건물분할등기

건물분할등기는 하나의 건물에서 부속건물 또는 일부 건물을 분리하여 별개의 건물로 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

건물분할등기는 기존의 하나의 건물 등기기록에서 건물의 일부 또는 부속건물을 분리하여 별개의 건물 등기기록으로 정리하는 등기이다. 건물분할은 건물이 물리적·공부상으로 나뉘어 별도의 건물로 취급될 수 있게 된 경우 그 표시변경을 등기기록에 반영하는 절차이다.

부동산등기법은 건물이 분할·구분·합병되거나 건물 등기사항에 변경이 있는 경우 그 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다고 규정한다.

건물분할등기는 권리변동등기가 아니라 건물의 표시에 관한 등기이다. 따라서 갑구나 을구의 권리 자체를 새로 발생시키는 등기가 아니라, 표제부의 건물 표시와 등기기록 구조를 정리하는 등기이다.

기능

건물분할등기는 하나의 건물로 등기되어 있던 건물의 일부를 독립한 건물로 분리하여 공시하는 기능을 한다. 분할 후 각 건물은 별도의 권리 객체로 취급될 수 있으므로, 건물분할등기는 후속 권리등기의 기초가 된다.

건물분할등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 기존 건물에서 분리된 건물을 별개의 등기기록으로 공시한다.
• 분할 후 각 건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등을 표제부에 기록한다.
• 건축물대장과 등기기록의 건물 표시를 일치시킨다.
• 분할 전 건물에 있던 권리등기가 분할 후 건물에 어떻게 존속하는지 정리한다.
• 분할 후 건물별 매매, 담보권 설정, 임대차 등 후속 권리등기의 기초가 된다.
• 건물구분등기, 건물합병등기, 건물표시변경등기와 구별되는 표시등기로 기능한다.

건물분할의 의미

건물분할은 기존의 하나의 건물 등기기록에서 일정 부분을 분리하여 별개의 건물로 정리하는 것이다. 부동산등기규칙은 갑 건물로부터 그 부속건물을 분할하여 이를 을 건물로 한 경우의 건물분할등기 방식을 규정한다.

건물분할은 단순한 면적 변경과 다르다. 면적 변경은 하나의 건물이 계속 존속하면서 그 면적 표시가 달라지는 것이고, 건물분할은 분리된 건물이 별개의 등기대상으로 정리되는 것이다.

부속건물의 분할

건물분할등기의 전형적인 사례는 갑 건물로부터 부속건물을 분할하여 이를 을 건물로 하는 경우이다. 부속건물은 주된 건물에 부속하여 하나의 등기기록 안에 함께 표시될 수 있지만, 일정한 사유로 이를 독립한 건물로 분리할 수 있다.

부동산등기규칙은 갑 건물로부터 그 부속건물을 분할하여 이를 을 건물로 한 경우, 등기관이 을 건물에 관하여 등기기록을 개설하고 그 표제부에 건물의 표시와 분할로 인하여 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하도록 한다.

이 경우 갑 건물의 등기기록에는 남은 부분의 표시와 분할로 인하여 다른 부분을 을 건물의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻이 기록되고, 종전 표시에 관한 등기는 말소 표시된다.

등기기록의 개설

건물분할등기가 이루어지면 분할된 을 건물에 관하여 새로운 등기기록이 개설된다. 이는 분할된 건물이 별개의 등기대상 건물로 취급된다는 의미이다.

새로 개설되는 을 건물 등기기록의 표제부에는 다음 사항이 기록될 수 있다.

• 건물의 소재와 지번
• 건물명칭 및 번호
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 분할로 인하여 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻
• 등기원인과 그 연월일
• 도면의 번호

등기기록의 개설은 건물분할등기의 핵심 효과이다. 분할 후 을 건물은 별도의 등기기록을 통해 권리관계가 공시될 수 있다.

