공동저당등기

공동저당등기는 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 개의 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 공동으로 저당권의 목적으로 제공한 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

공동저당등기는 하나의 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 개의 부동산 또는 부동산에 관한 권리에 저당권을 설정하는 경우의 등기이다. 공동저당은 여러 부동산이 하나의 채권을 함께 담보하는 구조이므로, 각 부동산의 등기기록에서 그 부동산이 다른 부동산과 함께 저당권의 목적으로 제공되었다는 사실을 확인할 수 있어야 한다.

부동산등기법은 등기관이 동일한 채권에 관하여 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 저당권설정등기를 할 때에는 각 부동산의 등기기록에 그 부동산에 관한 권리가 다른 부동산에 관한 권리와 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록하여야 한다고 규정한다.

기능

공동저당등기는 여러 부동산이 동일한 채권의 공동담보로 제공되었음을 공시하는 기능을 한다. 공동저당관계가 등기기록에 나타나야 채권자, 채무자, 물상보증인, 후순위권리자, 경매절차의 이해관계인이 담보관계를 정확히 파악할 수 있다.

공동저당등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 동일한 채권을 여러 부동산이 함께 담보한다는 사실을 공시한다.
• 각 부동산의 등기기록에서 공동담보 관계를 확인하게 한다.
• 공동담보목록을 통해 여러 담보목적물을 한꺼번에 파악하게 한다.
• 경매와 배당절차에서 공동저당 관계를 확인하는 기초가 된다.
• 후순위저당권자의 대위관계를 판단하는 기초가 된다.
• 일부 부동산에 대한 저당권 실행이나 말소가 다른 담보부동산에 미치는 영향을 검토하게 한다.

공동저당의 성립

공동저당은 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 저당권을 설정하는 경우에 성립한다. 여기서 핵심은 여러 부동산이 각각 별개의 채권을 담보하는 것이 아니라, 하나의 동일한 채권을 함께 담보한다는 점이다.

예를 들어 채권자 갑이 채무자 을에게 5억 원을 대여하면서 을 소유의 A토지와 B건물에 함께 저당권을 설정한 경우, A토지와 B건물은 동일한 채권의 공동담보가 된다. 이때 각 부동산의 등기기록에는 공동저당 관계가 나타나야 한다.

공동저당은 일반 저당권뿐 아니라 근저당권에서도 문제될 수 있다. 실무에서는 하나의 대출채권 또는 계속적 거래채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 공동근저당권을 설정하는 경우가 많다.

등기기록의 기재

동일한 채권에 관하여 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 저당권설정등기를 할 때에는 각 부동산의 등기기록에 그 부동산에 관한 권리가 다른 부동산에 관한 권리와 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록하여야 한다.

이는 공동저당 관계를 개별 등기기록에서 확인할 수 있게 하기 위한 것이다. 각 부동산의 을구에 저당권 또는 근저당권이 기록될 때, 그 저당권이 다른 부동산과 공동으로 동일 채권을 담보한다는 취지가 함께 나타난다.

공동저당등기를 볼 때에는 해당 부동산의 등기기록만 확인하는 데 그치지 말고, 공동담보로 제공된 다른 부동산이 무엇인지도 함께 확인해야 한다.

공동담보목록

부동산등기법은 공동저당의 경우 부동산이 5개 이상일 때에는 등기관이 공동담보목록을 작성하여야 한다고 규정한다. 공동담보목록은 등기기록의 일부로 본다.

공동담보목록은 공동저당의 목적이 되는 여러 부동산을 목록화하여 보여주는 자료이다. 공동담보목록이 작성되면, 같은 채권을 담보하는 부동산들이 무엇인지 체계적으로 확인할 수 있다.

공동담보목록의 기능은 다음과 같다.

• 공동담보로 제공된 부동산을 일괄하여 표시한다.
• 각 부동산의 공동저당 관계를 파악하게 한다.
• 공동저당의 추가, 변경, 일부 말소 등을 관리하게 한다.
• 경매나 배당절차에서 공동담보 범위를 확인하게 한다.
• 등기기록의 일부로서 공시 기능을 가진다.

추가 공동저당

처음에는 1개 또는 일부 부동산에만 저당권이 설정되었다가, 나중에 동일한 채권을 담보하기 위하여 다른 부동산이 추가로 저당권의 목적이 되는 경우가 있다. 부동산등기법은 등기관이 1개 또는 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 저당권설정등기를 한 후 동일한 채권에 대하여 다른 1개 또는 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 저당권설정등기를 할 때에는 그 등기와 종전의 등기에 각 부동산에 관한 권리가 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록하여야 한다고 규정한다.

이는 공동담보가 나중에 추가되는 경우에도 기존 등기와 새 등기 사이의 공동저당 관계를 명확히 하기 위한 것이다. 추가 공동저당이 이루어지면 기존 담보부동산의 등기기록과 새로 담보로 제공된 부동산의 등기기록 모두에서 공동담보 관계가 확인될 수 있어야 한다.

