거짓신고 편집하기

'''거짓신고'''는 [[부동산 거래신고]] 또는 [[부동산 거래신고 등에 관한 법률]]상 해제등 신고에서 실제 사실과 다른 내용을 신고하는 행위를 말한다. 대표적으로 [[업계약서]], [[다운계약서]], 실제로 계약이 없는데 계약이 있는 것처럼 신고하는 행위, 실제로는 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하는 행위가 여기에 포함된다.

== 개요 ==
부동산 거래신고제도는 실제 거래가격과 거래내용을 행정청에 정확하게 신고하도록 하여 거래의 투명성을 확보하려는 제도이다. 따라서 신고내용이 사실과 다르면 단순한 형식 위반을 넘어서 [[조세]] 부과, [[부동산 가격]] 통계, [[대출]] 심사, [[투기]] 억제 정책 전반을 왜곡하게 된다.

공인중개사 시험에서는 거짓신고를 다음과 같이 정리하면 이해하기 쉽다.

* 실제 거래가격과 다르게 신고하는 행위
* 거래가 없는데도 있는 것처럼 신고하는 행위
* 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하는 행위
* 거짓신고를 요구, 조장, 방조하는 행위
* 자진신고 시 과태료 감경 또는 면제 가능성

== 법적 근거 ==
거짓신고의 직접 근거는 「[[부동산 거래신고 등에 관한 법률]]」 제4조와 제28조, 제29조, 제26조이다.

* 제4조는 [[부동산 거래신고]]와 [[부동산 거래신고 등에 관한 법률]]상 해제등 신고에 관한 금지행위를 규정한다.
* 제28조는 거짓신고에 대한 [[과태료]]를 규정한다.
* 제29조는 자진 신고자에 대한 감경 또는 면제를 규정한다.
* 제26조는 일정한 중대한 거짓신고에 대한 [[행정형벌]]을 규정한다.

== 거짓신고의 유형 ==
=== 거래가격 거짓신고 ===
가장 대표적인 유형은 실제 거래가격과 다르게 신고하는 행위이다. 실무상 흔히 다음과 같이 나뉜다.

* '''[[업계약서]]''': 실제보다 높게 신고하는 경우
* '''[[다운계약서]]''': 실제보다 낮게 신고하는 경우

이러한 거짓신고는 단순 계산착오와 다르다. 거래당사자나 [[개업공인중개사]]가 의도적으로 실제 가격과 다른 금액을 신고하면 원칙적으로 거짓신고 문제가 된다.

=== 허위 계약신고 ===
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조제4호는 제3조제1항 각 호의 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 신고하는 행위를 금지한다. 즉 계약 자체가 없는데도 신고하는 경우이다.

예를 들면 다음과 같은 경우가 문제될 수 있다.

* 가장매매를 신고하는 경우
* 실제로는 성립하지 않은 계약을 성립한 것처럼 신고하는 경우
* 자금조달 또는 세금 목적을 위하여 허위 계약서를 만드는 경우

=== 허위 해제신고 ===
같은 법 제4조제5호는 제3조에 따른 신고 후 실제로는 계약이 해제·무효·취소되지 않았는데도 거짓으로 [[부동산 거래신고]]의 해제등 신고를 하는 행위를 금지한다.

이는 다음과 같은 상황에서 문제된다.

* 실제 거래는 유지되는데 세금이나 규제를 피하려고 해제된 것처럼 신고하는 경우
* 허위 해제신고로 거래기록을 없애려는 경우

=== 거짓신고 요구 ===
같은 법 제4조제1호는 누구든지 [[개업공인중개사]]에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를 금지한다.

즉 직접 허위 신고서를 제출하지 않더라도, 중개사에게 “실제 금액과 다르게 써 달라”고 요구하는 것 자체가 독립된 위반행위가 된다.

=== 거짓신고 조장·방조 ===
같은 법 제4조제3호는 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위를 금지한다.

따라서 허위계약서 작성에 협조하거나, 거래당사자의 허위신고를 조직적으로 돕는 행위도 제재 대상이 된다.

=== 신고의무자가 아닌 자의 허위 신고 ===
같은 법 제4조제2호는 제3조제1항 각 호의 계약을 체결한 후, 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 금지한다. 즉 거래당사자나 법이 정한 신고주체가 아닌 자가 허위로 신고 절차에 개입하는 경우이다.

== 업계약서와 다운계약서 ==
[[업계약서]]와 [[다운계약서]]는 시험에서 가장 자주 등장하는 거짓신고 유형이다.

