용도구역 편집하기

용도구역은 토지의 이용을 특별히 제한하거나 관리하기 위하여 도시·군관리계획으로 지정하는 구역이다.

== 개요 ==
용도구역은 [[용도지역]]과 [[용도지구]]만으로는 달성하기 어려운 특정한 공익목적을 위하여 지정된다. 도시의 무질서한 확산 방지, 자연환경 보호, 수산자원 보호, 도시자연환경 보전 등 특정 목적에 따라 토지이용과 개발행위가 제한된다.

용도지역이 토지이용의 기본적 구분이고, 용도지구가 이를 보완·강화하는 제도라면, 용도구역은 특정한 정책 목적을 위하여 별도의 강한 제한을 두는 제도라고 이해할 수 있다.

== 종류 ==
대표적인 용도구역은 다음과 같다.

*개발제한구역
*시가화조정구역
*수산자원보호구역
*도시자연공원구역
*입지규제최소구역

== 개발제한구역 ==
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 도시 주변의 자연환경을 보전하며, 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 지정하는 구역이다.

개발제한구역의 주요 목적은 다음과 같다.

*도시의 무질서한 확산 방지
*도시 주변 자연환경 보전
*도시민의 건전한 생활환경 확보
*국방상 또는 보안상 필요에 따른 도시개발 제한

개발제한구역은 일반적으로 그린벨트라고도 불리며, 토지이용 제한이 강한 대표적인 용도구역이다.

== 시가화조정구역 ==
시가화조정구역은 도시와 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적인 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있는 경우 지정하는 구역이다.

시가화조정구역의 주요 특징은 다음과 같다.

*무질서한 시가화 방지를 목적으로 한다.
*계획적인 개발을 위하여 시가화를 유보한다.
*5년 이상 20년 이내의 기간 동안 지정될 수 있다.
*유보기간이 만료된 날의 다음 날에 실효된다.

시가화조정구역은 기간 제한이 있다는 점에서 개발제한구역과 구별된다.

== 수산자원보호구역 ==
수산자원보호구역은 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 지정하는 구역이다.

수산자원보호구역의 주요 목적은 다음과 같다.

*수산자원 보호
*수산자원 육성
*공유수면과 인접 토지의 관리
*수산 생태계 보전

수산자원보호구역은 해양수산부장관이 지정 또는 변경할 수 있는 구역으로 정리된다.

== 도시자연공원구역 ==
도시자연공원구역은 도시의 자연환경과 경관을 보호하고 시민에게 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 지정하는 구역이다.

도시자연공원구역의 주요 목적은 다음과 같다.

*도시 자연환경 보호
*도시 경관 보호
*시민의 여가와 휴식공간 제공
*도시지역 안의 식생이 양호한 산지 개발 제한

도시자연공원구역은 도시공원 및 녹지와 관련된 제도와 연결된다.

== 입지규제최소구역 ==
입지규제최소구역은 도시의 창의적이고 효율적인 토지이용을 위하여 기존의 용도지역·용도지구 등에 따른 입지규제를 완화하거나 최소화할 필요가 있는 경우 지정하는 구역이다.

입지규제최소구역의 주요 특징은 다음과 같다.

*입지규제를 완화하거나 최소화하기 위한 구역이다.
*복합적인 토지이용을 유도할 수 있다.
*도시 기능의 재편이나 활성화와 관련된다.
*국토교통부장관의 권한과 관련하여 출제될 수 있다.

== 지정권자 ==
용도구역의 지정권자는 구역의 종류에 따라 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!주요 지정권자
!주요 목적
|-
|개발제한구역
|국토교통부장관
|도시확산 방지, 자연환경 보전
|-
|시가화조정구역
|시·도지사 또는 국토교통부장관
|무질서한 시가화 방지, 계획적 개발
|-
|수산자원보호구역
|해양수산부장관
|수산자원 보호·육성
|-
|도시자연공원구역
|시·도지사
|도시 자연환경·경관 보호
|-
|입지규제최소구역
|국토교통부장관
|입지규제 최소화와 복합적 토지이용
|}

== 용도지역과의 차이 ==
용도구역은 [[용도지역]]과 함께 토지이용을 제한하지만, 성격이 다르다. 용도지역은 전국 토지를 기본적으로 구분하는 틀이고, 용도구역은 특정한 공익목적을 위하여 추가적으로 지정되는 구역이다.

{| class="wikitable"
!구분
!용도지역
!용도구역
|-
|성격
|토지이용의 기본적 구분
|특정 목적을 위한 제한 구역
|-
|예
|도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
|개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역
|-
|기능
|건축물 용도, 건폐율, 용적률 등의 기본 제한
|도시확산 방지, 자연환경 보호 등 특별 목적 달성
|}

== 용도지구와의 차이 ==
용도지구는 용도지역의 제한을 보완하거나 강화하는 제도이고, 용도구역은 특정 목적을 위하여 별도의 토지이용 제한을 두는 제도이다.

{| class="wikitable"
!구분
!용도지구
!용도구역
|-
|주요 기능
|용도지역 제한의 보완 또는 강화
|특정 공익목적을 위한 토지이용 제한
|-
|예
|경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구
|개발제한구역, 시가화조정구역, 도시자연공원구역
|-
|목적
|경관, 높이, 방화, 방재, 보존 등
|도시확산 방지, 자연환경 보전, 수산자원 보호 등
|}

== 행위 제한 ==
용도구역에서는 구역의 지정 목적에 따라 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 토석 채취, 용도변경, 개발행위 등이 제한될 수 있다.

행위 제한의 주요 방향은 다음과 같다.

*구역 지정 목적에 어긋나는 개발행위를 제한한다.
*자연환경이나 경관 훼손을 방지한다.
*무질서한 도시 확산을 억제한다.
*수산자원이나 생태계 보호를 우선한다.
*필요한 경우 허가 또는 신고 절차를 거치게 한다.

== 시험상 암기 포인트 ==
용도구역은 공인중개사 부동산공법에서 종류, 지정권자, 지정 목적을 묻는 문제가 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*용도구역은 특정한 공익목적을 위하여 토지이용을 제한하는 구역이다.
*개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지와 자연환경 보전이 목적이다.
*시가화조정구역은 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보하는 구역이다.
*시가화조정구역은 유보기간이 만료된 날의 다음 날 실효된다.
*수산자원보호구역은 수산자원의 보호·육성을 위한 구역이다.
*도시자연공원구역은 도시의 자연환경과 경관 보호, 시민의 여가·휴식공간 제공이 목적이다.
*용도지역은 기본적 토지이용 구분이고, 용도지구는 이를 보완·강화하며, 용도구역은 특정 목적의 제한 구역이다.

== 같이 보기 ==
*[[용도지역]]
*[[용도지구]]
*[[도시·군관리계획]]
*[[개발행위허가]]
*[[자연환경보전지역]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]