공동저당과 배당

공동저당은 경매와 배당절차에서 중요한 의미를 가진다. 민법은 동일한 채권의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정한 경우, 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다고 규정한다.

예를 들어 하나의 채권을 담보하기 위하여 A부동산과 B부동산에 공동저당권이 설정되어 있고, 두 부동산의 경매대가가 동시에 배당되는 경우에는 각 부동산의 경매대가 비율에 따라 그 채권의 부담을 나누게 된다.

이는 공동저당권자가 여러 부동산 중 어느 하나에서만 전액을 변제받음으로써 후순위권리자에게 불공평한 결과가 생기는 것을 조정하기 위한 규정이다.

일부 부동산의 경매와 차순위자의 대위

공동저당 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우도 있다. 민법은 공동저당 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우 저당권자는 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다고 규정한다.

다만 이 경우 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

이 제도는 공동저당권자가 일부 부동산에서 전액을 변제받아 그 부동산의 후순위저당권자가 불리해지는 것을 조정하기 위한 것이다. 차순위저당권자는 일정한 범위에서 다른 공동담보 부동산에 관하여 선순위자를 대위할 수 있다.

공동저당 대위등기

공동저당에서 차순위저당권자의 대위가 문제되는 경우, 그 대위관계를 등기기록에 반영할 필요가 있다. 부동산등기법은 공동저당 대위등기에 관한 규정을 두고 있다.

공동저당 대위등기는 공동저당권자의 일부 담보권 실행으로 인하여 후순위저당권자가 민법 제368조에 따라 선순위저당권자를 대위할 수 있는 경우, 그 대위관계를 등기기록에 표시하는 등기이다.

이 등기는 공동저당 관계에서 후순위저당권자의 보호와 관련된다. 공동저당의 실행 과정에서 대위권이 발생할 수 있으므로, 등기기록상 그 대위관계를 명확히 할 필요가 있다.

공동저당과 근저당

공동저당은 일반 저당권뿐 아니라 근저당권에서도 문제된다. 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 저당권을 설정하는 경우가 공동저당이고, 동일한 계속적 거래채권을 채권최고액 범위에서 담보하기 위하여 여러 부동산에 근저당권을 설정하는 경우에는 공동근저당이라고 할 수 있다.

실무에서는 대출채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 공동근저당권을 설정하는 경우가 많다. 이 경우 각 부동산의 등기기록에는 근저당권설정등기와 함께 공동담보 관계가 표시된다.

구분	내용	핵심 차이
공동저당	동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것	특정 채권을 여러 부동산이 함께 담보한다
공동근저당	동일한 근저당권의 피담보채권을 여러 부동산이 채권최고액 범위에서 담보하는 것	채권최고액과 피담보채권 확정이 중요하다

공동저당과 물상보증

공동저당 부동산이 모두 채무자 소유일 수도 있고, 일부 또는 전부가 물상보증인의 소유일 수도 있다. 물상보증인은 타인의 채무를 위하여 자기 부동산을 담보로 제공한 사람이다.

공동저당에서 채무자 소유 부동산과 물상보증인 소유 부동산이 함께 담보로 제공된 경우, 경매와 배당, 대위관계, 구상관계가 복잡해질 수 있다. 등기절차상으로는 각 부동산의 소유자와 채무자, 저당권설정자를 정확히 구별해야 한다.

공동저당등기에서는 채무자와 각 부동산의 소유자가 누구인지, 공동담보 부동산이 모두 같은 사람 소유인지 또는 물상보증인이 포함되어 있는지를 확인하는 것이 중요하다.

공동저당의 변경

공동저당 관계가 변경되는 경우에는 변경등기가 문제될 수 있다. 예를 들어 공동담보 부동산 중 일부를 담보에서 제외하거나, 추가로 다른 부동산을 공동담보에 포함하거나, 채권액 또는 채권최고액을 변경하는 경우가 있다.

공동저당의 변경은 후순위권리자 등 이해관계인에게 영향을 줄 수 있다. 특히 공동담보 일부를 해제하거나 채권최고액을 증액하는 경우에는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 여부가 문제될 수 있다.

변경 후에도 공동담보 관계가 등기기록과 공동담보목록에 정확히 반영되어야 한다.

공동저당의 일부 말소

공동저당 부동산 중 일부에 대하여 저당권이 소멸하거나 해제되는 경우에는 일부 말소가 문제된다. 예를 들어 채권자의 동의로 특정 부동산만 담보에서 해제하는 경우, 그 부동산에 관한 저당권말소등기를 할 수 있다.

다만 일부 부동산의 저당권을 말소하더라도 다른 공동담보 부동산에 관한 저당권은 존속할 수 있다. 이 경우 공동담보목록과 각 부동산의 등기기록에서 공동담보 관계를 정확히 정리해야 한다.

일부 말소는 후순위권리자나 물상보증인에게 영향을 줄 수 있으므로, 말소의 원인과 이해관계인의 지위를 검토해야 한다.

