말소등기

말소등기는 기존 등기가 소멸하거나 부적법하게 된 경우 그 등기를 등기기록에서 지우는 등기이다.

개념

말소등기는 등기기록에 존재하는 기존 등기를 더 이상 존속시킬 수 없는 사유가 있을 때 그 등기를 지우는 등기이다. 말소등기의 대상은 권리등기일 수도 있고, 처분제한등기나 특수한 등기일 수도 있다.

말소등기는 기존 등기의 효력을 등기기록상 제거하는 절차이므로, 변경등기나 경정등기와 구별된다. 변경등기는 등기 후 권리관계나 표시사항이 달라진 경우 그 내용을 바꾸는 등기이고, 경정등기는 등기 당시부터 있었던 착오나 빠진 부분을 바로잡는 등기이다. 말소등기는 기존 등기를 존속시키지 않고 지우는 점에서 다르다.

기능

말소등기는 등기기록을 현재의 권리관계에 맞게 정리하는 기능을 한다. 권리가 소멸하였거나 등기원인이 무효인 경우에도 등기기록에 그대로 남아 있으면 거래 상대방은 그 등기가 현재도 유효한 것으로 오인할 수 있다.

말소등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 소멸한 권리등기를 등기기록에서 정리한다.
• 무효 또는 취소 등으로 존속할 수 없는 등기를 제거한다.
• 등기기록과 실제 권리관계의 불일치를 해소한다.
• 부동산 거래와 담보가치 판단에서 불필요한 권리부담을 제거한다.
• 말소 후 후속 등기나 새로운 거래가 가능하도록 등기기록을 정리한다.

말소의 원인

말소등기의 원인은 기존 등기를 더 이상 존속시킬 수 없게 하는 법률상 원인이다. 권리의 소멸, 등기원인의 무효, 계약의 해제, 변제, 포기, 혼동, 기간만료 등이 말소 원인이 될 수 있다.

말소등기의 대표적인 원인은 다음과 같다.

• 변제
• 해지
• 해제
• 포기
• 혼동
• 기간만료
• 등기원인의 무효
• 등기원인의 취소
• 판결
• 가압류·가처분·압류의 해제 또는 취소
• 경매절차 또는 공매절차의 종료

말소 원인은 등기신청정보에 기재되고, 이를 증명하는 정보가 첨부정보로 제공되어야 한다.

권리소멸에 의한 말소

가장 일반적인 말소등기의 원인은 권리의 소멸이다. 예를 들어 저당권의 피담보채권이 변제로 소멸하면 저당권도 소멸하므로 저당권말소등기를 하게 된다. 전세권이 기간만료 또는 해지로 소멸하면 전세권말소등기를 하게 된다.

권리소멸에 의한 말소의 예는 다음과 같다.

• 저당권말소등기
• 근저당권말소등기
• 전세권말소등기
• 지상권말소등기
• 지역권말소등기
• 임차권말소등기
• 가등기말소등기
• 신탁등기말소등기

권리가 실체적으로 소멸하였더라도 등기기록상 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 말소등기 절차를 거쳐야 등기기록이 정리된다.

원인무효에 의한 말소

기존 등기가 처음부터 원인 없이 이루어졌거나 등기원인이 무효인 경우에는 원인무효를 이유로 말소등기가 문제될 수 있다. 예를 들어 위조서류에 따른 소유권이전등기, 무효인 계약에 따른 저당권설정등기, 존재하지 않는 권리를 전제로 한 등기 등이 이에 해당할 수 있다.

원인무효에 의한 말소등기는 당사자 사이에 다툼이 생기는 경우가 많다. 현재 등기명의인이 말소에 협력하지 않으면 진정한 권리자 또는 이해관계인은 말소등기절차 이행청구소송을 제기하고, 승소 확정판결에 기초하여 판결에 의한 말소등기를 신청할 수 있다.

등기권리자와 등기의무자

말소등기에서도 등기권리자와 등기의무자를 구별해야 한다. 말소로 이익을 받는 자가 등기권리자이고, 말소로 불이익을 받는 자가 등기의무자이다.

예를 들어 근저당권말소등기에서는 근저당권 부담이 사라져 이익을 받는 부동산 소유자 또는 근저당권설정자가 등기권리자가 되고, 근저당권을 잃는 근저당권자가 등기의무자가 된다.

말소등기 유형	등기권리자	등기의무자
저당권말소등기	저당권설정자 또는 소유자	저당권자
근저당권말소등기	근저당권설정자 또는 소유자	근저당권자
전세권말소등기	소유자 또는 전세권설정자	전세권자
가등기말소등기	가등기의무자 또는 소유자	가등기권리자

구체적인 등기권리자와 등기의무자는 말소되는 등기의 종류와 말소 원인에 따라 달라질 수 있다.

