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<p>새 문서: 변경등기는 등기 후에 권리관계나 표시사항이 달라진 경우 그 변경된 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다. == 개념 == 변경등기는 등기가 이루어진 뒤에 등기기록의 내용과 실제 권리관계 또는 표시사항 사이에 후발적 불일치가 생긴 경우, 그 변경된 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다. 처음부터 등기내용이 잘못된 경우를 바로잡는 경정등기와 달리, 변경등...</p> <p><b>새 문서</b></p><div>변경등기는 등기 후에 권리관계나 표시사항이 달라진 경우 그 변경된 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다.<br /> <br /> == 개념 ==<br /> 변경등기는 등기가 이루어진 뒤에 등기기록의 내용과 실제 권리관계 또는 표시사항 사이에 후발적 불일치가 생긴 경우, 그 변경된 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다. 처음부터 등기내용이 잘못된 경우를 바로잡는 경정등기와 달리, 변경등기는 등기 후에 사정이 달라진 경우에 문제된다.<br /> <br /> 변경등기는 권리의 변경등기와 표시의 변경등기로 나누어 이해할 수 있다. 권리의 변경등기는 저당권의 채권액 변경, 근저당권의 채권최고액 변경, 전세권의 존속기간 변경 등 권리 내용의 변경을 반영하는 등기이다. 표시의 변경등기는 토지나 건물의 표시, 등기명의인의 주소나 명칭 등 등기기록상 표시사항의 변경을 반영하는 등기이다.<br /> <br /> == 기능 ==<br /> 변경등기는 등기기록을 현재의 권리관계나 표시상태에 맞게 정리하는 기능을 한다. 등기기록이 과거의 내용 그대로 남아 있으면 실제 권리관계와 공부상 내용이 달라져 거래안전과 권리분석에 혼란이 생길 수 있다.<br /> <br /> 변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.<br /> *등기 후 발생한 변경사항을 등기기록에 반영한다.<br /> *권리의 내용과 범위를 현재 상태에 맞게 공시한다.<br /> *부동산의 표시와 등기기록의 일치를 확보한다.<br /> *등기명의인의 주소, 성명, 명칭 등 표시를 최신 상태로 정리한다.<br /> *후순위권리자와 거래 상대방이 변경된 권리관계를 확인할 수 있게 한다.<br /> *말소나 이전 없이 기존 등기의 동일성을 유지하면서 내용을 수정한다.<br /> <br /> == 권리의 변경등기 ==<br /> 권리의 변경등기는 기존 권리의 동일성을 유지하면서 그 내용 일부가 후발적으로 변경된 경우에 하는 등기이다. 권리 자체가 소멸하거나 다른 사람에게 이전되는 것이 아니라, 같은 권리의 내용이 바뀌는 경우에 해당한다.<br /> <br /> 권리의 변경등기가 문제될 수 있는 예는 다음과 같다.<br /> *저당권의 채권액 변경<br /> *근저당권의 채권최고액 변경<br /> *저당권 또는 근저당권의 채무자 변경<br /> *전세권의 존속기간 변경<br /> *전세금 변경<br /> *지상권의 존속기간 또는 지료 변경<br /> *임차권의 차임, 보증금, 존속기간 변경<br /> *지역권의 범위 변경<br /> *공동담보 관계 변경<br /> <br /> 부동산등기법은 권리의 변경이나 경정의 등기를 원칙적으로 부기로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법52&quot;&gt;국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제52조 「부동산등기법」 제52조(부기로 하는 등기)].&lt;/ref&gt;<br /> <br /> == 표시의 변경등기 ==<br /> 표시의 변경등기는 권리 자체가 아니라 등기기록상 표시사항이 후발적으로 변경된 경우에 하는 등기이다. 부동산의 물리적·공부상 표시가 변경되었거나, 등기명의인의 주소·성명·명칭 등이 변경된 경우가 이에 해당한다.<br /> <br /> 표시의 변경등기가 문제될 수 있는 예는 다음과 같다.<br /> *토지의 지목 변경<br /> *토지의 면적 변경<br /> *건물의 구조 변경<br /> *건물의 면적 변경<br /> *건물의 종류 변경<br /> *등기명의인의 주소 변경<br /> *등기명의인의 성명 또는 명칭 변경<br /> *법인의 본점 또는 주사무소 소재지 변경<br /> <br /> 표시의 변경등기는 권리 자체의 변동이 아니라 등기기록상 표시를 현재 상태에 맞추는 등기라는 점에서 권리의 변경등기와 구별된다.