등기신청

공동저당등기는 저당권설정등기 또는 근저당권설정등기의 신청과 함께 문제된다. 공동저당을 설정하려면 각 부동산에 관하여 저당권 또는 근저당권 설정등기를 신청하고, 동일한 채권을 함께 담보한다는 공동담보 관계를 등기기록에 반영해야 한다.

공동저당등기에서 문제될 수 있는 신청정보는 다음과 같다.

• 채권액 또는 채권최고액
• 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지
• 저당권자 또는 근저당권자
• 각 부동산의 저당권설정자
• 등기원인과 그 연월일
• 공동담보로 제공되는 각 부동산의 표시
• 공동담보목록이 필요한 경우 그 목록 관련 사항
• 추가 공동저당인 경우 종전 등기와의 관계

공동저당은 여러 부동산이 관련되므로 신청정보와 첨부정보가 각 부동산별 등기기록과 일치하는지 확인해야 한다.

첨부정보

공동저당등기에는 저당권설정계약 또는 근저당권설정계약 등 등기원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 구체적인 첨부정보는 저당권등기 또는 근저당권등기의 일반 규정에 따른다.

공동저당등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 저당권설정계약 또는 근저당권설정계약을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 저당권자 또는 근저당권자의 주소증명정보
• 각 저당권설정자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 공동담보 부동산의 표시를 확인할 수 있는 정보
• 허가·동의·승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

여러 부동산이 관련되므로 각 부동산의 등기명의인, 권리 상태, 기존 부담을 모두 확인해야 한다.

등기기록에서의 확인

공동저당등기가 되어 있는 경우 각 부동산의 을구에서 저당권 또는 근저당권 설정 사실을 확인할 수 있다. 또한 공동담보관계가 표시되어 있으면 해당 부동산이 다른 부동산과 함께 동일 채권의 담보로 제공되었음을 알 수 있다.

공동담보목록이 작성된 경우에는 공동담보목록을 통해 전체 담보부동산을 확인해야 한다. 일부 부동산의 등기기록만 보면 공동저당 전체 구조를 파악하기 어렵다.

등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 저당권자인지 근저당권자인지
• 채권액인지 채권최고액인지
• 채무자가 누구인지
• 공동담보로 제공된 다른 부동산이 무엇인지
• 공동담보목록이 있는지
• 추가 공동저당인지
• 일부 말소나 변경이 있었는지
• 후순위권리자가 있는지

실무상 의미

공동저당등기는 부동산 담보대출과 경매절차에서 매우 중요하다. 여러 부동산이 하나의 채권을 공동으로 담보하면 채권자는 담보가치를 넓게 확보할 수 있지만, 각 부동산의 후순위권리자와 물상보증인의 이해관계가 복잡해질 수 있다.

실무상 공동저당등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공동저당의 피담보채권이 무엇인지
• 공동담보 부동산이 몇 개인지
• 공동담보목록이 작성되어 있는지
• 각 부동산의 소유자가 같은지 다른지
• 물상보증인이 있는지
• 채권액 또는 채권최고액이 얼마인지
• 각 부동산의 선순위 또는 후순위 권리가 무엇인지
• 일부 부동산에 대한 경매가 진행 중인지
• 민법 제368조의 배당과 대위 문제가 생길 수 있는지
• 일부 말소 또는 담보해제가 있었는지

공동저당은 단순히 여러 부동산에 같은 저당권이 설정되어 있다는 의미를 넘어, 배당과 대위관계까지 연결되는 담보 구조이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
공동저당등기	동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 저당권을 설정한 사실을 등기하는 것	공동담보 관계가 핵심이다
저당권등기	특정 채권을 담보하기 위하여 하나의 부동산 또는 권리에 저당권을 설정하는 등기	공동담보가 아닐 수도 있다
근저당권등기	불특정 채권을 채권최고액 범위에서 담보하기 위한 등기	채권최고액이 핵심이다
공동담보목록	공동저당의 목적이 되는 여러 부동산을 표시하는 목록	부동산이 5개 이상이면 작성한다
공동저당 대위등기	차순위저당권자의 대위관계를 등기기록에 표시하는 등기	민법 제368조의 대위와 연결된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 공동저당등기가 동일한 채권에 관하여 여러 부동산에 관한 권리를 저당권의 목적으로 하는 경우라는 점이 중요하다. 각 부동산의 등기기록에 다른 부동산과 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 기록하고, 부동산이 5개 이상일 때에는 공동담보목록을 작성한다. 공동담보목록은 등기기록의 일부로 본다. 민법 제368조의 공동저당 배당과 차순위저당권자의 대위도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 저당권등기
• 근저당권등기
• 채권최고액
• 저당권이전등기
• 저당권변경등기
• 저당권말소등기
• 공동담보목록
• 을구
• 등기신청
• 등기필정보

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제78조(공동저당의 등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제80조(공동저당 대위등기)