압류등기

압류등기는 강제집행 절차에서 채무자의 부동산을 집행 대상으로 묶기 위하여 압류 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

압류등기는 채권자가 채무자의 부동산에 대하여 강제집행을 할 수 있도록 법원의 압류 또는 경매개시결정에 따른 처분제한 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다. 압류는 채무자의 재산을 집행 대상으로 특정하고, 채무자가 그 재산을 자유롭게 처분하는 것을 제한하는 집행처분이다.

부동산 강제집행에서는 법원이 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 부동산의 압류를 명한다. 법원사무관등은 경매개시결정이 있으면 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 그 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입한다.

기능

압류등기는 부동산이 강제집행의 대상이 되었음을 공시하는 기능을 한다. 압류등기가 있으면 제3자는 해당 부동산이 이미 집행절차에 들어갔거나 집행상 처분제한을 받고 있다는 사실을 등기기록을 통해 확인할 수 있다.

압류등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 채무자의 부동산을 집행 대상으로 특정한다.
• 채무자의 처분행위를 제한한다.
• 강제집행 절차가 진행 중임을 공시한다.
• 경매절차와 배당절차의 기초가 된다.
• 압류 후 권리취득자에게 집행상 위험을 알린다.
• 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 다른 처분제한등기와 함께 권리분석의 기준이 된다.

압류의 성격

압류는 보전처분이 아니라 집행처분이다. 가압류가 장래 강제집행을 보전하기 위한 임시적 처분인 데 비하여, 압류는 집행권원 등에 기초하여 실제 강제집행 절차에서 특정 재산을 집행 대상으로 묶는 처분이다.

부동산 강제경매에서는 경매개시결정이 내려지면서 동시에 압류가 명해진다. 따라서 압류등기는 부동산이 단순히 분쟁 중이라는 의미를 넘어, 집행절차상 강제집행의 대상으로 편입되었다는 의미를 가진다.

등기기록에서의 위치

압류등기는 등기기록의 갑구에 기록된다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이고, 압류는 소유권의 처분을 제한하는 등기이므로 갑구에서 확인한다.

갑구에서 확인해야 할 대표적인 처분제한등기는 다음과 같다.

• 가압류등기
• 가처분등기
• 압류등기
• 체납처분에 의한 압류등기
• 경매개시결정등기

압류등기는 소유권 자체를 이전하는 등기는 아니지만, 소유자의 처분권 행사와 제3자의 권리취득에 중대한 영향을 준다.

촉탁에 의한 등기

압류등기는 일반적인 공동신청에 의한 등기가 아니라 법원 또는 관공서의 촉탁에 의하여 이루어지는 경우가 많다. 부동산 강제경매에서는 법원이 경매개시결정을 하고, 법원사무관등이 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁한다.

「부동산등기법」은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다.

따라서 압류등기는 매매로 인한 소유권이전등기나 근저당권설정등기처럼 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 등기와 구별된다.

압류의 효력 발생

강제경매에서 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다.

이는 압류의 효력 발생 시점이 경매개시결정의 송달 또는 등기와 연결된다는 의미이다. 채무자에게 결정이 송달되기 전이라도 경매개시결정등기가 먼저 이루어지면 압류의 효력이 발생할 수 있다.

압류의 효력이 발생하면 채무자는 목적 부동산을 처분하더라도 그 처분으로 압류채권자나 경매절차의 이해관계인에게 대항하기 어려운 제한을 받게 된다.

압류와 관리·이용

강제경매에서 압류는 채무자의 부동산 관리와 이용에 영향을 미치지 않는다. 즉 압류가 되었다고 하여 채무자가 곧바로 부동산의 점유나 사용을 모두 잃는 것은 아니다.

압류의 핵심은 부동산의 처분과 집행절차에 관한 제한이다. 채무자는 압류 후에도 부동산을 사실상 사용·관리할 수 있지만, 그 부동산은 경매절차의 대상이 되고 처분행위의 효력은 제한된다.

따라서 압류등기를 볼 때에는 점유관계와 처분제한을 구별해야 한다.

압류등기의 등기사항

압류등기에는 압류의 원인과 집행절차를 확인할 수 있는 사항이 기록된다. 구체적인 기록 내용은 법원 또는 관공서의 촉탁정보와 등기기록의 구조에 따라 달라질 수 있다.

