경매개시결정등기 편집하기

경매개시결정등기는 법원이 부동산에 대한 경매절차를 개시하는 결정을 한 경우 그 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다.

== 개념 ==
경매개시결정등기는 법원이 부동산에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하기로 결정한 경우, 그 경매개시결정 사실을 등기기록에 기록하는 등기이다. 경매개시결정은 부동산에 대한 집행절차가 시작되었음을 나타내며, 등기기록에 공시되어 제3자가 이를 확인할 수 있게 한다.

「민사집행법」은 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 하고, 등기관은 그 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다고 규정한다.<ref name="민사집행법94">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제94조 「민사집행법」 제94조(경매개시결정의 등기)].</ref>

== 기능 ==
경매개시결정등기는 부동산에 대한 경매절차가 개시되었음을 공시하는 기능을 한다. 경매개시결정은 단순한 내부 절차가 아니라 부동산의 처분과 권리관계에 직접 영향을 주므로, 등기기록에 그 사실을 나타내어 거래 상대방과 이해관계인이 확인할 수 있도록 한다.

경매개시결정등기의 주요 기능은 다음과 같다.
*부동산에 대한 경매절차 개시 사실을 공시한다.
*경매개시결정에 따른 압류의 효력 발생과 연결된다.
*채무자의 부동산 처분을 제한하는 기능을 한다.
*경매절차의 이해관계인에게 집행 진행 사실을 알린다.
*가압류, 압류, 가처분 등 다른 처분제한등기와 함께 권리분석의 기준이 된다.
*매수인이나 담보권자가 해당 부동산의 위험을 판단하게 한다.

== 경매개시결정과 압류 ==
강제경매절차에서 경매개시결정은 부동산 압류와 결합된다. 「민사집행법」은 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다고 규정한다.<ref name="민사집행법83">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제83조 「민사집행법」 제83조(경매개시결정 등)].</ref>

압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에는 영향을 미치지 않는다.<ref name="민사집행법83" /> 즉 경매개시결정이 있었다고 해서 채무자가 곧바로 부동산을 점유하거나 사용하는 것이 금지되는 것은 아니다. 그러나 압류는 부동산의 처분을 제한하고 경매절차를 진행하기 위한 집행상 효력을 가진다.

경매개시결정에 따른 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다.<ref name="민사집행법83" />

== 촉탁에 의한 등기 ==
경매개시결정등기는 당사자의 신청에 의하여 이루어지는 등기가 아니라 법원의 촉탁에 의하여 이루어지는 등기이다. 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다.<ref name="민사집행법94" />

「부동산등기법」은 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다고 규정한다.<ref name="부동산등기법22">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제22조 「부동산등기법」 제22조(신청주의)].</ref> 경매개시결정등기는 이 중 법원의 촉탁에 따라 이루어지는 등기이다.

따라서 경매개시결정등기는 매매로 인한 소유권이전등기나 근저당권설정등기처럼 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 등기와 구별된다.

== 등기기록에서의 위치 ==
경매개시결정등기는 등기기록의 갑구에 기록된다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분이고, 경매개시결정은 소유권의 처분과 실행절차에 영향을 주는 처분제한적 성격을 가지므로 갑구에서 확인한다.

갑구에서 확인해야 할 대표적인 처분제한등기는 다음과 같다.
*가압류등기
*가처분등기
*압류등기
*체납처분에 의한 압류등기
*경매개시결정등기

경매개시결정등기가 있으면 해당 부동산은 이미 경매절차에 들어간 상태이므로, 거래나 담보취득 전에 경매 진행 상황을 반드시 확인해야 한다.

== 등기사항 ==
경매개시결정등기에는 경매개시결정의 사유와 관련된 사항이 기록된다. 구체적인 등기사항은 법원의 촉탁정보와 등기기록의 구조에 따라 반영된다.

경매개시결정등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.
*경매개시결정 법원
*사건번호
*채권자
*채무자
*소유자
*청구금액 또는 피담보채권 관련 정보
*접수연월일과 접수번호
*경매의 목적 부동산
*강제경매인지 담보권 실행을 위한 경매인지
*경매개시결정등기의 말소 여부

등기기록상 경매개시결정등기만으로 경매절차의 모든 내용을 알 수 있는 것은 아니므로, 필요한 경우 법원 경매사건 기록이나 매각물건명세서 등을 함께 확인해야 한다.

