구분건물소유권보존등기

구분건물소유권보존등기는 구분건물의 전유부분에 대하여 최초로 소유권을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

구분건물소유권보존등기는 집합건물의 전유부분에 대하여 최초로 소유권을 등기하는 절차이다. 구분건물은 1동의 건물 안에 구조상·이용상 독립한 여러 전유부분이 존재하고, 각 전유부분이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는 건물을 말한다.

구분건물소유권보존등기는 일반 건물소유권보존등기와 마찬가지로 미등기 건물에 최초의 소유권을 기록하는 등기이지만, 전유부분, 공용부분, 대지사용권, 대지권 등 집합건물 특유의 법률관계가 함께 문제된다는 점에서 차이가 있다.

부동산등기법은 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기의 신청인을 정하고 있으며, 구분건물의 경우에도 소유권보존등기 신청인은 이 규정과 집합건물 관련 규정에 따라 판단한다.

구분건물의 의미

구분건물은 집합건물 중 전유부분이 독립하여 소유권의 객체가 되는 건물을 말한다. 아파트, 오피스텔, 집합상가, 지식산업센터 등은 구분건물등기가 문제되는 대표적인 사례이다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정한다.

따라서 구분건물소유권보존등기에서는 단순히 건물 전체의 소유자를 등기하는 것이 아니라, 각 전유부분의 소유권을 독립하여 등기하는 구조가 된다.

기능

구분건물소유권보존등기는 구분건물의 전유부분에 최초의 소유권을 공시하는 기능을 한다. 이 등기가 이루어져야 각 전유부분을 대상으로 한 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 전세권설정등기, 임차권등기 등 후속 권리등기가 가능해진다.

구분건물소유권보존등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 구분건물의 전유부분에 최초의 소유권 등기를 개설한다.
• 각 전유부분의 소유자를 등기기록상 공시한다.
• 전유부분과 대지권의 관계를 등기기록상 나타낸다.
• 구분건물의 거래와 담보권 설정의 기초가 된다.
• 집합건물의 1동 건물, 전유부분, 대지권 관계를 등기기록에 반영한다.
• 분양, 매매, 담보대출 등 후속 법률관계의 기초가 된다.

신청인

구분건물소유권보존등기의 신청인은 소유권보존등기의 일반 규정과 구분건물의 특수성을 함께 고려하여 판단한다. 미등기 건물에 관한 소유권보존등기는 부동산등기법 제65조가 정한 자가 신청할 수 있다.

일반적으로 구분건물소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자
• 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 상속인
• 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 그 밖의 포괄승계인
• 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
• 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
• 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

구분건물의 경우에는 분양자, 수분양자, 건축물대장상 소유자, 대지권 관계 등이 함께 문제될 수 있으므로, 신청인의 자격과 첨부정보를 정확히 확인해야 한다.

단독신청

구분건물소유권보존등기는 소유권보존등기의 일종이므로 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

소유권보존등기는 기존 등기명의인이 없는 부동산에 최초로 소유권을 기록하는 등기이므로, 등기의무자가 존재하지 않는다. 따라서 매매로 인한 소유권이전등기처럼 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 구조가 아니라, 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다.

등기기록의 구조

구분건물의 등기기록은 일반 건물의 등기기록과 다르다. 부동산등기규칙은 구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다고 규정한다.

이는 구분건물이 1동의 건물 전체와 각 전유부분으로 이루어지는 구조를 반영한 것이다. 1동 건물의 표제부에는 건물 전체의 표시가 기록되고, 각 전유부분의 표제부에는 전유부분의 표시와 대지권에 관한 사항이 기록될 수 있다. 갑구에는 전유부분의 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록된다.

전유부분

전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이다. 집합건물에서 각 구분소유자가 배타적으로 소유하고 사용하는 부분이 전유부분이다.

예를 들어 아파트의 각 세대, 오피스텔의 각 호실, 집합상가의 각 점포는 전유부분이 될 수 있다. 구분건물소유권보존등기는 바로 이러한 전유부분을 독립한 소유권의 객체로 등기하는 절차이다.

전유부분은 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 한다. 구조상 독립성은 벽, 천장, 바닥 등으로 다른 부분과 구분되어 있다는 의미이고, 이용상 독립성은 그 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있다는 의미이다.

공용부분

공용부분은 구분소유자 전원 또는 일부가 공동으로 사용하는 건물부분이다. 복도, 계단, 엘리베이터, 기계실, 주차장 일부 등은 공용부분이 될 수 있다.

공용부분은 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 전유부분의 처분에 따르는 관계에 있다. 구분건물소유권보존등기에서는 전유부분의 소유권이 중심이 되지만, 그 전유부분과 결합된 공용부분의 공유관계도 집합건물의 권리관계에서 중요하다.

구분건물의 권리관계를 이해할 때에는 전유부분만 볼 것이 아니라, 공용부분과 대지사용권의 관계도 함께 파악해야 한다.

대지사용권

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다. 대지사용권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등으로 구성될 수 있다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정한다.

따라서 구분건물소유권보존등기에서는 전유부분의 소유권과 함께 대지사용권이 어떻게 결합되는지 확인하는 것이 중요하다. 전유부분과 대지사용권의 일체성은 구분건물 거래와 담보권 설정에서 핵심적인 의미를 가진다.

대지권

대지권은 구분건물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권으로서 등기된 권리이다. 대지사용권이 등기기록상 전유부분과 결합되어 표시되면 대지권으로 등기된다.

