경매개시결정등기

경매개시결정등기는 법원이 부동산에 대한 경매절차를 개시하는 결정을 한 경우 그 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

경매개시결정등기는 법원이 부동산에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하기로 결정한 경우, 그 경매개시결정 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다. 경매개시결정은 부동산에 대한 집행절차가 시작되었음을 나타내며, 등기기록에 공시되어 제3자가 이를 확인할 수 있게 한다.

「민사집행법」은 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 하고, 등기관은 그 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다고 규정한다.

기능

경매개시결정등기는 부동산에 대한 경매절차가 개시되었음을 공시하는 기능을 한다. 경매개시결정은 단순한 내부 절차가 아니라 부동산의 처분과 권리관계에 직접 영향을 주므로, 등기기록에 그 사실을 나타내어 거래 상대방과 이해관계인이 확인할 수 있도록 한다.

경매개시결정등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 부동산에 대한 경매절차 개시 사실을 공시한다.
• 경매개시결정에 따른 압류의 효력 발생과 연결된다.
• 채무자의 부동산 처분을 제한하는 기능을 한다.
• 경매절차의 이해관계인에게 집행 진행 사실을 알린다.
• 가압류, 압류, 가처분 등 다른 처분제한등기와 함께 권리분석의 기준이 된다.
• 매수인이나 담보권자가 해당 부동산의 위험을 판단하게 한다.

경매개시결정과 압류

강제경매절차에서 경매개시결정은 부동산 압류와 결합된다. 「민사집행법」은 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다고 규정한다.

압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에는 영향을 미치지 않는다. 즉 경매개시결정이 있었다고 해서 채무자가 곧바로 부동산을 점유하거나 사용하는 것이 금지되는 것은 아니다. 그러나 압류는 부동산의 처분을 제한하고 경매절차를 진행하기 위한 집행상 효력을 가진다.

경매개시결정에 따른 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다.

촉탁에 의한 등기

경매개시결정등기는 당사자의 신청에 의하여 이루어지는 등기가 아니라 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는 등기이다. 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다.

「부동산등기법」은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다. 경매개시결정등기는 이 중 법원의 촉탁에 따라 이루어지는 등기이다.

따라서 경매개시결정등기는 매매로 인한 소유권이전등기나 근저당권설정등기처럼 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 등기와 구별된다.

등기기록에서의 위치

경매개시결정등기는 등기기록의 갑구에 기록된다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이고, 경매개시결정은 소유권의 처분과 실행절차에 영향을 주는 처분제한적 성격을 가지므로 갑구에서 확인한다.

갑구에서 확인해야 할 대표적인 처분제한등기는 다음과 같다.

• 가압류등기
• 가처분등기
• 압류등기
• 체납처분에 의한 압류등기
• 경매개시결정등기

경매개시결정등기가 있으면 해당 부동산은 이미 경매절차에 들어간 상태이므로, 거래나 담보취득 전에 경매 진행 상황을 반드시 확인해야 한다.

등기사항

경매개시결정등기에는 경매개시결정의 사유와 관련된 사항이 기록된다. 구체적인 등기사항은 법원의 촉탁정보와 등기기록의 구조에 따라 반영된다.

경매개시결정등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 경매개시결정 법원
• 사건번호
• 채권자
• 채무자
• 소유자
• 청구금액 또는 피담보채권 관련 정보
• 접수연월일과 접수번호
• 경매의 목적 부동산
• 강제경매인지 담보권 실행을 위한 경매인지
• 경매개시결정등기의 말소 여부

등기기록상 경매개시결정등기만으로 경매절차의 모든 내용을 알 수 있는 것은 아니므로, 필요한 경우 법원 경매사건 기록이나 매각물건명세서 등을 함께 확인해야 한다.