<br /> <br /> == 변경등기와 경정등기의 구별 ==<br /> 변경등기와 경정등기는 모두 등기기록의 내용을 고치는 등기처럼 보이지만, 원인이 다르다. 변경등기는 등기 후에 실제 사정이 바뀐 경우이고, 경정등기는 등기 당시부터 착오나 누락이 있었던 경우이다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !변경등기<br /> !경정등기<br /> |-<br /> |원인<br /> |등기 후 후발적 변경<br /> |등기 당시부터 존재한 착오 또는 누락<br /> |-<br /> |예시<br /> |주소가 이사로 변경된 경우<br /> |처음부터 주소를 잘못 적은 경우<br /> |-<br /> |기능<br /> |현재 변경된 상태를 반영<br /> |원래 맞았어야 할 내용으로 바로잡음<br /> |-<br /> |기준 시점<br /> |등기 후<br /> |등기 당시<br /> |}<br /> <br /> 예를 들어 소유자가 등기 후 이사를 하여 주소가 바뀐 경우에는 등기명의인표시변경등기가 문제된다. 반면 등기신청 당시 주소를 잘못 기재하여 등기된 경우에는 등기명의인표시경정등기가 문제된다.<br /> <br /> == 변경등기와 말소등기의 구별 ==<br /> 변경등기는 기존 등기의 동일성을 유지하면서 내용을 바꾸는 등기이고, 말소등기는 기존 등기를 등기기록에서 지우는 등기이다.<br /> <br /> 예를 들어 근저당권의 채권최고액이 3억 원에서 2억 원으로 줄어든 경우에는 근저당권변경등기가 문제된다. 반면 피담보채권이 모두 변제되어 근저당권 자체가 소멸한 경우에는 근저당권말소등기가 문제된다.<br /> <br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !변경등기<br /> !말소등기<br /> |-<br /> |대상<br /> |존속하는 등기의 내용<br /> |소멸하거나 부적법한 등기<br /> |-<br /> |효과<br /> |기존 등기를 유지하면서 내용 변경<br /> |기존 등기를 말소<br /> |-<br /> |예시<br /> |채권최고액 변경<br /> |근저당권 소멸로 인한 말소<br /> |}<br /> <br /> == 변경등기와 이전등기의 구별 ==<br /> 변경등기는 권리 내용이나 표시사항이 바뀌는 등기이고, 이전등기는 권리자가 바뀌는 등기이다. 예를 들어 저당권자가 채권양도로 바뀐 경우에는 저당권이전등기가 문제되고, 저당권의 채권액이 바뀐 경우에는 저당권변경등기가 문제된다.<br /> <br /> 소유권의 경우에도 소유자가 바뀌는 것은 소유권이전등기이고, 소유자의 주소가 바뀌는 것은 등기명의인표시변경등기이다. 권리 주체의 변경과 권리 내용 또는 표시의 변경을 구별하는 것이 중요하다.<br /> <br /> == 부기등기 방식 ==<br /> 부동산등기법은 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법52&quot; /&gt;<br /> <br /> 부기등기는 기존 등기에 부수하여 이루어지는 등기이다. 부기등기는 기존 등기의 순위를 유지하면서 그 등기와 관련된 내용을 추가하거나 변경하는 기능을 한다.<br /> <br /> 변경등기를 부기등기로 하는 이유는 기존 권리의 동일성을 유지하면서 그 내용만 바뀌었다는 점을 나타내기 위한 것이다. 예를 들어 저당권변경등기가 부기등기로 이루어지면, 기존 저당권의 순위를 유지하면서 채권액이나 채무자 등 변경된 내용이 표시된다.<br /> <br /> == 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 ==<br /> 권리의 변경등기가 등기상 이해관계 있는 제3자에게 불리한 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 부동산등기법 제52조는 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기로 하도록 하면서, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정한다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법52&quot; /&gt;<br /> <br /> 예를 들어 선순위 근저당권의 채권최고액을 증액하면 후순위 권리자는 배당상 불이익을 받을 수 있다. 이 경우 후순위 권리자는 등기상 이해관계 있는 제3자가 될 수 있고, 그 승낙 여부가 문제된다.<br /> <br /> 부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.&lt;ref name=&quot;부동산등기규칙46&quot;&gt;국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제46조 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)].