https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?action=history&feed=atom&title=%EB%A7%90%EC%86%8C%EB%93%B1%EA%B8%B0말소등기 - 편집 역사2026-05-30T06:11:08Z이 문서의 편집 역사MediaWiki 1.38.4https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/w/index.php?title=%EB%A7%90%EC%86%8C%EB%93%B1%EA%B8%B0&diff=3841&oldid=prev독학동차합격: 새 문서: 말소등기는 기존 등기가 소멸하거나 부적법하게 된 경우 그 등기를 등기기록에서 지우는 등기이다. == 개념 == 말소등기는 등기기록에 존재하는 기존 등기를 더 이상 존속시킬 수 없는 사유가 있을 때 그 등기를 지우는 등기이다. 말소등기의 대상은 권리등기일 수도 있고, 처분제한등기나 특수한 등기일 수도 있다. 말소등기는 기존 등기의 효력을 등기기록상 제거...2026-05-10T20:15:20Z<p>새 문서: 말소등기는 기존 등기가 소멸하거나 부적법하게 된 경우 그 등기를 등기기록에서 지우는 등기이다. == 개념 == 말소등기는 등기기록에 존재하는 기존 등기를 더 이상 존속시킬 수 없는 사유가 있을 때 그 등기를 지우는 등기이다. 말소등기의 대상은 권리등기일 수도 있고, 처분제한등기나 특수한 등기일 수도 있다. 말소등기는 기존 등기의 효력을 등기기록상 제거...</p>
<p><b>새 문서</b></p><div>말소등기는 기존 등기가 소멸하거나 부적법하게 된 경우 그 등기를 등기기록에서 지우는 등기이다.<br />
<br />
== 개념 ==<br />
말소등기는 등기기록에 존재하는 기존 등기를 더 이상 존속시킬 수 없는 사유가 있을 때 그 등기를 지우는 등기이다. 말소등기의 대상은 권리등기일 수도 있고, 처분제한등기나 특수한 등기일 수도 있다.<br />
<br />
말소등기는 기존 등기의 효력을 등기기록상 제거하는 절차이므로, 변경등기나 경정등기와 구별된다. 변경등기는 등기 후 권리관계나 표시사항이 달라진 경우 그 내용을 바꾸는 등기이고, 경정등기는 등기 당시부터 있었던 착오나 빠진 부분을 바로잡는 등기이다. 말소등기는 기존 등기를 존속시키지 않고 지우는 점에서 다르다.<br />
<br />
== 기능 ==<br />
말소등기는 등기기록을 현재의 권리관계에 맞게 정리하는 기능을 한다. 권리가 소멸하였거나 등기원인이 무효인 경우에도 등기기록에 그대로 남아 있으면 거래 상대방은 그 등기가 현재도 유효한 것으로 오인할 수 있다.<br />
<br />
말소등기의 주요 기능은 다음과 같다.<br />
*소멸한 권리등기를 등기기록에서 정리한다.<br />
*무효 또는 취소 등으로 존속할 수 없는 등기를 제거한다.<br />
*등기기록과 실제 권리관계의 불일치를 해소한다.<br />
*부동산 거래와 담보가치 판단에서 불필요한 권리부담을 제거한다.<br />
*말소 후 후속 등기나 새로운 거래가 가능하도록 등기기록을 정리한다.<br />
<br />
== 말소의 원인 ==<br />
말소등기의 원인은 기존 등기를 더 이상 존속시킬 수 없게 하는 법률상 원인이다. 권리의 소멸, 등기원인의 무효, 계약의 해제, 변제, 포기, 혼동, 기간만료 등이 말소 원인이 될 수 있다.<br />
<br />
말소등기의 대표적인 원인은 다음과 같다.<br />
*변제<br />
*해지<br />
*해제<br />
*포기<br />
*혼동<br />
*기간만료<br />
*등기원인의 무효<br />
*등기원인의 취소<br />
*판결<br />
*가압류·가처분·압류의 해제 또는 취소<br />
*경매절차 또는 공매절차의 종료<br />
<br />
말소 원인은 등기신청정보에 기재되고, 이를 증명하는 정보가 첨부정보로 제공되어야 한다.<br />
<br />
== 권리소멸에 의한 말소 ==<br />
가장 일반적인 말소등기의 원인은 권리의 소멸이다. 예를 들어 저당권의 피담보채권이 변제로 소멸하면 저당권도 소멸하므로 저당권말소등기를 하게 된다. 전세권이 기간만료 또는 해지로 소멸하면 전세권말소등기를 하게 된다.<br />
<br />
권리소멸에 의한 말소의 예는 다음과 같다.<br />
*저당권말소등기<br />
*근저당권말소등기<br />
*전세권말소등기<br />
*지상권말소등기<br />
*지역권말소등기<br />
*임차권말소등기<br />
*가등기말소등기<br />
*신탁등기말소등기<br />
<br />
권리가 실체적으로 소멸하였더라도 등기기록상 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 말소등기 절차를 거쳐야 등기기록이 정리된다.<br />
<br />
== 원인무효에 의한 말소 ==<br />
