대지사용권

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다.

개념

대지사용권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 그 건물이 서 있는 대지에 대하여 가지는 권리이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가와 같은 구분건물은 각 전유부분이 독립한 소유권의 객체가 되지만, 전유부분을 현실적으로 사용하려면 건물이 위치한 토지를 사용할 수 있는 권리가 필요하다. 이 권리가 대지사용권이다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리라고 정의한다.

대지사용권은 구분건물의 전유부분과 결합하여 이해해야 한다. 전유부분은 건물부분이고, 대지사용권은 그 전유부분을 소유·사용하기 위하여 필요한 토지에 관한 권리이다.

기능

대지사용권은 구분건물의 전유부분을 현실적으로 사용할 수 있게 하는 기능을 한다. 전유부분만 소유하고 대지에 대한 사용권이 없다면, 그 전유부분은 법률상·경제적으로 완전한 이용가치를 가지기 어렵다.

대지사용권의 주요 기능은 다음과 같다.

• 전유부분을 소유하기 위한 토지 사용의 근거가 된다.
• 전유부분과 대지의 이용관계를 연결한다.
• 구분건물의 매매, 담보권 설정, 경매에서 토지 부분의 권리관계를 설명한다.
• 대지권등기의 실체법상 기초가 된다.
• 전유부분과 대지사용권의 일체성 원칙을 통해 구분건물 거래의 안정성을 높인다.
• 구분소유자들이 건물의 대지를 사용할 수 있는 법적 근거가 된다.

대지사용권의 대상

대지사용권의 대상은 건물의 대지이다. 집합건물법은 건물의 대지를 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 일정한 경우의 토지라고 정의한다.

대지사용권의 대상이 되는 토지는 다음과 같이 이해할 수 있다.

• 1동 건물이 서 있는 토지
• 규약으로 건물의 대지로 정한 토지
• 전유부분을 소유하기 위하여 사용권이 필요한 토지
• 대지권의 목적인 토지로 등기되는 토지

구분건물의 전유부분을 거래할 때에는 해당 전유부분이 어떤 토지에 대한 대지사용권을 가지는지 확인해야 한다. 이 정보는 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율을 통해 등기기록에서 확인할 수 있다.

대지사용권의 종류

대지사용권은 대지에 대한 여러 종류의 권리로 구성될 수 있다. 대표적으로 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 대지사용권이 될 수 있다.

부동산등기법은 등기관이 대지권등기를 하였을 때 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하도록 규정한다.

대지사용권의 종류는 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 소유권에 기한 대지사용권
• 지상권에 기한 대지사용권
• 전세권에 기한 대지사용권
• 임차권에 기한 대지사용권

실무상 아파트나 오피스텔에서는 대지에 대한 공유지분이 대지사용권이 되고, 이것이 대지권으로 등기되는 경우가 흔하다.

소유권에 기한 대지사용권

소유권에 기한 대지사용권은 구분소유자가 대지의 공유지분을 가지고 그 지분을 기초로 전유부분을 소유·사용하는 경우이다. 아파트나 오피스텔에서 각 세대가 대지의 일정 지분을 가지고 있는 경우가 대표적이다.

이 경우 전유부분을 매수하면 일반적으로 대지에 대한 공유지분도 함께 이전된다. 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되면 대지권이 된다.

소유권에 기한 대지사용권에서는 다음 사항을 확인해야 한다.

• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 대지권의 종류가 소유권인지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지

지상권에 기한 대지사용권

지상권에 기한 대지사용권은 구분소유자가 대지에 대한 소유권을 가지는 것이 아니라, 지상권을 기초로 건물의 대지를 사용할 수 있는 경우이다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권이다.

구분건물의 대지사용권이 지상권인 경우, 각 전유부분은 대지에 대한 지상권과 결합될 수 있다. 이 지상권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되면 지상권대지권이 된다.

이 경우 지상권의 존속기간, 범위, 지료 등도 구분건물의 권리분석에서 중요하게 검토해야 한다.

