거짓신고

거짓신고는 부동산 거래신고 또는 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 해제등 신고에서 실제 사실과 다른 내용을 신고하는 행위를 말한다. 대표적으로 업계약서, 다운계약서, 실제로 계약이 없는데 계약이 있는 것처럼 신고하는 행위, 실제로는 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하는 행위가 여기에 포함된다.

개요

부동산 거래신고제도는 실제 거래가격과 거래내용을 행정청에 정확하게 신고하도록 하여 거래의 투명성을 확보하려는 제도이다. 따라서 신고내용이 사실과 다르면 단순한 형식 위반을 넘어서 조세 부과, 부동산 가격 통계, 대출 심사, 투기 억제 정책 전반을 왜곡하게 된다.

공인중개사 시험에서는 거짓신고를 다음과 같이 정리하면 이해하기 쉽다.

• 실제 거래가격과 다르게 신고하는 행위
• 거래가 없는데도 있는 것처럼 신고하는 행위
• 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하는 행위
• 거짓신고를 요구, 조장, 방조하는 행위
• 자진신고 시 과태료 감경 또는 면제 가능성

법적 근거

거짓신고의 직접 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조와 제28조, 제29조, 제26조이다.

• 제4조는 부동산 거래신고와 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 해제등 신고에 관한 금지행위를 규정한다.
• 제28조는 거짓신고에 대한 과태료를 규정한다.
• 제29조는 자진 신고자에 대한 감경 또는 면제를 규정한다.
• 제26조는 일정한 중대한 거짓신고에 대한 행정형벌을 규정한다.

거짓신고의 유형

거래가격 거짓신고

가장 대표적인 유형은 실제 거래가격과 다르게 신고하는 행위이다. 실무상 흔히 다음과 같이 나뉜다.

• 업계약서: 실제보다 높게 신고하는 경우
• 다운계약서: 실제보다 낮게 신고하는 경우

이러한 거짓신고는 단순 계산착오와 다르다. 거래당사자나 개업공인중개사가 의도적으로 실제 가격과 다른 금액을 신고하면 원칙적으로 거짓신고 문제가 된다.

허위 계약신고

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조제4호는 제3조제1항 각 호의 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 신고하는 행위를 금지한다. 즉 계약 자체가 없는데도 신고하는 경우이다.

예를 들면 다음과 같은 경우가 문제될 수 있다.

• 가장매매를 신고하는 경우
• 실제로는 성립하지 않은 계약을 성립한 것처럼 신고하는 경우
• 자금조달 또는 세금 목적을 위하여 허위 계약서를 만드는 경우

허위 해제신고

같은 법 제4조제5호는 제3조에 따른 신고 후 실제로는 계약이 해제·무효·취소되지 않았는데도 거짓으로 부동산 거래신고의 해제등 신고를 하는 행위를 금지한다.

이는 다음과 같은 상황에서 문제된다.

• 실제 거래는 유지되는데 세금이나 규제를 피하려고 해제된 것처럼 신고하는 경우
• 허위 해제신고로 거래기록을 없애려는 경우

거짓신고 요구

같은 법 제4조제1호는 누구든지 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를 금지한다.

즉 직접 허위 신고서를 제출하지 않더라도, 중개사에게 “실제 금액과 다르게 써 달라”고 요구하는 것 자체가 독립된 위반행위가 된다.

거짓신고 조장·방조

같은 법 제4조제3호는 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위를 금지한다.

따라서 허위계약서 작성에 협조하거나, 거래당사자의 허위신고를 조직적으로 돕는 행위도 제재 대상이 된다.

신고의무자가 아닌 자의 허위 신고

같은 법 제4조제2호는 제3조제1항 각 호의 계약을 체결한 후, 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 금지한다. 즉 거래당사자나 법이 정한 신고주체가 아닌 자가 허위로 신고 절차에 개입하는 경우이다.

업계약서와 다운계약서

업계약서와 다운계약서는 시험에서 가장 자주 등장하는 거짓신고 유형이다.

업계약서

업계약서는 실제 거래가격보다 높게 계약서를 작성하거나 신고하는 경우이다. 흔히 대출한도를 높이거나, 향후 매도가격 형성에 영향을 주려는 목적과 연결될 수 있다.

다운계약서

다운계약서는 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하거나 신고하는 경우이다. 흔히 취득세, 양도소득세 등 세 부담을 줄이려는 목적과 연결된다.

양자는 방향은 다르지만 공통적으로 “실제 거래가격이 아닌 금액”을 신고한다는 점에서 모두 거짓신고이다.

거짓신고와 해제등 신고

거짓신고는 최초 부동산 거래신고 단계에서만 문제되는 것이 아니다. 이미 신고한 계약에 대해 해제·무효·취소가 없는데도 해제등 신고를 하면 별도의 거짓신고가 된다.

따라서 시험에서는 다음을 구별해야 한다.

• 최초 계약의 허위 신고
• 실제 계약가격의 허위 신고
• 허위 해제신고

신고내용 조사와 거짓신고

신고관청은 신고내용이 누락되었거나 정확하지 않다고 판단하면 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 조사 과정에서 거짓신고 여부가 드러나는 경우가 많다.

실무상 다음 자료가 중요하다.

• 거래계약서
• 계약금, 중도금, 잔금의 입금자료
• 통장 사본
• 대출 실행 자료
• 주식·채권 처분 자료
• 매도인의 자금 사용자료
• 해제 합의서 등

2026년 2월 10일부터 시행된 시행규칙 개정으로, 개업공인중개사가 신고하거나 단독신고를 하는 경우 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류를 첨부하도록 한 점도 거짓신고 적발과 연결된다.