강제경매와 임의경매

경매개시결정등기는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매 모두에서 문제될 수 있다. 강제경매는 집행권원에 기초하여 채무자의 부동산을 경매하는 절차이고, 담보권 실행을 위한 경매는 저당권, 근저당권, 전세권 등 담보권에 기초하여 목적 부동산을 경매하는 절차이다.

구분	강제경매	담보권 실행을 위한 경매
근거	집행권원	저당권, 근저당권, 전세권 등 담보권
신청인	집행채권자	담보권자
목적	채무자의 일반재산에 대한 강제집행	담보권의 실행
등기	경매개시결정등기	경매개시결정등기

등기기록에서 경매개시결정등기를 확인하면, 그 경매가 강제경매인지 담보권 실행을 위한 경매인지 사건번호와 경매기록을 통해 확인해야 한다.

경매개시결정등기의 효력

경매개시결정등기는 경매절차의 개시와 압류의 효력 발생에 연결된다. 「민사집행법」은 압류가 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다고 규정한다.

경매개시결정등기의 효력은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 경매절차가 개시되었음을 공시한다.
• 부동산 압류의 효력 발생과 연결된다.
• 채무자의 처분행위에 제한을 발생시킨다.
• 경매절차의 이해관계인에게 집행 진행 사실을 알린다.
• 경매개시결정 이후의 권리취득자에게 위험을 알린다.

경매개시결정등기 후에 부동산을 취득하거나 담보권을 설정받는 사람은 경매절차의 진행과 그 결과를 감수해야 할 수 있다.

경매개시결정 후의 처분

경매개시결정등기가 된 뒤에도 채무자가 부동산을 처분하는 등 형식상 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 그러나 경매개시결정등기 이후의 취득자는 경매절차의 영향을 받을 수 있다.

예를 들어 경매개시결정등기가 된 뒤 채무자가 제3자에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 해 주더라도, 경매절차가 계속 진행되어 매각되면 그 제3자는 경매절차의 결과에 대항하기 어려울 수 있다.

따라서 경매개시결정등기가 있는 부동산은 일반적인 매매 대상과 달리 경매절차의 진행상태, 취하 가능성, 말소 여부를 반드시 확인해야 한다.

경매개시결정 후의 담보권 설정

경매개시결정등기 후에도 근저당권설정등기 등 담보권 설정이 이루어질 수 있다. 그러나 후순위 담보권자는 경매절차의 진행과 배당순위에서 불리한 지위에 놓일 수 있다.

경매개시결정등기 후의 담보권 설정은 이미 집행절차가 시작된 부동산에 후순위로 권리를 취득하는 것이므로, 담보가치가 낮거나 회수 가능성이 제한될 수 있다. 금융기관이나 채권자는 담보취득 전에 경매개시결정등기의 존재를 반드시 확인해야 한다.

가압류등기와의 관계

가압류등기는 장래 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이고, 경매개시결정등기는 경매절차가 실제로 개시된 사실을 공시하는 등기이다.

구분	가압류등기	경매개시결정등기
성격	보전처분	집행절차 개시
목적	장래 강제집행 보전	경매절차 진행
시점	본집행 전	경매절차 개시 후
등기 위치	갑구	갑구

가압류가 본안소송과 집행권원 확보 후 강제경매로 이어지면, 나중에 경매개시결정등기가 이루어질 수 있다.

압류등기와의 관계

경매개시결정에는 동시에 부동산의 압류가 명해진다. 따라서 경매개시결정등기는 압류의 효력과 밀접하게 연결된다.

압류등기는 특정 부동산이 강제집행 또는 체납처분의 대상이 되었음을 공시하는 등기이고, 경매개시결정등기는 법원 경매절차의 개시를 공시한다. 강제경매의 경우 경매개시결정 자체가 압류를 명하는 의미를 가지므로, 두 개념이 절차적으로 결합되어 이해된다.

가처분등기와의 관계

가처분등기는 특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 처분제한등기이고, 경매개시결정등기는 경매절차가 시작된 사실을 공시하는 등기이다.

