공인중개사 자격취소 편집하기

'''자격취소'''는 [[시·도지사]]가 [[공인중개사]]의 자격 자체를 소멸시키는 행정처분을 말한다. 「[[공인중개사법]]」은 일정한 중대한 위반행위가 있는 경우 자격을 반드시 취소하도록 정하고 있으며, 자격취소를 받은 자는 일정 기간 [[중개사무소 개설등록]]도 할 수 없다.

== 개요 ==
자격취소는 [[공인중개사]]에게 가해지는 가장 중한 제재 중 하나이다. [[업무정지]]가 [[개업공인중개사]]의 영업을 일정 기간 제한하는 처분이고, [[등록취소]]가 [[중개사무소 개설등록]]을 없애는 처분이라면, 자격취소는 아예 [[공인중개사]]라는 자격 자체를 박탈하는 처분이다.

따라서 자격취소가 되면 단순히 현재의 영업만 못 하는 것이 아니라, 앞으로 [[개업공인중개사]], [[소속공인중개사]], 법인인 개업공인중개사의 사원·임원 등으로 활동하는 데도 직접적인 제한이 생긴다. 공인중개사 시험에서는 [[자격정지]], [[등록취소]], [[업무정지]]와의 차이를 함께 정리하는 것이 중요하다.

== 법적 근거 ==
자격취소의 직접 근거는 「[[공인중개사법]]」 제35조이다. 2026년 5월 24일 기준 현행 법률은 [[시·도지사]]가 [[공인중개사]]가 일정한 사유에 해당하는 경우 '''그 자격을 취소하여야 한다'''고 규정하고 있다.

즉, 자격취소는 재량처분이 아니라 '''기속처분'''의 성격이 강하다. 법정 사유가 충족되면 원칙적으로 반드시 취소하여야 한다는 점이 핵심이다.

== 처분권자 ==
자격취소처분은 그 [[공인중개사 자격증]]을 교부한 [[시·도지사]]가 한다. 이는 「[[공인중개사법 시행령]]」 제29조제1항에 따른다.

다만 자격증을 교부한 시·도지사와 공인중개사 사무소 소재지를 관할하는 시·도지사가 서로 다른 경우에는, 사무소 소재지 관할 시·도지사가 자격취소에 필요한 절차를 먼저 이행한 뒤 자격증을 교부한 시·도지사에게 통보하여 처분이 이루어지도록 한다.

또한 시·도지사는 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 [[국토교통부장관]]과 다른 시·도지사에게 통보해야 한다.

== 자격취소 사유 ==
「[[공인중개사법]]」 제35조제1항은 자격취소 사유를 4가지로 정하고 있다.

=== 1. 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우 ===
시험에서의 부정행위, 허위서류 제출, 대리응시 등으로 [[공인중개사 자격시험]]을 통과하거나 자격을 취득한 경우가 여기에 해당한다.

이는 자격의 출발 자체가 위법하다는 점에서 가장 전형적인 자격취소 사유이다.

=== 2. 성명 사용 허용 또는 자격증 양도·대여 ===
제7조제1항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나, [[공인중개사 자격증]]을 양도 또는 대여한 경우이다.

이는 이른바 '''명의대여''' 금지와 관련된 규정이다. 공인중개사 제도는 자격자 본인이 책임지고 중개업무를 수행하는 것을 전제로 하므로, 타인에게 이름을 빌려주는 행위는 중대한 위반으로 본다.

=== 3. 자격정지기간 중 중개업무를 한 경우 ===
[[자격정지]]처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 한 경우이다. 법은 여기서 단순히 직접 중개행위를 한 경우뿐 아니라, 다른 [[개업공인중개사]]의 [[소속공인중개사]], [[중개보조원]], 또는 법인인 개업공인중개사의 사원·임원이 되는 경우까지 포함한다고 명시하고 있다.

즉 자격정지를 받은 사람이 우회적으로 현장에 복귀하는 것도 허용하지 않겠다는 취지이다.

=== 4. 일정한 범죄로 금고 이상의 형을 선고받은 경우 ===
이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 「[[형법]]」 제114조, 제231조, 제234조, 제347조, 제355조 또는 제356조를 위반하여 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받은 경우이다.

여기서 문제되는 범죄는 대체로 다음과 같은 성격을 가진다.

* [[범죄단체 조직]] 관련 범죄
* [[사문서위조]] 및 관련 범죄
* [[사기]]
* [[횡령]]
* [[배임]]

시험에서는 “모든 금고 이상 형”이 아니라, '''법이 열거한 범죄를 위반한 경우'''라는 점이 중요하다.

== 자격취소의 특징 ==
자격취소는 법문상 “취소하여야 한다”로 규정되어 있으므로, [[자격정지]]처럼 행정청의 폭넓은 재량이 예정된 처분이 아니다. 따라서 법정 사유가 인정되면 원칙적으로 자격취소를 해야 한다.

