경정등기 편집하기

경정등기는 등기 당시부터 존재하던 착오나 빠진 부분을 바로잡아 등기기록을 원래의 올바른 내용에 맞추는 등기이다.

== 개념 ==
경정등기는 이미 이루어진 등기에 착오나 빠진 부분이 있는 경우 이를 바로잡는 등기이다. 등기 후에 권리관계나 표시사항이 달라진 경우에 하는 변경등기와 달리, 경정등기는 등기가 이루어진 당시부터 등기내용이 잘못되었거나 일부가 빠져 있었던 경우에 문제된다.

부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 후 그 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 하고, 등기권리자와 등기의무자가 없는 경우에는 등기명의인에게 알려야 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법32">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제32조 「부동산등기법」 제32조(등기의 경정)].</ref>

== 기능 ==
경정등기는 등기기록의 원시적 오류를 바로잡는 기능을 한다. 등기신청 당시의 실체관계나 신청내용은 일정한데, 등기기록에 착오나 누락이 생기면 등기기록과 실제 권리관계가 처음부터 일치하지 않게 된다.

경정등기의 주요 기능은 다음과 같다.
*등기 당시부터 존재하던 착오를 바로잡는다.
*등기 당시부터 빠진 부분을 보충한다.
*등기기록을 원래 등기되어야 할 내용에 맞춘다.
*등기기록과 실체관계의 불일치를 해소한다.
*변경등기와 달리 후발적 사정 변경이 아니라 원시적 오류를 정리한다.
*말소등기와 달리 기존 등기를 완전히 지우지 않고 잘못된 부분을 바로잡는다.

== 착오와 빠진 부분 ==
경정등기의 대상은 착오 또는 빠진 부분이다. 착오는 등기기록에 잘못 기재된 경우이고, 빠진 부분은 등기되어야 할 사항이 누락된 경우이다.

착오의 예는 다음과 같다.
*성명 또는 명칭의 오기
*주소의 오기
*지번의 오기
*면적의 오기
*채권액 또는 채권최고액의 오기
*등기원인일자의 오기
*권리자 표시의 오기

빠진 부분의 예는 다음과 같다.
*공유지분의 누락
*권리 내용 일부의 누락
*등기원인 일부의 누락
*부동산 표시 일부의 누락
*등기명의인 표시 일부의 누락

다만 단순한 착오나 누락처럼 보이더라도, 경정 전후의 등기가 동일성을 유지하지 못하는 경우에는 경정등기로 처리하기 어렵다.

== 변경등기와의 구별 ==
경정등기와 변경등기는 모두 등기기록을 고치는 등기처럼 보이지만, 기준 시점이 다르다. 경정등기는 등기 당시부터 잘못된 것을 바로잡는 등기이고, 변경등기는 등기 후에 실제 사정이 달라진 것을 반영하는 등기이다.

{| class="wikitable"
!구분
!경정등기
!변경등기
|-
|원인
|등기 당시부터 존재한 착오 또는 누락
|등기 후 후발적으로 발생한 변경
|-
|예시
|처음부터 주소를 잘못 등기한 경우
|등기 후 이사하여 주소가 바뀐 경우
|-
|기능
|원래 맞았어야 할 내용으로 바로잡음
|현재 변경된 상태를 반영
|-
|기준 시점
|등기 당시
|등기 후
|}

예를 들어 등기 당시 실제 주소가 “서울특별시 종로구”였는데 등기기록에 “서울특별시 중구”로 잘못 적힌 경우에는 경정등기이다. 반면 등기 후 실제 주소가 종로구에서 중구로 이전된 경우에는 변경등기이다.

== 말소등기와의 구별 ==
경정등기는 기존 등기의 잘못된 부분을 바로잡는 등기이고, 말소등기는 기존 등기를 지우는 등기이다. 경정등기는 기존 등기의 동일성을 유지하는 것이 전제되지만, 말소등기는 등기 자체를 제거하는 효과를 가진다.

{| class="wikitable"
!구분
!경정등기
!말소등기
|-
|대상
|등기내용의 착오 또는 누락
|소멸하거나 부적법한 등기
|-
|효과
|기존 등기를 유지하면서 잘못된 부분을 수정
|기존 등기를 말소
|-
|예시
|채권액 오기 수정
|저당권 소멸로 인한 말소
|}

예를 들어 근저당권의 채권최고액을 잘못 기재한 경우에는 경정등기가 문제될 수 있다. 그러나 피담보채권이 모두 변제되어 근저당권이 소멸한 경우에는 말소등기가 문제된다.

== 동일성의 한계 ==
경정등기는 기존 등기의 동일성을 유지하는 범위에서만 허용된다. 경정 전후의 등기가 서로 같은 등기라고 볼 수 있어야 한다. 경정이라는 이름으로 전혀 다른 권리자나 전혀 다른 권리관계를 만들어서는 안 된다.