== 강제경매와 임의경매 ==
경매개시결정등기는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매 모두에서 문제될 수 있다. 강제경매는 집행권원에 기초하여 채무자의 부동산을 경매하는 절차이고, 담보권 실행을 위한 경매는 저당권, 근저당권, 전세권 등 담보권에 기초하여 목적 부동산을 경매하는 절차이다.

{| class="wikitable"
!구분
!강제경매
!담보권 실행을 위한 경매
|-
|근거
|집행권원
|저당권, 근저당권, 전세권 등 담보권
|-
|신청인
|집행채권자
|담보권자
|-
|목적
|채무자의 일반재산에 대한 강제집행
|담보권의 실행
|-
|등기
|경매개시결정등기
|경매개시결정등기
|}

등기기록에서 경매개시결정등기를 확인하면, 그 경매가 강제경매인지 담보권 실행을 위한 경매인지 사건번호와 경매기록을 통해 확인해야 한다.

== 경매개시결정등기의 효력 ==
경매개시결정등기는 경매절차의 개시와 압류의 효력 발생에 연결된다. 「민사집행법」은 압류가 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다고 규정한다.<ref name="민사집행법83" />

경매개시결정등기의 효력은 다음과 같이 정리할 수 있다.
*경매절차가 개시되었음을 공시한다.
*부동산 압류의 효력 발생과 연결된다.
*채무자의 처분행위에 제한을 발생시킨다.
*경매절차의 이해관계인에게 집행 진행 사실을 알린다.
*경매개시결정 이후의 권리취득자에게 위험을 알린다.

경매개시결정등기 후에 부동산을 취득하거나 담보권을 설정받는 사람은 경매절차의 진행과 그 결과를 감수해야 할 수 있다.

== 경매개시결정 후의 처분 ==
경매개시결정등기가 된 뒤에도 채무자가 부동산을 처분하는 등 형식상 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 그러나 경매개시결정등기 이후의 취득자는 경매절차의 영향을 받을 수 있다.

예를 들어 경매개시결정등기가 된 뒤 채무자가 제3자에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 해 주더라도, 경매절차가 계속 진행되어 매각되면 그 제3자는 경매절차의 결과에 대항하기 어려울 수 있다.

따라서 경매개시결정등기가 있는 부동산은 일반적인 매매 대상과 달리 경매절차의 진행상태, 취하 가능성, 말소 여부를 반드시 확인해야 한다.

== 경매개시결정 후의 담보권 설정 ==
경매개시결정등기 후에도 근저당권설정등기 등 담보권 설정이 이루어질 수 있다. 그러나 후순위 담보권자는 경매절차의 진행과 배당순위에서 불리한 지위에 놓일 수 있다.

경매개시결정등기 후의 담보권 설정은 이미 집행절차가 시작된 부동산에 후순위로 권리를 취득하는 것이므로, 담보가치가 낮거나 회수 가능성이 제한될 수 있다. 금융기관이나 채권자는 담보취득 전에 경매개시결정등기의 존재를 반드시 확인해야 한다.

== 가압류등기와의 관계 ==
가압류등기는 장래 강제집행을 보전하기 위한 보전처분이고, 경매개시결정등기는 경매절차가 실제로 개시된 사실을 공시하는 등기이다.

{| class="wikitable"
!구분
!가압류등기
!경매개시결정등기
|-
|성격
|보전처분
|집행절차 개시
|-
|목적
|장래 강제집행 보전
|경매절차 진행
|-
|시점
|본집행 전
|경매절차 개시 후
|-
|등기 위치
|갑구
|갑구
|}

가압류가 본안소송과 집행권원 확보 후 강제경매로 이어지면, 나중에 경매개시결정등기가 이루어질 수 있다.

== 압류등기와의 관계 ==
경매개시결정에는 동시에 부동산의 압류가 명해진다.<ref name="민사집행법83" /> 따라서 경매개시결정등기는 압류의 효력과 밀접하게 연결된다.

압류등기는 특정 부동산이 강제집행 또는 체납처분의 대상이 되었음을 공시하는 등기이고, 경매개시결정등기는 법원 경매절차의 개시를 공시한다. 강제경매의 경우 경매개시결정 자체가 압류를 명하는 의미를 가지므로, 두 개념이 절차적으로 결합되어 이해된다.

== 가처분등기와의 관계 ==
가처분등기는 특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 처분제한등기이고, 경매개시결정등기는 경매절차가 시작된 사실을 공시하는 등기이다.

가처분등기가 있는 부동산에 경매개시결정등기가 이루어질 수도 있고, 경매개시결정등기가 된 부동산에 가처분 관련 분쟁이 있을 수도 있다. 이 경우 각 등기의 접수순위와 피보전권리, 경매절차에서의 처리관계를 함께 확인해야 한다.