&lt;/ref&gt;<br /> <br /> == 신청인 ==<br /> 변경등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 변경으로 이익을 받는 자가 등기권리자가 되고, 변경으로 불이익을 받는 자가 등기의무자가 된다.<br /> <br /> 부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법23&quot;&gt;국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)].&lt;/ref&gt;<br /> <br /> 다만 표시의 변경등기 중 부동산표시의 변경이나 등기명의인표시의 변경 등은 법령상 단독신청이 인정될 수 있다. 예를 들어 부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하고, 등기명의인표시의 변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법23&quot; /&gt;<br /> <br /> == 신청정보 ==<br /> 변경등기를 신청할 때에는 변경 전 내용과 변경 후 내용을 명확히 특정할 수 있는 신청정보를 제공해야 한다. 변경등기는 기존 등기와 연결되어 이루어지므로, 어느 등기의 어떤 사항을 변경하는지 분명해야 한다.<br /> <br /> 신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.<br /> *변경할 등기의 표시<br /> *등기목적<br /> *변경 원인과 그 연월일<br /> *변경 전 내용<br /> *변경 후 내용<br /> *등기권리자와 등기의무자<br /> *부동산 또는 권리의 표시<br /> *등기상 이해관계인의 승낙 여부<br /> *대리인이 신청하는 경우 대리인 표시<br /> <br /> 변경등기에서는 기존 등기내용과 변경 후 신청내용이 정확히 대응해야 한다. 신청정보가 등기기록과 맞지 않으면 보정 또는 각하 문제가 생길 수 있다.<br /> <br /> == 첨부정보 ==<br /> 변경등기에는 변경 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.&lt;ref name=&quot;부동산등기규칙46&quot; /&gt;<br /> <br /> 변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.<br /> *변경계약을 증명하는 정보<br /> *변경 사실을 증명하는 공적 장부<br /> *주소변경을 증명하는 정보<br /> *성명 또는 명칭 변경을 증명하는 정보<br /> *등기의무자의 등기필정보<br /> *등기의무자의 인감증명<br /> *등기상 이해관계인의 승낙정보<br /> *이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보<br /> *대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보<br /> *등록면허세 등 세금 납부 관련 정보<br /> <br /> 구체적인 첨부정보는 권리의 변경등기인지 표시의 변경등기인지, 변경 내용이 무엇인지에 따라 달라진다.<br /> <br /> == 권리변경등기의 예 ==<br /> 권리변경등기는 기존 권리의 내용이 후발적으로 바뀐 경우에 한다. 대표적인 권리변경등기는 다음과 같다.<br /> *저당권변경등기<br /> *근저당권변경등기<br /> *전세권변경등기<br /> *지상권변경등기<br /> *지역권변경등기<br /> *임차권변경등기<br /> *신탁등기의 변경<br /> *공동담보 변경등기<br /> <br /> 예를 들어 근저당권의 채권최고액을 증액하거나 감액하는 경우, 전세권의 존속기간을 연장하는 경우, 임차권의 보증금이 변경되는 경우 등이 권리변경등기의 대상이 될 수 있다.<br /> <br /> == 부동산표시변경등기 ==<br /> 부동산표시변경등기는 부동산의 표시가 후발적으로 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다. 토지의 지목, 면적, 지번, 건물의 구조, 종류, 면적 등이 변경된 경우가 이에 해당할 수 있다.<br /> <br /> 부동산표시의 변경은 권리 자체의 변동이 아니라 권리의 객체인 부동산의 표시가 달라지는 것이다. 따라서 권리변경등기와 구별된다.<br /> <br /> 부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법23&quot; /&gt;<br /> <br /> == 등기명의인표시변경등기 ==<br /> 등기명의인표시변경등기는 등기명의인의 성명, 명칭, 주소, 사무소 소재지 등이 후발적으로 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다.