전세권에 기한 대지사용권

전세권에 기한 대지사용권은 구분소유자가 대지에 대한 전세권을 기초로 전유부분을 소유·사용하는 경우이다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있는 물권이다.

대지사용권이 전세권인 경우, 전세권의 존속기간과 전세금, 전세권의 범위가 중요하다. 전세권이 소멸하면 대지사용권도 영향을 받을 수 있고, 전유부분의 이용관계에도 문제가 생길 수 있다.

전세권에 기한 대지사용권이 전유부분과 분리처분할 수 없는 것으로 등기되면 전세권대지권이 된다.

임차권에 기한 대지사용권

임차권에 기한 대지사용권은 구분소유자가 대지에 대한 임차권을 기초로 전유부분을 소유·사용하는 경우이다. 임차권은 원칙적으로 채권이지만, 대지사용권의 기초가 될 수 있다.

임차권에 기한 대지사용권에서는 임대차기간, 차임, 임대인의 지위, 임차권의 존속 여부가 중요하다. 임차권이 소멸하면 대지사용권도 함께 불안정해질 수 있다.

임차권에 기한 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기되면 임차권대지권이 될 수 있다.

전유부분과의 관계

대지사용권은 전유부분을 소유하기 위한 토지 권리이다. 전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이고, 대지사용권은 그 전유부분을 소유·사용하기 위한 대지에 관한 권리이다.

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정한다.

따라서 전유부분을 매매하면 대지사용권도 함께 이전되는 것이 원칙이다. 이는 구분건물 거래에서 건물부분과 토지부분을 분리하지 않고 하나의 거래 단위로 다루기 위한 중요한 원칙이다.

전유부분과 대지사용권의 일체성

전유부분과 대지사용권의 일체성은 구분건물 법제의 핵심 원칙이다. 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정한다.

이 원칙의 의미는 다음과 같다.

• 전유부분을 처분하면 대지사용권도 함께 처분된다.
• 대지사용권만 따로 처분하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다.
• 전유부분과 대지사용권의 권리관계를 일체적으로 공시할 필요가 있다.
• 대지권등기는 이러한 일체성을 등기기록에 반영하는 제도이다.

다만 규약으로 달리 정한 경우에는 예외가 있을 수 있다.

분리처분금지

분리처분금지는 구분소유자가 전유부분과 대지사용권을 따로 처분할 수 없다는 원칙이다. 집합건물법은 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정한다. 다만 규약으로 달리 정한 경우에는 예외를 인정한다.

분리처분금지의 기능은 다음과 같다.

• 전유부분만 남고 대지사용권이 빠지는 문제를 방지한다.
• 대지사용권만 별도로 처분되어 전유부분의 이용이 불안정해지는 것을 막는다.
• 구분건물 거래의 안정성을 확보한다.
• 전유부분과 대지사용권의 권리관계를 일체적으로 관리한다.

분리처분금지는 구분건물의 경제적 가치와 이용 가능성을 보장하기 위한 핵심 규율이다.

대지사용권과 대지권의 구별

대지사용권과 대지권은 혼동하기 쉽지만 구별해야 한다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 실체법상 권리이다. 대지권은 그 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다.

구분	대지사용권	대지권
의미	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	대지사용권 중 전유부분과 분리처분할 수 없는 것으로 등기된 권리
성격	실체법상 권리관계	등기기록상 공시되는 권리
근거	집합건물법상 개념	부동산등기법상 등기 개념
예시	대지 공유지분, 지상권, 전세권, 임차권 등	소유권대지권, 지상권대지권, 전세권대지권, 임차권대지권

모든 대지권은 대지사용권을 전제로 하지만, 모든 대지사용권이 항상 대지권으로 등기되어 있는 것은 아니다.

대지사용권과 대지권등기

대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리로 등기되면 대지권등기가 이루어진다. 대지권등기가 되면 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시가 기록되고, 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시가 기록된다.

대지권등기는 다음을 공시한다.

• 대지사용권의 종류
• 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 전유부분과 대지사용권의 결합관계
• 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻

따라서 대지사용권은 실체법상 권리이고, 대지권등기는 그 권리의 등기상 공시방법이라고 이해할 수 있다.

