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중개사무소 개설등록

부동산위키

중개사무소 개설등록은 중개업을 영위하려는 자가 공인중개사법에 따라 일정한 요건을 갖추어 등록관청에 중개사무소의 개설을 등록하는 절차를 말한다. 공인중개사 자격을 취득하였더라도 곧바로 중개업을 할 수 있는 것은 아니며, 별도로 중개사무소 개설등록을 마쳐야 개업공인중개사가 된다.

개요[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록은 부동산 중개의 공신력과 거래안전을 확보하기 위한 제도이다. 법은 누구나 자유롭게 중개업을 하는 것을 허용하지 않고, 일정한 자격과 시설, 교육 요건을 갖춘 자만 등록관청의 심사를 거쳐 중개업을 영위하도록 하고 있다.

이 제도는 다음과 같은 취지를 가진다.

법적 근거[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록의 기본 근거는 공인중개사법 제9조, 제10조, 제11조에 있다. 구체적인 등록기준은 공인중개사법 시행령 제13조, 신청절차는 공인중개사법 시행규칙 제4조에서 정한다.

등록의무[편집 | 원본 편집]

중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 여기서 등록대상이 되는 중개사무소는 법인의 경우에는 주된 중개사무소를 의미한다.

따라서 중개사무소 개설등록 없이 보수를 받고 반복적으로 중개행위를 하면 무등록 중개업이 되어 형사처벌의 대상이 될 수 있다.

등록신청권자[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록을 신청할 수 있는 자는 법이 엄격하게 제한하고 있다.

자연인[편집 | 원본 편집]

자연인의 경우에는 공인중개사만 등록을 신청할 수 있다. 다만 소속공인중개사는 제외되므로, 소속공인중개사로 근무하는 사람은 자신의 명의로 개설등록을 신청하려면 별도로 독립한 지위에서 신청하여야 한다.

법인[편집 | 원본 편집]

법인의 경우에도 아무 법인이나 등록할 수 있는 것은 아니고, 법령이 정한 요건을 갖춘 법인만 가능하다. 이에 대해서는 법인인 개업공인중개사와 중개사무소 등록기준 문서에서 더 자세히 다룬다.

신청할 수 없는 자[편집 | 원본 편집]

다음과 같은 자는 개설등록을 신청할 수 없다.

등록관청[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록의 관할기관은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장이다. 이를 법에서는 등록관청이라고 한다.

여기서 말하는 시장에는 다음이 포함된다.

  • 구가 설치되지 아니한 시의 시장
  • 특별자치도의 행정시의 시장

따라서 시험에서는 “시ㆍ도지사에게 등록한다”가 아니라 “중개사무소 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록한다”는 점을 정확히 구별해야 한다.

등록기준[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록은 단순한 신고가 아니라 법정 기준을 충족해야 가능한 등록이다.

공인중개사가 개설하는 경우[편집 | 원본 편집]

공인중개사가 중개사무소를 개설하려는 경우의 등록기준은 다음과 같다.

  • 실무교육을 받았을 것
  • 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것

여기서 중개사무소의 확보는 소유만을 의미하지 않고, 전세, 임대차, 사용대차 등 적법한 사용권을 확보한 경우도 포함한다.

법인이 개설하는 경우[편집 | 원본 편집]

법인이 중개사무소를 개설하려는 경우에는 다음과 같은 추가 요건이 필요하다.

  • 상법상 회사 또는 일정한 협동조합일 것
  • 자본금이 5천만원 이상일 것
  • 법에서 정한 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인일 것
  • 대표자는 공인중개사일 것
  • 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 공인중개사일 것
  • 대표자, 임원 또는 사원 전원 및 분사무소 책임자가 실무교육을 받았을 것
  • 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것

등록신청 절차[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록을 하려는 자는 법령상 서식에 따른 신청서를 작성하여 등록관청에 제출하여야 한다.

신청서[편집 | 원본 편집]

  • 부동산중개사무소 개설등록신청서

첨부서류[편집 | 원본 편집]

대표적인 첨부서류는 다음과 같다.

  • 실무교육 수료확인증 사본
  • 여권용 사진
  • 중개사무소 확보를 증명하는 서류
  • 법인 등기사항증명서
  • 외국인 또는 외국법인의 경우 결격사유 비해당 증명서류
  • 외국법인의 경우 영업소 등기 증명서류

등록관청은 필요한 경우 행정정보 공동이용을 통해 건축물대장이나 법인 등기사항증명서를 직접 확인할 수 있다.

등록심사와 처리[편집 | 원본 편집]

등록관청은 신청을 받으면 신청인이 등록요건을 충족하는지 심사한다. 요건을 갖춘 경우에는 개설등록을 해 주어야 하며, 신청을 받은 날부터 7일 이내에 신청인에게 서면으로 통지한다.

등록관청은 다음과 같은 경우에는 등록을 거부할 수 있다.

등록증의 교부[편집 | 원본 편집]

개설등록이 이루어지면 등록관청은 신청인에게 중개사무소등록증을 교부한다. 이 등록증은 해당 사무소가 적법하게 등록된 중개사무소임을 증명하는 문서이다.

시험에서는 다음을 구별해야 한다.

중개사무소 확보[편집 | 원본 편집]

개설등록의 실무상 핵심 중 하나는 적법한 중개사무소를 확보하는 것이다. 법령은 건축물대장에 기재된 건물에 사무소를 확보하도록 요구한다.

이와 관련하여 중요한 논점은 다음과 같다.

  • 무허가건물 문제
  • 위반건축물 문제
  • 가설건축물대장 제외
  • 실제 사용권 확보 여부
  • 주택이나 사무실로서의 적합성

따라서 단순히 공간이 있다는 사실만으로는 부족하고, 법령상 중개사무소로 사용할 수 있는 건물인지가 중요하다.

등록 후의 지위[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록을 마친 자는 개업공인중개사가 된다. 이후에는 다음과 같은 의무와 책임이 발생한다.

즉, 개설등록은 단지 시작점일 뿐이고, 이후의 중개실무 전반과 연결되는 출발 단계라고 볼 수 있다.

변경과 재등록[편집 | 원본 편집]

이미 등록된 개업공인중개사가 종별을 달리하여 업무를 하려는 경우에는 다시 등록신청서를 제출하여야 한다. 이 경우 종전에 제출한 서류 중 변동이 없는 서류는 생략할 수 있으며, 기존 등록증은 반납해야 한다.

또한 사무소 이전, 분사무소 설치, 휴업이나 폐업 후 재개 등은 별도의 절차가 필요하므로 다음 문서들과 함께 이해하는 것이 좋다.

무등록 중개업과의 관계[편집 | 원본 편집]

개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 것은 무등록 중개업에 해당한다. 이는 단순한 행정상 하자가 아니라 형사처벌 대상이 되는 중대한 위반행위이다. 또한 개설등록이 없는 자가 표시·광고를 하거나 공인중개사사무소와 유사한 명칭을 사용하는 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있다.

시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]

중개사무소 개설등록과 관련하여 자주 출제되는 논점은 다음과 같다.

관련 문서[편집 | 원본 편집]

참고 문헌[편집 | 원본 편집]

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