공인중개사 자격정지

자격정지는 시·도지사가 공인중개사에게 일정 기간 그 자격의 효력을 정지시키는 행정처분을 말한다. 「공인중개사법」 제36조는 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 공인중개사가 일정한 위반행위를 한 경우 6개월의 범위 안에서 자격정지를 할 수 있도록 정하고 있다.

개요

자격정지는 공인중개사의 자격 자체를 바로 없애는 자격취소와 달리, 일정 기간 자격의 효력만 정지시키는 제재이다. 다만 자격정지기간 중에는 적법하게 중개업무를 수행할 수 없고, 이를 위반하면 더 무거운 제재인 자격취소로 이어질 수 있다.

시험에서는 자격정지를 다음과 같이 정리하면 이해하기 쉽다.

• 소속공인중개사에 대한 제재라는 점
• 처분권자는 시·도지사라는 점
• 정지기간은 최대 6개월이라는 점
• 위반행위별 구체적 기준은 국토교통부령이 정한다는 점
• 자격정지기간 중 중개업무를 하면 자격취소 사유가 된다는 점

법적 근거

2026년 5월 24일 기준 「공인중개사법」 제36조제1항은 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중 일정한 위반행위를 한 경우, 시·도지사가 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다고 규정한다.

같은 조 제2항은 등록관청이 이러한 사실을 알게 된 때에는 지체 없이 그 사실을 시·도지사에게 통보하도록 하고, 제3항은 자격정지의 기준을 국토교통부령으로 정하도록 한다.

처분권자

자격정지처분은 그 공인중개사 자격증을 교부한 시·도지사가 한다. 이는 「공인중개사법 시행령」 제29조제1항에 따른다.

다만 자격증을 교부한 시·도지사와 공인중개사 사무소 소재지를 관할하는 시·도지사가 서로 다른 경우에는, 사무소 소재지를 관할하는 시·도지사가 필요한 절차를 이행한 후 자격증을 교부한 시·도지사에게 통보하는 방식으로 처리한다.

자격정지의 대상

자격정지는 모든 공인중개사에게 일률적으로 적용되는 것이 아니라, 법문상 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중 위반행위를 한 경우에 문제된다.

따라서 자격정지는 주로 소속공인중개사의 법 위반행위에 대한 제재로 이해해야 한다. 반면 개업공인중개사의 영업행위에 대한 대표적 제재는 업무정지와 등록취소이다.

자격정지 사유

「공인중개사법」 제36조제1항은 자격정지 사유를 7가지로 정하고 있다.

1. 이중소속

제12조제2항을 위반하여 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우이다. 소속공인중개사는 한 개의 중개사무소에만 소속되어야 하므로, 이중소속은 중대한 위반으로 본다.

2. 인장등록 위반

제16조를 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우이다. 인장은 거래문서의 책임성과 진정성을 담보하므로, 등록되지 않은 인장의 사용은 제재 대상이 된다.

3. 중개대상물 확인·설명의무 위반

제25조제1항을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우이다. 이는 권리관계 확인, 공법상 이용제한, 중개대상물 상태 확인 등 핵심 실무와 직접 연결된다.

4. 중개대상물 확인·설명서 미서명·미날인

제25조제4항을 위반하여 중개대상물 확인·설명서에 서명·날인을 하지 아니한 경우이다.

5. 거래계약서 미서명·미날인

제26조제2항을 위반하여 거래계약서에 서명·날인을 하지 아니한 경우이다.

6. 거래계약서 허위기재 또는 이중계약서 작성

제26조제3항을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우이다. 이른바 업계약서, 다운계약서 문제와 연결될 수 있다.

7. 개업공인중개사의 금지행위에 해당하는 행위

제33조제1항 각 호의 금지행위를 한 경우이다. 여기에는 거짓 언행, 판단을 그르치게 하는 행위, 중개보수 초과수수, 명의대여 관련 행위 등 다양한 위반이 포함된다.

자격정지 기준

자격정지의 구체적 기간은 「공인중개사법 시행규칙」 별표 3이 정하고 있다. 2026년 5월 24일 기준 주요 기준은 다음과 같다.

