저당권이전등기

저당권이전등기는 기존 저당권자가 가진 저당권이 채권양도, 대위변제 등으로 다른 사람에게 이전된 경우 그 권리변동을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 이미 설정되어 있는 저당권이 기존 저당권자에게서 새로운 저당권자에게 이전된 사실을 등기기록에 반영하는 등기이다. 저당권은 피담보채권을 담보하기 위한 종된 권리이므로, 일반적으로 피담보채권의 이전과 함께 저당권도 이전된다.

민법은 저당권이 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다고 규정한다.^[1] 따라서 저당권이전등기는 저당권만 독립적으로 이전하는 등기가 아니라, 피담보채권의 이전과 결합하여 이해해야 한다.

기능[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 저당권자가 변경된 사실을 공시하는 기능을 한다. 저당권은 부동산 등기기록의 을구에 기록되는 담보권이므로, 저당권자가 변경되면 그 변경 내용을 등기기록에 반영하여 제3자가 확인할 수 있게 해야 한다.

저당권이전등기의 주요 기능은 다음과 같다.

저당권자가 변경된 사실을 공시한다.
피담보채권의 이전과 저당권의 이전 관계를 등기기록에 반영한다.
새로운 저당권자가 저당권을 행사할 수 있는 지위를 등기상 표시한다.
경매와 배당절차에서 배당받을 저당권자를 확인하게 한다.
저당권의 순위를 유지하면서 권리자만 변경한다.
저당권말소등기나 저당권변경등기의 후속 절차에서 권리자를 명확히 한다.

저당권의 부종성[편집 | 원본 편집]

저당권은 피담보채권에 종속하는 담보물권이다. 피담보채권이 존재하지 않으면 저당권도 존재할 수 없고, 피담보채권이 이전되면 저당권도 그 채권에 따라 이전되는 것이 원칙이다.

민법 제361조는 저당권이 담보한 채권과 분리하여 양도되거나 다른 채권의 담보로 제공될 수 없다고 규정한다.^[1] 이는 저당권의 부종성을 나타내는 규정이다.

따라서 저당권이전등기에서는 저당권 자체의 이전만 볼 것이 아니라, 피담보채권이 어떤 원인으로 이전되었는지를 함께 확인해야 한다.

이전 원인[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기의 원인은 저당권과 결합된 피담보채권이 이전되는 법률관계이다. 대표적인 이전 원인은 다음과 같다.

채권양도
대위변제
상속
법인의 합병
계약상 지위 이전
담보권의 승계
판결

채권양도는 기존 채권자가 제3자에게 채권을 이전하는 경우이다. 대위변제는 제3자가 채무를 변제하여 채권자를 대위하는 경우이다. 상속이나 법인의 합병처럼 포괄승계가 발생한 경우에는 저당권도 피담보채권과 함께 승계될 수 있다.

채권양도에 의한 이전[편집 | 원본 편집]

채권양도에 의하여 피담보채권이 이전되면, 그 채권을 담보하는 저당권도 함께 이전된다. 이 경우 등기기록상 저당권자를 새로운 채권자로 변경하기 위하여 저당권이전등기를 한다.

채권양도에 의한 저당권이전등기에서는 채권양도계약 등 등기원인을 증명하는 정보가 중요하다. 또한 채권양도의 대항요건과 저당권이전등기의 관계를 구별해야 한다. 채권양도 자체의 대항요건은 민법상 별도 문제이고, 저당권이전등기는 부동산등기기록상 저당권자 변경을 공시하는 절차이다.

