중개보수 편집하기

'''중개보수'''는 [[개업공인중개사]]가 [[중개]]업무를 수행한 대가로 [[중개의뢰인]]으로부터 받는 금품을 말한다. 「[[공인중개사법]]」은 중개보수의 수수 근거와 한도를 정하고 있으며, [[주택 중개보수]], [[오피스텔 중개보수]], [[주택 외 중개보수]]는 적용 기준과 산정 방식이 서로 다르다.

== 개요 ==
중개보수는 부동산 거래를 알선하고 [[중개대상물 확인·설명의무]]를 이행하며 [[거래계약서]] 작성 등 중개업무를 완성한 데 대한 대가이다. 과거에는 중개수수료라는 표현이 널리 사용되었으나, 현행 법령은 중개보수라는 용어를 사용한다.

중개보수는 단순한 관행상 금원이 아니라 법률상 인정된 보수이며, [[개업공인중개사의 금지행위]]와도 직접 연결된다. 따라서 법정 한도를 넘는 보수 수수, 사례금이나 증여 명목의 우회 수수, 실비와 보수의 혼동은 모두 시험상 중요한 쟁점이 된다.

== 법적 성질 ==
중개보수는 [[개업공인중개사]]가 중개업무를 수행한 데 대한 보상이다. 이는 거래의 당사자인 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 등 각 중개의뢰인에 대하여 각각 발생할 수 있다.

중개보수는 거래가 성립되었다고 해서 언제나 자동으로 같은 금액이 확정되는 것은 아니고, 법령상 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하는 구조를 가진다. 다만 협의가 가능하더라도 법령이나 조례가 정한 상한을 초과할 수는 없다.

== 지급의무자 ==
중개보수는 원칙적으로 중개의뢰인이 부담한다. 실무상 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 쌍방이 각각 자기 부담분을 지급하는 구조가 일반적이다.

따라서 한쪽 당사자만 보수를 부담하는 것이 당연한 것은 아니며, 법령은 쌍방으로부터 각각 받을 수 있는 한도를 정하고 있다. 시험에서는 "누가 지급의무자인가"와 "쌍방 각각 받을 수 있는가"가 자주 문제된다.

== 지급시기 ==
중개보수는 일반적으로 [[중개]]가 완성된 때에 청구할 수 있다. 여기서 중개의 완성은 통상 거래당사자 사이에 거래계약이 성립한 시점을 의미한다.

다만 실제 지급시기는 계약 체결일, [[잔금]] 지급일, [[소유권이전등기]] 완료일 등으로 약정하는 경우도 있다. 이 경우에도 보수의 발생 근거는 중개의 완성에 있고, 지급기일은 당사자의 약정에 따라 조정될 수 있다.

== 보수 한도 ==
중개보수는 자유롭게 정하는 금액이 아니라 법령상 한도 안에서만 정할 수 있다.

* [[주택]]의 중개보수는 「공인중개사법」과 「공인중개사법 시행규칙」의 위임에 따라 각 시·도의 조례가 정한 [[지역별 중개보수 요율|요율한도]] 이내에서 협의하여 결정한다.
* 일정 요건을 갖춘 [[오피스텔]]의 중개보수는 시행규칙상 별도 기준이 적용된다.
* 그 밖의 [[토지]], [[상가]], 업무용 건축물 등 주택 외 중개대상물은 국토교통부령이 정한 범위 안에서 정한다.

따라서 중개보수는 "협의 가능"하지만 "상한 초과 불가"라는 점이 핵심이다.

== 거래금액과 산정 ==
중개보수는 보통 거래금액에 요율을 곱하는 방식으로 산정된다.

* [[매매]], [[교환]]의 경우에는 통상 거래가액이 기준이 된다.
* [[임대차]]의 경우에는 보증금과 차임을 환산한 금액을 기준으로 산정한다.
* 거래유형과 대상물의 성질에 따라 적용되는 요율표가 달라질 수 있다.

구체적인 상한요율과 한도액은 [[주택 중개보수]], [[오피스텔 중개보수]], [[주택 외 중개보수]] 문서에서 별도로 다룬다.

== 약정보수 ==
중개보수는 중개의뢰인과 [[개업공인중개사]]가 협의하여 정할 수 있다. 그러나 약정은 법정 상한 범위 안에서만 유효하다.

즉, 당사자 사이에 더 높은 금액으로 합의하였더라도 그 약정이 법정 한도를 넘으면 초과 부분은 허용되지 않는다. 시험에서는 약정보수와 법정 한도의 관계를 구별하는 문제가 자주 출제된다.

== 중개실비와의 구별 ==
[[중개실비]]는 중개보수와 다르다. 중개실비는 권리관계 확인, 서류 발급, 현지 조사, 여비 등 실제로 소요된 비용을 뜻하며, 법령이 허용하는 범위 안에서 별도로 청구할 수 있다.

따라서 중개보수와 중개실비는 다음과 같이 구별된다.

* 중개보수: 중개행위 자체의 대가
* 중개실비: 중개 과정에서 실제로 지출된 비용의 보전

실비 명목으로 사실상 보수를 추가 징수하면 허용되지 않는다.

== 초과수수의 금지 ==
[[개업공인중개사]]는 사례, 증여, 수고비 등 어떠한 명목으로도 법정 한도를 초과하는 금품을 받아서는 안 된다. 이는 [[개업공인중개사의 금지행위]]에 해당하며, 위반 시 [[업무정지]], [[등록취소]], [[과태료]] 또는 [[행정형벌]] 문제로 이어질 수 있다.

이 때문에 시험에서는 "법정 한도 초과 여부"와 "실비인지 초과보수인지"를 구별하는 것이 중요하다.

== 공동중개와 중개보수 ==
[[공동중개]]가 이루어진 경우에도 중개의뢰인이 부담하는 총보수는 법정 한도를 넘을 수 없다. 여러 개업공인중개사가 참여했다고 해서 중개의뢰인에게 상한을 넘는 금액을 청구할 수 있는 것은 아니다.

공동중개에서는 내부적으로 참여 중개업자 사이의 배분 문제가 생길 수 있으나, 외부적으로는 중개의뢰인 보호와 법정 한도 준수가 우선한다.

== 관련 쟁점 ==
중개보수와 관련하여 함께 학습할 필요가 있는 주제는 다음과 같다.

* [[주택 중개보수]]
* [[오피스텔 중개보수]]
* [[주택 외 중개보수]]
* [[중개실비]]
* [[중개보수 초과수수]]
* [[거래비용 확인]]
* [[개업공인중개사의 금지행위]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 국가법령정보센터, 공인중개사법]
* [https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙]
* [https://www.law.go.kr/expcInfoP.do?expcSeq=338797 국가법령정보센터, 「공인중개사법」 제33조제1항제3호 관련 법령해석례]

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]