부동산표시변경등기

부동산표시변경등기는 등기 후 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적, 건물의 종류·구조·면적 등 표시사항이 변경된 경우 그 변경 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

부동산표시변경등기는 권리의 객체인 부동산 자체의 표시가 등기 후 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다. 등기기록의 표제부에는 토지나 건물의 표시가 기록되는데, 토지의 지목·면적·지번 또는 건물의 구조·종류·면적 등이 후발적으로 달라지면 등기기록도 그 변경된 내용에 맞추어 정리되어야 한다.

부동산표시변경등기는 권리의 주체나 권리 내용이 바뀌는 등기가 아니라, 권리의 객체인 부동산의 표시를 현재 상태에 맞게 정리하는 등기이다. 따라서 소유권이전등기, 저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기와 구별된다.

기능

부동산표시변경등기는 등기기록의 표제부와 실제 부동산 현황 또는 공적 장부의 내용을 일치시키는 기능을 한다. 부동산의 표시는 권리관계의 대상이 되는 물건을 특정하는 기준이므로, 표시가 부정확하거나 오래된 상태로 남아 있으면 권리분석과 거래에서 혼란이 생길 수 있다.

부동산표시변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 토지 또는 건물의 변경된 표시를 등기기록에 반영한다.
• 등기기록의 표제부를 현재의 공부상 표시와 일치시킨다.
• 소유권이전등기, 담보권설정등기 등 후속 권리등기의 기초를 명확히 한다.
• 지적공부와 건축물대장의 변경 내용을 등기기록에 반영한다.
• 부동산의 동일성과 권리 객체의 특정성을 유지한다.
• 표시경정등기와 달리 등기 후 후발적으로 생긴 변경을 반영한다.

토지표시변경등기

토지표시변경등기는 토지의 표제부에 기록된 표시사항이 등기 후 변경된 경우 하는 등기이다. 부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인 등을 기록하도록 규정한다.

토지표시변경등기의 예는 다음과 같다.

• 지목변경
• 면적변경
• 지번변경
• 토지의 분할에 따른 표시변경
• 토지의 합병에 따른 표시변경
• 등록전환에 따른 표시변경
• 축척변경에 따른 표시변경
• 행정구역 또는 명칭 변경에 따른 소재 표시 변경

토지표시변경등기는 지적공부와 밀접하게 연결된다. 토지대장이나 임야대장상 변경사항이 등기기록의 표제부에도 반영되어야 하기 때문이다.

건물표시변경등기

건물표시변경등기는 건물의 표제부에 기록된 표시사항이 등기 후 변경된 경우 하는 등기이다. 부동산등기법은 건물 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재·지번·건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적, 등기원인, 도면의 번호 등을 기록하도록 규정한다.

건물표시변경등기의 예는 다음과 같다.

• 건물의 종류 변경
• 건물의 구조 변경
• 건물의 면적 변경
• 증축에 따른 표시변경
• 일부 철거에 따른 면적 변경
• 부속건물의 신축 또는 멸실에 따른 표시변경
• 건물명칭 또는 번호 변경
• 건물분할·건물합병·건물구분에 따른 표시변경

건물표시변경등기는 건축물대장과 밀접하게 연결된다. 건축물대장에 변경된 건물의 표시가 정리되어 있어야 등기기록의 표제부도 그 내용에 맞게 정리될 수 있다.

변경등기와 경정등기의 구별

부동산표시변경등기는 등기 후 부동산의 표시가 후발적으로 변경된 경우에 한다. 반면 부동산표시경정등기는 등기 당시부터 부동산의 표시가 잘못 기재된 경우에 한다.

구분	부동산표시변경등기	부동산표시경정등기
원인	등기 후 표시사항이 변경됨	등기 당시부터 표시사항에 착오 또는 누락이 있음
예시	등기 후 토지 지목이 전에서 대로 변경된 경우	등기 당시부터 지목을 잘못 적은 경우
기준 시점	등기 후	등기 당시
핵심	후발적 변경	원시적 오류의 정정

예를 들어 토지가 등기 후 지목변경 절차를 거쳐 지목이 바뀐 경우에는 토지표시변경등기이다. 반대로 등기 당시 실제 지목과 다르게 잘못 기록된 경우에는 토지표시경정등기가 문제된다.

권리변경등기와의 구별

부동산표시변경등기는 권리의 객체인 부동산의 표시를 변경하는 등기이고, 권리변경등기는 저당권·전세권·지상권 등 권리의 내용을 변경하는 등기이다.

구분	부동산표시변경등기	권리변경등기
대상	부동산 자체의 표시	권리의 내용
기록 위치	표제부	갑구 또는 을구
예시	토지 면적 변경, 건물 구조 변경	근저당권 채권최고액 변경, 전세권 존속기간 변경
핵심	권리 객체의 표시 변경	권리 내용의 변경

부동산의 표시가 바뀌었다고 해서 소유권이나 저당권의 내용이 당연히 바뀌는 것은 아니다. 다만 표시변경은 권리의 대상이 되는 부동산을 특정하는 데 중요하므로, 권리등기와 밀접한 관련을 가진다.

