가압류등기 편집하기

가압류등기는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위하여 부동산에 대한 가압류 결정을 등기기록에 기록하는 등기이다.

== 개념 ==
가압류등기는 채권자가 장래 강제집행을 할 수 있도록 채무자의 부동산 처분을 임시로 제한하는 가압류 결정을 등기기록에 기록하는 등기이다. 가압류는 확정판결 등 집행권원을 얻기 전이라도 채무자의 재산이 처분되어 장래 집행이 곤란해지는 것을 방지하기 위한 보전처분이다.

「민사집행법」은 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 강제집행을 보전하기 위하여 가압류를 할 수 있다고 규정한다.<ref name="민사집행법276">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제276조 「민사집행법」 제276조(가압류의 목적)].</ref>

부동산에 대한 가압류 결정이 있으면 법원의 촉탁에 따라 등기기록의 갑구에 가압류등기가 이루어진다. 가압류등기는 소유권 자체를 이전시키는 등기는 아니지만, 소유자의 처분권 행사에 중대한 영향을 미치는 처분제한등기이다.

== 기능 ==
가압류등기는 채권자의 장래 강제집행을 보전하는 기능을 한다. 채무자가 부동산을 처분하거나 다른 권리를 설정하더라도, 가압류등기가 있으면 그 처분은 가압류채권자에게 대항하기 어려운 제한을 받을 수 있다.

가압류등기의 주요 기능은 다음과 같다.
*장래 강제집행을 보전한다.
*채무자의 부동산 처분을 제한한다.
*가압류채권자의 보전적 지위를 공시한다.
*부동산 거래 상대방에게 가압류 사실을 알린다.
*가압류 후의 처분행위와 권리취득에 위험을 발생시킨다.
*본안소송과 강제집행 절차의 기초가 된다.

가압류등기는 부동산의 권리분석에서 매우 중요한 위험 신호이다. 갑구에 가압류등기가 있으면 해당 부동산의 소유권 취득이나 담보권 설정은 가압류채권자의 권리행사와 충돌할 수 있다.

== 가압류의 대상 ==
가압류의 대상은 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위한 채무자의 재산이다.<ref name="민사집행법276" /> 부동산 가압류의 경우 채무자 소유의 토지, 건물, 구분건물 등이 대상이 될 수 있다.

가압류는 채권자가 아직 확정판결 등 집행권원을 얻지 못한 상태에서도 신청할 수 있다. 다만 채권자는 보전의 필요성과 피보전권리를 소명해야 하고, 법원은 담보제공을 명할 수 있다.

부동산 가압류가 인용되면 그 결정이 등기소에 촉탁되어 가압류등기가 이루어진다.

== 가압류등기의 위치 ==
가압류등기는 등기기록의 갑구에 기록된다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이다. 가압류는 소유권을 이전하는 등기는 아니지만, 소유권의 처분을 제한하는 등기이므로 갑구에서 확인한다.

갑구에서 확인해야 할 처분제한등기는 다음과 같다.
*가압류등기
*압류등기
*가처분등기
*경매개시결정등기
*체납처분에 의한 압류등기

이들은 소유권 자체의 귀속과 함께 부동산 처분 가능성에 영향을 주므로, 부동산 거래나 담보권 설정 전에 반드시 확인해야 한다.

== 촉탁에 의한 등기 ==
가압류등기는 일반적인 공동신청에 의한 등기가 아니라 법원의 촉탁에 의하여 이루어진다. 부동산에 대한 가압류 결정이 있으면 법원은 등기소에 가압류등기를 촉탁하고, 등기관은 그 촉탁에 따라 등기기록에 가압류 사실을 기록한다.

「부동산등기법」은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다. 다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<ref name="부동산등기법22">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제22조 「부동산등기법」 제22조(신청주의)].</ref>

가압류등기는 법원의 보전처분 결정과 등기촉탁이 결합된 등기이다. 따라서 채권자와 채무자가 공동으로 신청하는 소유권이전등기나 저당권설정등기와 신청 구조가 다르다.

== 등기사항 ==
가압류등기에는 가압류의 목적이 되는 부동산, 채권자, 채무자, 청구금액, 가압류결정 법원과 사건, 촉탁에 관한 사항 등이 기록된다. 구체적인 등기사항은 법원의 촉탁정보와 등기기록의 구조에 따라 반영된다.

