법인인 개업공인중개사 편집하기

'''법인인 개업공인중개사'''는 [[공인중개사법]]에 따라 일정한 요건을 갖추고 [[중개사무소 개설등록]]을 마친 법인 형태의 [[개업공인중개사]]를 말한다. 개인인 [[개업공인중개사]]와 달리 법인은 조직적 영업이 가능하고 [[분사무소]]를 둘 수 있지만, 그만큼 설립요건, 등록기준, 겸업제한, 책임구조가 더 엄격하게 규율된다.

== 개요 ==
법인인 개업공인중개사는 부동산 중개업을 법인 형태로 영위하는 주체이다. 법은 아무 법인이나 중개업을 하도록 허용하지 않고, 일정한 자본금, 인적 구성, 교육이수, 사무소 확보 요건을 갖춘 경우에만 등록을 허용한다.

이 제도의 취지는 다음과 같다.

* 조직적이고 안정적인 [[부동산 중개]] 영업의 허용
* 거래당사자 보호
* [[손해배상책임]] 이행능력 확보
* [[분사무소]] 운영을 통한 광역적 영업의 가능
* 법인 명의를 이용한 편법 영업 방지

== 법적 근거 ==
법인인 개업공인중개사에 관한 핵심 규정은 다음과 같다.

* [[공인중개사법]] 제9조
** [[중개사무소 개설등록]]의 기본근거
* [[공인중개사법]] 제10조
** [[개업공인중개사의 결격사유]]
* [[공인중개사법]] 제13조
** [[중개사무소]]와 [[분사무소]]
* [[공인중개사법]] 제14조
** 법인의 겸업제한과 허용업무
* [[공인중개사법]] 제15조
** [[고용인]] 관련 규정
* [[공인중개사법]] 제30조
** [[중개대상물 확인·설명서]] 서명 주체
* [[공인중개사법]] 제33조
** [[거래계약서]] 작성과 서명·날인
* [[공인중개사법 시행령]] 제13조
** 법인 개설등록 기준
* [[공인중개사법 시행령]] 제15조
** [[분사무소]] 설치기준
* [[공인중개사법 시행령]] 제24조
** [[업무보증]] 금액

== 법인이 될 수 있는 범위 ==
법인인 개업공인중개사가 되려면 법령이 허용하는 법인 형태여야 한다.

* [[상법]]상 회사
* [[협동조합 기본법]]상 협동조합

다만 [[사회적협동조합]]은 제외된다.  
따라서 임의단체나 일반 비영리법인은 원칙적으로 법인인 개업공인중개사로 등록할 수 없다.

== 등록기준 ==
법인이 [[중개사무소 개설등록]]을 하려면 개인보다 엄격한 기준을 충족해야 한다.

=== 자본금 요건 ===
* 자본금이 5천만원 이상이어야 한다.

이는 법인의 책임재산을 일정 수준 확보하여 거래안전을 높이기 위한 것이다.

=== 업무목적 요건 ===
* 법인은 [[공인중개사법]] 제14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립되어야 한다.

즉, 부동산 중개와 무관한 각종 영업을 자유롭게 겸업할 수 없고, 법이 허용한 범위 안에서만 사업목적을 둘 수 있다.

=== 대표자 요건 ===
* 대표자는 반드시 [[공인중개사]]여야 한다.

법인 명의로 영업하더라도 실제 책임 있는 대표자가 전문자격을 갖추도록 한 것이다.

=== 임원 또는 사원 구성 요건 ===
* 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 [[공인중개사]]여야 한다.

여기서 법인의 인적 구성 전체가 일정 수준 이상의 전문성을 갖추도록 요구하는 점이 중요하다.

=== 실무교육 요건 ===
다음 사람은 [[실무교육]]을 받아야 한다.

* 대표자 전원
* 임원 또는 사원 전원
* [[분사무소]] 설치 시 그 책임자

즉, 일부 인원만 교육을 받는 것으로는 부족하다.

=== 사무소 확보 요건 ===
* [[건축물대장]]에 기재된 건물에 중개사무소를 확보해야 한다.

