분사무소 편집하기

'''분사무소'''는 [[법인인 개업공인중개사]]가 [[공인중개사법]]에 따라 주된 [[중개사무소]] 외에 관할 구역 밖의 다른 지역에 설치하는 사무소를 말한다. 개인인 [[개업공인중개사]]는 분사무소를 둘 수 없고, 법인만 대통령령이 정한 기준과 절차에 따라 설치할 수 있다.

== 개요 ==
분사무소 제도는 법인인 개업공인중개사가 여러 지역에서 중개업무를 수행할 수 있도록 허용하는 예외제도이다. [[중개사무소]]는 원칙적으로 1개만 둘 수 있지만, 법인의 경우에는 일정한 요건 아래 관할 구역 외 지역에 분사무소를 둘 수 있다.

이 제도의 취지는 다음과 같다.

* 법인 중개업자의 조직적 영업 허용
* 지역별 중개업무의 효율적 수행
* [[부동산 거래질서]]의 유지
* 분사무소 책임자와 신고제도를 통한 책임소재 명확화

== 법적 근거 ==
분사무소의 설치 근거는 [[공인중개사법]] 제13조제3항부터 제5항에 있고, 구체적인 설치기준과 절차는 [[공인중개사법 시행령]] 제15조에서 정한다. 신고확인서 서식은 [[공인중개사법 시행규칙]] 별지 서식에서 확인할 수 있다.

* [[공인중개사법]] 제13조
** 법인인 [[개업공인중개사]]의 분사무소 설치 근거
** 신고확인서 교부
** 재교부 준용
* [[공인중개사법 시행령]] 제15조
** 설치기준
** 책임자 요건
** 첨부서류
* [[공인중개사법 시행규칙]]
** [[분사무소설치 신고필증]] 서식
** 신고절차 관련 서식

== 설치할 수 있는 자 ==
분사무소는 '''[[법인인 개업공인중개사]]만''' 설치할 수 있다.  
따라서 다음과 같이 구별된다.

* 개인인 [[개업공인중개사]]
** 분사무소 설치 불가
* [[법인인 개업공인중개사]]
** 요건 충족 시 분사무소 설치 가능

시험에서는 “[[개업공인중개사]]는 분사무소를 둘 수 있다”가 아니라, “'''법인인''' 개업공인중개사만 둘 수 있다”는 점이 중요하다.

== 설치지역 ==
분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시·군·구를 제외한 다른 시·군·구에 설치한다. 또한 시·군·구별로 1개소를 초과할 수 없다.

즉, 다음과 같이 이해하면 된다.

* 주된 사무소와 같은 시·군·구 안
** 분사무소 설치 불가
* 주된 사무소와 다른 시·군·구
** 설치 가능
* 같은 시·군·구에 여러 개
** 불가

이 규정은 분사무소의 무분별한 난립을 막고 감독체계를 명확하게 하기 위한 것이다.

== 책임자 ==
분사무소에는 원칙적으로 [[공인중개사]]를 책임자로 두어야 한다.  
다만 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 법인의 분사무소인 경우에는 예외가 인정될 수 있다.

분사무소 책임자는 단순한 관리자에 그치지 않고, 실무상 다음과 같은 의미를 가진다.

* 분사무소의 중개업무 책임자
* [[중개대상물 확인·설명서]] 서명·날인 주체
* 분사무소 관련 인장 사용의 중심
* 외부 표시상 책임주체

== 설치신고 절차 ==
분사무소를 설치하려는 법인은 분사무소설치신고서를 작성하여 '''주된 사무소 소재지를 관할하는 [[등록관청]]'''에 제출하여야 한다.

여기서 주의할 점은 다음과 같다.

* 신고는 분사무소 예정지 관할 등록관청이 아니라
* '''주된 사무소 소재지 관할 등록관청'''에 한다.

절차를 순서로 정리하면 다음과 같다.

# [[법인인 개업공인중개사]]가 분사무소 설치 준비
# 분사무소 책임자 지정
# 필요한 서류 첨부
# 주된 사무소 관할 [[등록관청]]에 설치신고
# 등록관청의 심사
# 적합하면 [[분사무소설치 신고필증]] 교부
# 등록관청이 분사무소 예정지 관할 시장·군수·구청장에게 통보

== 첨부서류 ==
[[공인중개사법 시행령]] 제15조제3항에 따르면 설치신고 시 대표적으로 다음 서류가 필요하다.

* 분사무소 책임자의 [[실무교육]] 수료확인증 사본
* [[업무보증]] 설정을 증명할 수 있는 서류
* 분사무소 확보를 증명하는 서류

분사무소 확보를 증명하는 서류는 다음과 같은 사용권 확보를 전제로 한다.

* 소유
* 전세
* 임대차
* 사용대차

또한 분사무소는 원칙적으로 [[건축물대장]]에 기재된 건물에 확보해야 하며, 아직 건축물대장에 기재되지 않은 경우에는 그 지연사유를 적은 서류를 함께 내야 한다.