대지권의 목적인 토지와의 관계

대지사용권은 특정 토지를 대상으로 한다. 대지권등기가 이루어지면 그 대상 토지는 대지권의 목적인 토지로 표시된다. 부동산등기법은 대지권이 있는 경우 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하도록 한다.

대지권의 목적인 토지에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 대지권의 목적인 토지가 하나인지 여러 개인지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지

대지사용권을 이해하려면 해당 권리가 어느 토지를 대상으로 하는지 반드시 확인해야 한다.

대지사용권과 구분건물등기

구분건물등기에서는 대지사용권이 대지권으로 등기되어 있는지 여부가 중요하다. 구분건물등기기록에는 1동 건물의 표제부와 전유부분별 표제부, 갑구, 을구가 마련된다.

대지사용권이 대지권으로 등기되어 있으면 전유부분의 표제부에서 대지권의 표시를 확인할 수 있다. 반면 대지권이 등기되어 있지 않다면, 대지사용권이 별도로 존재하는지, 토지 권리관계가 어떻게 되어 있는지 추가로 확인해야 한다.

대지사용권이 없는 경우

구분건물에 대지사용권이 없거나 대지사용권이 불완전한 경우 전유부분의 이용과 가치에 중대한 문제가 생길 수 있다. 전유부분을 소유하더라도 건물의 대지를 사용할 권리가 불명확하면, 그 전유부분의 사용·수익과 처분이 불안정해진다.

대지사용권이 없는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분에 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권이 없다면 대지사용권이 별도로 존재하는지
• 토지 소유자가 누구인지
• 토지에 임대차나 사용승낙 관계가 있는지
• 토지와 건물의 소유관계가 분리되어 있는지
• 대지사용권 없이 건물만 거래되는 위험이 있는지

특히 오래된 집합건물이나 복잡한 상가에서는 대지권 등기 여부를 주의 깊게 보아야 한다.

별도등기 있음과의 관계

전유부분 표제부에 별도등기 있음이라는 표시가 있는 경우, 대지사용권과 관련하여 대지권의 목적인 토지 등기기록을 별도로 확인해야 한다. 별도등기 있음은 대지권의 목적인 토지에 대지권과 관련하여 별도로 확인해야 할 권리부담이 있음을 알리는 표시로 이해할 수 있다.

별도등기 있음 표시가 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 토지에 설정된 근저당권
• 가압류, 압류, 가처분 등 처분제한등기
• 대지권 성립 전 존재하던 권리부담
• 대지사용권의 안정성
• 전유부분 거래에 미치는 영향

대지사용권을 확인할 때 별도등기 있음 표시를 놓치면 토지 부분의 권리부담을 제대로 파악하지 못할 수 있다.

대지사용권과 소유권이전등기

전유부분의 소유권이전등기는 원칙적으로 대지사용권의 이전을 수반한다. 집합건물법상 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르기 때문이다.

따라서 구분건물 매매에서는 전유부분의 소유권이전등기와 함께 대지권이 함께 이전되는지 확인해야 한다. 대지권이 등기되어 있다면 전유부분의 소유권이전등기를 통해 대지권도 함께 이전되는 구조로 이해된다.

다만 대지권이 없는 경우, 건물만에 관한 등기인 경우, 별도등기 있음 표시가 있는 경우에는 대지사용권의 이전 여부를 별도로 검토해야 한다.

대지사용권과 담보권

구분건물에 근저당권을 설정하는 경우 전유부분과 대지권이 함께 담보의 목적이 되는 것이 일반적이다. 이는 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르는 구조이기 때문이다.

담보권 설정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분에 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권의 종류와 비율이 무엇인지
• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 건물만에 관한 등기인지
• 대지사용권이 소멸하거나 불안정한 상태는 아닌지

대지사용권이 불안정하면 담보가치도 크게 떨어질 수 있다.

대지사용권과 경매

구분건물 경매에서는 전유부분과 대지사용권이 함께 매각되는지 여부가 중요하다. 일반적으로 대지권이 있는 구분건물은 전유부분과 대지권이 함께 매각된다.