갑 건물 등기기록의 정리

건물분할등기에서는 분리되어 나가는 을 건물뿐 아니라 남는 갑 건물의 등기기록도 함께 정리해야 한다. 부동산등기규칙은 을 건물에 관한 등기기록 개설 절차를 마치면, 갑 건물의 등기기록 중 표제부에 남은 부분의 표시를 하고, 분할로 인하여 다른 부분을 을 건물의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하며, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하도록 한다.

즉 건물분할등기에서는 다음 두 방향의 정리가 동시에 이루어진다.

• 을 건물에 관한 새 등기기록 개설
• 갑 건물 등기기록의 남은 부분 표시 정리

이 과정을 통해 분할 전 하나였던 건물의 등기기록이 분할 후 각 건물의 표시와 권리관계에 맞게 정리된다.

건물표시변경등기와의 관계

건물분할등기는 건물표시변경등기의 한 유형이다. 건물표시변경등기는 건물의 종류, 구조, 면적, 명칭 등 표제부 표시사항이 등기 후 변경된 경우의 총론적 등기이고, 건물분할등기는 그중 건물이 나뉘어 별개의 건물로 정리되는 경우의 등기이다.

구분	내용	관계
건물표시변경등기	건물의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	상위 개념
건물분할등기	기존 건물에서 일부 또는 부속건물을 분리하여 별개의 건물로 정리하는 등기	건물표시변경등기의 한 유형

건물분할등기는 단순히 면적을 바꾸는 정도를 넘어 새로운 등기기록 개설이 문제될 수 있다는 점에서 일반적인 건물표시변경등기보다 구조가 복잡하다.

건물구분등기와의 구별

건물분할등기와 건물구분등기는 모두 건물을 나누는 등기처럼 보이지만, 법적 성격이 다르다. 건물분할등기는 기존 건물에서 일부 또는 부속건물을 별개의 일반 건물로 분리하는 등기이고, 건물구분등기는 구분소유의 목적이 되는 구분건물로 나누는 등기이다.

구분	건물분할등기	건물구분등기
내용	기존 건물에서 일부 또는 부속건물을 별개의 건물로 분리	건물을 구분소유의 대상인 전유부분으로 나눔
주된 대상	일반 건물의 분리	구분건물
핵심 쟁점	분할 후 각 건물의 표시와 권리등기 존속	전유부분, 공용부분, 대지권
등기기록	분할 후 건물별 등기기록 정리	1동 건물과 전유부분별 등기기록 구조

건물구분등기에서는 집합건물법상 구분소유 요건과 대지권이 중요하지만, 건물분할등기는 건물의 일부 또는 부속건물이 독립한 건물로 정리되는지가 중심이다.

건물합병등기와의 구별

건물분할등기와 건물합병등기는 방향이 반대이다. 건물분할등기는 하나의 건물에서 일부를 분리하여 별개의 건물로 만드는 등기이고, 건물합병등기는 둘 이상의 건물을 하나의 건물로 합치는 등기이다.

구분	건물분할등기	건물합병등기
내용	하나의 건물을 둘 이상의 건물로 나누는 등기	둘 이상의 건물을 하나의 건물로 합치는 등기
등기기록 처리	새 등기기록 개설이 문제된다	일부 등기기록 폐쇄가 문제된다
주요 쟁점	분할 후 권리의 존속 범위	합병 제한과 권리관계 일치

분할은 권리의 존속 범위가 핵심이고, 합병은 합병 대상 건물들의 권리관계가 하나의 등기기록으로 정리 가능한지 여부가 핵심이다.

건물분할합병등기와의 관계

건물분할합병등기는 갑 건물에서 부속건물을 분할하여 이를 을 건물의 부속건물로 합병하는 경우의 등기이다. 이는 분할과 합병이 결합된 등기이다.

부동산등기규칙은 갑 건물로부터 그 부속건물을 분할하여 을 건물의 부속건물로 한 경우 등기관이 분할 및 합병의 등기를 하는 방식을 규정한다.