민법은 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자와 그 밖의 제3자에게 대항하지 못한다고 규정한다.^[2]

대위변제에 의한 이전[편집 | 원본 편집]

대위변제는 제3자가 채무자를 위하여 변제하고, 변제자에게 기존 채권자와 담보권자의 지위가 이전되는 경우를 말한다. 대위변제가 이루어지면 변제자는 일정한 범위에서 채권자에게 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

민법은 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 규정한다.^[3]

대위변제에 따른 저당권이전등기에서는 변제 사실과 대위관계를 증명하는 정보가 중요하다. 예를 들어 보증인이나 물상보증인이 채무를 변제하고 기존 저당권자를 대위하는 경우, 그 대위관계를 등기기록에 반영하기 위하여 저당권이전등기를 할 수 있다.

상속·합병에 의한 이전[편집 | 원본 편집]

저당권자가 사망하거나 법인이 합병되는 경우에는 저당권도 피담보채권과 함께 포괄승계될 수 있다. 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하고, 합병법인은 소멸법인의 권리의무를 포괄적으로 승계한다.

상속이나 합병에 따른 저당권이전등기는 포괄승계에 따른 등기이므로, 신청 방식과 첨부정보가 일반적인 채권양도에 의한 이전과 다를 수 있다. 부동산등기법은 상속, 법인의 합병, 그 밖의 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다고 규정한다.^[4]

이 경우 상속 또는 합병 사실을 증명하는 정보가 첨부정보로 필요하다.

등기방식[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 기존 저당권설정등기를 기초로 하여 이루어지는 등기이다. 저당권의 동일성을 유지하면서 권리자만 변경하는 것이므로, 실무상 기존 저당권설정등기에 부기등기로 하는 경우가 많다.

부기등기는 주등기 또는 기존 부기등기에 부수하여 가지번호를 붙여 하는 등기이다. 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르므로, 저당권이전등기가 부기등기로 이루어지면 기존 저당권의 순위를 유지하면서 저당권자만 변경된다.

부동산등기법은 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르고, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다고 규정한다.^[5]

순위의 유지[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기의 핵심 효과는 기존 저당권의 순위가 유지된다는 점이다. 저당권이 이전되었다고 하여 새로운 후순위 저당권이 설정되는 것이 아니라, 기존 저당권자가 가진 담보권이 같은 순위로 새로운 저당권자에게 이전되는 것이다.

예를 들어 을구 순위번호 1번 저당권이 채권양도로 병에게 이전된 경우, 병은 기존 순위번호 1번 저당권자의 지위를 승계한다. 저당권이전등기가 나중에 이루어졌다고 해서 병의 권리가 후순위로 밀리는 것은 아니다.

이 점은 저당권이전등기를 새로운 저당권설정등기와 구별하는 핵심이다.

공동신청과 단독신청[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 저당권을 취득하는 양수인 또는 대위자가 등기권리자가 되고, 기존 저당권자가 등기의무자가 된다.

부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.^[4]

다만 상속, 법인의 합병 등 포괄승계에 따른 저당권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다.^[4] 또한 등기절차 이행을 명하는 판결이 있는 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.

구분	신청 방식	예시
채권양도	원칙적으로 공동신청	저당권 양수인과 기존 저당권자
대위변제	원칙적으로 공동신청	대위변제자와 기존 저당권자
상속	등기권리자 단독신청 가능	저당권자의 상속인
법인의 합병	등기권리자 단독신청 가능	합병으로 저당권을 승계한 법인
판결	승소한 당사자 단독신청 가능	저당권이전등기절차 이행판결을 받은 자

신청정보[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기를 신청하는 경우에는 이전되는 저당권과 이전원인을 특정할 수 있는 신청정보를 제공해야 한다. 신청정보에는 기존 저당권의 표시, 등기원인, 등기권리자와 등기의무자, 이전되는 권리의 내용 등이 포함된다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

이전할 저당권의 표시
등기목적
등기원인과 그 연월일
등기권리자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지
등기의무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지
채권양도, 대위변제, 상속, 합병 등 이전 원인
피담보채권의 표시가 필요한 경우 그 내용
대상 부동산 또는 목적 권리의 표시

저당권이전등기는 기존 저당권의 동일성을 유지하면서 권리자를 변경하는 것이므로, 기존 저당권의 표시가 정확해야 한다.