• 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우: 자격정지 6월
• 인장등록을 하지 않거나 미등록 인장을 사용한 경우: 자격정지 3월
• 중개대상물 확인·설명의무 위반: 자격정지 3월
• 중개대상물 확인·설명서 미서명·미날인: 자격정지 3월
• 거래계약서 미서명·미날인: 자격정지 3월
• 거래계약서 허위기재 또는 이중계약서 작성: 자격정지 6월
• 제33조 금지행위 위반: 자격정지 6월

즉, 단순 절차 위반은 3개월, 거래질서를 크게 해치는 중대한 위반은 6개월 정지가 원칙적 기준이 된다.

등록관청의 통보

등록관청은 공인중개사가 자격정지 사유에 해당하는 사실을 알게 되면 지체 없이 그 사실을 시·도지사에게 통보하여야 한다. 따라서 현장 감독과 실제 처분은 다음과 같이 이어진다.

1. 공인중개사 지도·감독 과정에서 위반사실 확인
2. 등록관청의 사실 통보
3. 시·도지사의 자격정지처분

이 구조는 감독권자와 처분권자가 서로 다를 수 있음을 보여준다.

자격정지의 효과

자격정지기간 중에는 공인중개사로서 중개업무를 적법하게 수행할 수 없다. 특히 법은 자격정지기간 중에 중개업무를 하는 경우를 매우 중하게 본다.

「공인중개사법」 제35조제1항제3호에 따르면, 제36조에 따른 자격정지처분을 받고 그 기간 중 중개업무를 행한 경우에는 자격취소 사유가 된다. 여기서 중개업무를 행하는 경우에는 다음도 포함된다.

• 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 되는 경우
• 중개보조원이 되는 경우
• 법인인 개업공인중개사의 사원 또는 임원이 되는 경우

즉 자격정지 중 우회적으로 현장에 복귀하는 것도 허용되지 않는다.

자격정지와 자격취소의 차이

자격정지와 자격취소는 모두 공인중개사 자격에 관한 제재이지만 성질이 다르다.

• 자격정지: 일정 기간 자격의 효력만 정지
• 자격취소: 자격 자체를 소멸시킴

따라서 자격정지는 일시적 제재이고, 자격취소는 종국적 제재에 가깝다. 다만 자격정지기간 중 중개업무를 하면 자격취소로 전환될 수 있으므로, 실질적으로 매우 무거운 의미를 가진다.

자격정지와 업무정지의 차이

자격정지는 소속공인중개사의 자격에 대한 제재이고, 업무정지는 개업공인중개사의 영업에 대한 제재이다.

• 자격정지: 사람의 자격효력 정지
• 업무정지: 중개사무소 영업 정지
• 등록취소: 중개사무소 개설등록 자체의 취소

시험에서는 이 세 제재의 대상과 효과를 구별하는 문제가 자주 출제된다.

실무상 의미

자격정지는 단순히 행정청 내부 기록에 그치지 않는다. 소속공인중개사는 개업공인중개사의 업무를 보조·수행하면서 중개대상물 확인·설명의무, 거래계약서 작성, 고객응대, 계약 체결 과정에 직접 관여하므로, 자격정지처분은 현장 실무에 곧바로 영향을 준다.

특히 다음 영역에서 자주 문제된다.

• 중개대상물 확인·설명서 작성 누락
• 거래계약서 서명·날인 누락
• 거짓신고와 연결되는 이중계약서 작성
• 중개보수 초과수수 등 금지행위 위반
• 인장등록 절차 위반

시험상 정리

자격정지는 다음과 같이 정리하면 효율적이다.

• 대상은 소속공인중개사이다.
• 처분권자는 자격증을 교부한 시·도지사이다.
• 최대 기간은 6개월이다.
• 구체적 기준은 시행규칙 별표 3에 따른다.
• 이중소속, 인장등록 위반, 확인·설명 위반, 거래계약서 위반, 금지행위 위반이 핵심 사유이다.
• 자격정지기간 중 중개업무를 하면 자격취소 사유가 된다.

관련 문서

• 공인중개사
• 소속공인중개사
• 개업공인중개사
• 공인중개사 자격증
• 자격취소
• 업무정지
• 등록취소
• 공인중개사 지도·감독
• 인장등록
• 중개대상물 확인·설명의무
• 중개대상물 확인·설명서
• 거래계약서
• 개업공인중개사의 금지행위

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 공인중개사법 제36조(자격의 정지) (2026-05-24 확인)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제29조(공인중개사의 자격취소 또는 자격정지) (2026-05-24 확인)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 별표 3 공인중개사 자격정지의 기준 (2026-05-24 확인)