지상권등기

지상권등기는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 지상권을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

지상권등기는 지상권의 설정, 이전, 변경, 말소 등을 등기기록에 기록하는 등기이다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다.

지상권은 소유권 외의 권리에 해당하므로 등기기록의 을구에 기록된다. 지상권등기가 이루어지면 지상권자는 토지소유자가 아니더라도 등기된 범위 안에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 물권적 지위를 가진다.

기능

지상권등기는 지상권의 존재와 내용을 공시하는 기능을 한다. 지상권은 토지의 사용가치에 직접 영향을 미치는 권리이므로, 토지의 소유자나 거래 상대방, 담보권자 등은 등기기록을 통해 지상권의 존재를 확인할 필요가 있다.

지상권등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 지상권의 설정 사실을 공시한다.
• 지상권설정의 목적과 범위를 나타낸다.
• 존속기간, 지료, 지급시기 등 약정이 있는 경우 이를 공시한다.
• 토지 일부에 지상권이 설정된 경우 그 범위를 특정한다.
• 토지 소유권과 지상권의 부담관계를 구별하게 한다.
• 지상권의 이전, 변경, 말소 등 후속 등기의 기초가 된다.

지상권의 내용

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있다.

지상권의 목적은 토지 사용 자체가 아니라, 타인의 토지 위에 건물, 공작물 또는 수목을 소유하기 위한 토지 사용이다. 따라서 단순한 통행이나 일시적 사용을 위한 권리와는 구별된다.

지상권의 대상은 토지이고, 토지 위의 건물이나 수목은 지상권자가 소유할 수 있다. 이 점에서 지상권은 토지소유권과 지상물 소유권이 분리되는 경우에 중요한 의미를 가진다.

등기사항

부동산등기법은 등기관이 지상권설정의 등기를 할 때 일반적인 권리등기사항 외에 일정한 사항을 기록하도록 규정한다.

지상권설정등기에서 기록하여야 하는 사항은 다음과 같다.

• 지상권설정의 목적
• 범위
• 존속기간
• 지료와 지급시기
• 「민법」 제289조의2제1항 후단의 약정
• 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호

다만 존속기간, 지료와 지급시기, 「민법」 제289조의2제1항 후단의 약정은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

지상권설정의 목적

지상권설정의 목적은 지상권자가 타인의 토지를 어떤 용도로 사용할 것인지를 나타내는 사항이다. 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 권리이므로, 설정 목적은 지상권의 범위와 토지사용 내용을 판단하는 기준이 된다.

예를 들어 건물 소유를 위한 지상권, 공작물 소유를 위한 지상권, 수목 소유를 위한 지상권은 토지 사용의 구체적 내용이 다를 수 있다. 등기기록에 지상권설정의 목적이 표시되면 제3자는 해당 지상권이 어떤 목적의 토지사용권인지 확인할 수 있다.

범위

지상권의 범위는 지상권자가 사용할 수 있는 토지의 공간적 범위를 말한다. 지상권은 토지 전부에 설정될 수도 있고, 토지 일부에 설정될 수도 있다.

부동산등기법은 지상권설정의 등기사항으로 범위를 규정하고, 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록하도록 한다.

토지 일부에만 지상권이 설정되는 경우에는 그 부분이 명확히 특정되어야 한다. 범위가 불명확하면 토지소유자와 지상권자 사이의 사용관계, 제3자의 권리취득, 담보가치 판단에 혼란이 생길 수 있다.

존속기간

지상권의 존속기간은 지상권이 유지되는 기간이다. 존속기간에 관한 약정이 있는 경우에는 등기원인에 그 약정이 있는 때에 등기기록에 기록한다.

민법은 지상권의 존속기간과 관련하여 최단기간에 관한 규정을 두고 있다. 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 경우, 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 경우, 건물 외의 공작물 소유를 목적으로 하는 경우 등에 따라 기간 제한이 달라질 수 있다.

존속기간은 토지소유자와 지상권자 사이의 권리관계뿐 아니라 토지의 거래가치와 담보가치에도 영향을 미친다.

