토지소유권보존등기

토지소유권보존등기는 미등기 토지에 대하여 최초로 소유권을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

토지소유권보존등기는 아직 소유권 등기가 되어 있지 않은 토지에 대하여 최초의 소유권을 등기하는 절차이다. 토지에 관하여 등기기록이 없거나 소유권 등기가 되어 있지 않은 경우, 법령상 신청권자가 자기의 소유권을 증명하여 최초의 소유권 등기를 신청한다.

부동산등기법은 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기의 신청인을 정하고 있다. 토지소유권보존등기는 그중 토지를 대상으로 하는 소유권보존등기이다.

기능

토지소유권보존등기는 미등기 토지의 소유자를 등기기록상 최초로 공시하는 기능을 한다. 토지에 대한 소유권보존등기가 이루어져야 그 토지를 대상으로 한 소유권이전등기, 저당권설정등기, 근저당권설정등기, 지상권설정등기, 가압류등기, 압류등기 등 후속 권리등기가 가능해진다.

토지소유권보존등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 미등기 토지에 최초의 소유권 등기를 개설한다.
• 토지의 소유자를 등기기록상 공시한다.
• 토지거래와 담보권 설정의 기초가 된다.
• 토지에 대한 강제집행이나 처분제한등기의 전제가 될 수 있다.
• 토지대장 또는 임야대장과 등기기록을 연결한다.

신청인

미등기 토지에 관한 소유권보존등기는 아무나 신청할 수 없고, 부동산등기법이 정한 자만 신청할 수 있다. 토지의 경우 대표적인 신청인은 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자와 그 상속인 또는 포괄승계인이다.

토지소유권보존등기를 신청할 수 있는 자는 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자
• 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 상속인
• 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 그 밖의 포괄승계인
• 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
• 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

부동산등기법 제65조의 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 건물의 경우에 한정된다. 따라서 토지소유권보존등기에서는 이 유형의 신청인이 인정되지 않는다는 점을 구별해야 한다.

단독신청

토지소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

일반적인 권리등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 그러나 토지소유권보존등기는 아직 소유권 등기가 없는 토지에 최초로 소유권을 등기하는 것이므로, 기존 등기명의인인 등기의무자가 존재하지 않는다. 따라서 공동신청이 아니라 단독신청으로 이루어진다.

토지대장 또는 임야대장에 의한 신청

토지소유권보존등기의 가장 기본적인 신청인은 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자이다.

토지대장과 임야대장은 지적공부로서 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등에 관한 사항을 등록한다. 토지소유권보존등기에서는 이러한 지적공부상의 최초 소유자 등록이 등기신청인의 자격을 판단하는 중요한 기초가 된다.

토지대장 또는 임야대장에 최초 소유자로 등록된 자가 사망하거나 포괄승계가 발생한 경우에는 그 상속인 또는 포괄승계인이 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

상속인과 포괄승계인

토지대장 또는 임야대장에 최초 소유자로 등록된 자의 상속인이나 그 밖의 포괄승계인도 토지소유권보존등기를 신청할 수 있다.

예를 들어 토지대장에 최초 소유자로 등록된 사람이 사망하였으나 그 토지가 아직 등기되지 않은 상태라면, 상속인은 피상속인을 거치지 않고 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 이 경우 상속관계를 증명하는 정보와 신청인의 신분을 확인하는 정보가 필요하다.

포괄승계인은 상속 외에도 법인의 합병 등으로 권리의무를 포괄적으로 승계한 자를 말한다. 포괄승계에 따른 신청에서는 승계사실을 증명하는 정보가 중요하다.

확정판결에 의한 신청

확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자도 토지소유권보존등기를 신청할 수 있다.

확정판결에 의한 신청은 토지대장 또는 임야대장상의 최초 소유자 등록만으로 소유권을 증명하기 어렵거나, 소유권에 관한 다툼이 있어 법원의 확정판결로 자기의 소유권을 증명한 경우에 문제된다.

이 경우 판결은 신청인이 해당 미등기 토지의 소유자임을 증명하는 자료가 된다. 다만 판결이 등기절차에서 사용되기 위해서는 토지의 표시, 신청인, 소유권의 귀속 등이 등기실행에 필요한 정도로 특정되어 있어야 한다.

수용으로 인한 신청

수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자도 토지소유권보존등기를 신청할 수 있다.

수용은 공익사업 등을 위하여 법률상 절차에 따라 소유권을 취득하는 제도이다. 미등기 토지가 수용된 경우, 수용으로 소유권을 취득한 자는 그 취득 사실을 증명하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

수용으로 인한 소유권 취득은 매매나 증여처럼 당사자 사이의 법률행위에 의한 취득이 아니라, 법률과 행정절차에 따른 취득이라는 점에서 특징이 있다.

건물소유권보존등기와의 차이

토지소유권보존등기와 건물소유권보존등기는 모두 미등기부동산에 최초로 소유권을 등기하는 절차이다. 그러나 신청인을 증명하는 기초 공부와 일부 신청인 유형에서 차이가 있다.

구분	토지소유권보존등기	건물소유권보존등기
대상	미등기 토지	미등기 건물
기초 공부	토지대장 또는 임야대장	건축물대장
대장상 신청인	토지대장 또는 임야대장에 최초 소유자로 등록된 자	건축물대장에 최초 소유자로 등록된 자
행정청 확인에 의한 신청	인정되지 않는다	특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의한 신청이 가능하다

토지의 경우에는 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의한 소유권보존등기 신청이 인정되지 않는다는 점이 중요하다.