가처분등기가 있는 부동산에 경매개시결정등기가 이루어질 수도 있고, 경매개시결정등기가 된 부동산에 가처분 관련 분쟁이 있을 수도 있다. 이 경우 각 등기의 접수순위와 피보전권리, 경매절차에서의 처리관계를 함께 확인해야 한다.

경매개시결정등기의 말소

경매절차가 취하, 취소, 정지 후 종료, 매각절차 완료 등으로 더 이상 진행되지 않게 되면 경매개시결정등기의 말소가 문제될 수 있다. 경매개시결정등기가 말소되어야 등기기록상 경매절차 개시 사실이 현재의 처분제한 부담으로 남지 않는다.

경매개시결정등기의 말소 원인은 다음과 같다.

• 경매신청의 취하
• 경매절차의 취소
• 경매신청의 각하 또는 기각
• 매각허가 후 소유권이전등기와 함께 정리
• 채무 변제에 따른 경매취하
• 집행절차 종료

경매개시결정등기는 법원의 촉탁에 따라 이루어지므로, 말소도 법원의 촉탁 또는 경매절차상 정리에 따라 이루어질 수 있다.

등기사항증명서의 송부

「민사집행법」은 등기관이 경매개시결정사유를 등기부에 기입한 뒤 그 등기사항증명서를 법원에 보내야 한다고 규정한다.

이는 법원이 경매개시결정등기가 실제로 이루어졌는지, 등기기록상 권리관계가 어떠한지 확인하여 경매절차를 진행하기 위한 절차이다. 등기사항증명서는 경매절차에서 이해관계인 파악, 권리분석, 매각조건 검토의 기초가 된다.

실무상 의미

경매개시결정등기는 부동산 거래에서 가장 강한 위험 신호 중 하나이다. 해당 부동산이 이미 법원 경매절차에 들어갔다는 뜻이므로, 매수인이나 담보권자는 경매 진행상황을 확인하지 않고 거래해서는 안 된다.

실무상 경매개시결정등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 경매개시결정 법원과 사건번호
• 강제경매인지 담보권 실행을 위한 경매인지
• 채권자와 채무자가 누구인지
• 청구금액 또는 담보권 내용
• 경매개시결정등기의 접수일자와 접수번호
• 경매개시결정등기 전후의 가압류, 압류, 근저당권, 가처분 등기
• 경매가 취하되었는지
• 경매절차가 계속 중인지
• 매각기일이나 배당절차가 진행 중인지
• 경매개시결정등기가 말소되었는지

경매개시결정등기가 있는 부동산을 거래할 때에는 등기기록뿐 아니라 법원 경매사건 정보를 함께 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
경매개시결정등기	법원의 경매개시결정 사실을 등기기록에 기록하는 등기	경매절차가 시작되었음을 공시한다
가압류등기	장래 강제집행을 보전하기 위한 등기	보전처분이다
압류등기	강제집행 또는 체납처분을 위하여 압류한 사실을 등기하는 것	집행 대상 재산을 묶는 처분이다
가처분등기	특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 등기	금전채권 외의 권리보전이 중심이다
체납처분에 의한 압류등기	조세 등 체납처분 절차에서 압류한 사실을 등기하는 것	행정상 체납처분과 연결된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 경매개시결정등기가 갑구에 기록되는 처분제한등기라는 점이 중요하다. 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 이에 따라 경매개시결정사유를 기입한다. 강제경매의 경우 경매개시결정에는 동시에 부동산의 압류를 명하여야 하며, 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 가압류등기
• 가처분등기
• 압류등기
• 체납처분에 의한 압류등기
• 말소등기
• 갑구
• 등기촉탁
• 직권등기
• 등기사항증명서
• 처분제한등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제83조(경매개시결정 등)
• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제94조(경매개시결정의 등기)
• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제95조(등기사항증명서의 송부)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제22조(신청주의)