공인중개사 업무정지

업무정지는 등록관청이 개업공인중개사에게 일정 기간 동안 중개업무를 하지 못하도록 명하는 행정처분이다. 「공인중개사법」 제39조는 업무정지의 근거와 한도를 정하고 있으며, 구체적인 처분기준은 「공인중개사법 시행규칙」의 별표에서 정하고 있다.

개요

업무정지는 등록취소보다 가벼우나, 개업공인중개사의 영업활동을 직접 제한하는 중대한 제재이다. 등록취소가 중개사무소 개설등록 자체를 없애는 처분이라면, 업무정지는 등록은 유지한 채 일정 기간 중개업무만 정지시키는 처분이다.

공인중개사 시험에서는 업무정지를 다음과 같이 이해하는 것이 중요하다.

• 등록취소와 구별되는 제재이다.
• 원칙적으로 6개월 범위 안에서 정해진다.
• 위반행위별 기준은 공인중개사법 시행규칙이 정한다.
• 반복 위반은 더 무거운 제재나 등록취소로 이어질 수 있다.
• 업무정지기간 중 영업하면 다시 중한 제재사유가 된다.

법적 근거

2026년 5월 24일 기준 「공인중개사법」 제39조는 등록관청이 개업공인중개사가 일정한 위반행위를 한 경우 6개월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있다고 정하고 있다.

같은 조의 핵심은 다음과 같다.

• 업무정지는 6개월 범위 안에서 기간을 정하여 명한다.
• 법인인 개업공인중개사에 대해서는 법인 또는 분사무소별로 업무정지를 명할 수 있다.
• 업무정지의 구체적 기준은 국토교통부령으로 정한다.
• 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 업무정지처분을 할 수 없다.

처분권자

업무정지처분의 권한은 등록관청에 있다. 따라서 실제로는 중개사무소 개설등록을 관할하는 시장·군수·구청장 등이 처분권자가 되는 경우가 많다.

시험에서는 공인중개사 지도·감독과 연결하여, 감독 결과 확인된 위반행위에 대해 등록관청이 업무정지처분을 내릴 수 있다는 구조로 이해하면 된다.

업무정지의 성질

업무정지는 침익적 행정처분이다. 즉, 개업공인중개사의 법적 지위를 박탈하지는 않지만, 일정 기간 영업활동을 금지함으로써 직접적인 불이익을 준다.

따라서 업무정지기간 중에는 적법한 중개업무 수행이 제한되며, 이를 위반하면 더 중한 제재사유가 된다. 특히 업무정지기간 중 중개업무를 하면 등록취소와 연결될 수 있다는 점이 중요하다.

업무정지 사유

「공인중개사법」 제39조제1항은 업무정지 사유를 열거하고 있다. 주요 내용은 다음과 같다.

1. 결격자 고용

제10조제2항을 위반하여 일정한 공인중개사 결격사유에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우이다. 다만 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 해소하면 업무정지 대상에서 제외된다.

2. 인장등록 위반

등록하지 않은 인장을 사용하거나 인장등록을 하지 않은 경우이다.

3. 전속중개계약 관련 위반

국토교통부령이 정한 방식의 계약서에 의하지 않고 전속중개계약을 체결하거나, 계약서를 보존하지 않은 경우이다.

4. 중개대상물 공개 관련 위반

부동산거래정보망 등에 중개대상물 정보를 거짓으로 공개하거나, 공개 의뢰한 물건의 거래가 완성되었음에도 거래정보사업자에게 통보하지 않은 경우이다.

5. 중개대상물 확인·설명서 관련 위반

중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않은 경우, 또는 서명·날인을 하지 않은 경우이다.

6. 거래계약서 관련 위반

적정하게 거래계약서를 작성·교부·보존하지 않거나, 거래계약서에 서명·날인을 하지 않은 경우이다.

7. 감독상 명령 위반

공인중개사 지도·감독 과정에서 보고, 자료제출, 조사, 검사를 거부·방해·기피하거나 거짓 보고·자료제출을 한 경우이다.

8. 등록취소의 임의적 사유에 해당하는 경우

「공인중개사법」 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는, 바로 등록취소로 가지 않고 우선 업무정지 사유가 될 수 있다.

9. 반복된 과태료 위반

최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 한 경우이다.

10. 사업자단체의 공정거래법 위반

개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 위반으로 처분을 받은 경우이다.

11. 그 밖의 법령·처분 위반

이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우도 보충적으로 업무정지 사유가 된다.

업무정지 기간

업무정지는 법률상 6개월의 범위 안에서 정해진다. 이는 최대한도이므로, 모든 위반행위가 곧바로 6개월 정지로 이어지는 것은 아니다.

구체적인 기간은 「공인중개사법 시행규칙」의 업무정지 기준표에 따라 정해진다. 2026년 5월 24일 기준 주요 기준은 다음과 같다.

• 결격자 고용: 업무정지 6개월
• 인장등록 위반: 업무정지 3개월
• 전속중개계약 계약서 위반: 업무정지 3개월
• 중개대상물 정보 거짓 공개: 업무정지 6개월
• 거래완성 사실 미통보: 업무정지 3개월
• 중개대상물 확인·설명서 미교부·미보존: 업무정지 3개월
• 확인·설명서 미서명·미날인: 업무정지 3개월
• 거래계약서 미작성·미교부·미보존: 업무정지 3개월
• 거래계약서 미서명·미날인: 업무정지 3개월
• 감독상 명령 위반: 업무정지 3개월
• 최근 1년 이내 제38조제2항 위반 1회: 업무정지 6개월
• 반복된 과태료 위반: 업무정지 6개월
• 그 밖의 위반: 업무정지 1개월

따라서 시험에서는 "업무정지 사유"와 "구체적 정지기간"을 나누어 기억하는 것이 좋다.