가압류등기에서 특히 확인할 사항은 다음과 같다.
*가압류채권자
*채무자
*청구금액
*가압류결정 법원
*사건번호
*접수연월일과 접수번호
*가압류의 목적 부동산
*가압류등기의 말소 여부

청구금액은 가압류채권자가 보전하려는 금전채권의 금액을 나타낸다. 다만 청구금액이 곧 확정된 채권액이라는 의미는 아니며, 본안소송이나 집행절차에서 실제 채권의 존재와 범위가 다투어질 수 있다.

== 가압류의 효력 ==
가압류등기가 이루어지면 채무자는 목적 부동산을 처분하는 데 제한을 받는다. 가압류 후에도 채무자가 부동산을 매도하거나 저당권을 설정하는 등 처분행위를 할 수는 있지만, 그 처분은 가압류채권자에게 대항하기 어려운 지위에 놓일 수 있다.

예를 들어 가압류등기 후 채무자가 제3자에게 소유권이전등기를 해 주더라도, 가압류채권자가 본안에서 승소하고 강제집행으로 나아가면 그 제3자는 가압류의 부담을 감수해야 할 수 있다.

따라서 가압류등기는 부동산 처분을 절대적으로 금지하는 것은 아니지만, 가압류채권자와의 관계에서 처분의 효력을 제한하는 중요한 보전처분이다.

== 가압류와 압류의 구별 ==
가압류는 장래 강제집행을 보전하기 위한 임시적 보전처분이고, 압류는 이미 집행권원 또는 체납처분 등 집행절차에 따라 특정 재산을 집행 대상으로 묶는 절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!가압류등기
!압류등기
|-
|목적
|장래 강제집행의 보전
|강제집행 또는 체납처분의 실행
|-
|시점
|집행권원 취득 전에도 가능
|집행권원 또는 체납처분 절차를 전제로 함
|-
|성격
|보전처분
|집행처분
|-
|등기 위치
|갑구
|갑구
|}

가압류는 임시적 보전수단이고, 압류는 본격적인 집행절차와 연결된다는 점에서 구별해야 한다.

== 가압류와 가처분의 구별 ==
가압류와 가처분은 모두 보전처분이지만, 보전하려는 권리의 성격이 다르다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 것이고, 가처분은 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 경우가 많다.

{| class="wikitable"
!구분
!가압류
!가처분
|-
|보전 대상
|금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권
|특정물 청구권, 소유권이전등기청구권, 점유·사용관계 등
|-
|대표 사례
|대여금채권 보전을 위한 부동산 가압류
|처분금지가처분, 점유이전금지가처분
|-
|등기 위치
|갑구
|갑구
|}

예를 들어 돈을 받을 채권자가 채무자의 부동산을 묶어 두려면 가압류가 문제되고, 부동산 소유권이전등기청구권을 보전하려는 경우에는 처분금지가처분이 문제될 수 있다.

== 가압류 후의 소유권이전등기 ==
가압류등기 후에도 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 그러나 가압류등기 후의 소유권이전등기권자는 가압류등기의 부담을 안고 권리를 취득한다.

예를 들어 갑 소유 부동산에 을의 가압류등기가 먼저 이루어진 뒤, 갑이 병에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우를 생각할 수 있다. 병은 소유권을 취득하더라도 을의 가압류가 먼저 등기되어 있으므로, 을이 본안에서 승소하여 강제집행을 하면 그 집행의 영향을 받을 수 있다.

따라서 부동산 매수인은 갑구의 가압류등기 존재 여부와 접수일자를 반드시 확인해야 한다.

== 가압류 후의 담보권 설정 ==
가압류등기 후에도 근저당권 등 담보권 설정등기가 이루어질 수 있다. 그러나 가압류가 선순위로 존재하면 후순위 담보권자는 경매와 배당에서 불리한 지위에 놓일 수 있다.

가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 강제집행으로 나아가면, 가압류 후 설정된 담보권은 가압류채권자의 집행에 대항하기 어려울 수 있다. 따라서 금융기관이나 담보권자는 담보취득 전에 가압류등기의 존재를 반드시 확인해야 한다.

== 가압류의 본압류 이전 ==
가압류는 보전처분이므로, 채권자가 본안에서 승소하거나 집행권원을 취득하면 가압류를 본압류로 이전하는 절차가 문제될 수 있다. 가압류가 본압류로 이전되면 본격적인 강제집행 절차로 진행될 수 있다.

부동산 경매절차에서는 가압류가 강제경매와 연결될 수 있다. 가압류채권자가 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하면, 가압류의 순위와 효력이 배당관계에서 문제된다.