기존 등기가 처음부터 원인 없이 이루어졌거나 등기원인이 무효인 경우에는 원인무효를 이유로 말소등기가 문제될 수 있다. 예를 들어 위조서류에 따른 소유권이전등기, 무효인 계약에 따른 저당권설정등기, 존재하지 않는 권리를 전제로 한 등기 등이 이에 해당할 수 있다.<br />
<br />
원인무효에 의한 말소등기는 당사자 사이에 다툼이 생기는 경우가 많다. 현재 등기명의인이 말소에 협력하지 않으면 진정한 권리자 또는 이해관계인은 말소등기절차 이행청구소송을 제기하고, 승소 확정판결에 기초하여 판결에 의한 말소등기를 신청할 수 있다.<br />
<br />
== 등기권리자와 등기의무자 ==<br />
말소등기에서도 등기권리자와 등기의무자를 구별해야 한다. 말소로 이익을 받는 자가 등기권리자이고, 말소로 불이익을 받는 자가 등기의무자이다.<br />
<br />
예를 들어 근저당권말소등기에서는 근저당권 부담이 사라져 이익을 받는 부동산 소유자 또는 근저당권설정자가 등기권리자가 되고, 근저당권을 잃는 근저당권자가 등기의무자가 된다.<br />
<br />
{| class="wikitable"<br />
!말소등기 유형<br />
!등기권리자<br />
!등기의무자<br />
|-<br />
|저당권말소등기<br />
|저당권설정자 또는 소유자<br />
|저당권자<br />
|-<br />
|근저당권말소등기<br />
|근저당권설정자 또는 소유자<br />
|근저당권자<br />
|-<br />
|전세권말소등기<br />
|소유자 또는 전세권설정자<br />
|전세권자<br />
|-<br />
|가등기말소등기<br />
|가등기의무자 또는 소유자<br />
|가등기권리자<br />
|}<br />
<br />
구체적인 등기권리자와 등기의무자는 말소되는 등기의 종류와 말소 원인에 따라 달라질 수 있다.<br />
<br />
== 공동신청 원칙 ==<br />
말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법23">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)].</ref><br />
<br />
말소등기는 기존 등기명의인에게 불이익을 주는 경우가 많으므로, 그 등기의무자의 협력이 원칙적으로 필요하다. 예를 들어 근저당권말소등기에서는 근저당권자의 협력이 필요하고, 전세권말소등기에서는 전세권자의 협력이 필요하다.<br />
<br />
== 단독신청이 가능한 경우 ==<br />
말소등기라고 하여 항상 공동신청만 가능한 것은 아니다. 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 단독신청이 가능하다.<br />
<br />
대표적인 예는 다음과 같다.<br />
*소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다.<br />
*등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 말소등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.<br />
*가등기명의인은 일정한 경우 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.<br />
*수탁자는 신탁등기의 말소등기를 단독으로 신청할 수 있다.<br />
*법령상 직권말소 사유가 있는 경우 등기관이 직권으로 말소할 수 있다.<br />
<br />
부동산등기법은 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정하고, 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법23" /><br />
<br />
== 판결에 의한 말소등기 ==<br />
등기의무자가 말소등기절차에 협력하지 않는 경우에는 말소등기절차 이행판결을 받아 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법23" /><br />
<br />
예를 들어 원인무효인 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송에서 승소 확정판결을 받은 경우, 승소한 자는 그 판결을 근거로 말소등기를 신청할 수 있다. 이때 판결 주문은 등기절차를 실행할 수 있을 정도로 말소 대상 등기와 당사자를 특정하고 있어야 한다.<br />
<br />
== 직권말소 ==<br />
일정한 경우에는 등기관이 직권으로 등기를 말소할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 부동산등기법 제29조제1호 또는 제2호에 해당된 것임을 발견한 경우, 일정한 절차에 따라 직권말소를 할 수 있도록 규정한다.<ref name="부동산등기법58">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제58조 「부동산등기법」 제58조(직권에 의한 등기의 말소)].</ref><br />