경매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 매각대상 전유부분의 표시
• 대지권의 존재 여부
• 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 별도등기 있음 표시
• 대지권 없는 건물인지 여부
• 매각물건명세서의 대지권 표시
• 토지 등기기록상 별도 권리부담

대지사용권이 불명확한 구분건물은 낙찰 후 사용·처분에서 문제가 생길 수 있으므로 권리분석이 중요하다.

대지사용권과 재건축·재개발

대지사용권은 재건축·재개발에서도 중요하다. 구분건물의 전유부분 소유자가 대지에 대하여 어느 정도의 권리를 가지는지는 재건축 분담금, 권리배분, 조합원 지위, 대지지분 평가와 연결될 수 있다.

재건축·재개발에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 대지사용권의 종류
• 토지 지분의 크기
• 전유부분 면적과 대지권 비율의 관계
• 대지권 없는 구분건물인지 여부
• 별도등기나 토지권리 부담

대지사용권은 단순한 등기상 표시가 아니라 구분건물의 장래 개발가치와도 연결된다.

대지사용권과 공용부분

대지사용권은 건물의 대지에 관한 권리이고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등 공동으로 사용하는 건물부분이다. 둘은 구분건물의 공동 이용관계와 관련되지만 대상이 다르다.

구분	대지사용권	공용부분
대상	건물의 대지	건물부분 또는 부속물
의미	전유부분을 소유하기 위한 토지 사용권	구분소유자들이 공동으로 사용하는 건물부분
예시	대지 공유지분, 지상권, 임차권	복도, 계단, 엘리베이터, 기계실
등기상 관계	대지권으로 등기될 수 있음	전유부분처럼 독립 거래되는 것이 원칙이 아님

대지사용권은 토지에 관한 권리이고, 공용부분은 건물 내부나 부속시설에 관한 공동 사용 부분이라는 점을 구별해야 한다.

대지사용권과 대지권말소

대지사용권이 소멸하거나 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 상태가 되면 대지권말소등기가 문제될 수 있다. 대지권말소등기는 전유부분 표제부의 대지권 표시를 지우고, 대지권의 목적인 토지의 등기기록에서 대지권이라는 뜻의 등기를 정리하는 등기이다.

대지권말소가 있는 경우 대지사용권 자체가 소멸한 것인지, 대지사용권은 남아 있지만 대지권성이 없어진 것인지 구별해야 한다. 이 구별은 전유부분의 가치와 사용 가능성 판단에 중요하다.

실무상 의미

대지사용권은 구분건물 거래에서 반드시 확인해야 하는 핵심 권리이다. 전유부분의 등기만 확인하고 대지사용권을 확인하지 않으면, 건물은 샀지만 토지에 대한 권리관계가 불안정한 상황을 놓칠 수 있다.

실무상 대지사용권에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분에 대지권이 등기되어 있는지
• 대지사용권의 종류가 무엇인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권말소등기나 대지권변경등기가 있는지
• 대지사용권이 전유부분과 함께 이전되는지
• 건물만에 관한 등기인지
• 대지사용권이 재건축·재개발 가치에 어떤 영향을 주는지

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리이다
대지권	대지사용권 중 전유부분과 분리처분할 수 없는 것으로 등기된 권리	등기기록상 공시되는 권리이다
대지권등기	대지권을 구분건물 등기기록에 공시하는 등기	대지사용권의 일체성을 등기상 표시한다
대지권의 목적인 토지	대지권이 미치는 토지	대지사용권의 대상 토지이다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	건물부분이고, 대지사용권과 결합된다
공용부분	구분소유자들이 공동으로 사용하는 건물부분	건물의 공동 사용 부분이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 대지사용권과 대지권의 구별이 중요하다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이고, 대지권은 그 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 대지권이 등기되어 있는 경우 전유부분의 표제부에서 대지권의 종류와 비율을 확인해야 한다.

같이 보기

• 대지권
• 대지권등기
• 대지권변경등기
• 대지권말소등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분
• 공용부분
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)