== 실무교육과의 관계 ==
분사무소 책임자는 신고일 전 1년 이내에 [[실무교육]]을 받아야 한다.  
이는 [[공인중개사 교육]] 제도와 직접 연결된다.

따라서 분사무소 설치에서 중요한 교육 논점은 다음과 같다.

* 책임자는 [[공인중개사]]일 것
* 책임자는 실무교육을 받았을 것
* 교육 시점은 신고일 전 1년 이내일 것

== 업무보증과의 관계 ==
분사무소를 두는 경우에는 [[손해배상책임]] 보장을 위한 [[업무보증]]도 함께 문제된다. 법인인 개업공인중개사는 주된 사무소에 대한 보증 외에, 분사무소마다 추가 보증을 설정해야 한다.

이 점은 다음 문서들과 연결된다.

* [[업무보증]]
* [[손해배상책임]]
* [[공인중개사 공제]]

시험에서는 분사무소 설치와 보증서류 첨부의 관계가 자주 출제된다.

== 신고확인서의 교부 ==
[[등록관청]]은 분사무소 설치신고를 받으면 그 신고내용이 적합한 경우 [[분사무소설치 신고필증]]을 교부하고, 지체 없이 분사무소 설치예정지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 통보하여야 한다.

이 제도는 다음 기능을 가진다.

* 주된 사무소 관할청의 심사
* 분사무소 예정지 관할청의 행정정보 공유
* 지역별 감독의 실효성 확보

== 신고확인서의 재교부 ==
[[공인중개사법]] 제13조제5항은 [[공인중개사법]] 제5조제3항을 준용하여 신고확인서의 재교부를 인정한다. 따라서 분사무소설치 신고필증을 잃어버리거나 훼손한 경우에는 재교부를 신청할 수 있다.

== 분사무소와 주된 사무소의 관계 ==
분사무소는 독립된 법인이 아니라 주된 사무소에 속한 사무소이다. 따라서 다음과 같은 특징이 있다.

* 설치주체는 법인 전체
* 신고창구는 주된 사무소 관할 [[등록관청]]
* 책임자는 분사무소마다 별도로 존재
* 감독은 주된 사무소 관할청과 예정지 관할청이 연계

즉, 분사무소는 완전히 독립한 [[중개사무소]]가 아니라, 법인 중개사무소 체계의 일부로 이해해야 한다.

== 확인·설명과 거래계약서에서의 의미 ==
법인에 분사무소가 설치된 경우에는 [[중개대상물 확인·설명서]]와 [[거래계약서]]의 작성·서명 문제에서 분사무소 책임자가 중요해진다.

실무상 핵심은 다음과 같다.

* 법인 본점이 아니라 분사무소에서 중개가 이루어질 수 있음
* 이 경우 분사무소 책임자가 서명·날인의 중심이 됨
* 책임자 제도는 거래당사자 보호와 책임소재 명확화를 위한 장치임

== 분사무소와 명칭·간판 ==
법인의 분사무소는 간판이나 옥외광고물 표시에서도 일반 법인 사무소와 차이가 있다. 법령은 분사무소의 경우 신고확인서에 기재된 책임자의 성명을 표시기준과 연결하고 있다.

이 점은 다음 문서들과 관련된다.

* [[중개사무소]]
* [[중개사무소 게시의무]]
* [[부동산 표시광고 위반]]

== 시험상 중요 논점 ==
분사무소와 관련하여 자주 출제되는 논점은 다음과 같다.

* 분사무소를 둘 수 있는 자
* 주된 사무소와 같은 시·군·구에 설치 가능한지 여부
* 시·군·구별 설치 수 제한
* 책임자는 반드시 [[공인중개사]]인지 여부
* 설치신고의 제출처
* 첨부서류의 내용
* [[실무교육]]과의 관계
* [[업무보증]]과의 관계
* [[분사무소설치 신고필증]]의 교부와 재교부
* [[중개대상물 확인·설명서]]에서의 책임자 서명 문제

== 관련 문서 ==
* [[공인중개사법]]
* [[개업공인중개사]]
* [[법인인 개업공인중개사]]
* [[중개사무소]]
* [[중개사무소 개설등록]]
* [[중개사무소 등록기준]]
* [[중개사무소 이전]]
* [[휴업·폐업·재개 신고]]
* [[공인중개사 교육]]
* [[실무교육]]
* [[업무보증]]
* [[손해배상책임]]
* [[공인중개사 공제]]
* [[중개대상물 확인·설명서]]
* [[거래계약서]]
* [[중개사무소 게시의무]]
* [[부동산 표시광고 위반]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1000269377 국가법령정보센터, 공인중개사법 제13조]
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsId=003673&lsJoLnkSeq=900140185&print=print 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제15조]
* [https://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=42844384&gubun= 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 별지 제10호서식]
* [https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=3&csmSeq=1259&popMenu=ov 찾기쉬운 생활법령정보, 중개사무소 설치와 업무시 필요사항]

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]