<br /> <br /> 예를 들어 자연인이 이사를 하여 주소가 변경된 경우, 법인이 상호나 본점을 변경한 경우, 혼인이나 개명으로 성명이 변경된 경우가 이에 해당할 수 있다. 이는 권리 자체가 이전된 것이 아니라 동일한 권리자의 표시가 변경된 것이다.<br /> <br /> 등기명의인표시의 변경등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.&lt;ref name=&quot;부동산등기법23&quot; /&gt;<br /> <br /> == 실무상 의미 ==<br /> 변경등기는 등기기록을 현재 상태에 맞게 유지하는 데 중요하다. 권리의 내용이나 표시사항이 변경되었는데 등기기록을 그대로 두면, 거래 상대방은 오래된 정보를 기준으로 권리관계를 판단하게 된다.<br /> <br /> 실무상 변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.<br /> *변경등기인지 경정등기인지<br /> *권리의 변경인지 표시의 변경인지<br /> *변경 전 등기내용이 무엇인지<br /> *변경 후 내용이 무엇인지<br /> *변경 원인을 증명할 수 있는지<br /> *등기상 이해관계인이 있는지<br /> *제3자의 승낙이 필요한지<br /> *부기등기로 할 수 있는지<br /> *단독신청인지 공동신청인지<br /> *변경 후 후속 등기가 필요한지<br /> <br /> 변경등기는 권리를 새로 발생시키는 등기가 아니라 기존 등기의 내용을 현재 상태에 맞게 조정하는 등기라는 점이 핵심이다.<br /> <br /> == 관련 개념과의 비교 ==<br /> {| class=&quot;wikitable&quot;<br /> !구분<br /> !내용<br /> !핵심 차이<br /> |-<br /> |변경등기<br /> |등기 후 후발적으로 변경된 사항을 반영하는 등기<br /> |등기 후 사정 변경이 원인이다<br /> |-<br /> |경정등기<br /> |등기 당시부터 잘못된 사항을 바로잡는 등기<br /> |원시적 착오 또는 누락이 원인이다<br /> |-<br /> |말소등기<br /> |기존 등기를 지우는 등기<br /> |등기 자체를 소멸시키거나 제거한다<br /> |-<br /> |이전등기<br /> |권리자가 바뀐 사실을 반영하는 등기<br /> |권리 주체가 변경된다<br /> |-<br /> |부동산표시변경등기<br /> |부동산의 표시가 후발적으로 변경된 경우의 등기<br /> |권리 객체의 표시 변경이다<br /> |-<br /> |등기명의인표시변경등기<br /> |등기명의인의 주소·성명·명칭 등이 후발적으로 변경된 경우의 등기<br /> |권리자의 표시 변경이다<br /> |}<br /> <br /> == 시험 관련 유의점 ==<br /> 공인중개사 부동산공시법에서는 변경등기와 경정등기의 구별이 중요하다. 변경등기는 등기 후 후발적으로 권리관계나 표시사항이 바뀐 경우이고, 경정등기는 등기 당시부터 착오나 누락이 있었던 경우이다. 권리의 변경등기는 원칙적으로 부기등기로 하며, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기등기로 하지 못할 수 있다. 부동산표시변경등기와 등기명의인표시변경등기는 단독신청이 가능하다는 점도 함께 정리해야 한다.<br /> <br /> == 같이 보기 ==<br /> *[[경정등기]]<br /> *[[말소등기]]<br /> *[[말소회복등기]]<br /> *[[등기명의인표시변경등기]]<br /> *[[등기명의인표시경정등기]]<br /> *[[주소변경등기]]<br /> *[[부동산표시변경등기]]<br /> *[[토지표시변경등기]]<br /> *[[건물표시변경등기]]<br /> *[[부기등기]]<br /> *[[등기상 이해관계인]]<br /> <br /> == 참고 문헌 ==<br /> *국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)]<br /> *국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제52조 「부동산등기법」 제52조(부기로 하는 등기)]<br /> *국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제46조 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)]<br /> <br /> == 각주 ==<br /> &lt;references /&gt;<br /> <br /> [[분류:공인중개사]]<br /> [[분류:부동산공시법]]<br /> [[분류:변경·경정·말소 계열 등기]]</div>

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