압류등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 압류를 촉탁한 법원 또는 관공서
• 사건번호
• 채권자 또는 집행기관
• 채무자
• 소유자
• 청구금액 또는 체납액
• 접수연월일과 접수번호
• 압류의 목적 부동산
• 압류등기의 말소 여부

압류등기만으로 집행절차의 모든 내용을 확인할 수는 없으므로, 필요한 경우 법원 경매기록이나 관공서의 체납처분 관련 자료를 함께 확인해야 한다.

압류 후의 소유권이전등기

압류등기 후에도 형식상 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 그러나 압류등기 후의 소유권이전등기권자는 압류의 부담을 안고 권리를 취득할 수 있다.

예를 들어 갑 소유 부동산에 을의 압류등기가 먼저 이루어진 뒤, 갑이 병에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 해 준 경우를 생각할 수 있다. 병은 등기기록상 소유자로 나타날 수 있지만, 압류에 기초한 경매절차가 진행되면 그 결과를 감수해야 할 수 있다.

따라서 압류등기가 있는 부동산을 취득하려는 사람은 압류의 원인, 경매 진행 여부, 말소 가능성을 반드시 확인해야 한다.

압류 후의 담보권 설정

압류등기 후에도 저당권이나 근저당권 설정등기가 이루어질 수 있다. 그러나 압류가 선순위로 존재하면 후순위 담보권자는 경매와 배당에서 불리한 지위에 놓일 수 있다.

압류등기 후 설정된 담보권은 압류에 기초한 집행절차에 대항하기 어려울 수 있다. 따라서 금융기관이나 채권자는 담보권을 취득하기 전에 압류등기의 존재와 순위를 확인해야 한다.

압류등기가 있는 상태에서 담보권을 설정받는 것은 이미 집행절차가 진행 중인 부동산에 후순위 권리를 취득하는 것과 같으므로, 담보가치 평가에서 특별히 주의해야 한다.

가압류와의 구별

압류와 가압류는 모두 채무자의 재산 처분을 제한하는 기능을 하지만, 법적 성격과 절차 단계가 다르다. 가압류는 장래 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이고, 압류는 실제 강제집행 절차에서 이루어지는 집행처분이다.

구분	가압류등기	압류등기
성격	보전처분	집행처분
목적	장래 강제집행의 보전	강제집행의 실행
시점	집행권원 취득 전에도 가능	집행절차 단계에서 문제됨
등기 위치	갑구	갑구

가압류가 본안소송과 집행권원 확보를 거쳐 강제집행으로 이어지면, 나중에 압류나 경매개시결정등기가 문제될 수 있다.

가처분과의 구별

압류는 강제집행을 위한 집행처분이고, 가처분은 특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 보전처분이다. 가처분은 금전채권이 아니라 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 인도청구권 등 특정 권리의 보전을 위하여 이루어지는 경우가 많다.

구분	압류등기	가처분등기
목적	강제집행 또는 체납처분	특정 권리 또는 법률관계 보전
성격	집행처분	보전처분
대표 사례	강제경매를 위한 압류	처분금지가처분
등기 위치	갑구	갑구

압류는 집행절차의 진행과 직접 연결되고, 가처분은 본안판결의 실효성 보전을 중심으로 한다.

경매개시결정등기와의 관계

부동산 강제경매에서는 경매개시결정이 곧 압류명령을 포함한다. 법원은 경매절차를 개시하는 결정에 동시에 부동산의 압류를 명하여야 한다.

따라서 경매개시결정등기는 압류의 효력과 밀접하게 연결된다. 등기기록상 경매개시결정등기는 단순한 경매절차의 표시가 아니라 압류의 효력 발생과 처분제한을 공시하는 역할을 한다.

실무상 압류등기와 경매개시결정등기는 분리된 개념으로만 볼 것이 아니라, 강제경매절차에서 함께 이해해야 한다.

