등기필정보 편집하기

등기필정보는 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성하는 정보이다.

== 개념 ==
등기필정보는 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성하는 정보이다. 부동산등기법은 등기필정보를 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성한 정보라고 정의한다.<ref name="부동산등기법2">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제2조 「부동산등기법」 제2조(정의)].</ref>

등기필정보는 과거의 등기필증 또는 등기권리증과 비슷한 기능을 하지만, 전산화된 등기제도에서는 종이 증서 자체가 아니라 권리자를 확인하기 위한 정보로 이해한다. 새로운 권리에 관한 등기를 받은 사람이 나중에 그 권리를 처분하거나 변경하는 등기의무자가 되는 경우, 등기필정보는 등기신청의 진정성을 확인하는 중요한 자료가 된다.

== 작성과 통지 ==
등기관은 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때에는 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지하여야 한다. 다만 등기권리자가 등기필정보의 통지를 원하지 않는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우에는 통지하지 않는다.<ref name="부동산등기법50">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제50조 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)].</ref>

등기필정보는 새로운 권리에 관한 등기가 완료된 후 등기권리자에게 제공된다. 예를 들어 매수인이 소유권이전등기를 마쳐 소유자로 등기되면, 등기관은 그 매수인에게 등기필정보를 통지한다. 이 매수인이 장래에 다시 그 부동산을 매도하여 등기의무자가 되는 경우, 자신의 등기필정보를 제공하여야 하는 상황이 생길 수 있다.

== 등기필정보의 제공 ==
등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우, 신청인은 등기신청정보와 함께 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다. 승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에도 같다.<ref name="부동산등기법50" />

등기필정보를 제공하는 이유는 등기의무자가 실제 등기명의인이고, 그 등기의무자가 등기신청에 관여하고 있음을 확인하기 위한 것이다. 등기의무자는 등기를 함으로써 권리를 잃거나 제한받는 자이므로, 등기필정보는 등기절차의 진정성을 확보하는 기능을 한다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매도인이 등기의무자이고 매수인이 등기권리자이다. 이 경우 신청인은 매도인이 이전 등기 때 통지받은 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다.

== 등기필정보가 필요한 경우 ==
등기필정보는 주로 공동신청에 의한 권리등기에서 필요하다. 특히 등기의무자가 기존 등기명의인으로서 권리를 처분하거나 제한받는 경우에 문제된다.

등기필정보가 필요한 대표적인 경우는 다음과 같다.
*매매로 인한 소유권이전등기에서 매도인이 등기의무자인 경우
*증여로 인한 소유권이전등기에서 증여자가 등기의무자인 경우
*근저당권설정등기에서 소유자가 근저당권설정자인 경우
*전세권설정등기에서 소유자가 전세권설정자인 경우
*지상권설정등기에서 소유자가 지상권설정자인 경우
*권리의 말소등기에서 말소로 불이익을 받는 등기의무자가 있는 경우
*승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우

구체적으로 등기필정보가 필요한지는 등기의 성질, 신청 방식, 등기의무자의 존재 여부, 법령상 예외 사유에 따라 달라질 수 있다.

== 등기필정보가 필요하지 않은 경우 ==
모든 등기신청에서 등기필정보가 필요한 것은 아니다. 등기필정보는 등기의무자의 진정성을 확인하기 위한 정보이므로, 등기의무자가 존재하지 않거나 등기필정보 제공을 요구하지 않는 법령상 예외가 있는 경우에는 필요하지 않을 수 있다.

등기필정보가 문제되지 않거나 제공을 요구하지 않는 대표적 경우는 다음과 같다.
*소유권보존등기처럼 등기의무자가 존재하지 않는 경우
*상속으로 인한 소유권이전등기처럼 등기권리자가 단독으로 신청하는 경우
*부동산표시변경등기처럼 권리의 처분을 수반하지 않는 경우
*등기명의인표시변경등기처럼 기존 권리자의 표시를 변경하는 경우
*국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우 등 법령상 통지 예외가 있는 경우
*등기권리자가 등기필정보의 통지를 원하지 않아 통지되지 않은 경우

다만 등기필정보가 필요하지 않은 경우와 등기필정보가 없어서 대체 절차가 필요한 경우는 구별해야 한다. 원래 제공해야 하는 등기필정보가 없으면 별도의 확인절차가 문제된다.