사무소 확보는 소유뿐 아니라 임대차, 전세, 사용대차 등 적법한 사용권 확보를 포함한다.

== 법인의 결격사유 ==
법인 자체도 [[개업공인중개사의 결격사유]]에 걸릴 수 있다.

* 사원 또는 임원 중 결격사유 해당자가 있으면 그 법인은 등록할 수 없다.
* 이미 등록한 뒤 임원 또는 사원에게 결격사유가 발생하면 [[등록취소]] 문제로 이어질 수 있다.

따라서 법인인 개업공인중개사에서는 대표자만이 아니라 임원과 사원 전체의 자격상태가 중요하다.

== 법인의 업무범위 ==
법인인 개업공인중개사는 기본적으로 [[중개]]업무를 수행한다. 여기에 더하여 [[공인중개사법]] 제14조가 정한 범위의 업무를 할 수 있다.

=== 본래의 중개업무 ===
* [[중개계약]] 체결
* [[중개의뢰인]] 상담
* [[중개대상물 확인·설명의무]] 이행
* [[거래계약서]] 작성
* [[중개보수]] 수수

=== 허용되는 부수업무 ===
법인은 다음 업무를 함께 할 수 있다.

* 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
* 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담
* 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공
* 상업용 건축물 및 주택의 분양대행
* 그 밖에 중개업에 부수되는 업무

=== 경매·공매 관련 업무 ===
법인은 다음 업무도 할 수 있다.

* [[부동산 경매]] 대상 부동산의 권리분석
* 그 취득의 알선
* [[경매 매수신청 대리]]
* [[부동산 공매]] 대상 부동산의 권리분석
* 그 취득의 알선
* 매수신청 또는 입찰신청의 대리

다만 [[경매 매수신청 대리]]는 별도의 등록요건을 충족해야 한다.

== 겸업제한 ==
법인인 개업공인중개사는 원칙적으로 중개업과 법이 허용한 업무 외의 다른 업무를 함께 할 수 없다.

이 제한의 취지는 다음과 같다.

* 법인 명의를 이용한 무분별한 사업확장 방지
* 중개업의 전문성 유지
* 거래상대방의 신뢰 확보
* 감독행정의 명확화

따라서 일반 상사업무나 무관한 서비스업을 임의로 정관 목적에 넣어 함께 운영하는 것은 허용되지 않는다.

== 분사무소 ==
법인인 개업공인중개사는 개인과 달리 [[분사무소]]를 둘 수 있다.

=== 분사무소의 특징 ===
* 주된 사무소 소재지와 다른 시·군·구에 설치한다.
* 시·군·구별로 1개를 초과할 수 없다.
* 원칙적으로 [[공인중개사]]인 책임자를 두어야 한다.
* 설치 시 신고와 확인서 교부가 필요하다.

따라서 법인인 개업공인중개사는 조직적 영업망을 구축할 수 있다는 점에서 개인과 뚜렷이 구별된다.

== 고용인 ==
법인인 개업공인중개사도 [[소속공인중개사]]와 [[중개보조원]]을 고용할 수 있다.

* [[소속공인중개사]]는 자격증 보유와 실무교육 요건이 필요하다.
* [[중개보조원]]은 직무교육 이수와 고용신고가 필요하다.
* 고용관계에 관한 책임은 법인인 개업공인중개사에게 귀속된다.

이 때문에 법인 운영에서는 [[고용인]] 관리가 매우 중요하다.

== 확인·설명서와 거래계약서의 작성 ==
법인인 개업공인중개사가 실제 중개를 한 경우에는 문서 작성 주체가 중요하다.

=== 중개대상물 확인·설명서 ===
법인이 중개를 한 경우 [[중개대상물 확인·설명서]]에는 다음 사람이 서명 및 날인한다.

* 대표자
* 해당 업무를 수행한 [[소속공인중개사]]
* [[분사무소]]에서 업무를 한 경우 그 책임자

즉, 법인 명의만 적는 것으로 끝나는 것이 아니라 실제 책임 있는 자격자 표시가 필요하다.