예를 들어 등기명의인의 성명 중 일부 오기를 바로잡는 것은 경정등기의 대상이 될 수 있다. 그러나 실제로는 다른 사람을 권리자로 바꾸는 결과가 된다면 이는 경정등기가 아니라 권리이전등기 또는 말소 후 새 등기 등 다른 절차가 문제될 수 있다.

경정등기의 한계는 특히 등기명의인표시경정등기에서 중요하다. 경정 전후의 등기명의인이 인격의 동일성을 유지해야 하며, 동일성이 인정되지 않으면 경정등기로 처리하기 어렵다.

== 직권경정 ==
등기관이 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견한 경우에는 지체 없이 그 등기를 직권으로 경정하여야 한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그 제3자의 승낙이 있어야 한다.<ref name="부동산등기법32" />

직권경정은 등기관의 잘못으로 등기기록에 착오나 누락이 생긴 경우, 등기관이 스스로 이를 바로잡는 절차이다. 이는 당사자의 신청에 의한 경정등기와 구별된다.

직권경정이 이루어진 경우 등기관은 그 사실을 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인에게 알려야 한다.<ref name="부동산등기법32" />

== 신청에 의한 경정등기 ==
등기기록에 착오나 빠진 부분이 있지만 등기관의 직권경정 사유에 해당하지 않거나 당사자가 정정을 구하는 경우에는 신청에 의한 경정등기가 문제된다. 신청에 의한 경정등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 법령상 신청권자가 등기소에 경정등기를 신청하는 방식이다.

권리의 경정등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 다만 부동산표시의 경정등기와 등기명의인표시의 경정등기는 법령상 단독신청이 인정된다.

부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정하고, 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법23">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)].</ref>

== 부기등기 방식 ==
부동산등기법은 권리의 변경이나 경정의 등기를 부기로 하여야 한다고 규정한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.<ref name="부동산등기법52">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제52조 「부동산등기법」 제52조(부기로 하는 등기)].</ref>

부기등기는 기존 등기에 부수하여 이루어지는 등기이다. 경정등기를 부기등기로 하는 것은 기존 등기의 동일성을 유지하면서 잘못된 부분만 바로잡는다는 의미를 가진다.

예를 들어 기존 저당권등기의 채권액이 착오로 잘못 적힌 경우, 그 저당권의 동일성을 유지하면서 채권액을 바로잡는 경정등기가 부기등기로 이루어질 수 있다.

== 등기상 이해관계 있는 제3자 ==
경정등기가 등기상 이해관계 있는 제3자에게 영향을 미치는 경우 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 특히 권리의 경정등기를 부기등기로 하려는 경우, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기등기로 처리하지 못할 수 있다.<ref name="부동산등기법52" />

등기상 이해관계 있는 제3자의 예는 다음과 같다.
*후순위 저당권자
*후순위 근저당권자
*가압류권자
*압류권자
*가처분권자
*전세권자
*임차권자
*기존 등기를 전제로 권리를 취득한 자

부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.<ref name="부동산등기규칙46">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제46조 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)].</ref>

== 권리경정등기 ==
권리경정등기는 소유권, 저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 권리에 관한 등기내용에 착오나 누락이 있는 경우 이를 바로잡는 등기이다.

권리경정등기의 예는 다음과 같다.
*소유권이전등기의 지분 오기 경정
*저당권의 채권액 오기 경정
*근저당권의 채권최고액 오기 경정
*전세권의 전세금 오기 경정
*등기원인일자 오기 경정
*권리자 성명 오기 경정
*공동담보 관계 누락 경정

권리경정등기는 권리 내용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 등기상 이해관계 있는 제3자의 존재 여부를 주의하여 확인해야 한다.

== 부동산표시경정등기 ==
부동산표시경정등기는 부동산의 표시가 등기 당시부터 잘못 기재된 경우 이를 바로잡는 등기이다. 예를 들어 지번, 지목, 면적, 건물의 구조, 종류, 면적 등이 처음부터 잘못 등기된 경우가 이에 해당할 수 있다.

부동산표시의 경정등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.<ref name="부동산등기법23" />

부동산표시경정등기는 권리의 주체나 권리 내용이 아니라 권리의 객체인 부동산의 표시를 바로잡는 등기이다. 따라서 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등 공적 장부와의 일치 여부가 중요하게 문제된다.

== 등기명의인표시경정등기 ==
등기명의인표시경정등기는 등기명의인의 성명, 명칭, 주소, 주민등록번호, 부동산등기용등록번호 등 표시가 등기 당시부터 잘못 기재된 경우 이를 바로잡는 등기이다.

등기명의인표시의 경정등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.<ref name="부동산등기법23" />

등기명의인표시경정등기에서는 경정 전후의 등기명의인이 동일한 사람이어야 한다. 동일성이 인정되지 않으면 경정등기가 아니라 권리이전등기 또는 다른 절차가 문제될 수 있다.

== 경정등기와 등기관의 통지 ==
등기관이 등기를 마친 후 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견하면 지체 없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 한다. 등기권리자와 등기의무자가 없는 경우에는 등기명의인에게 알려야 한다.<ref name="부동산등기법32" />

등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인이 각 2인 이상인 경우에는 그 중 1인에게 통지하면 된다.<ref name="부동산등기법32" />

이 통지는 등기기록의 오류를 당사자에게 알리고, 필요한 경정절차를 진행할 수 있도록 하기 위한 것이다.

