용적률 편집하기

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 대지 안에서 건축물이 가지는 입체적 밀도를 나타내는 지표이다.

== 개요 ==
용적률은 건축물을 어느 정도의 규모로 지을 수 있는지를 나타내는 비율이다. 건폐율이 건축물이 대지를 얼마나 덮는지를 보는 수평적 지표라면, 용적률은 건축물의 전체 바닥면적을 기준으로 하는 입체적 지표이다.

공인중개사 부동산공법에서는 [[건폐율]]과 함께 [[용도지역]]별 건축밀도를 제한하는 핵심 기준으로 출제된다. 용적률이 높을수록 같은 대지 위에 더 많은 연면적의 건축물을 지을 수 있고, 용적률이 낮을수록 건축 가능한 전체 규모가 작아진다.

== 계산 방법 ==
용적률은 다음과 같이 계산한다.

용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100

예를 들어 대지면적이 500제곱미터이고 용적률 산정 대상 연면적이 1,000제곱미터이면 용적률은 200퍼센트이다.

== 연면적 ==
연면적은 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 면적이다. 다만 용적률을 산정할 때에는 모든 바닥면적이 항상 포함되는 것은 아니며, 법령에서 정하는 일부 면적은 용적률 산정에서 제외될 수 있다.

용적률은 건축물의 전체 규모를 제한하는 기준이므로, 층수가 높아지고 각 층의 바닥면적이 커질수록 용적률도 높아진다.

== 건폐율과의 차이 ==
용적률과 [[건폐율]]은 모두 건축밀도를 제한하는 기준이지만, 기준이 되는 면적과 의미가 다르다.

{| class="wikitable"
!구분
!건폐율
!용적률
|-
|기준
|대지면적에 대한 건축면적
|대지면적에 대한 연면적
|-
|의미
|수평적 밀도
|입체적 밀도
|-
|주요 기능
|공지·채광·통풍·피난공간 확보
|건축물 전체 규모와 이용강도 조절
|-
|계산
|건축면적 ÷ 대지면적 × 100
|연면적 ÷ 대지면적 × 100
|}

건폐율은 건물이 땅을 얼마나 넓게 차지하는지를 보는 기준이고, 용적률은 건물을 전체적으로 얼마나 많이 지을 수 있는지를 보는 기준이다.

== 용도지역별 용적률 ==
용적률은 용도지역의 성격에 따라 다르게 정해진다. 상업지역은 상업·업무기능을 집적시키기 위하여 용적률이 높고, 녹지지역·농림지역·자연환경보전지역은 보전 목적이 강하므로 용적률이 낮다.

{| class="wikitable"
!용도지역
!대표 용적률
|-
|주거지역
|500퍼센트 이하
|-
|상업지역
|1,500퍼센트 이하
|-
|공업지역
|400퍼센트 이하
|-
|녹지지역
|100퍼센트 이하
|-
|관리지역
|80퍼센트 또는 100퍼센트 이하
|-
|농림지역
|80퍼센트 이하
|-
|자연환경보전지역
|80퍼센트 이하
|}

세부 용도지역별 용적률은 법령상 범위와 조례에 따라 정해지므로, 시험에서는 큰 틀의 최고한도와 세부 지역별 범위를 함께 구분하는 것이 중요하다.

== 주거지역의 용적률 ==
주거지역의 용적률은 주거환경 보호와 주택공급의 필요성을 함께 고려하여 정해진다.

{| class="wikitable"
!구분
!용적률
|-
|제1종 전용주거지역
|50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
|-
|제2종 전용주거지역
|100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
|-
|제1종 일반주거지역
|100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
|-
|제2종 일반주거지역
|150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
|-
|제3종 일반주거지역
|200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
|-
|준주거지역
|200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
|}

주거지역에서는 준주거지역의 용적률이 가장 높고, 제1종 전용주거지역의 용적률이 가장 낮다.

== 상업지역의 용적률 ==
상업지역은 상업기능과 업무기능을 집중시키기 위한 지역이므로 용적률이 높게 정해진다.

{| class="wikitable"
!구분
!용적률
|-
|중심상업지역
|400퍼센트 이상 1,500퍼센트 이하
|-
|일반상업지역
|300퍼센트 이상 1,300퍼센트 이하
|-
|근린상업지역
|200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
|-
|유통상업지역
|200퍼센트 이상 1,100퍼센트 이하
|}

상업지역 중 중심상업지역의 용적률 범위가 가장 높다.