체납처분에 의한 압류등기와의 구별

압류등기는 민사집행절차에 따른 압류와 행정상 체납처분에 따른 압류를 구별해야 한다. 체납처분에 의한 압류등기는 세금 등 공법상 채권의 징수를 위하여 과세관청 등 행정기관이 체납자의 부동산을 압류하고 그 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

민사집행절차의 압류는 법원의 강제집행과 연결되고, 체납처분에 의한 압류는 국세·지방세 등 체납처분 절차와 연결된다. 두 등기는 모두 갑구에 기록되는 처분제한등기이지만, 근거 법령과 집행기관이 다르다.

압류등기의 말소

압류의 원인이 사라지거나 집행절차가 종료된 경우에는 압류등기의 말소가 문제된다. 예를 들어 채무가 변제되어 경매신청이 취하되거나, 집행절차가 취소되거나, 경매절차가 완료되어 소유권이전등기와 함께 기존 압류가 정리되는 경우가 있다.

압류등기의 말소 원인은 다음과 같다.

• 채무 변제
• 경매신청 취하
• 강제집행 취소
• 경매절차 종료
• 집행권원의 효력 상실
• 법원의 말소촉탁
• 체납처분 해제

압류등기가 말소되지 않으면 등기기록상 부동산이 여전히 처분제한 상태에 있는 것으로 보일 수 있으므로, 집행절차 종료 후 말소 여부를 확인해야 한다.

압류등기와 등기관의 심사

압류등기는 촉탁에 따라 이루어지는 경우가 많지만, 등기관은 촉탁서와 등기기록을 기준으로 등기요건을 형식적으로 심사한다. 등기관은 관할, 등기할 사항인지 여부, 촉탁정보와 등기기록의 일치 여부 등을 확인할 수 있다.

「부동산등기법」은 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우, 사건이 등기할 것이 아닌 경우 등을 신청 각하 사유로 규정한다.

촉탁등기라고 하여 등기관의 형식적 심사가 전혀 없는 것은 아니다. 다만 등기관이 집행법원의 판단이나 압류의 실체적 타당성을 재판처럼 다시 심사하는 것은 아니다.

실무상 의미

압류등기는 부동산 거래와 권리분석에서 매우 중요한 등기이다. 압류등기가 있으면 해당 부동산이 이미 강제집행 또는 체납처분의 대상이 되었을 가능성이 높으므로, 일반적인 매매나 담보취득과 달리 특별한 위험 검토가 필요하다.

실무상 압류등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 압류를 한 기관이 법원인지 관공서인지
• 민사집행에 따른 압류인지 체납처분에 따른 압류인지
• 채권자 또는 집행기관이 누구인지
• 채무자와 소유자가 누구인지
• 청구금액 또는 체납액이 얼마인지
• 압류등기의 접수일자와 접수번호
• 압류 후 소유권이전등기나 담보권설정등기가 있는지
• 경매절차가 진행 중인지
• 압류등기의 말소 가능성이 있는지
• 거래 종결 전 압류 해제 또는 말소가 가능한지

압류등기가 있는 부동산은 처분제한과 경매 위험이 있으므로, 등기기록뿐 아니라 집행사건 또는 체납처분 진행상황을 함께 확인해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
압류등기	강제집행 등에서 부동산을 집행 대상으로 묶은 사실을 등기하는 것	집행처분이다
가압류등기	금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위한 등기	보전처분이다
가처분등기	특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 등기	금전채권 외의 권리보전이 중심이다
경매개시결정등기	경매절차가 개시되었음을 공시하는 등기	강제경매에서는 압류명령과 결합된다
체납처분에 의한 압류등기	세금 등 체납처분 절차에서 압류한 사실을 등기하는 것	행정상 체납처분과 연결된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 압류등기가 갑구에 기록되는 처분제한등기라는 점이 중요하다. 압류는 강제집행 또는 체납처분 단계의 집행처분이고, 가압류는 장래 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이라는 점을 구별해야 한다. 부동산 강제경매에서는 경매개시결정에 동시에 부동산의 압류를 명하고, 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다.

같이 보기

• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기
• 체납처분에 의한 압류등기
• 말소등기
• 갑구
• 등기촉탁
• 등기신청의 각하
• 처분제한등기
• 등기사항증명서

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제83조(경매개시결정 등)
• 국가법령정보센터, 「민사집행법」 제94조(경매개시결정의 등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제22조(신청주의)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)