분사무소
분사무소는 법인인 개업공인중개사가 공인중개사법에 따라 주된 중개사무소 외에 관할 구역 밖의 다른 지역에 설치하는 사무소를 말한다. 개인인 개업공인중개사는 분사무소를 둘 수 없고, 법인만 대통령령이 정한 기준과 절차에 따라 설치할 수 있다.
개요[편집 | 원본 편집]
분사무소 제도는 법인인 개업공인중개사가 여러 지역에서 중개업무를 수행할 수 있도록 허용하는 예외제도이다. 중개사무소는 원칙적으로 1개만 둘 수 있지만, 법인의 경우에는 일정한 요건 아래 관할 구역 외 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
이 제도의 취지는 다음과 같다.
- 법인 중개업자의 조직적 영업 허용
- 지역별 중개업무의 효율적 수행
- 부동산 거래질서의 유지
- 분사무소 책임자와 신고제도를 통한 책임소재 명확화
법적 근거[편집 | 원본 편집]
분사무소의 설치 근거는 공인중개사법 제13조제3항부터 제5항에 있고, 구체적인 설치기준과 절차는 공인중개사법 시행령 제15조에서 정한다. 신고확인서 서식은 공인중개사법 시행규칙 별지 서식에서 확인할 수 있다.
- 공인중개사법 제13조
- 법인인 개업공인중개사의 분사무소 설치 근거
- 신고확인서 교부
- 재교부 준용
- 공인중개사법 시행령 제15조
- 설치기준
- 책임자 요건
- 첨부서류
- 공인중개사법 시행규칙
- 분사무소설치 신고필증 서식
- 신고절차 관련 서식
설치할 수 있는 자[편집 | 원본 편집]
분사무소는 법인인 개업공인중개사만 설치할 수 있다. 따라서 다음과 같이 구별된다.
- 개인인 개업공인중개사
- 분사무소 설치 불가
- 법인인 개업공인중개사
- 요건 충족 시 분사무소 설치 가능
시험에서는 “개업공인중개사는 분사무소를 둘 수 있다”가 아니라, “법인인 개업공인중개사만 둘 수 있다”는 점이 중요하다.
설치지역[편집 | 원본 편집]
분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시·군·구를 제외한 다른 시·군·구에 설치한다. 또한 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없다.
즉, 다음과 같이 이해하면 된다.
- 주된 사무소와 같은 시·군·구 안
- 분사무소 설치 불가
- 주된 사무소와 다른 시·군·구
- 설치 가능
- 같은 시·군·구에 여러 개
- 불가
이 규정은 분사무소의 무분별한 난립을 막고 감독체계를 명확하게 하기 위한 것이다.
책임자[편집 | 원본 편집]
분사무소에는 원칙적으로 공인중개사를 책임자로 두어야 한다. 다만 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소인 경우에는 예외가 인정될 수 있다.
분사무소 책임자는 단순한 관리자에 그치지 않고, 실무상 다음과 같은 의미를 가진다.
- 분사무소의 중개업무 책임자
- 중개대상물 확인·설명서 서명·날인 주체
- 분사무소 관련 인장 사용의 중심
- 외부 표시상 책임주체
설치신고 절차[편집 | 원본 편집]
분사무소를 설치하려는 법인은 분사무소설치신고서를 작성하여 주된 사무소 소재지를 관할하는 등록관청에 제출하여야 한다.
여기서 주의할 점은 다음과 같다.
- 신고는 분사무소 예정지 관할 등록관청이 아니라
- 주된 사무소 소재지 관할 등록관청에 한다.
절차를 순서로 정리하면 다음과 같다.
- 법인인 개업공인중개사가 분사무소 설치 준비
- 분사무소 책임자 지정
- 필요한 서류 첨부
- 주된 사무소 관할 등록관청에 설치신고
- 등록관청의 심사
- 적합하면 분사무소설치 신고필증 교부
- 등록관청이 분사무소 예정지 관할 시장·군수·구청장에게 통보
첨부서류[편집 | 원본 편집]
공인중개사법 시행령 제15조제3항에 따르면 설치신고 시 대표적으로 다음 서류가 필요하다.
분사무소 확보를 증명하는 서류는 다음과 같은 사용권 확보를 전제로 한다.