<br />
여기서 제29조제1호는 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우이고, 제29조제2호는 사건이 등기할 것이 아닌 경우이다.<ref name="부동산등기법29">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)].</ref><br />
<br />
직권말소는 이미 이루어진 등기를 등기관이 직권으로 지우는 절차이므로, 등기권리자·등기의무자 및 등기상 이해관계 있는 제3자에게 이의진술 기회를 주는 등 절차적 보호가 중요하다.<br />
<br />
== 가등기의 말소 ==<br />
가등기 역시 말소 대상이 될 수 있다. 가등기가 더 이상 필요 없거나 가등기 원인이 소멸한 경우에는 가등기말소등기가 문제된다. 가등기권리자가 말소에 협력하면 공동신청으로 말소할 수 있고, 일정한 경우 단독신청이 가능하다.<br />
<br />
부동산등기법은 가등기명의인이 가등기의 말소를 신청하는 경우 가등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다고 규정한다.<ref name="부동산등기법93">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제93조 「부동산등기법」 제93조(가등기의 말소)].</ref><br />
<br />
가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하는 등기이므로, 말소 여부는 후순위 권리자나 거래 상대방에게 중요하다.<br />
<br />
== 신탁등기의 말소 ==<br />
신탁재산에 속한 권리가 이전, 변경 또는 소멸되어 더 이상 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에는 신탁등기의 말소가 필요하다. 부동산등기법은 신탁등기의 말소신청은 신탁된 권리의 이전등기, 변경등기 또는 말소등기의 신청과 동시에 하여야 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법83">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제83조 「부동산등기법」 제83조(신탁등기의 말소)].</ref><br />
<br />
또한 신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다.<ref name="부동산등기법83" /><br />
<br />
신탁등기의 말소는 단순한 권리말소가 아니라, 신탁재산성이 사라졌음을 등기기록상 정리하는 절차이다.<br />
<br />
== 수용으로 인한 직권말소 ==<br />
수용으로 인한 소유권이전등기에서도 직권말소가 문제된다. 부동산등기법은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 등기관이 그 부동산에 관한 소유권, 소유권 외의 권리, 그 밖의 처분제한에 관한 등기가 있으면 그 등기를 직권으로 말소하여야 한다고 규정한다. 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 그러하지 아니하다.<ref name="부동산등기법99">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제99조 「부동산등기법」 제99조(수용으로 인한 등기의 말소)].</ref><br />
<br />
수용은 법률상 소유권 취득 절차와 연결되므로, 기존 권리등기의 정리가 함께 이루어질 수 있다.<br />
<br />
== 말소와 등기상 이해관계인 ==<br />
말소등기가 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리에 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 예를 들어 말소하려는 권리를 목적으로 하는 부기등기나 처분제한등기가 있는 경우, 단순히 원래 등기권리자와 등기의무자만의 신청으로 말소할 수 있는지 검토해야 한다.<br />
<br />
부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.<ref name="부동산등기규칙46">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제46조 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)].</ref><br />
<br />
말소등기는 기존 등기를 제거하는 효과가 있으므로, 그 등기를 전제로 권리를 취득한 제3자가 있는지 반드시 확인해야 한다.<br />
