중개
중개는 공인중개사법상 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 공인중개사법에서 말하는 중개는 단순한 소개나 안내를 넘어서, 거래의 성립을 향해 당사자 사이를 연결하고 계약 체결을 주선하는 행위를 뜻한다.
개요[편집 | 원본 편집]
중개는 공인중개사법령 및 중개실무의 출발점이 되는 핵심 개념이다. 개업공인중개사의 업무도 결국 중개를 중심으로 이루어지며, 중개대상물 확인·설명의무, 거래계약서 작성, 중개보수 수수, 손해배상책임 등 대부분의 제도는 중개행위를 전제로 작동한다.
시험에서는 단순히 “중개란 무엇인가”를 외우는 것보다, 어떤 행위가 중개에 해당하는지, 단순 보조행위와 어떻게 구별되는지, 또 중개업과는 어떻게 다른지를 함께 이해하는 것이 중요하다.
법적 의의[편집 | 원본 편집]
공인중개사법상 중개는 거래당사자 사이의 법률관계를 변화시키는 행위를 대상으로 한다. 즉, 매매나 임대차처럼 권리의 이전, 설정, 변경, 소멸에 관련된 거래를 알선하는 것이 핵심이다.
- 매매
- 소유권 이전을 목적으로 하는 대표적 거래
- 교환
- 서로의 재산권을 맞바꾸는 거래
- 임대차
- 사용·수익권을 이전하는 거래
- 권리의 득실변경
- 권리의 발생, 이전, 변경, 소멸을 포함하는 넓은 개념
따라서 중개는 부동산 자체만이 아니라, 부동산에 관한 일정한 권리변동까지 포함하는 개념으로 이해된다.
중개의 대상[편집 | 원본 편집]
중개는 아무 거래에나 적용되는 것이 아니라, 법에서 정한 중개대상물에 관한 거래에 한하여 문제된다.
즉, 중개라는 개념은 항상 중개대상물과 연결해서 파악해야 한다.
중개의 본질[편집 | 원본 편집]
중개의 본질은 “알선”에 있다. 알선이란 거래당사자 사이에서 계약이 성립되도록 중간에서 주선하고 연결하는 행위를 말한다.
- 거래당사자를 서로 소개하는 행위
- 거래조건 협의를 도와주는 행위
- 계약 체결을 위해 필요한 자료를 조사·제공하는 행위
- 계약 성립을 향한 의사연결과 조정행위
반면 단순한 사실 전달이나 현장안내만으로는 언제나 중개가 되는 것은 아니며, 구체적 사안에서 거래 성립을 위한 알선성이 있는지가 중요하다.
중개와 중개업[편집 | 원본 편집]
시험에서 자주 혼동되는 개념이 중개와 중개업의 구별이다.
즉, 중개는 하나의 행위 개념이고, 중개업은 그러한 행위를 반복·계속하여 영업으로 하는 개념이다. 따라서 일회적이고 우연한 알선행위와 영업으로서의 중개업은 구별된다.
중개와 단순 보조행위[편집 | 원본 편집]
중개와 단순 보조행위의 구별도 중요하다. 특히 중개보조원과 관련하여 자주 출제된다.
중개에 해당할 수 있는 행위[편집 | 원본 편집]
- 거래당사자 사이의 의사연결
- 거래조건 협의의 주선
- 계약 체결을 위한 권유와 조정
- 계약 성립을 위한 실질적 알선
단순 보조행위에 그칠 수 있는 행위[편집 | 원본 편집]
- 현장안내
- 서류전달
- 일반서무
- 단순 방문 응대
다만 실제 시험과 판례에서는 형식보다 실질을 본다. 겉으로는 안내나 소개처럼 보여도, 객관적으로 거래 성립을 위한 알선행위라면 중개로 평가될 수 있다.
중개의 성립[편집 | 원본 편집]
중개는 반드시 계약이 최종적으로 체결되어야만 성립하는 것은 아니다. 일반적으로는 거래 성립을 향한 알선행위 자체가 있으면 중개행위로 평가될 수 있고, 중개보수 청구 문제에서는 실제 거래 성립 여부가 별도로 중요해진다.
따라서 “중개”와 “중개의 완성”은 구별해서 이해해야 한다.
중개와 당사자 보호[편집 | 원본 편집]
공인중개사법이 중개를 엄격하게 규율하는 이유는 거래당사자 보호에 있다. 부동산 거래는 권리관계가 복잡하고 거래금액도 커서, 부정확하거나 위법한 중개는 큰 손해를 초래할 수 있다.
그래서 개업공인중개사에게는 다음과 같은 의무가 부과된다.
- 중개대상물 확인·설명의무
- 권리관계, 공법상 제한, 거래조건 등의 확인과 설명
- 거래계약서
- 계약 성립 시 계약서 작성과 교부
- 중개대상물 확인·설명서
- 확인·설명 내용을 서면화하여 교부
- 손해배상책임
- 고의 또는 과실로 손해를 끼친 경우의 책임
이처럼 중개는 단순 소개업이 아니라 법적 책임이 수반되는 전문적 알선행위이다.
판례상 중요 쟁점[편집 | 원본 편집]
판례와 해석례에서는 어떤 행위가 중개에 해당하는지가 자주 문제된다.
- 임차권 양도
- 상가건물 임차권 양도처럼 권리의 이전을 수반하는 경우 중개가 될 수 있음
- 분양권
- 특정 동·호수가 특정된 완공 전 건물 거래도 중개 대상이 될 수 있음
- 무등록 중개
- 개설등록 없이 실질적으로 거래를 알선하면 중개업 위반 문제가 발생함
즉, 법원은 행위의 이름보다 실질을 보고, 객관적으로 거래 알선행위인지 판단하는 경향이 강하다.
중개와 금지행위[편집 | 원본 편집]
중개는 적법한 절차와 자격 아래에서 이루어져야 한다. 그렇지 않으면 각종 금지행위와 연결된다.
- 무등록 중개업
- 개설등록 없이 중개업을 영위하는 행위
- 명의대여
- 타인에게 명의를 빌려 중개하게 하는 행위
- 허위광고
- 사실과 다른 표시·광고
- 직접거래
- 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리하는 문제
- 초과보수 수수 금지
- 법정 한도를 초과한 보수 수수 금지
시험에서는 중개의 개념과 금지행위를 연결해서 묻는 문제가 많다.
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
중개 파트에서는 다음 사항이 특히 중요하다.
- 중개의 법적 정의
- 중개대상물과의 관계
- 중개와 중개업의 구별
- 중개와 단순 보조행위의 구별
- 중개완성과 중개보수의 관계
- 임차권 양도나 분양권 거래의 중개 해당 여부
- 무등록 중개업과 각종 금지행위