=== 거래계약서 ===
[[거래계약서]]도 법인이 거래를 중개한 경우 대표자 또는 분사무소 책임자 등이 서명·날인 구조에 관여한다.  
이는 법인 영업에서 책임소재를 분명히 하기 위한 장치이다.

== 업무보증 ==
법인인 개업공인중개사는 [[손해배상책임]] 보장을 위하여 [[업무보증]]을 설정해야 한다. 보증금액은 개인보다 더 크다.

* 주된 사무소: 4억원 이상
* [[분사무소]]마다: 2억원 이상 추가

이는 법인이 더 넓은 범위에서 영업하고 거래규모도 커질 수 있다는 점을 반영한 것이다.

관련 방식은 다음과 같다.

* 보증보험
* 공제
* 공탁

== 법인의 책임 ==
법인인 개업공인중개사는 중개행위로 인한 책임을 진다.

* 법인이 직접 [[손해배상책임]]의 주체가 된다.
* [[소속공인중개사]]나 [[중개보조원]]의 업무상 행위에 대해서도 사용자로서 책임문제가 생길 수 있다.
* [[업무보증]]과 [[공인중개사 공제]] 제도는 이러한 책임을 실질적으로 담보한다.

따라서 법인 형태라고 해서 책임이 분산되어 약해지는 것이 아니라, 오히려 조직 전체의 책임구조가 더 중요해진다.

== 개인인 개업공인중개사와의 비교 ==
=== 공통점 ===
* 둘 다 [[중개사무소 개설등록]]이 필요하다.
* 둘 다 [[개업공인중개사의 의무]]를 진다.
* 둘 다 [[개업공인중개사의 금지행위]]를 지켜야 한다.
* 둘 다 [[중개보수]]와 [[중개대상물 확인·설명의무]] 규율을 받는다.

=== 차이점 ===
* 법인은 자본금 요건이 있다.
* 법인은 대표자와 임원·사원 구성 요건이 있다.
* 법인은 [[분사무소]]를 둘 수 있다.
* 법인은 허용업무 외 겸업이 제한된다.
* 법인은 [[업무보증]] 금액이 더 크다.

== 시험상 중요 논점 ==
* 법인으로 등록할 수 있는 법인 형태
* 자본금 5천만원 이상
* 대표자는 반드시 [[공인중개사]]
* 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 [[공인중개사]]
* 대표자·임원·사원 전원 및 분사무소 책임자의 [[실무교육]]
* 법인의 겸업제한
* 허용되는 부수업무의 범위
* [[분사무소]] 설치 가능 여부
* [[업무보증]] 금액
* 결격사유가 있는 임원 또는 사원이 있는 경우의 효과

== 관련 문서 ==
* [[공인중개사]]
* [[개업공인중개사]]
* [[공인중개사법]]
* [[중개사무소 개설등록]]
* [[중개사무소 등록기준]]
* [[개업공인중개사의 결격사유]]
* [[개업공인중개사의 업무범위]]
* [[중개사무소]]
* [[분사무소]]
* [[고용인]]
* [[소속공인중개사]]
* [[중개보조원]]
* [[인장등록]]
* [[부동산거래정보망]]
* [[중개계약]]
* [[중개대상물 확인·설명의무]]
* [[중개대상물 확인·설명서]]
* [[거래계약서]]
* [[손해배상책임]]
* [[업무보증]]
* [[공인중개사 공제]]
* [[개업공인중개사의 의무]]
* [[개업공인중개사의 금지행위]]
* [[경매 매수신청 대리]]

== 참고 문헌 ==
* [국가법령정보센터, 공인중개사법 제13조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1020820451)
* [국가법령정보센터, 공인중개사법 제14조](https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?ancYnChk=0&chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1003904167)
* [국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제13조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=106720)
* [국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제24조](https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=106767)
* [찾기쉬운 생활법령정보, 중개사무소 개설등록](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=1259&popMenu=ov)

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]