등기명의인표시변경등기와의 구별

부동산표시변경등기는 부동산 자체의 표시가 변경된 경우의 등기이고, 등기명의인표시변경등기는 권리자의 표시가 변경된 경우의 등기이다.

구분	부동산표시변경등기	등기명의인표시변경등기
대상	부동산의 표시	등기명의인의 표시
예시	건물 면적 변경, 토지 지목 변경	소유자의 주소 변경, 법인의 명칭 변경
기록 위치	표제부	갑구 또는 을구의 권리자 표시
신청인	소유권의 등기명의인	해당 권리의 등기명의인

예를 들어 토지의 지목이 바뀌면 부동산표시변경등기이고, 토지 소유자의 주소가 바뀌면 등기명의인표시변경등기이다.

신청인

부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

부동산표시변경등기가 단독신청으로 가능한 이유는 권리의 처분이나 이전이 아니라 부동산의 표시를 정리하는 등기이기 때문이다. 등기권리자와 등기의무자가 대립하는 권리변동등기와 달리, 부동산표시변경등기는 권리 객체의 표시를 현재 상태에 맞추는 등기이다.

단독신청의 의미

부동산표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하므로, 저당권자나 전세권자 등 소유권 외의 권리자의 공동신청이 원칙적으로 요구되지 않는다. 표시변경은 권리의 객체를 특정하는 등기이고, 소유권의 등기명의인이 그 부동산의 표시 정리를 신청하는 구조이다.

다만 부동산표시변경이 소유권 외의 권리자에게 실질적 영향을 줄 수 있는 경우가 있다. 예를 들어 건물의 면적 감소나 멸실, 토지의 일부 변동 등은 담보가치와 권리범위에 영향을 줄 수 있다. 이 경우 구체적인 등기절차와 관련 공부의 정리 여부를 함께 확인해야 한다.

토지표시변경의 신청

부동산등기법은 토지의 분필, 합필이 있거나 등기사항에 변경이 있는 경우 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다고 규정한다.

토지표시변경등기는 지적공부상 토지 이동 또는 표시 변경과 연결된다. 토지대장이나 임야대장에 등록된 변경사항이 등기기록에도 반영되어야 한다.

토지표시변경의 신청에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재와 지번
• 변경 전 지목과 변경 후 지목
• 변경 전 면적과 변경 후 면적
• 분할 또는 합병 여부
• 등록전환 여부
• 축척변경 여부
• 토지대장 또는 임야대장상 변경 내용
• 신청기간 1개월 준수 여부

건물표시변경의 신청

부동산등기법은 건물이 분할·구분·합병되거나 건물 등기사항에 변경이 있는 경우 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다고 규정한다.

건물표시변경등기는 건축물대장상 건물 표시 변경과 연결된다. 건축물대장에 구조, 용도, 면적, 부속건물, 건물명칭 등이 변경되어 있으면 등기기록의 표제부도 이에 맞게 정리되어야 한다.

건물표시변경의 신청에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물의 소재와 지번
• 건물명칭 및 번호
• 변경 전 종류·구조·면적
• 변경 후 종류·구조·면적
• 부속건물 변경 여부
• 건물분할·건물합병·건물구분 여부
• 건축물대장상 변경 내용
• 신청기간 1개월 준수 여부

직권에 의한 표시변경등기

부동산표시변경등기는 신청에 의하여 이루어지는 것이 원칙이지만, 일정한 경우 등기관이 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 토지의 경우 지적소관청이 토지의 이동이 있는 경우 그 사실을 등기소에 통지하면 등기관이 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다.

부동산표시변경은 지적공부나 건축물대장 등 공적 장부와 밀접하게 연결되므로, 소유자의 신청뿐 아니라 공적 장부의 변동 통지에 따른 직권 정리가 문제될 수 있다.

직권에 의한 표시변경등기는 등기기록과 공적 장부의 일치를 확보하기 위한 제도이다.

행정구역 또는 명칭 변경

행정구역 또는 그 명칭이 변경된 경우 등기기록상 부동산의 소재 표시도 바뀔 수 있다. 부동산등기법은 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때에는 등기기록에 기록한 행정구역 또는 그 명칭이 변경된 것으로 본다고 규정한다.

이는 행정구역 명칭이 바뀔 때마다 모든 등기기록을 개별적으로 신청하여 변경하지 않아도, 법률상 변경된 것으로 보도록 한 규정이다. 다만 실제 등기사항증명서의 표시 정리나 공부 정리 방식은 등기실무와 시스템 처리에 따라 확인할 필요가 있다.

신청기간

토지표시변경등기와 건물표시변경등기에는 신청기간이 문제된다. 토지의 분필·합필 또는 등기사항 변경이 있는 경우, 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다. 건물이 분할·구분·합병되거나 등기사항에 변경이 있는 경우에도 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다.