건물분할등기가 분리된 건물을 독립한 을 건물로 만드는 것이라면, 건물분할합병등기는 분리된 부분이 다른 건물에 합쳐진다는 점에서 차이가 있다.

일부 권리의 존속

건물의 일부에 전세권이나 임차권의 등기가 있는 경우 건물분할등기에서 그 권리가 분할 후 어느 건물에 존속하는지 문제가 될 수 있다. 부동산등기규칙은 건물의 일부에 전세권이나 임차권의 등기가 있는 경우 그 건물의 분할이나 구분의 등기를 신청할 때에는 토지분필등기 관련 규정을 준용하도록 한다.

이는 분할 전 건물의 일부에만 전세권이나 임차권이 설정되어 있었다면, 분할 후 어느 건물에 그 권리가 남는지 명확히 해야 하기 때문이다. 권리의 존속 범위가 불명확하면 분할 후 건물의 권리관계가 불분명해진다.

전세권이 있는 건물의 분할

분할 전 건물의 일부에 전세권이 설정되어 있는 경우, 건물분할 후 그 전세권이 어느 건물에 존속하는지를 확인해야 한다. 예를 들어 부속건물 일부에만 전세권이 설정되어 있었고, 그 부속건물이 독립한 을 건물로 분할된다면 전세권이 을 건물에 존속하는지 검토해야 한다.

전세권은 을구에 기록되는 소유권 외 권리이므로, 건물분할등기에서는 표제부 정리뿐 아니라 을구 권리등기의 전사 또는 존속 부분 표시가 문제될 수 있다.

임차권이 있는 건물의 분할

분할 전 건물의 일부에 임차권등기가 있는 경우에도 분할 후 어느 건물에 임차권이 존속하는지 확인해야 한다. 임차권이 건물 전체에 설정되어 있는지, 특정 부분에만 설정되어 있는지에 따라 분할 후 권리관계가 달라질 수 있다.

건물 일부에 관한 임차권등기가 있는 상태에서 건물을 분할하는 경우, 분할 후 임차권의 목적 건물이 정확히 등기기록에 반영되어야 한다. 이는 임차권자와 후속 거래 상대방 모두에게 중요하다.

소유권 외 권리의 전사

건물분할등기에서는 분할 전 건물의 등기기록에 있던 소유권과 소유권 외 권리등기를 분할 후 어느 등기기록에 옮겨 적을 것인지가 문제된다. 부동산등기규칙 제96조는 건물분할등기에서 토지분필등기에 관한 규정을 준용하도록 한다.

즉 분할 전 건물의 권리관계가 분할 후 건물에 어떻게 이어지는지를 등기기록상 명확히 해야 한다. 특히 건물의 일부에만 권리가 존재한 경우에는 분할 후 해당 권리가 어느 건물에 존속하는지 표시하는 것이 중요하다.

건축물대장과의 관계

건물분할등기는 건축물대장과 밀접하게 연결된다. 건물의 분할은 건축물대장상 건물 표시의 정리와 함께 이루어져야 하며, 등기기록은 그 변경된 건물 표시를 반영해야 한다.

부동산등기규칙은 건물표시변경등기를 신청하는 경우 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 제공하도록 한다.

건물분할등기에서 확인할 건축물대장 관련 사항은 다음과 같다.

• 분할 전 건물의 표시
• 분할 후 각 건물의 표시
• 주건물과 부속건물 관계
• 건물의 종류, 구조, 면적
• 건축물대장상 분할 정리 여부
• 등기기록상 표시와 건축물대장의 일치 여부

신청정보

건물분할등기를 신청할 때에는 분할 전 건물과 분할 후 건물의 표시를 명확히 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 건물표시변경등기를 신청하는 경우 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하도록 한다.

건물분할등기의 신청정보에는 다음 사항이 포함될 수 있다.