== 등기필정보가 없는 경우 ==
등기필정보를 제공하여야 하는 경우에 등기의무자의 등기필정보가 없을 수 있다. 부동산등기법은 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 본인임을 확인받아야 한다고 규정한다. 다만 등기신청인의 대리인인 변호사나 법무사가 등기의무자 등으로부터 위임받았음을 확인한 경우 또는 신청서 중 등기의무자 등의 작성부분에 관하여 공증을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.<ref name="부동산등기법51">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제51조 「부동산등기법」 제51조(등기필정보가 없는 경우)].</ref>

부동산등기규칙은 등기필정보를 제공할 수 없는 경우 등기관이 주민등록증, 외국인등록증, 국내거소신고증, 여권 또는 운전면허증에 의하여 본인 여부를 확인하고 조서를 작성하여야 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기규칙111">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제111조 「부동산등기규칙」 제111조(등기필정보를 제공할 수 없는 경우)].</ref>

== 확인조서와 확인서면 ==
등기필정보가 없는 경우에는 등기의무자의 본인확인을 위한 보완 절차가 필요하다. 등기의무자 등이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 본인 확인을 받는 경우에는 확인조서가 작성될 수 있다.

반면 변호사나 법무사 등 자격자대리인이 등기의무자 등으로부터 위임받았음을 확인한 경우에는 그 확인한 사실을 증명하는 확인서면을 첨부서면으로 등기소에 제공하여야 한다.<ref name="부동산등기규칙111" />

{| class="wikitable"
!구분
!내용
!주된 상황
|-
|확인조서
|등기관이 등기의무자 등의 본인 여부를 확인하고 작성하는 조서
|등기의무자 등이 등기소에 출석하여 확인받는 경우
|-
|확인서면
|자격자대리인이 등기의무자 등을 확인하였음을 증명하는 서면
|변호사나 법무사가 등기신청을 대리하면서 본인확인을 한 경우
|-
|공증
|신청서 중 등기의무자 등의 작성부분에 관하여 공증을 받는 방법
|등기필정보가 없는 경우의 대체 방법 중 하나
|}

== 등기필증과의 관계 ==
등기필정보는 과거의 등기필증과 구별된다. 등기필증은 과거 종이 등기부 제도에서 등기완료 후 등기권리자에게 교부되던 증서로, 흔히 등기권리증이라고 불렸다. 전산화된 현행 부동산등기제도에서는 등기필정보가 등기필증의 기능을 대신한다.

다만 실무상 등기필정보를 등기권리증이라고 부르는 경우가 많다. 그러나 법령상 정확한 용어는 등기필정보이고, 이는 종이 문서 자체보다 권리자 확인을 위한 정보라는 점을 이해해야 한다.

== 등기필정보의 기능 ==
등기필정보의 핵심 기능은 등기의무자의 진정성을 확인하는 것이다. 등기의무자는 등기를 함으로써 권리를 잃거나 제한받는 자이므로, 그 등기의무자가 실제 등기명의인이고 등기신청에 관여한다는 점을 확인할 필요가 있다.

등기필정보는 다음과 같은 기능을 가진다.
*등기의무자가 기존 등기명의인임을 확인하는 데 도움을 준다.
*등기신청의 진정성을 확보한다.
*권리 처분이나 제한을 수반하는 등기에서 등기의무자의 관여를 확인한다.
*위조나 무권한 신청의 위험을 줄인다.
*등기관의 형식적 심사에서 중요한 첨부정보로 기능한다.

등기필정보는 등기신청의 안전성을 높이는 자료이지만, 그 자체가 권리의 존재를 창설하거나 보장하는 것은 아니다. 부동산등기의 공신력이 원칙적으로 인정되는 것도 아니다.

== 보관과 관리 ==
등기필정보는 장래 권리 처분이나 변경 등기에서 필요할 수 있으므로 안전하게 보관해야 한다. 등기필정보가 유출되면 권리자의 의사와 무관한 등기신청에 악용될 위험이 있으므로, 다른 사람에게 함부로 제공해서는 안 된다.