공동신청 원칙

말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

말소등기는 기존 등기명의인에게 불이익을 주는 경우가 많으므로, 그 등기의무자의 협력이 원칙적으로 필요하다. 예를 들어 근저당권말소등기에서는 근저당권자의 협력이 필요하고, 전세권말소등기에서는 전세권자의 협력이 필요하다.

단독신청이 가능한 경우

말소등기라고 하여 항상 공동신청만 가능한 것은 아니다. 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 단독신청이 가능하다.

대표적인 예는 다음과 같다.

• 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다.
• 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 말소등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.
• 가등기명의인은 일정한 경우 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.
• 수탁자는 신탁등기의 말소등기를 단독으로 신청할 수 있다.
• 법령상 직권말소 사유가 있는 경우 등기관이 직권으로 말소할 수 있다.

부동산등기법은 소유권보존등기의 말소등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정하고, 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

판결에 의한 말소등기

등기의무자가 말소등기절차에 협력하지 않는 경우에는 말소등기절차 이행판결을 받아 단독으로 말소등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

예를 들어 원인무효인 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송에서 승소 확정판결을 받은 경우, 승소한 자는 그 판결을 근거로 말소등기를 신청할 수 있다. 이때 판결 주문은 등기절차를 실행할 수 있을 정도로 말소 대상 등기와 당사자를 특정하고 있어야 한다.

직권말소

일정한 경우에는 등기관이 직권으로 등기를 말소할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 부동산등기법 제29조제1호 또는 제2호에 해당된 것임을 발견한 경우, 일정한 절차에 따라 직권말소를 할 수 있도록 규정한다.

여기서 제29조제1호는 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우이고, 제29조제2호는 사건이 등기할 것이 아닌 경우이다.

직권말소는 이미 이루어진 등기를 등기관이 직권으로 지우는 절차이므로, 등기권리자·등기의무자 및 등기상 이해관계 있는 제3자에게 이의진술 기회를 주는 등 절차적 보호가 중요하다.

가등기의 말소

가등기 역시 말소 대상이 될 수 있다. 가등기가 더 이상 필요 없거나 가등기 원인이 소멸한 경우에는 가등기말소등기가 문제된다. 가등기권리자가 말소에 협력하면 공동신청으로 말소할 수 있고, 일정한 경우 단독신청이 가능하다.

부동산등기법은 가등기명의인이 가등기의 말소를 신청하는 경우 가등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다고 규정한다.

가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하는 등기이므로, 말소 여부는 후순위 권리자나 거래 상대방에게 중요하다.

신탁등기의 말소

신탁재산에 속한 권리가 이전, 변경 또는 소멸되어 더 이상 신탁재산에 속하지 않게 된 경우에는 신탁등기의 말소가 필요하다. 부동산등기법은 신탁등기의 말소신청은 신탁된 권리의 이전등기, 변경등기 또는 말소등기의 신청과 동시에 하여야 한다고 규정한다.

또한 신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다.

신탁등기의 말소는 단순한 권리말소가 아니라, 신탁재산성이 사라졌음을 등기기록상 정리하는 절차이다.

수용으로 인한 직권말소

수용으로 인한 소유권이전등기에서도 직권말소가 문제된다. 부동산등기법은 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 등기관이 그 부동산에 관한 소유권, 소유권 외의 권리, 그 밖의 처분제한에 관한 등기가 있으면 그 등기를 직권으로 말소하여야 한다고 규정한다. 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 그러하지 아니하다.

수용은 법률상 소유권 취득 절차와 연결되므로, 기존 권리등기의 정리가 함께 이루어질 수 있다.

말소와 등기상 이해관계인

말소등기가 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리에 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙이 필요할 수 있다. 예를 들어 말소하려는 권리를 목적으로 하는 부기등기나 처분제한등기가 있는 경우, 단순히 원래 등기권리자와 등기의무자만의 신청으로 말소할 수 있는지 검토해야 한다.

부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

말소등기는 기존 등기를 제거하는 효과가 있으므로, 그 등기를 전제로 권리를 취득한 제3자가 있는지 반드시 확인해야 한다.

말소등기의 방식

말소등기는 기존 등기를 등기기록에서 지우는 방식으로 이루어진다. 전산등기기록에서는 말소된 등기가 완전히 사라지는 것이 아니라, 말소 표시가 되어 더 이상 현재 유효한 등기가 아님을 나타내는 방식으로 확인될 수 있다.

말소등기 후 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 등기와 말소된 등기를 구별해야 한다. 말소된 등기는 과거 권리관계의 이력으로 남을 수 있지만, 현재 권리부담으로 보지는 않는다.