법인과 분사무소의 업무정지

법인인 개업공인중개사의 경우에는 업무정지를 법인 전체에 대하여 할 수도 있고, 위반행위와 관련된 분사무소별로 할 수도 있다.

이는 법인형 중개업에서 위반행위의 범위와 책임 소재를 반영하기 위한 규정이다. 시험에서는 "법인인 경우 언제나 법인 전체만 정지된다"는 식으로 이해하면 틀리기 쉽다.

업무정지와 등록취소의 관계

업무정지는 등록취소보다 가벼운 제재이지만, 일정한 경우 등록취소로 가중된다.

대표적으로 다음과 같은 구조가 있다.

• 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지를 받고 다시 업무정지 사유에 해당하는 행위를 하면 절대적 등록취소 사유가 될 수 있다.
• 최근 1년 이내에 3회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 위반행위를 하면 임의적 등록취소 사유가 될 수 있다.
• 업무정지기간 중 중개업무를 하면 등록취소 사유가 된다.

즉, 업무정지는 독립된 처분이면서도 누적 위반에 대한 단계적 제재체계의 한 축이다.

업무정지와 과태료의 관계

업무정지와 과태료는 서로 다른 제재이지만, 법은 반복적인 위반행위를 가중 평가한다. 특히 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받은 후 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 하면 업무정지 6개월 사유가 된다.

따라서 비교적 가벼워 보이는 질서위반도 반복되면 업무정지로 이어질 수 있다는 점이 중요하다.

업무정지와 자격취소·자격정지의 차이

업무정지는 개업공인중개사의 영업을 제한하는 처분이고, 자격취소와 자격정지는 공인중개사 자격 자체에 관한 처분이다.

• 업무정지: 등록은 유지되나 영업을 일정 기간 못 함
• 등록취소: 개설등록 자체가 소멸
• 자격정지: 공인중개사 자격의 효력이 일정 기간 정지
• 자격취소: 공인중개사 자격 자체가 소멸

시험에서는 이 네 제재를 서로 혼동하지 않는 것이 중요하다.

처분시효

「공인중개사법」 제39조제3항은 업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 할 수 없다고 정한다.

이 규정은 행정제재의 시적 한계를 정한 것이다. 따라서 오래전에 발생한 위반행위에 대하여는 원칙적으로 업무정지처분을 할 수 없다.

감경과 가중

업무정지의 구체적 기준은 시행규칙이 정하지만, 실무에서는 위반행위의 동기, 결과, 정도, 과실 여부, 반복성 등을 고려하여 감경 또는 가중이 문제될 수 있다.

국가법령정보센터에 공개된 심판례들에 따르면, 행정청은 시행규칙의 일반기준에 따라 위반행위가 사소한 부주의나 오류 등 과실에 의한 경우 업무정지기간을 줄일 수 있고, 여러 위반행위가 병존하는 경우에는 가장 무거운 기준을 중심으로 일정 범위에서 가중할 수 있다. 다만 최종 처분이 항상 법정 최대치인 6개월을 넘을 수는 없다.

이 부분은 조문 암기보다는 "기준표가 있고, 반복·병합·경미성에 따라 조정될 수 있다"는 정도로 정리해 두면 실전에 유용하다.

절차적 측면

공인중개사법은 등록취소나 자격취소와 달리 업무정지에 대하여 별도의 청문 의무를 직접 두고 있지는 않다. 다만 업무정지는 상대방에게 불이익을 주는 행정처분이므로 일반 행정절차법상 의견제출 등의 절차문제가 함께 논의될 수 있다.

시험에서는 보통 "청문이 법문상 명시된 처분"과 "그렇지 않은 처분"을 구별하는 수준으로 정리하는 경우가 많다.

업무정지기간 중의 효과

업무정지기간 중에는 적법한 중개업무를 할 수 없다. 이를 위반하여 실제로 영업하면 그 자체가 더 무거운 제재의 원인이 될 수 있다.

특히 업무정지기간 중 중개행위를 하거나, 자격정지 중인 소속공인중개사로 하여금 중개업무를 하게 하는 것은 등록취소와 연결되는 중요한 사유이다.

시험상 정리

업무정지는 다음과 같이 정리하면 이해하기 쉽다.

• 처분권자는 등록관청이다.
• 최대 기간은 6개월이다.
• 법인인 경우 법인 또는 분사무소별 처분이 가능하다.
• 구체적 기간은 시행규칙 기준표에 따른다.
• 인장등록, 전속중개계약, 중개대상물 확인·설명서, 거래계약서, 감독명령 위반이 대표적 사유이다.
• 사유 발생일부터 3년이 지나면 처분할 수 없다.
• 반복 위반은 등록취소로 가중될 수 있다.

관련 문서

• 공인중개사 지도·감독
• 등록취소
• 자격취소
• 자격정지
• 행정제재처분효과의 승계
• 청문
• 과태료
• 행정형벌
• 인장등록
• 전속중개계약
• 중개대상물 확인·설명서
• 거래계약서
• 부동산거래정보망
• 개업공인중개사의 금지행위

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 공인중개사법 제39조 (2026-05-24 확인)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 별표 2 개업공인중개사 업무정지의 기준 (2026-05-24 확인)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법위반 업무정지처분 취소청구 재결례 (2026-05-24 확인)
• 국가법령정보센터, 업무정지처분취소 판례 (2026-05-24 확인)