<br />
== 말소등기의 방식 ==<br />
말소등기는 기존 등기를 등기기록에서 지우는 방식으로 이루어진다. 전산등기기록에서는 말소된 등기가 완전히 사라지는 것이 아니라, 말소 표시가 되어 더 이상 현재 유효한 등기가 아님을 나타내는 방식으로 확인될 수 있다.<br />
<br />
말소등기 후 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 등기와 말소된 등기를 구별해야 한다. 말소된 등기는 과거 권리관계의 이력으로 남을 수 있지만, 현재 권리부담으로 보지는 않는다.<br />
<br />
== 신청정보 ==<br />
말소등기를 신청할 때에는 말소 대상 등기와 말소 원인을 명확히 특정해야 한다. 어느 등기를 말소하는지 불명확하면 등기관이 등기신청을 처리할 수 없다.<br />
<br />
신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.<br />
*말소할 등기의 표시<br />
*등기목적<br />
*말소 원인과 그 연월일<br />
*등기권리자와 등기의무자<br />
*부동산 또는 권리의 표시<br />
*등기상 이해관계인의 승낙 여부<br />
*대리인이 신청하는 경우 대리인 표시<br />
<br />
말소등기에서는 말소 대상 등기의 순위번호, 접수번호, 권리자 표시 등을 정확히 확인해야 한다.<br />
<br />
== 첨부정보 ==<br />
말소등기에는 말소 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.<ref name="부동산등기규칙46" /><br />
<br />
말소등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.<br />
*말소 원인을 증명하는 정보<br />
*등기의무자의 등기필정보<br />
*등기의무자의 인감증명<br />
*등기권리자의 주소증명정보<br />
*등기의무자의 주소증명정보<br />
*등기상 이해관계인의 승낙정보<br />
*이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보<br />
*판결에 의한 등기인 경우 확정판결과 확정증명정보<br />
*대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보<br />
*등록면허세 등 세금 납부 관련 정보<br />
<br />
구체적인 첨부정보는 말소 대상 등기와 말소 원인에 따라 달라진다.<br />
<br />
== 변경등기와의 구별 ==<br />
말소등기는 기존 등기를 지우는 등기이고, 변경등기는 기존 등기를 유지하면서 그 내용을 바꾸는 등기이다.<br />
<br />
{| class="wikitable"<br />
!구분<br />
!말소등기<br />
!변경등기<br />
|-<br />
|대상<br />
|더 이상 존속할 수 없는 등기<br />
|존속하는 등기의 후발적 변경사항<br />
|-<br />
|효과<br />
|기존 등기를 말소<br />
|기존 등기를 유지하면서 내용 변경<br />
|-<br />
|예시<br />
|근저당권 소멸로 인한 말소<br />
|근저당권 채권최고액 변경<br />
|}<br />
<br />
피담보채권이 모두 변제되어 근저당권 자체가 소멸한 경우에는 말소등기가 필요하고, 채권최고액만 감액된 경우에는 변경등기가 문제된다.<br />
<br />
== 경정등기와의 구별 ==<br />
말소등기와 경정등기도 구별해야 한다. 경정등기는 기존 등기의 착오나 누락을 바로잡는 등기이고, 말소등기는 기존 등기를 제거하는 등기이다.<br />
<br />
{| class="wikitable"<br />
!구분<br />
!말소등기<br />
!경정등기<br />
|-<br />
|대상<br />
|소멸하거나 부적법한 등기<br />
|등기 당시부터 잘못된 내용<br />
|-<br />
|효과<br />
|등기를 지움<br />
|등기를 유지하면서 잘못된 부분 수정<br />
|-<br />
|예시<br />
|원인무효 등기의 말소<br />
|주소 오기의 경정<br />
|}<br />
<br />
등기의 내용 일부가 잘못된 것인지, 등기 자체가 존속할 수 없는 것인지에 따라 절차가 달라진다.<br />
<br />
== 말소회복등기와의 관계 ==<br />
말소회복등기는 부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기이다. 말소등기가 적법하게 이루어졌다면 말소회복등기는 문제되지 않지만, 말소등기가 원인 없이 이루어졌거나 부적법하게 이루어진 경우에는 말소회복등기가 필요할 수 있다.<br />
<br />
말소등기와 말소회복등기는 서로 반대 방향의 등기이다. 말소등기는 기존 등기를 지우는 등기이고, 말소회복등기는 지워진 등기를 다시 회복하는 등기이다.<br />