• 분할 전 건물의 표시
• 분할 후 남는 건물의 표시
• 분할 후 새로 독립하는 건물의 표시
• 등기목적
• 분할 원인과 그 연월일
• 소유권의 등기명의인 표시
• 건축물대장상 변경 내용
• 전세권 또는 임차권의 존속 건물에 관한 정보
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

건물분할등기에는 건물분할 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 건물표시변경등기의 일반 원칙에 따라 건축물대장 정보가 핵심적인 첨부정보가 된다.

건물분할등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 건축물대장 정보
• 건물분할을 증명하는 정보
• 분할 후 각 건물의 표시를 확인할 수 있는 정보
• 도면 또는 건물도면 관련 정보
• 전세권 또는 임차권의 존속 범위를 확인할 수 있는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 분할의 대상이 주건물인지 부속건물인지, 분할 전 건물에 소유권 외 권리등기가 있는지에 따라 달라질 수 있다.

등기기록에서의 확인사항

건물분할등기가 있는 등기기록을 볼 때에는 표제부의 변경 내용과 갑구·을구의 권리등기를 함께 확인해야 한다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 분할 전 건물의 표시
• 분할 후 남은 건물의 표시
• 분할 후 새로 개설된 건물의 등기기록
• 분할로 인하여 옮겨 기록한 뜻
• 종전 표시의 말소 표시
• 소유권 등기가 어떻게 옮겨 기록되었는지
• 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 외 권리가 어떻게 정리되었는지
• 건축물대장과 등기기록이 일치하는지

실무상 의미

건물분할등기는 하나의 건물에서 일부 건물을 독립시켜 별도로 거래하거나 담보로 제공하려는 경우 중요하다. 부속건물을 독립 건물로 분리하거나, 기존 건물 일부를 별개의 건물로 정리하는 경우 건물분할등기가 필요할 수 있다.

실무상 건물분할등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물이 실제로 분할 가능한 상태인지
• 건축물대장상 분할 정리가 되었는지
• 분할 전 건물과 분할 후 건물의 표시가 정확한지
• 분할 후 새 등기기록이 개설되는지
• 기존 권리등기가 어느 건물에 존속하는지
• 전세권이나 임차권이 건물 일부에 설정되어 있는지
• 저당권이나 근저당권이 있는 경우 분할 후 담보관계가 어떻게 되는지
• 분할 후 건물을 별도로 매매하거나 담보로 제공할 예정인지
• 건물구분등기나 건물합병등기와 혼동하고 있지 않은지

건물분할등기는 단순한 표시 정리처럼 보이지만, 분할 후 각 건물의 권리관계를 새롭게 특정하는 효과가 있으므로 권리등기까지 함께 검토해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
건물분할등기	하나의 건물에서 일부 또는 부속건물을 분리하여 별개의 건물로 정리하는 등기	분할 후 별도 건물 등기기록이 문제된다
건물합병등기	둘 이상의 건물을 하나의 건물로 합치는 등기	일부 등기기록의 폐쇄가 문제된다
건물구분등기	건물을 구분소유의 대상이 되는 구분건물로 나누는 등기	전유부분과 대지권 관계가 핵심이다
건물표시변경등기	건물의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	건물분할등기를 포함하는 넓은 개념이다
건물멸실등기	건물이 멸실된 경우 하는 등기	건물 자체가 더 이상 존재하지 않는다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 건물분할등기가 건물표시변경등기의 한 유형이라는 점이 중요하다. 건물이 분할된 경우 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다. 부속건물을 분할하여 을 건물로 하는 경우 등기관은 을 건물에 관한 등기기록을 개설하고, 표제부에 건물의 표시와 분할로 인하여 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록한다. 건물 일부에 전세권이나 임차권의 등기가 있는 경우에는 분할 후 그 권리가 어느 건물에 존속하는지 정리해야 한다.

같이 보기

• 건물표시등기
• 건물합병등기
• 건물구분등기
• 구분건물등기
• 건물표시변경등기
• 건물멸실등기
• 건축물대장
• 전세권등기
• 임차권등기
• 저당권등기
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제41조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제95조(건물분할 또는 건물구분등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제96조(건물분할등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제98조(건물의 분할합병등기)