== 경매개시결정등기의 말소 ==
경매절차가 취하, 취소, 정지 후 종료, 매각절차 완료 등으로 더 이상 진행되지 않게 되면 경매개시결정등기의 말소가 문제될 수 있다. 경매개시결정등기가 말소되어야 등기기록상 경매절차 개시 사실이 현재의 처분제한 부담으로 남지 않는다.

경매개시결정등기의 말소 원인은 다음과 같다.
*경매신청의 취하
*경매절차의 취소
*경매신청의 각하 또는 기각
*매각허가 후 소유권이전등기와 함께 정리
*채무 변제에 따른 경매취하
*집행절차 종료

경매개시결정등기는 법원의 촉탁에 따라 이루어지므로, 말소도 법원의 촉탁 또는 경매절차상 정리에 따라 이루어질 수 있다.

== 등기사항증명서의 송부 ==
「민사집행법」은 등기관이 경매개시결정사유를 등기부에 기입한 뒤 그 등기사항증명서를 법원에 보내야 한다고 규정한다.<ref name="민사집행법95">국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제95조 「민사집행법」 제95조(등기사항증명서의 송부)].</ref>

이는 법원이 경매개시결정등기가 실제로 이루어졌는지, 등기기록상 권리관계가 어떠한지 확인하여 경매절차를 진행하기 위한 절차이다. 등기사항증명서는 경매절차에서 이해관계인 파악, 권리분석, 매각조건 검토의 기초가 된다.

== 실무상 의미 ==
경매개시결정등기는 부동산 거래에서 가장 강한 위험 신호 중 하나이다. 해당 부동산이 이미 법원 경매절차에 들어갔다는 뜻이므로, 매수인이나 담보권자는 경매 진행상황을 확인하지 않고 거래해서는 안 된다.

실무상 경매개시결정등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.
*경매개시결정 법원과 사건번호
*강제경매인지 담보권 실행을 위한 경매인지
*채권자와 채무자가 누구인지
*청구금액 또는 담보권 내용
*경매개시결정등기의 접수일자와 접수번호
*경매개시결정등기 전후의 가압류, 압류, 근저당권, 가처분 등기
*경매가 취하되었는지
*경매절차가 계속 중인지
*매각기일이나 배당절차가 진행 중인지
*경매개시결정등기가 말소되었는지

경매개시결정등기가 있는 부동산을 거래할 때에는 등기기록뿐 아니라 법원 경매사건 정보를 함께 확인해야 한다.

== 관련 개념과의 비교 ==
{| class="wikitable"
!구분
!내용
!핵심 차이
|-
|경매개시결정등기
|법원의 경매개시결정 사실을 등기기록에 기록하는 등기
|경매절차가 시작되었음을 공시한다
|-
|가압류등기
|장래 강제집행을 보전하기 위한 등기
|보전처분이다
|-
|압류등기
|강제집행 또는 체납처분을 위하여 압류한 사실을 등기하는 것
|집행 대상 재산을 묶는 처분이다
|-
|가처분등기
|특정 권리 또는 법률관계를 보전하기 위한 등기
|금전채권 외의 권리보전이 중심이다
|-
|체납처분에 의한 압류등기
|조세 등 체납처분 절차에서 압류한 사실을 등기하는 것
|행정상 체납처분과 연결된다
|}

== 시험 관련 유의점 ==
공인중개사 부동산공시법에서는 경매개시결정등기가 갑구에 기록되는 처분제한등기라는 점이 중요하다. 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고, 등기관은 이에 따라 경매개시결정사유를 기입한다. 강제경매의 경우 경매개시결정에는 동시에 부동산의 압류를 명하여야 하며, 압류는 채무자에게 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다는 점도 함께 정리해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[가압류등기]]
*[[가처분등기]]
*[[압류등기]]
*[[체납처분에 의한 압류등기]]
*[[말소등기]]
*[[갑구]]
*[[등기촉탁]]
*[[직권등기]]
*[[등기사항증명서]]
*[[처분제한등기]]

== 참고 문헌 ==
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제83조 「민사집행법」 제83조(경매개시결정 등)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제94조 「민사집행법」 제94조(경매개시결정의 등기)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/제95조 「민사집행법」 제95조(등기사항증명서의 송부)]
*국가법령정보센터, [https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/제22조 「부동산등기법」 제22조(신청주의)]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공시법]]
[[분류:처분제한과 특수등기]]