이 점은 [[자격정지]]와 가장 큰 차이 중 하나이다.

* [[자격취소]]: 법정 중대사유 발생 시 반드시 취소
* [[자격정지]]: 일정한 위반행위에 대해 6개월 범위 안에서 정지 가능

== 자격취소와 자격정지의 관계 ==
[[자격정지]]는 [[소속공인중개사]]로서 업무를 수행하는 기간 중 일정한 위반행위를 한 경우 내려지는 제재이다. 반면 자격취소는 자격 자체를 소멸시키는 처분이다.

특히 법은 [[자격정지]]기간 중에 중개업무를 하면 바로 [[자격취소]] 사유가 되도록 하고 있다. 따라서 자격정지는 자격취소의 전단계 제재가 될 수 있다.

== 자격취소와 등록취소의 차이 ==
[[자격취소]]와 [[등록취소]]는 서로 다른 제도이다.

* [[자격취소]]: [[공인중개사]] 자격 자체를 박탈
* [[등록취소]]: [[중개사무소 개설등록]]을 취소

예를 들어 어떤 사람이 [[개업공인중개사]]라면 자격취소가 되면서 동시에 [[개업공인중개사의 결격사유]]에 해당하게 되고, 그 결과 [[등록취소]] 문제도 함께 발생할 수 있다. 그러나 개념상 자격과 등록은 별개이므로 구별해서 이해해야 한다.

== 자격취소의 효과 ==
자격취소가 되면 더 이상 [[공인중개사]] 자격을 가진 자로 활동할 수 없다. 따라서 [[개업공인중개사]], [[소속공인중개사]], 법인인 개업공인중개사의 임원 또는 사원, [[분사무소]] 책임자 등 공인중개사 자격을 전제로 하는 지위를 가질 수 없게 된다.

또한 「[[공인중개사법]]」 제10조제1항제6호에 따라, 제35조제1항에 따라 공인중개사의 자격이 취소된 후 '''3년이 지나지 아니한 자'''는 [[중개사무소 개설등록]]을 할 수 없다. 즉 자격취소는 현재의 자격 박탈에 그치지 않고, 향후 등록에도 일정 기간 직접적인 장애를 준다.

== 자격증과의 관계 ==
자격취소는 [[공인중개사 자격증]]의 효력을 전제로 하는 자격을 소멸시키는 처분이다. 따라서 자격취소가 되면 자격증도 더 이상 유효한 권리증명서로 기능할 수 없다.

실무와 시험에서는 [[공인중개사 자격증]]의 양도·대여 금지, 재교부, 반납 문제를 함께 연결해 이해하는 경우가 많다.

== 절차적 측면 ==
자격취소는 중대한 불이익처분이므로 법정 절차에 따라 이루어져야 한다. 「[[공인중개사법 시행령]]」 제29조는 어느 [[시·도지사]]가 처분권자인지, 관할이 나뉘는 경우 누가 절차를 진행하는지, 처분 후 누구에게 통보해야 하는지를 정하고 있다.

시험에서는 특히 다음을 구별하는 것이 중요하다.

* 자격취소처분은 자격증을 교부한 [[시·도지사]]가 한다.
* 사무소 소재지 관할 시·도지사와 자격증 교부 시·도지사가 다르면 절차와 처분권이 나뉠 수 있다.
* 자격취소 후에는 5일 이내 통보의무가 있다.

== 시험상 핵심 쟁점 ==
자격취소에서 자주 출제되는 포인트는 다음과 같다.

* 자격취소 사유 4가지의 정확한 구별
* [[명의대여]]와 [[공인중개사 자격증]] 양도·대여의 금지
* [[자격정지]]기간 중 중개업무 수행 시 자격취소된다는 점
* 자격취소와 [[등록취소]]의 차이
* 자격취소 후 3년간 [[중개사무소 개설등록]] 제한
* 처분권자가 자격증을 교부한 [[시·도지사]]라는 점

== 관련 문서 ==
* [[공인중개사]]
* [[공인중개사법]]
* [[공인중개사 자격시험]]
* [[공인중개사 자격증]]
* [[자격정지]]
* [[등록취소]]
* [[업무정지]]
* [[개업공인중개사의 결격사유]]
* [[소속공인중개사]]
* [[중개보조원]]
* [[중개사무소 개설등록]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1000269296 국가법령정보센터, 공인중개사법 제35조(자격의 취소)] (2026-05-24 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0029&lsiSeq=279243&urlMode=lsScJoRltInfoR 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제29조(공인중개사의 자격취소 또는 자격정지)] (2026-05-24 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1003904185 국가법령정보센터, 공인중개사법 제10조제1항] (2026-05-24 확인)

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]