- 소유
- 전세
- 임대차
- 사용대차
또한 분사무소는 원칙적으로 건축물대장에 기재된 건물에 확보해야 하며, 아직 건축물대장에 기재되지 않은 경우에는 그 지연사유를 적은 서류를 함께 내야 한다.
실무교육과의 관계[편집 | 원본 편집]
분사무소 책임자는 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다. 이는 공인중개사 교육 제도와 직접 연결된다.
따라서 분사무소 설치에서 중요한 교육 논점은 다음과 같다.
- 책임자는 공인중개사일 것
- 책임자는 실무교육을 받았을 것
- 교육 시점은 신고일 전 1년 이내일 것
업무보증과의 관계[편집 | 원본 편집]
분사무소를 두는 경우에는 손해배상책임 보장을 위한 업무보증도 함께 문제된다. 법인인 개업공인중개사는 주된 사무소에 대한 보증 외에, 분사무소마다 추가 보증을 설정해야 한다.
이 점은 다음 문서들과 연결된다.
시험에서는 분사무소 설치와 보증서류 첨부의 관계가 자주 출제된다.
신고확인서의 교부[편집 | 원본 편집]
등록관청은 분사무소 설치신고를 받으면 그 신고내용이 적합한 경우 분사무소설치 신고필증을 교부하고, 지체 없이 분사무소 설치예정지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 통보하여야 한다.
이 제도는 다음 기능을 가진다.
- 주된 사무소 관할청의 심사
- 분사무소 예정지 관할청의 행정정보 공유
- 지역별 감독의 실효성 확보
신고확인서의 재교부[편집 | 원본 편집]
공인중개사법 제13조제5항은 공인중개사법 제5조제3항을 준용하여 신고확인서의 재교부를 인정한다. 따라서 분사무소설치 신고필증을 잃어버리거나 훼손한 경우에는 재교부를 신청할 수 있다.
분사무소와 주된 사무소의 관계[편집 | 원본 편집]
분사무소는 독립된 법인이 아니라 주된 사무소에 속한 사무소이다. 따라서 다음과 같은 특징이 있다.
- 설치주체는 법인 전체
- 신고창구는 주된 사무소 관할 등록관청
- 책임자는 분사무소마다 별도로 존재
- 감독은 주된 사무소 관할청과 예정지 관할청이 연계
즉, 분사무소는 완전히 독립한 중개사무소가 아니라, 법인 중개사무소 체계의 일부로 이해해야 한다.
확인·설명과 거래계약서에서의 의미[편집 | 원본 편집]
법인에 분사무소가 설치된 경우에는 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서의 작성·서명 문제에서 분사무소 책임자가 중요해진다.
실무상 핵심은 다음과 같다.
- 법인 본점이 아니라 분사무소에서 중개가 이루어질 수 있음
- 이 경우 분사무소 책임자가 서명·날인의 중심이 됨
- 책임자 제도는 거래당사자 보호와 책임소재 명확화를 위한 장치임
분사무소와 명칭·간판[편집 | 원본 편집]
법인의 분사무소는 간판이나 옥외광고물 표시에서도 일반 법인 사무소와 차이가 있다. 법령은 분사무소의 경우 신고확인서에 기재된 책임자의 성명을 표시기준과 연결하고 있다.
이 점은 다음 문서들과 관련된다.
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
분사무소와 관련하여 자주 출제되는 논점은 다음과 같다.
- 분사무소를 둘 수 있는 자
- 주된 사무소와 같은 시·군·구에 설치 가능한지 여부
- 시·군·구별 설치 수 제한
- 책임자는 반드시 공인중개사인지 여부
- 설치신고의 제출처
- 첨부서류의 내용
- 실무교육과의 관계
- 업무보증과의 관계
- 분사무소설치 신고필증의 교부와 재교부
- 중개대상물 확인·설명서에서의 책임자 서명 문제
관련 문서[편집 | 원본 편집]
- 공인중개사법
- 개업공인중개사
- 법인인 개업공인중개사
- 중개사무소
- 중개사무소 개설등록
- 중개사무소 등록기준
- 중개사무소 이전
- 휴업·폐업·재개 신고
- 공인중개사 교육
- 실무교육
- 업무보증
- 손해배상책임
- 공인중개사 공제
- 중개대상물 확인·설명서
- 거래계약서
- 중개사무소 게시의무
- 부동산 표시광고 위반