신청기간은 등기기록과 실제 부동산 현황의 불일치를 장기간 방치하지 않기 위한 것이다. 표시변경을 제때 등기하지 않으면 후속 거래나 권리등기에서 부동산 특정에 문제가 생길 수 있다.

신청정보

부동산표시변경등기를 신청할 때에는 변경 전 표시와 변경 후 표시를 명확히 제공해야 한다. 토지와 건물의 표시사항이 다르므로, 신청정보의 내용도 대상 부동산에 따라 달라진다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 변경할 부동산의 표시
• 등기목적
• 변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 표시
• 변경 후 표시
• 신청인인 소유권 등기명의인의 표시
• 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장과의 관계
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

부동산등기규칙은 건물의 표시변경등기를 신청하는 경우 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

첨부정보

부동산표시변경등기에는 변경 사실을 증명하는 공적 장부 정보가 중요하다. 토지의 경우 토지대장 또는 임야대장 정보가 문제되고, 건물의 경우 건축물대장 정보가 문제된다.

부동산표시변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 토지대장 정보
• 임야대장 정보
• 건축물대장 정보
• 변경 사실을 증명하는 정보
• 대지권 변경·경정 또는 소멸의 경우 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

부동산등기규칙은 건물표시변경등기에서 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우에는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 하고, 그 밖에는 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 제공하도록 한다.

등기기록에서의 위치

부동산표시변경등기는 표제부에 관한 등기이다. 표제부는 부동산의 물리적·공법상 표시를 기록하는 부분이다.

토지 등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기록되고, 건물 등기기록의 표제부에는 소재, 지번, 건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적 등이 기록된다.

따라서 부동산표시변경등기를 확인할 때에는 갑구나 을구보다 표제부를 먼저 보아야 한다. 갑구와 을구는 권리관계를 기록하는 부분이고, 표제부는 권리의 객체인 부동산의 표시를 기록하는 부분이다.

등기기록의 정리 방식

부동산표시변경등기가 이루어지면 변경 전 표시는 말소 표시되고, 변경 후 표시가 등기기록에 기록된다. 부동산등기규칙은 토지표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때에는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다고 규정한다.

이는 표제부에서 변경 전 표시와 변경 후 표시의 관계를 확인할 수 있게 하기 위한 것이다. 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 표시와 과거 말소된 표시를 구별해야 한다.

실무상 의미

부동산표시변경등기는 권리등기 자체는 아니지만, 부동산 거래와 권리분석에서 매우 중요하다. 부동산의 표시가 실제 현황이나 대장과 맞지 않으면, 소유권이전등기나 담보권설정등기를 신청할 때 보정이 필요하거나 등기신청이 지연될 수 있다.

실무상 부동산표시변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지인지 건물인지
• 변경 전 표시가 무엇인지
• 변경 후 표시가 무엇인지
• 변경등기인지 경정등기인지
• 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장의 내용과 일치하는지
• 신청기간 1개월이 문제되는지
• 소유권의 등기명의인이 신청하는지
• 직권 표시변경등기 대상인지
• 후속 권리등기 전에 표시 정리가 필요한지
• 표제부의 현재 표시와 말소된 표시를 구별했는지

부동산표시변경등기는 권리관계의 직접 변동은 아니지만, 권리의 대상인 부동산을 정확히 특정하는 기초 등기이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
부동산표시변경등기	토지 또는 건물의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	권리 객체의 후발적 표시 변경이다
부동산표시경정등기	부동산의 표시가 등기 당시부터 잘못된 경우 바로잡는 등기	원시적 표시 오류를 정정한다
토지표시변경등기	토지의 지번, 지목, 면적 등 표시 변경을 반영하는 등기	토지대장 또는 임야대장과 연결된다
건물표시변경등기	건물의 종류, 구조, 면적 등 표시 변경을 반영하는 등기	건축물대장과 연결된다
등기명의인표시변경등기	권리자의 성명, 명칭, 주소 등이 변경된 경우 하는 등기	권리 객체가 아니라 권리자의 표시 변경이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 부동산표시변경등기가 표제부에 관한 등기라는 점이 중요하다. 토지의 분필·합필 또는 등기사항 변경이 있는 경우, 건물의 분할·구분·합병 또는 등기사항 변경이 있는 경우 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다. 부동산표시변경등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하며, 권리변경등기나 등기명의인표시변경등기와 구별해야 한다.

같이 보기

• 토지표시변경등기
• 건물표시변경등기
• 부동산표시경정등기
• 등기명의인표시변경등기
• 변경등기
• 경정등기
• 토지대장
• 임야대장
• 건축물대장
• 표제부
• 토지의 분할
• 토지의 합병
• 지목변경등기
• 면적변경등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제31조(행정구역의 변경)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제35조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제41조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제73조(토지표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)