신청정보

말소등기를 신청할 때에는 말소 대상 등기와 말소 원인을 명확히 특정해야 한다. 어느 등기를 말소하는지 불명확하면 등기관이 등기신청을 처리할 수 없다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 말소할 등기의 표시
• 등기목적
• 말소 원인과 그 연월일
• 등기권리자와 등기의무자
• 부동산 또는 권리의 표시
• 등기상 이해관계인의 승낙 여부
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

말소등기에서는 말소 대상 등기의 순위번호, 접수번호, 권리자 표시 등을 정확히 확인해야 한다.

첨부정보

말소등기에는 말소 원인을 증명하는 정보와 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

말소등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 말소 원인을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 등기권리자의 주소증명정보
• 등기의무자의 주소증명정보
• 등기상 이해관계인의 승낙정보
• 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
• 판결에 의한 등기인 경우 확정판결과 확정증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 등록면허세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 말소 대상 등기와 말소 원인에 따라 달라진다.

변경등기와의 구별

말소등기는 기존 등기를 지우는 등기이고, 변경등기는 기존 등기를 유지하면서 그 내용을 바꾸는 등기이다.

구분	말소등기	변경등기
대상	더 이상 존속할 수 없는 등기	존속하는 등기의 후발적 변경사항
효과	기존 등기를 말소	기존 등기를 유지하면서 내용 변경
예시	근저당권 소멸로 인한 말소	근저당권 채권최고액 변경

피담보채권이 모두 변제되어 근저당권 자체가 소멸한 경우에는 말소등기가 필요하고, 채권최고액만 감액된 경우에는 변경등기가 문제된다.

경정등기와의 구별

말소등기와 경정등기도 구별해야 한다. 경정등기는 기존 등기의 착오나 누락을 바로잡는 등기이고, 말소등기는 기존 등기를 제거하는 등기이다.

구분	말소등기	경정등기
대상	소멸하거나 부적법한 등기	등기 당시부터 잘못된 내용
효과	등기를 지움	등기를 유지하면서 잘못된 부분 수정
예시	원인무효 등기의 말소	주소 오기의 경정

등기의 내용 일부가 잘못된 것인지, 등기 자체가 존속할 수 없는 것인지에 따라 절차가 달라진다.

말소회복등기와의 관계

말소회복등기는 부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기이다. 말소등기가 적법하게 이루어졌다면 말소회복등기는 문제되지 않지만, 말소등기가 원인 없이 이루어졌거나 부적법하게 이루어진 경우에는 말소회복등기가 필요할 수 있다.

말소등기와 말소회복등기는 서로 반대 방향의 등기이다. 말소등기는 기존 등기를 지우는 등기이고, 말소회복등기는 지워진 등기를 다시 회복하는 등기이다.

실무상 의미

말소등기는 부동산 거래와 담보정리에서 매우 자주 문제된다. 대출금을 모두 갚은 뒤 근저당권을 말소하거나, 전세권이 소멸한 뒤 전세권을 말소하거나, 가압류가 해제된 뒤 가압류등기를 말소하는 경우가 대표적이다.

실무상 말소등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 말소 대상 등기가 무엇인지
• 말소 원인이 존재하는지
• 말소로 이익을 받는 자와 불이익을 받는 자가 누구인지
• 공동신청인지 단독신청인지
• 판결에 의한 말소인지
• 직권말소 사유가 있는지
• 등기상 이해관계인이 있는지
• 제3자의 승낙이 필요한지
• 말소 후 후속 등기가 필요한지
• 등기사항증명서에서 말소가 제대로 반영되었는지

말소등기는 단순히 등기부에서 줄을 긋는 절차가 아니라, 기존 권리관계를 종료하거나 정리하는 중요한 등기이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
말소등기	기존 등기를 지우는 등기	등기 자체를 제거한다
변경등기	등기 후 후발적으로 변경된 사항을 반영하는 등기	기존 등기를 유지하면서 내용만 바꾼다
경정등기	등기 당시부터 존재한 착오나 누락을 바로잡는 등기	원시적 오류를 수정한다
말소회복등기	부적법하게 말소된 등기를 회복하는 등기	말소된 등기를 다시 살린다
직권말소	등기관이 법률상 근거에 따라 직권으로 등기를 말소하는 것	신청이 아니라 직권으로 이루어진다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 말소등기가 기존 등기를 지우는 등기라는 점과 변경등기·경정등기·말소회복등기와의 구별이 중요하다. 말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하지만, 판결에 의한 말소나 일정한 단독신청·직권말소가 인정될 수 있다. 말소 대상 등기에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 그 승낙정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 필요할 수 있다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 변경등기
• 경정등기
• 말소회복등기
• 멸실등기
• 저당권말소등기
• 등기명의인표시변경등기
• 등기명의인표시경정등기
• 부동산표시변경등기
• 직권등기
• 등기상 이해관계인

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제58조(직권에 의한 등기의 말소)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제83조(신탁등기의 말소)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제93조(가등기의 말소)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제99조(수용으로 인한 등기의 말소)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)