지료와 지급시기

지료는 지상권자가 토지소유자에게 지급하기로 약정한 토지 사용의 대가이다. 지료와 지급시기에 관한 약정이 있는 경우에는 등기원인에 그 약정이 있는 때에 등기기록에 기록한다.

지료는 지상권의 성립요건 자체는 아니다. 지료를 지급하기로 약정한 경우에 그 약정이 등기사항이 될 수 있다. 지료와 지급시기가 등기되면 제3자는 지상권에 따른 경제적 부담을 등기기록을 통해 확인할 수 있다.

지료 지급이 지체되는 경우에는 민법상 지상권소멸청구 등 별도 문제가 생길 수 있다.

구분지상권

구분지상권은 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 설정하는 지상권이다. 민법은 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다고 규정한다.

부동산등기법 제69조는 「민법」 제289조의2제1항 후단의 약정을 지상권설정등기의 등기사항으로 규정한다. 다만 그 약정은 등기원인에 약정이 있는 경우에만 기록한다.

구분지상권은 지하철, 터널, 송전시설, 지하공간 개발 등과 관련하여 문제될 수 있다. 일반 지상권과 달리 토지의 지표 전체 사용이 아니라 일정한 지하 또는 지상 공간의 사용범위가 중요하다.

신청정보

지상권설정등기를 신청하는 경우에는 지상권의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 지상권설정의 등기를 신청하는 경우 부동산등기법 제69조제1호부터 제5호까지의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 지상권설정의 목적
• 지상권의 범위
• 존속기간
• 지료와 지급시기
• 구분지상권에 관한 약정
• 지상권자와 지상권설정자의 표시
• 등기원인과 그 연월일
• 대상 토지의 표시

구체적인 신청정보는 지상권의 종류와 약정 내용에 따라 달라질 수 있다.

공동신청

지상권설정등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 지상권설정등기에서 등기권리자는 지상권자이고, 등기의무자는 토지소유자 또는 지상권을 설정하는 자이다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

구분	지위	의미
지상권자	등기권리자	지상권설정등기로 지상권을 취득하는 자
토지소유자	등기의무자	자기 토지에 지상권을 설정하여 부담을 지는 자

첨부정보

지상권설정등기에는 지상권설정계약 등 등기원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

지상권등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 지상권설정계약을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 지상권자의 주소증명정보
• 토지소유자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 토지 일부에 지상권을 설정하는 경우 그 부분을 표시한 도면
• 허가·동의·승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 지상권의 목적, 범위, 등기원인, 신청 방식에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명

지상권설정등기에서는 등기의무자인 토지소유자의 등기필정보가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인이 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

지상권설정자는 자기 토지에 지상권이라는 부담을 설정하는 사람이므로, 등기절차에서 등기의무자의 진정한 의사 확인이 중요하다.

지상권의 이전등기

지상권은 물권이므로 양도될 수 있고, 지상권이 이전되면 지상권이전등기가 문제될 수 있다. 지상권이전등기는 기존 지상권자가 가진 지상권을 새로운 지상권자에게 이전하는 등기이다.

지상권이전등기는 지상권설정등기와 구별된다. 지상권설정등기는 토지소유자와 지상권자 사이에 새로 지상권을 설정하는 등기이고, 지상권이전등기는 이미 성립한 지상권이 다른 사람에게 이전되는 등기이다.

지상권이전등기에서도 등기원인, 등기권리자와 등기의무자, 등기필정보, 첨부정보 등이 문제될 수 있다.

지상권의 변경등기

지상권의 존속기간, 지료, 범위, 목적 등 등기된 내용이 변경되는 경우 지상권변경등기가 문제될 수 있다. 예를 들어 지상권의 존속기간을 연장하거나, 지료를 변경하거나, 사용범위를 변경하는 경우가 이에 해당할 수 있다.

지상권변경등기는 기존 지상권의 내용을 변경하는 등기이므로, 지상권자와 토지소유자 및 등기상 이해관계인의 지위가 문제될 수 있다. 변경 내용이 후순위 권리자에게 불리한 경우에는 등기상 이해관계인의 승낙이 필요할 수 있다.