등기필정보를 분실하거나 제공할 수 없는 경우에는 본인확인 절차, 자격자대리인의 확인서면, 공증 등 대체 절차를 거쳐야 할 수 있다. 이러한 절차는 시간과 비용을 발생시킬 수 있으므로, 등기필정보는 중요한 권리 관련 정보로 관리해야 한다.

== 등기필정보와 등기신청의 각하 ==
등기필정보를 제공해야 하는 경우에 이를 제공하지 않으면 등기신청의 흠이 된다. 부동산등기법은 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보를 제공하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법29">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)].</ref>

다만 등기필정보가 없더라도 법령상 본인확인 절차나 확인서면, 공증 등 대체 절차가 마련되어 있다. 따라서 등기필정보를 분실하였다고 해서 언제나 등기신청이 불가능한 것은 아니지만, 정해진 보완 절차를 거쳐야 한다.

== 실무상 의미 ==
등기필정보는 부동산 거래에서 매우 중요한 정보이다. 매도인, 근저당권설정자, 전세권설정자 등 등기의무자는 등기신청 시 자신의 등기필정보를 제공해야 하는 경우가 많다.

실무상 등기필정보와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.
*해당 등기에서 등기필정보 제공이 필요한지
*등기의무자가 누구인지
*등기의무자가 이전 등기에서 등기필정보를 통지받았는지
*등기필정보가 분실되었거나 제공 불가능한지
*확인조서, 확인서면, 공증 등 대체 절차가 필요한지
*자격자대리인이 본인확인을 할 수 있는 상황인지
*방문신청인지 전자신청인지
*등기필정보가 외부에 유출되지 않도록 관리되고 있는지

등기필정보는 권리자 확인을 위한 절차적 정보이므로, 등기권리증이라는 표현만으로 단순한 소유권 증명서처럼 이해하면 안 된다.

== 관련 개념과의 비교 ==
{| class="wikitable"
!구분
!내용
!핵심 차이
|-
|등기필정보
|새로운 권리자가 기록되는 경우 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성하는 정보
|현행 전산등기제도의 권리자 확인 정보이다
|-
|등기필증
|과거 등기완료 후 등기권리자에게 교부되던 종이 증서
|전산화 이전의 등기완료 증명 기능을 가진 문서이다
|-
|등기원인정보
|등기원인을 증명하는 정보
|등기필정보와 달리 권리변동의 원인을 증명한다
|-
|첨부정보
|신청정보와 함께 제공하는 증명정보
|등기필정보와 등기원인정보를 포함하는 넓은 개념이다
|-
|확인조서
|등기관이 등기의무자 등의 본인 여부를 확인하고 작성하는 조서
|등기필정보가 없는 경우의 대체 절차와 관련된다
|-
|확인서면
|자격자대리인이 등기의무자 등을 확인하였음을 증명하는 서면
|등기필정보가 없는 경우 자격자대리인이 제공할 수 있다
|}

== 시험 관련 유의점 ==
공인중개사 부동산공시법에서는 등기필정보가 새로운 권리자가 등기부에 기록될 때 등기관이 작성하여 통지하는 정보라는 점이 중요하다. 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 하며, 등기필정보가 없는 경우에는 등기의무자 등의 출석 확인, 자격자대리인의 확인서면, 공증 등의 대체 절차가 문제된다. 등기필정보는 과거의 등기필증과 구별하되, 실무상 등기권리증과 유사한 기능을 한다.

== 같이 보기 ==
*[[등기필증]]
*[[첨부정보]]
*[[등기원인정보]]
*[[등기신청정보]]
*[[인감증명]]
*[[주소증명정보]]
*[[방문신청]]
*[[전자신청]]
*[[공동신청]]
*[[단독신청]]
*[[등기신청의 각하]]

== 참고 문헌 ==
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제2조 「부동산등기법」 제2조(정의)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제50조 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제51조 「부동산등기법」 제51조(등기필정보가 없는 경우)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제29조 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙/제111조 「부동산등기규칙」 제111조(등기필정보를 제공할 수 없는 경우)]
*찾기쉬운 생활법령정보, [https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=6&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=566&popMenu=ov 지상권 설정등기 제출서류]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:등기절차]]