=== 업계약서 ===
업계약서는 실제 거래가격보다 높게 계약서를 작성하거나 신고하는 경우이다. 흔히 대출한도를 높이거나, 향후 매도가격 형성에 영향을 주려는 목적과 연결될 수 있다.

=== 다운계약서 ===
다운계약서는 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하거나 신고하는 경우이다. 흔히 취득세, 양도소득세 등 세 부담을 줄이려는 목적과 연결된다.

양자는 방향은 다르지만 공통적으로 “실제 거래가격이 아닌 금액”을 신고한다는 점에서 모두 거짓신고이다.

== 거짓신고와 해제등 신고 ==
거짓신고는 최초 [[부동산 거래신고]] 단계에서만 문제되는 것이 아니다. 이미 신고한 계약에 대해 해제·무효·취소가 없는데도 해제등 신고를 하면 별도의 거짓신고가 된다.

따라서 시험에서는 다음을 구별해야 한다.

* 최초 계약의 허위 신고
* 실제 계약가격의 허위 신고
* 허위 해제신고

== 신고내용 조사와 거짓신고 ==
[[신고관청]]은 신고내용이 누락되었거나 정확하지 않다고 판단하면 [[거래계약서]], 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 조사 과정에서 거짓신고 여부가 드러나는 경우가 많다.

실무상 다음 자료가 중요하다.

* [[거래계약서]]
* 계약금, 중도금, 잔금의 입금자료
* 통장 사본
* 대출 실행 자료
* 주식·채권 처분 자료
* 매도인의 자금 사용자료
* 해제 합의서 등

2026년 2월 10일부터 시행된 시행규칙 개정으로, [[개업공인중개사]]가 신고하거나 단독신고를 하는 경우 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류를 첨부하도록 한 점도 거짓신고 적발과 연결된다.

== 과태료 ==
거짓신고에 대한 제재는 유형에 따라 다르다.

=== 취득가액 10퍼센트 이하 과태료 ===
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제3항에 따르면, 다음 위반행위에는 '''해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하'''에 해당하는 금액의 과태료가 부과된다.

* 제3조제1항부터 제4항까지를 위반하여 거짓으로 신고한 자
* 제4조제2호를 위반하여 거짓으로 신고한 자

즉 실제 거래가격을 거짓으로 신고하는 업계약서, 다운계약서가 대표적으로 여기에 해당한다.

=== 3천만원 이하 과태료 ===
같은 법 제28조제1항은 다음 경우 '''3천만원 이하의 과태료'''를 규정한다.

* 제4조제4호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따라 신고한 자
* 제4조제5호를 위반하여 거짓으로 제3조의2에 따라 신고한 자
* 거래대금 지급 증명자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 자

즉 허위 계약신고와 허위 해제신고는 별도 상한의 과태료 구조를 가진다.

=== 500만원 이하 과태료 ===
같은 법 제28조제2항은 다음 경우 '''500만원 이하의 과태료'''를 규정한다.

* [[개업공인중개사]]에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자
* 거짓신고를 조장하거나 방조한 자

따라서 직접 허위 신고자가 아니더라도 요구자나 조력자도 제재된다.

== 형사처벌 ==
단순 과태료에 그치지 않고, 일정한 경우에는 [[행정형벌]]이 문제된다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조제1항에 따르면, '''부당하게 재물이나 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적'''으로 제4조제4호 또는 제5호를 위반하여 거짓으로 신고한 자는 '''3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금'''에 처한다.

즉 다음 요소가 결합하면 형사처벌로 강화된다.

* 허위 계약신고 또는 허위 해제신고일 것
* 재물 또는 재산상 이득 취득 목적이 있을 것

== 자진신고와 감경 ==
거짓신고는 자진신고에 따라 과태료 감경 또는 면제가 가능하다.

=== 법률상 근거 ===
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제29조는 제28조제2항제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다고 정한다.

=== 시행령상 기준 ===
2026년 4월 23일 시행 중인 시행령 제21조에 따르면 다음과 같이 정리할 수 있다.

* 조사 시작 전에 자진 신고하고, 최초 단독 신고자이며, 입증자료를 제공하고 조사에 성실히 협조한 경우: '''과태료 면제'''
* 조사 시작 후 자진 신고하였더라도, 조사기관이 증거를 충분히 확보하지 못한 상태에서 최초 단독 신고자로서 협조한 경우: '''과태료 50퍼센트 감경'''

다만 다음 경우에는 감경·면제가 되지 않는다.