== 경정등기와 등기신청의 각하 ==
경정등기의 신청이 등기요건을 갖추지 못한 경우에는 각하가 문제될 수 있다. 예를 들어 경정 전후의 동일성이 인정되지 않거나, 신청정보와 첨부정보가 불충분하거나, 필요한 제3자의 승낙이 없는 경우 등에는 경정등기가 받아들여지기 어렵다.

부동산등기법은 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보를 제공하지 않은 경우, 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등에는 등기관이 신청을 각하하여야 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법29">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)].</ref>

따라서 경정등기를 신청할 때에는 경정 원인과 경정 전후의 동일성, 이해관계인의 승낙 여부를 충분히 확인해야 한다.

== 신청정보 ==
경정등기를 신청할 때에는 어느 등기의 어떤 부분을 어떻게 경정하는지 명확히 특정해야 한다. 경정등기는 기존 등기의 일부를 바로잡는 등기이므로, 경정 대상과 경정 내용을 정확히 기재해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.
*경정할 등기의 표시
*등기목적
*경정 원인과 그 연월일
*경정 전 내용
*경정 후 내용
*등기권리자와 등기의무자 또는 단독신청권자
*부동산 또는 권리의 표시
*등기상 이해관계인의 승낙 여부
*대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

경정등기는 기존 등기의 동일성을 유지해야 하므로, 경정 후 내용이 기존 등기와 전혀 다른 권리관계를 만드는지 여부를 주의해야 한다.

== 첨부정보 ==
경정등기에는 경정 사유를 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.<ref name="부동산등기규칙46" />

경정등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.
*착오 또는 누락을 증명하는 정보
*공적 장부
*계약서 또는 등기원인정보
*판결
*등기의무자의 등기필정보
*등기의무자의 인감증명
*등기상 이해관계인의 승낙정보
*이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
*대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
*등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 권리경정인지 표시경정인지, 경정 내용이 무엇인지에 따라 달라진다.

== 실무상 의미 ==
경정등기는 등기기록의 오류를 바로잡는 절차이므로, 권리분석과 거래안전에서 중요하다. 사소한 오기처럼 보이는 내용도 권리자 동일성, 지분, 채권액, 부동산의 표시와 관련되면 큰 법적 효과를 가질 수 있다.

실무상 경정등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.
*경정등기인지 변경등기인지
*등기 당시부터 착오나 누락이 있었는지
*경정 전후의 동일성이 유지되는지
*권리경정인지 표시경정인지
*등기명의인표시경정인지
*등기상 이해관계 있는 제3자가 있는지
*제3자의 승낙이 필요한지
*직권경정이 가능한지
*신청에 의한 경정이 필요한지
*경정 후 후속 등기가 필요한지

경정등기는 단순한 정정 절차처럼 보이지만, 실제로는 권리관계의 동일성과 제3자의 이해관계를 함께 검토해야 하는 중요한 등기이다.

== 관련 개념과의 비교 ==
{| class="wikitable"
!구분
!내용
!핵심 차이
|-
|경정등기
|등기 당시부터 존재한 착오나 누락을 바로잡는 등기
|원시적 오류를 고친다
|-
|변경등기
|등기 후 후발적으로 변경된 사항을 반영하는 등기
|등기 후 사정 변경이 원인이다
|-
|말소등기
|기존 등기를 지우는 등기
|등기 자체를 제거한다
|-
|부동산표시경정등기
|부동산 표시의 원시적 오류를 바로잡는 등기
|권리 객체의 표시를 바로잡는다
|-
|등기명의인표시경정등기
|등기명의인의 표시 오류를 바로잡는 등기
|권리자의 동일성을 전제로 표시를 바로잡는다
|}

== 시험 관련 유의점 ==
공인중개사 부동산공시법에서는 경정등기와 변경등기의 구별이 중요하다. 경정등기는 등기 당시부터 착오나 빠진 부분이 있었던 경우이고, 변경등기는 등기 후에 사정이 달라진 경우이다. 등기관의 잘못으로 착오나 누락이 생긴 경우에는 등기관이 직권으로 경정할 수 있으나, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그 승낙이 필요하다. 권리의 경정등기는 원칙적으로 부기등기로 한다는 점도 함께 정리해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[변경등기]]
*[[말소등기]]
*[[말소회복등기]]
*[[등기명의인표시변경등기]]
*[[등기명의인표시경정등기]]
*[[주소변경등기]]
*[[부동산표시변경등기]]
*[[토지표시변경등기]]
*[[건물표시변경등기]]
*[[부기등기]]
*[[등기상 이해관계인]]

== 참고 문헌 ==
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제23조 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제32조 「부동산등기법」 제32조(등기의 경정)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제52조 「부동산등기법」 제52조(부기로 하는 등기)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제46조 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:변경·경정·말소 계열 등기]]