구분건물등기기록에는 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권의 비율 등이 기록될 수 있다. 대지권이 등기되면 전유부분의 소유권이전등기와 함께 대지권도 함께 이전되는 구조로 이해할 수 있다.

구분건물소유권보존등기에서는 대지권이 있는지, 대지권의 목적인 토지가 무엇인지, 대지권 비율이 어떻게 되는지를 확인해야 한다.

일반 건물소유권보존등기와의 차이

구분건물소유권보존등기는 일반 건물소유권보존등기와 같은 소유권보존등기의 일종이지만, 등기기록의 구조와 권리관계에서 차이가 있다.

구분	일반 건물소유권보존등기	구분건물소유권보존등기
대상	1개의 일반 건물	집합건물의 전유부분
등기기록 구조	건물마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다	1동 건물 표제부와 전유부분별 표제부, 갑구, 을구를 둔다
권리관계	건물 전체의 소유권이 중심이다	전유부분, 공용부분, 대지사용권, 대지권이 함께 문제된다
거래 대상	건물 전체	각 전유부분

구분건물은 전유부분별로 독립한 거래와 담보권 설정이 가능하므로, 등기기록도 전유부분별 권리관계를 표시하도록 구성된다.

대지권등기와의 관계

구분건물소유권보존등기와 대지권등기는 밀접하게 연결된다. 전유부분의 소유권이 등기될 때 대지권이 함께 표시되면, 구분소유자는 전유부분과 대지사용권을 일체로 가지는 것으로 등기기록상 공시된다.

대지권이 있는 구분건물에서는 전유부분만 따로 처분하거나 대지사용권만 따로 처분하는 것이 원칙적으로 제한된다. 따라서 구분건물소유권보존등기에서는 대지권의 유무와 대지권 비율을 확인하는 것이 중요하다.

대지권이 아직 정리되지 않은 상태에서 전유부분의 소유권보존등기가 이루어지는 경우에는 후속 대지권등기나 대지권변경등기가 문제될 수 있다.

첨부정보

구분건물소유권보존등기를 신청할 때에는 신청인이 소유권보존등기의 신청권자에 해당한다는 사실과 구분건물의 표시 및 대지권 관계를 증명할 수 있는 정보가 필요하다.

첨부정보로 문제될 수 있는 자료는 다음과 같다.

• 건축물대장
• 집합건축물대장
• 전유부분의 표시를 증명하는 정보
• 1동 건물의 표시를 증명하는 정보
• 대지권의 목적인 토지의 표시를 증명하는 정보
• 대지사용권 또는 대지권을 증명하는 정보
• 상속 또는 포괄승계를 증명하는 정보
• 확정판결
• 수용으로 인한 소유권 취득을 증명하는 정보
• 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인
• 신청인의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

실무상 의미

구분건물소유권보존등기는 아파트, 오피스텔, 집합상가 등 집합건물의 분양과 거래에서 중요한 기초 절차이다. 각 전유부분에 대한 소유권보존등기가 이루어져야 개별 호실의 소유권이전등기나 담보권설정등기가 가능해진다.

실무상 구분건물소유권보존등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물이 구분건물인지 일반 건물인지
• 전유부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었는지
• 집합건축물대장상 표시가 정확한지
• 1동 건물의 표시와 전유부분의 표시가 일치하는지
• 신청인이 소유권보존등기 신청권자인지
• 대지사용권이 존재하는지
• 대지권이 등기되는지
• 대지권 비율이 정확한지
• 공용부분과 전유부분의 구별이 명확한지
• 분양관계와 보존등기 신청 내용이 일치하는지
• 보존등기 후 소유권이전등기나 담보권설정등기가 예정되어 있는지

구분건물은 전유부분과 대지권이 결합되어 거래되는 경우가 많으므로, 단순히 건물부분만 확인하지 말고 토지와 대지권 관계를 함께 검토해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
구분건물소유권보존등기	구분건물의 전유부분에 최초로 소유권을 등기하는 것	전유부분과 대지권 관계가 함께 문제된다
건물소유권보존등기	미등기 건물에 최초로 소유권을 등기하는 것	일반 건물의 보존등기를 중심으로 이해한다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	각 구분소유자가 배타적으로 소유하는 부분이다
공용부분	구분소유자들이 공동으로 사용하는 부분	전유부분과 분리하여 처분하기 어렵다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리	전유부분의 처분에 따르는 것이 원칙이다
대지권	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권으로 등기된 권리	등기기록상 전유부분과 결합되어 공시된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 구분건물소유권보존등기가 구분건물의 전유부분에 최초로 소유권을 등기하는 절차라는 점이 중요하다. 일반 건물소유권보존등기와 달리 1동 건물의 표제부와 전유부분별 표제부·갑구·을구가 문제되고, 전유부분·공용부분·대지사용권·대지권의 관계를 함께 이해해야 한다. 특히 전유부분과 대지사용권의 일체성, 대지권의 표시와 비율을 구별하여 정리해야 한다.

같이 보기

• 소유권보존등기
• 건물소유권보존등기
• 토지소유권보존등기
• 구분건물등기
• 전유부분
• 공용부분
• 대지사용권
• 대지권
• 대지권등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 소유권이전등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제65조(소유권보존등기의 신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제14조(구분건물등기기록의 양식)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조(건물의 구분소유)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)