<br />
== 실무상 의미 ==<br />
말소등기는 부동산 거래와 담보정리에서 매우 자주 문제된다. 대출금을 모두 갚은 뒤 근저당권을 말소하거나, 전세권이 소멸한 뒤 전세권을 말소하거나, 가압류가 해제된 뒤 가압류등기를 말소하는 경우가 대표적이다.<br />
<br />
실무상 말소등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br />
*말소 대상 등기가 무엇인지<br />
*말소 원인이 존재하는지<br />
*말소로 이익을 받는 자와 불이익을 받는 자가 누구인지<br />
*공동신청인지 단독신청인지<br />
*판결에 의한 말소인지<br />
*직권말소 사유가 있는지<br />
*등기상 이해관계인이 있는지<br />
*제3자의 승낙이 필요한지<br />
*말소 후 후속 등기가 필요한지<br />
*등기사항증명서에서 말소가 제대로 반영되었는지<br />
<br />
말소등기는 단순히 등기부에서 줄을 긋는 절차가 아니라, 기존 권리관계를 종료하거나 정리하는 중요한 등기이다.<br />
<br />
== 관련 개념과의 비교 ==<br />
{| class="wikitable"<br />
!구분<br />
!내용<br />
!핵심 차이<br />
|-<br />
|말소등기<br />
|기존 등기를 지우는 등기<br />
|등기 자체를 제거한다<br />
|-<br />
|변경등기<br />
|등기 후 후발적으로 변경된 사항을 반영하는 등기<br />
|기존 등기를 유지하면서 내용만 바꾼다<br />
|-<br />
|경정등기<br />
|등기 당시부터 존재한 착오나 누락을 바로잡는 등기<br />
|원시적 오류를 수정한다<br />
|-<br />
|말소회복등기<br />
|부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기<br />
|말소된 등기를 다시 살린다<br />
|-<br />
|직권말소<br />
|등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 등기를 말소하는 것<br />
|신청이 아니라 직권으로 이루어진다<br />
|}<br />
<br />
== 시험 관련 유의점 ==<br />
공인중개사 부동산공시법에서는 말소등기가 기존 등기를 지우는 등기라는 점과 변경등기·경정등기·말소회복등기와의 구별이 중요하다. 말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하지만, 판결에 의한 말소나 일정한 단독신청·직권말소가 인정될 수 있다. 말소 대상 등기에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 그 승낙정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 필요할 수 있다는 점도 함께 정리해야 한다.<br />
<br />
== 같이 보기 ==<br />
*[[변경등기]]<br />
*[[경정등기]]<br />
*[[말소회복등기]]<br />
*[[멸실등기]]<br />
*[[저당권말소등기]]<br />
*[[등기명의인표시변경등기]]<br />
*[[등기명의인표시경정등기]]<br />
*[[부동산표시변경등기]]<br />
*[[직권등기]]<br />
*[[등기상 이해관계인]]<br />
<br />
== 참고 문헌 ==<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)]<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)]<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제58조 「부동산등기법」 제58조(직권에 의한 등기의 말소)]<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제83조 「부동산등기법」 제83조(신탁등기의 말소)]<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제93조 「부동산등기법」 제93조(가등기의 말소)]<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제99조 「부동산등기법」 제99조(수용으로 인한 등기의 말소)]<br />
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제46조 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)]<br />
<br />
== 각주 ==<br />
<references /><br />
<br />
[[분류:공인중개사]]<br />
[[분류:부동산공시법]]<br />
[[분류:변경·경정·말소 계열 등기]]</div>독학동차합격