가압류등기를 볼 때에는 단순히 임시적 등기라고 가볍게 볼 것이 아니라, 장래 압류와 경매로 이어질 수 있는 위험을 고려해야 한다.

== 가압류등기의 말소 ==
가압류의 필요가 없어지거나 가압류 결정이 취소된 경우, 또는 채권자가 가압류를 해제한 경우 가압류등기의 말소가 문제된다. 가압류등기가 말소되어야 등기기록상 처분제한 부담이 사라진다.

가압류등기의 말소 원인은 다음과 같다.
*가압류 해제
*가압류 취소
*채권자의 신청 또는 집행해제
*담보제공에 따른 취소
*본안소송 패소 등 보전 필요성 소멸
*집행절차 종료에 따른 정리

가압류등기는 법원의 촉탁에 의하여 이루어지므로, 말소도 법원의 촉탁 또는 관련 절차에 따라 이루어질 수 있다.

== 가압류등기와 등기신청의 각하 ==
가압류등기는 법원의 촉탁에 따라 이루어지는 등기이지만, 등기관은 촉탁이 등기요건에 맞는지 형식적으로 심사할 수 있다. 등기관의 심사 결과 등기할 수 없는 사건이거나 등기기록과 촉탁 내용이 맞지 않는 경우에는 등기절차상 문제가 발생할 수 있다.

부동산등기법은 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우, 사건이 등기할 것이 아닌 경우 등을 신청 각하 사유로 규정한다.<ref name="부동산등기법29">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)].</ref>

촉탁등기에서도 등기관은 기계적으로 기록만 하는 것이 아니라, 촉탁서와 등기기록을 기준으로 등기요건을 심사한다.

== 실무상 의미 ==
가압류등기는 부동산 거래와 담보권 설정에서 매우 중요한 위험 요소이다. 가압류가 있는 부동산은 장래 강제집행의 대상이 될 가능성이 있으므로, 매수인이나 담보권자는 가압류의 원인과 채권자, 청구금액, 말소 가능성을 확인해야 한다.

실무상 가압류등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.
*가압류채권자가 누구인지
*채무자가 누구인지
*청구금액이 얼마인지
*가압류 결정 법원과 사건번호
*가압류등기의 접수일자와 접수번호
*가압류 후 소유권이전등기나 담보권설정등기가 있는지
*가압류가 본압류 또는 경매로 이어졌는지
*가압류 말소 가능성이 있는지
*매매대금으로 가압류를 해제할 수 있는지
*후순위권리자에게 미치는 영향

가압류등기가 있는 부동산을 거래할 때에는 단순히 소유자가 누구인지뿐만 아니라, 가압류의 해제 또는 말소 절차가 거래 종결 전에 가능한지 확인해야 한다.

== 관련 개념과의 비교 ==
{| class="wikitable"
!구분
!내용
!핵심 차이
|-
|가압류등기
|금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위하여 부동산 처분을 제한하는 등기
|보전처분이다
|-
|압류등기
|강제집행 또는 체납처분을 위하여 부동산을 압류한 사실을 등기하는 것
|집행처분이다
|-
|가처분등기
|금전채권 이외의 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 처분제한등기
|특정 권리 보전이 중심이다
|-
|경매개시결정등기
|경매절차가 개시되었음을 등기기록에 표시하는 등기
|경매절차의 개시를 공시한다
|-
|말소등기
|가압류가 해제 또는 취소된 경우 그 등기를 지우는 등기
|처분제한 부담을 정리한다
|}

== 시험 관련 유의점 ==
공인중개사 부동산공시법에서는 가압류등기가 소유권에 관한 처분제한등기로서 갑구에 기록된다는 점이 중요하다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이고, 압류는 집행처분이라는 점을 구별해야 한다. 가압류 후의 소유권이전등기나 담보권설정등기는 가압류채권자에게 대항하기 어려울 수 있으므로 권리분석에서 주의해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[가처분등기]]
*[[압류등기]]
*[[체납처분에 의한 압류등기]]
*[[경매개시결정등기]]
*[[말소등기]]
*[[갑구]]
*[[등기촉탁]]
*[[직권등기]]
*[[등기신청의 각하]]
*[[처분제한등기]]

== 참고 문헌 ==
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제276조 「민사집행법」 제276조(가압류의 목적)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제22조 「부동산등기법」 제22조(신청주의)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:처분제한과 특수등기]]