미등기토지와 처분제한등기

미등기 토지에 대하여 처분제한등기를 해야 하는 경우가 있다. 예를 들어 미등기 토지에 대하여 법원의 가압류, 압류, 경매개시결정 등 처분제한등기 촉탁이 있는 경우, 등기기록이 없으면 곧바로 처분제한등기를 할 수 없다.

부동산등기법은 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따른 등기를 하여야 한다고 규정한다.

이 경우 소유권보존등기는 당사자의 일반적인 신청이 아니라, 처분제한등기를 하기 위한 전제로 등기관이 직권으로 하는 보존등기라는 점에서 구별된다.

등기기록에서의 위치

토지소유권보존등기는 권리에 관한 등기이므로 갑구에 기록된다. 토지 등기기록은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되고, 표제부에는 토지의 표시가, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록된다.

토지소유권보존등기는 갑구에 기록되는 최초의 소유권 등기이다. 그 뒤 토지가 매매, 증여, 상속, 수용 등으로 이전되면 소유권이전등기가 뒤따른다. 또한 저당권, 근저당권, 지상권 등 소유권 외의 권리는 을구에 기록된다.

첨부정보

토지소유권보존등기를 신청하려면 신청인이 부동산등기법 제65조의 신청인에 해당한다는 사실과 토지의 표시를 증명할 수 있는 정보가 필요하다.

첨부정보로 문제될 수 있는 자료는 다음과 같다.

• 토지대장
• 임야대장
• 상속관계를 증명하는 정보
• 포괄승계를 증명하는 정보
• 확정판결
• 수용으로 인한 소유권 취득을 증명하는 정보
• 신청인의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 등록면허세 등 비용 납부 관련 정보

부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

토지 표시와 지적공부

토지소유권보존등기는 토지의 표시와 밀접하게 연결된다. 토지의 표시는 소재, 지번, 지목, 면적 등을 포함하며, 이러한 사항은 토지대장 또는 임야대장과 등기기록의 표제부에 반영된다.

토지의 표시가 정확하지 않으면 등기 대상 토지를 특정할 수 없다. 따라서 토지소유권보존등기에서는 지적공부상의 토지 표시와 등기신청정보상의 토지 표시가 일치하는지 확인해야 한다.

토지의 신규등록, 등록전환, 분할, 합병, 지목변경, 면적변경 등 지적공부상 변동이 있는 경우에는 토지 표시와 소유권보존등기의 관계를 함께 검토해야 한다.

소유권보존등기 후의 후속 등기

토지소유권보존등기가 완료되면 그 토지는 등기기록상 소유자가 있는 부동산이 된다. 이후 소유자가 바뀌면 소유권보존등기가 아니라 소유권이전등기를 하게 된다.

소유권보존등기 후 이루어질 수 있는 후속 등기의 예는 다음과 같다.

• 매매로 인한 소유권이전등기
• 증여로 인한 소유권이전등기
• 상속으로 인한 소유권이전등기
• 근저당권설정등기
• 지상권설정등기
• 지역권설정등기
• 가압류등기
• 압류등기
• 경매개시결정등기
• 토지표시변경등기

토지소유권보존등기는 이러한 후속 등기의 출발점이 된다.

실무상 의미

토지소유권보존등기는 미등기 토지를 거래하거나 담보로 제공하거나 집행 대상으로 삼기 위한 기초 절차이다. 미등기 토지에는 등기기록상 소유자가 없기 때문에, 매매나 담보 설정을 등기로 완성하려면 먼저 소유권보존등기가 필요할 수 있다.

실무상 토지소유권보존등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지가 미등기 상태인지
• 토지대장 또는 임야대장에 최초 소유자가 누구로 등록되어 있는지
• 신청인이 최초 소유자, 상속인 또는 포괄승계인인지
• 확정판결로 소유권을 증명하는지
• 수용으로 소유권을 취득하였는지
• 토지의 소재, 지번, 지목, 면적이 정확한지
• 토지대장 또는 임야대장의 표시와 신청정보가 일치하는지
• 필요한 첨부정보가 갖추어졌는지
• 미등기토지에 대한 처분제한등기 촉탁이 있는지
• 소유권보존등기 후 후속 등기가 필요한지

토지소유권보존등기는 최초 등기이므로, 신청인의 자격과 토지의 표시를 정확히 확인하는 것이 중요하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
토지소유권보존등기	미등기 토지에 최초로 소유권을 등기하는 것	토지대장 또는 임야대장과 연결된다
건물소유권보존등기	미등기 건물에 최초로 소유권을 등기하는 것	건축물대장과 연결된다
구분건물소유권보존등기	구분건물의 전유부분에 대하여 최초로 소유권을 등기하는 것	대지권과 전유부분 표시가 함께 문제될 수 있다
소유권이전등기	이미 등기된 소유권이 다른 사람에게 이전되는 것을 등기하는 것	기존 등기명의인이 있는 경우에 한다
직권보존	처분제한등기 촉탁 등을 위하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는 것	신청에 의한 보존등기와 구별된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 토지소유권보존등기의 신청인이 부동산등기법 제65조에 제한되어 있다는 점이 중요하다. 토지대장 또는 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자와 그 상속인 또는 포괄승계인, 확정판결로 소유권을 증명하는 자, 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청할 수 있다. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의한 신청은 건물의 경우에만 인정된다는 점을 토지와 건물의 차이로 구별해야 한다.

같이 보기

• 소유권보존등기
• 건물소유권보존등기
• 구분건물소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 토지대장
• 임야대장
• 표제부
• 갑구
• 직권등기
• 가압류등기
• 압류등기
• 경매개시결정등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제65조(소유권보존등기의 신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 찾기쉬운 생활법령정보, 토지 소유권 보존등기