지상권의 말소등기

지상권이 존속기간 만료, 포기, 해지, 혼동, 소멸청구 등으로 소멸한 경우에는 지상권말소등기가 필요하다. 지상권말소등기가 이루어져야 등기기록상 토지에 설정되어 있던 지상권 부담이 정리된다.

지상권말소등기에서는 등기권리자와 등기의무자가 지상권설정등기와 반대로 될 수 있다. 지상권 말소로 이익을 받는 토지소유자가 등기권리자이고, 지상권을 잃는 지상권자가 등기의무자가 되는 구조가 일반적이다.

임차권과의 구별

지상권은 물권이고, 임차권은 원칙적으로 채권이다. 지상권은 등기를 통해 물권으로 공시되고, 토지를 직접 지배할 수 있는 권리로서 제3자에게 강한 대항력을 가진다. 반면 임차권은 임대차계약에 따른 채권적 사용권을 기본으로 한다.

구분	지상권	임차권
법적 성격	물권	원칙적으로 채권
목적	건물, 공작물, 수목 소유를 위한 토지 사용	임대차계약에 따른 사용·수익
등기 위치	을구	등기된 경우 을구
권리 강도	물권으로서 직접 지배권	계약관계가 중심

지상권은 토지 위에 건물이나 수목을 소유하려는 장기적·물권적 이용관계에서 중요하다.

법정지상권과의 관계

지상권등기는 당사자의 설정계약에 의한 지상권을 등기하는 경우가 일반적이다. 그러나 법률의 규정에 따라 지상권과 유사한 권리가 인정되는 경우도 있다. 이를 법정지상권이라고 한다.

법정지상권은 법률상 일정한 요건이 충족되면 당사자의 설정계약 없이도 인정될 수 있다. 다만 법정지상권의 성립과 등기 여부, 제3자에 대한 대항관계는 구체적인 법리와 판례에 따라 판단해야 한다.

지상권등기 문서에서는 등기된 지상권을 중심으로 설명하고, 법정지상권은 별도의 개념으로 구별하는 것이 적절하다.

실무상 의미

지상권등기는 토지 이용관계와 부동산 권리분석에서 중요하다. 토지에 지상권이 설정되어 있으면 토지소유자는 자기 토지의 사용·처분에서 제한을 받을 수 있고, 토지 매수인이나 담보권자는 지상권의 존재를 고려해야 한다.

실무상 지상권등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 지상권자가 누구인지
• 지상권설정자가 누구인지
• 지상권설정의 목적이 무엇인지
• 지상권의 범위가 토지 전부인지 일부인지
• 토지 일부인 경우 도면 번호가 있는지
• 존속기간이 정해져 있는지
• 지료와 지급시기가 정해져 있는지
• 구분지상권 약정이 있는지
• 후순위 근저당권이나 가압류 등 다른 권리와의 순위관계
• 지상권이 이전, 변경, 말소되었는지

토지 거래에서는 을구에 지상권등기가 있는지 확인하고, 그 내용이 토지 사용가치와 담보가치에 어떤 영향을 주는지 검토해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
지상권등기	타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 지상권을 등기하는 것	타인의 토지 사용을 위한 물권을 공시한다
지역권등기	일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 등기하는 것	요역지와 승역지의 관계가 중요하다
전세권등기	전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하는 전세권을 등기하는 것	전세금 반환과 담보적 기능이 결합된다
임차권등기	임대차계약에 따른 임차권을 등기하는 것	채권적 사용권의 공시가 중심이다
구분지상권	토지의 지하 또는 지상 공간에 상하의 범위를 정하여 설정하는 지상권	공간적 범위의 특정이 중요하다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 지상권설정등기의 등기사항이 중요하다. 지상권설정의 목적과 범위는 반드시 기록하고, 존속기간, 지료와 지급시기, 「민법」 제289조의2제1항 후단의 약정은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다. 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 지역권등기
• 전세권등기
• 임차권등기
• 을구
• 등기신청
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기필정보
• 인감증명
• 구분지상권
• 법정지상권

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제279조(지상권의 내용)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제280조(존속기간을 약정한 지상권)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제289조의2(구분지상권)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제69조(지상권의 등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제126조(지상권설정등기의 신청)