== 공업지역의 용적률 ==
공업지역의 용적률은 공장과 산업시설의 입지, 도시환경, 공업 기능의 성격을 고려하여 정해진다.

{| class="wikitable"
!구분
!용적률
|-
|전용공업지역
|150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
|-
|일반공업지역
|200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
|-
|준공업지역
|200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
|}

공업지역 중 준공업지역은 주거·상업·업무기능의 보완이 가능하므로 용적률 범위가 가장 높다.

== 녹지지역의 용적률 ==
녹지지역은 도시의 녹지공간 확보와 자연환경 보전, 도시확산 방지를 목적으로 하므로 용적률이 낮다.

{| class="wikitable"
!구분
!용적률
|-
|보전녹지지역
|50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
|-
|생산녹지지역
|50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
|-
|자연녹지지역
|50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
|}

녹지지역은 도시지역에 속하지만 보전성이 강하므로 주거지역·상업지역·공업지역보다 낮은 용적률이 적용된다.

== 관리지역의 용적률 ==
관리지역은 보전, 생산, 계획적 개발의 성격에 따라 용적률이 달라진다.

{| class="wikitable"
!구분
!용적률
|-
|보전관리지역
|50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
|-
|생산관리지역
|50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
|-
|계획관리지역
|50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
|}

계획관리지역은 관리지역 중 개발 가능성이 상대적으로 크므로 보전관리지역이나 생산관리지역보다 용적률 범위가 높다. 성장관리방안을 수립한 지역에서는 조례로 정하는 바에 따라 일정 범위에서 완화될 수 있다.

== 농림지역과 자연환경보전지역의 용적률 ==
농림지역과 자연환경보전지역은 비도시지역 중 보전성이 강한 지역이므로 용적률이 낮다.

{| class="wikitable"
!구분
!용적률
|-
|농림지역
|50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
|-
|자연환경보전지역
|50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
|}

농림지역은 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역이고, 자연환경보전지역은 자연환경과 생태계 보전의 성격이 강한 지역이다.

== 제한 목적 ==
용적률을 제한하는 목적은 다음과 같다.

*건축물의 전체 규모를 조절한다.
*토지의 이용강도를 관리한다.
*도시의 과밀화를 방지한다.
*교통·상하수도·학교 등 기반시설 부담을 조절한다.
*일조·통풍·경관 등 생활환경을 보호한다.
*지역별 토지이용 목적에 맞는 개발밀도를 유지한다.
*계획적인 도시관리를 가능하게 한다.

== 용적률이 높은 지역 ==
용적률이 높은 지역은 대체로 도시적 이용이 강하고 상업·업무 기능이 집중되는 지역이다.

용적률이 높은 대표 지역은 다음과 같다.

*중심상업지역
*일반상업지역
*유통상업지역
*준주거지역
*준공업지역

상업지역은 도시의 중심기능을 담당하므로 다른 용도지역보다 용적률이 높은 편이다.

== 용적률이 낮은 지역 ==
용적률이 낮은 지역은 보전 목적이 강하거나 개발을 제한할 필요가 있는 지역이다.

용적률이 낮은 대표 지역은 다음과 같다.

*보전녹지지역
*보전관리지역
*생산관리지역
*농림지역
*자연환경보전지역

이들 지역은 일반적으로 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하의 범위로 정리된다.

== 시험상 암기 포인트 ==
용적률은 공인중개사 부동산공법에서 건폐율과 함께 수치형 문제로 자주 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.
*용적률은 입체적 밀도를 나타낸다.
*건폐율은 건축면적을 기준으로 하는 수평적 밀도이다.
*상업지역은 용적률이 높고, 녹지지역·농림지역·자연환경보전지역은 낮다.
*중심상업지역의 용적률은 400퍼센트 이상 1,500퍼센트 이하이다.
*준주거지역의 용적률은 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하이다.
*공업지역 중 준공업지역의 용적률이 가장 높다.
*계획관리지역의 용적률은 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하이다.
*농림지역과 자연환경보전지역의 용적률은 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하이다.

== 같이 보기 ==
*[[건폐율]]
*[[용도지역]]
*[[상업지역]]
*[[공업지역]]
*[[관리지역]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]