첨부정보[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기에는 저당권 이전의 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.^[6]

저당권이전등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

채권양도계약을 증명하는 정보
대위변제 사실을 증명하는 정보
상속 또는 합병 등 포괄승계를 증명하는 정보
등기의무자의 등기필정보
등기의무자의 인감증명
등기권리자의 주소증명정보
등기의무자의 주소증명정보
대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
판결에 의한 등기인 경우 확정판결과 확정증명정보
등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 이전 원인과 신청 방식에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기에서 기존 저당권자는 등기의무자가 된다. 공동신청으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다.^[7]

방문신청에서 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기필정보가 없는 경우의 절차에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명이 문제될 수 있다.^[8]

저당권이전등기는 소유권 자체를 이전하는 등기가 아니지만, 저당권이라는 소유권 외의 권리의 등기명의인이 변경되는 등기이므로 등기의무자의 진정한 의사 확인이 중요하다.

근저당권이전등기와의 관계[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 근저당권이전등기와 구별되지만, 기본 구조는 유사하다. 저당권이전등기는 특정 채권을 담보하는 저당권이 피담보채권과 함께 이전되는 경우이고, 근저당권이전등기는 채권최고액 범위에서 불특정 채권을 담보하는 근저당권이 이전되는 경우이다.

구분	저당권이전등기	근저당권이전등기
대상 권리	저당권	근저당권
담보 대상	특정 채권	장래 확정될 불특정 채권
등기사항의 핵심	채권액	채권최고액
이전 원인	채권양도, 대위변제, 상속 등	채권양도, 계약이전, 대위변제, 상속 등

실무에서는 저당권보다 근저당권이 더 자주 활용되므로, 근저당권이전등기가 빈번하게 문제된다.

저당권변경등기와의 구별[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 저당권자가 변경되는 등기이고, 저당권변경등기는 저당권의 내용이 변경되는 등기이다. 예를 들어 채권액, 채무자, 변제기, 이자, 담보목적물 일부 등 저당권의 내용이 바뀌는 경우에는 저당권변경등기가 문제된다.

반면 피담보채권이 이전되어 저당권자가 바뀌는 경우에는 저당권이전등기가 문제된다.

구분	내용	핵심 차이
저당권이전등기	저당권자가 변경되는 등기	권리자가 바뀐다
저당권변경등기	저당권의 내용이 변경되는 등기	채권액, 채무자, 변제기 등 권리 내용이 바뀐다

저당권말소등기와의 구별[편집 | 원본 편집]

저당권이전등기는 저당권이 계속 존속하면서 권리자가 변경되는 등기이다. 반면 저당권말소등기는 저당권이 소멸하여 등기기록에서 지우는 등기이다.

피담보채권이 변제되어 저당권이 소멸하였다면 저당권이전등기가 아니라 저당권말소등기가 문제된다. 반대로 피담보채권이 다른 사람에게 양도되어 저당권자가 바뀐 경우에는 저당권말소등기가 아니라 저당권이전등기가 문제된다.

공동저당의 이전[편집 | 원본 편집]

공동저당권이 이전되는 경우에는 여러 부동산에 설정된 저당권이 함께 이전되는지가 문제된다. 공동저당은 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 저당권이 설정된 구조이므로, 피담보채권이 이전되면 공동저당권도 함께 이전되는 것이 원칙이다.

이 경우 각 부동산의 등기기록에서 저당권이전등기가 이루어져야 하고, 공동담보목록이 있는 경우에는 공동담보 관계도 함께 확인해야 한다.

공동저당권이 일부만 이전되는 경우나 일부 부동산에 관한 저당권만 이전되는 경우에는 피담보채권의 분할, 일부 양도, 후순위권리자와 이해관계가 복잡하게 문제될 수 있다.