과태료

거짓신고에 대한 제재는 유형에 따라 다르다.

취득가액 10퍼센트 이하 과태료

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제3항에 따르면, 다음 위반행위에는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 해당하는 금액의 과태료가 부과된다.

• 제3조제1항부터 제4항까지를 위반하여 거짓으로 신고한 자
• 제4조제2호를 위반하여 거짓으로 신고한 자

즉 실제 거래가격을 거짓으로 신고하는 업계약서, 다운계약서가 대표적으로 여기에 해당한다.

3천만원 이하 과태료

같은 법 제28조제1항은 다음 경우 3천만원 이하의 과태료를 규정한다.

• 제4조제4호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따라 신고한 자
• 제4조제5호를 위반하여 거짓으로 제3조의2에 따라 신고한 자
• 거래대금 지급 증명자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 자

즉 허위 계약신고와 허위 해제신고는 별도 상한의 과태료 구조를 가진다.

500만원 이하 과태료

같은 법 제28조제2항은 다음 경우 500만원 이하의 과태료를 규정한다.

• 개업공인중개사에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자
• 거짓신고를 조장하거나 방조한 자

따라서 직접 허위 신고자가 아니더라도 요구자나 조력자도 제재된다.

형사처벌

단순 과태료에 그치지 않고, 일정한 경우에는 행정형벌이 문제된다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조제1항에 따르면, 부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적으로 제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 신고한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

즉 다음 요소가 결합하면 형사처벌로 강화된다.

• 허위 계약신고 또는 허위 해제신고일 것
• 재물 또는 재산상 이득 취득 목적이 있을 것

자진신고와 감경

거짓신고는 자진신고에 따라 과태료 감경 또는 면제가 가능하다.

법률상 근거

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제29조는 제28조제2항제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다고 정한다.

시행령상 기준

2026년 4월 23일 시행 중인 시행령 제21조에 따르면 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 조사 시작 전에 자진 신고하고, 최초 단독 신고자이며, 입증자료를 제공하고 조사에 성실히 협조한 경우: 과태료 면제
• 조사 시작 후 자진 신고하였더라도, 조사기관이 증거를 충분히 확보하지 못한 상태에서 최초 단독 신고자로서 협조한 경우: 과태료 50퍼센트 감경

다만 다음 경우에는 감경·면제가 되지 않는다.

• 관련 세법 위반 사실 등이 이미 관계기관에서 통보된 경우
• 최근 1년 내 자진신고 감면을 3회 이상 받은 경우

따라서 시험에서는 “자진신고하면 무조건 면제”가 아니라, 시기·최초성·협조성 요건을 갖추어야 한다는 점이 중요하다.

세금과의 관계

거짓신고는 취득세, 양도소득세 등과 밀접한 관련이 있다.

• 다운계약서는 보통 세 부담을 줄이려는 목적과 연결된다.
• 업계약서는 대출한도 확대나 시세 왜곡과 연결될 수 있다.
• 거짓신고 사실이 적발되면 세무관청 통보, 가산세, 추징 문제가 함께 생길 수 있다.

다만 거짓신고 문서에서는 세법 자체보다도, 거짓신고가 세금 회피와 연결될 수 있다는 정도로 정리하는 것이 시험상 적절하다.

공인중개사와의 관계

중개거래에서는 개업공인중개사가 부동산 거래신고를 수행하므로, 거짓신고에 관여하면 공인중개사법상 책임도 함께 문제된다.

대표적으로 연결되는 주제는 다음과 같다.

• 거래계약서 허위기재
• 개업공인중개사의 금지행위
• 업무정지
• 등록취소
• 과태료
• 행정형벌

따라서 거짓신고는 부동산거래신고법 위반일 뿐 아니라, 경우에 따라 공인중개사 지도·감독과 행정처분의 대상이 되기도 한다.

시험상 정리

거짓신고는 다음과 같이 정리하면 효율적이다.

• 실제 거래가격과 다르게 신고하면 거짓신고이다.
• 업계약서와 다운계약서는 대표적 거짓신고 유형이다.
• 계약이 없는데 계약이 있는 것처럼 신고하면 허위 계약신고이다.
• 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하면 허위 해제신고이다.
• 거짓신고를 요구하거나 조장·방조해도 제재된다.
• 일반적인 가격 거짓신고는 취득가액의 10퍼센트 이하 과태료가 핵심이다.
• 허위 계약신고·허위 해제신고는 3천만원 이하 과태료가 문제된다.
• 재산상 이득 취득 목적이 있는 허위 계약신고·허위 해제신고는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이 가능하다.
• 자진신고 요건을 갖추면 과태료 감경 또는 면제가 가능하다.

관련 문서

• 부동산 거래신고
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률
• 부동산거래계약 신고필증
• 거래계약서
• 개업공인중개사
• 공인중개사 지도·감독
• 업무정지
• 등록취소
• 과태료
• 행정형벌
• 주택 임대차계약 신고
• 외국인 부동산 취득

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조(금지행위) (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조(과태료) (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조(벌칙) (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제29조(자진 신고자에 대한 감면 등) (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제21조(자진 신고자에 대한 감경 또는 면제의 기준 등) (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조(신고 내용의 조사 등) (2026-05-25 확인)