* 관련 세법 위반 사실 등이 이미 관계기관에서 통보된 경우
* 최근 1년 내 자진신고 감면을 3회 이상 받은 경우

따라서 시험에서는 “자진신고하면 무조건 면제”가 아니라, '''시기·최초성·협조성''' 요건을 갖추어야 한다는 점이 중요하다.

== 세금과의 관계 ==
거짓신고는 [[취득세]], [[양도소득세]] 등과 밀접한 관련이 있다.

* [[다운계약서]]는 보통 세 부담을 줄이려는 목적과 연결된다.
* [[업계약서]]는 대출한도 확대나 시세 왜곡과 연결될 수 있다.
* 거짓신고 사실이 적발되면 세무관청 통보, 가산세, 추징 문제가 함께 생길 수 있다.

다만 거짓신고 문서에서는 세법 자체보다도, '''거짓신고가 세금 회피와 연결될 수 있다'''는 정도로 정리하는 것이 시험상 적절하다.

== 공인중개사와의 관계 ==
중개거래에서는 [[개업공인중개사]]가 [[부동산 거래신고]]를 수행하므로, 거짓신고에 관여하면 [[공인중개사법]]상 책임도 함께 문제된다.

대표적으로 연결되는 주제는 다음과 같다.

* [[거래계약서]] 허위기재
* [[개업공인중개사의 금지행위]]
* [[업무정지]]
* [[등록취소]]
* [[과태료]]
* [[행정형벌]]

따라서 거짓신고는 부동산거래신고법 위반일 뿐 아니라, 경우에 따라 [[공인중개사 지도·감독]]과 행정처분의 대상이 되기도 한다.

== 시험상 정리 ==
거짓신고는 다음과 같이 정리하면 효율적이다.

* 실제 거래가격과 다르게 신고하면 거짓신고이다.
* [[업계약서]]와 [[다운계약서]]는 대표적 거짓신고 유형이다.
* 계약이 없는데 계약이 있는 것처럼 신고하면 허위 계약신고이다.
* 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하면 허위 해제신고이다.
* 거짓신고를 요구하거나 조장·방조해도 제재된다.
* 일반적인 가격 거짓신고는 취득가액의 10퍼센트 이하 과태료가 핵심이다.
* 허위 계약신고·허위 해제신고는 3천만원 이하 과태료가 문제된다.
* 재산상 이득 취득 목적이 있는 허위 계약신고·허위 해제신고는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금이 가능하다.
* 자진신고 요건을 갖추면 과태료 감경 또는 면제가 가능하다.

== 관련 문서 ==
* [[부동산 거래신고]]
* [[부동산 거래신고 등에 관한 법률]]
* [[부동산거래계약 신고필증]]
* [[거래계약서]]
* [[개업공인중개사]]
* [[공인중개사 지도·감독]]
* [[업무정지]]
* [[등록취소]]
* [[과태료]]
* [[행정형벌]]
* [[주택 임대차계약 신고]]
* [[외국인 부동산 취득]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkProc.do?chrClsCd=010202&joLnkStr=%EC%A0%9C4%EC%A1%B0&joNo=000400000&lsId=012480&lsNm=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0+%EA%B1%B0%EB%9E%98%EC%8B%A0%EA%B3%A0+%EB%93%B1%EC%97%90+%EA%B4%80%ED%95%9C+%EB%B2%95%EB%A5%A0&mode=2 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제4조(금지행위)] (2026-05-25 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1000178778 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조(과태료)] (2026-05-25 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkProc.do?chrClsCd=010202&datClsCd=010102&gubun=admRul&joNo=002600000&lsId=32176&lsNm=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B1%B0%EB%9E%98%EC%8B%A0%EA%B3%A0%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0&mode=10 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조(벌칙)] (2026-05-25 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkProc.do?chrClsCd=010202&datClsCd=010102&gubun=admRul&joNo=002900000&lsId=57445&lsNm=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B1%B0%EB%9E%98%EC%8B%A0%EA%B3%A0%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0&mode=10 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제29조(자진 신고자에 대한 감면 등)] (2026-05-25 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900317352 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제21조(자진 신고자에 대한 감경 또는 면제의 기준 등)] (2026-05-25 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=&lspttninfSeq=139942 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조] (2026-05-25 확인)
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1000164035 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조(신고 내용의 조사 등)] (2026-05-25 확인)

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]