일반중개계약 편집하기

'''일반중개계약'''은 [[중개의뢰인]]이 [[개업공인중개사]]에게 [[중개대상물]]의 [[중개]]를 의뢰하되, 특정 개업공인중개사에게만 독점적으로 맡기지 않는 형태의 [[중개계약]]을 말한다. [[전속중개계약]]과 달리 중개의뢰인이 다른 개업공인중개사에게도 동시에 중개를 의뢰할 수 있다는 점이 가장 큰 특징이다.

== 개요 ==
일반중개계약은 실무에서 가장 널리 사용되는 중개계약 형태이다.  
매도인, 매수인, 임대인, 임차인 등 [[중개의뢰인]]은 특정한 한 사람의 [[개업공인중개사]]에게만 묶이지 않고, 필요하면 여러 중개업자에게 동시에 의뢰할 수 있다.

이 제도의 취지는 다음과 같다.

* [[중개의뢰인]]의 선택 자유 보장
* [[개업공인중개사]] 간 경쟁을 통한 거래기회 확대
* [[중개대상물]]의 신속한 거래 가능성 확보
* [[전속중개계약]]과 구별되는 일반적 중개관계의 정형화

== 법적 근거 ==
일반중개계약의 기본 근거는 [[공인중개사법]] 제22조, [[공인중개사법 시행령]] 제19조, [[공인중개사법 시행규칙]] 제13조에 있다.

* [[공인중개사법]] 제22조
** 일반중개계약서 작성 요청
** 기재사항의 범위
* [[공인중개사법 시행령]] 제19조
** 일반중개계약의 표준이 되는 계약서
* [[공인중개사법 시행규칙]] 제13조
** [[일반중개계약서]] 서식

== 의의 ==
일반중개계약은 [[중개의뢰인]]과 [[개업공인중개사]] 사이에서 중개의뢰 내용을 명확히 하는 계약이다.  
다만 [[전속중개계약]]처럼 특정 중개업자에게 독점권을 부여하는 계약은 아니다.

따라서 일반중개계약은 다음과 같은 법적 성격을 가진다.

* [[중개계약]]의 한 유형
* 비전속적 중개의뢰 계약
* 중개의뢰 내용의 확인 수단
* [[중개보수]]와 거래조건을 명확히 하는 기초자료

== 일반중개계약의 특징 ==
=== 비독점성 ===
일반중개계약의 핵심은 비독점성이다.  
즉, [[중개의뢰인]]은 한 명의 [[개업공인중개사]]와 일반중개계약을 체결하더라도 다른 개업공인중개사에게 다시 중개를 의뢰할 수 있다.

예를 들면 다음과 같다.

* 같은 매물을 여러 중개사무소에 내놓을 수 있다.
* 매수 희망자도 여러 중개사무소에 원하는 조건을 알릴 수 있다.
* 먼저 거래를 성사시킨 개업공인중개사가 중개보수 청구관계에서 중심이 된다.

=== 계약서 작성의 임의성 ===
[[공인중개사법]] 제22조는 [[중개의뢰인]]이 중개의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 '''필요한 경우''' [[개업공인중개사]]에게 [[일반중개계약서]] 작성을 요청할 수 있다고 정한다.

즉, 일반중개계약은 다음과 같이 이해할 수 있다.

* 계약 자체는 의뢰와 승낙으로 성립 가능
* 다만 필요하면 서면계약서 작성 가능
* 서면 작성은 의뢰내용을 명확히 하려는 목적
* [[전속중개계약]]처럼 법정 서면 사용이 사실상 핵심인 구조와는 다름

=== 실무상 보편성 ===
일반중개계약은 가장 흔한 형태의 계약이므로 주택, 상가, 토지, 오피스텔, 임대차 등 거의 모든 [[중개대상물]] 거래에서 활용된다.

== 일반중개계약서 ==
=== 작성 목적 ===
[[일반중개계약서]]는 [[중개의뢰인]]과 [[개업공인중개사]] 사이의 의뢰 내용을 분명히 하여 분쟁을 예방하는 데 목적이 있다.

특히 다음과 같은 경우에 유용하다.

* [[중개대상물]]의 범위를 분명히 할 필요가 있는 경우
* 거래예정가격이나 조건을 정리할 필요가 있는 경우
* [[중개보수]] 약정을 명확히 할 필요가 있는 경우
* 의뢰인의 요청사항을 서면으로 남길 필요가 있는 경우

=== 서식 ===
일반중개계약서는 [[공인중개사법 시행규칙]] 별지 제14호서식에 따른다.  
또한 [[국토교통부장관]]은 [[공인중개사법 시행령]] 제19조에 따라 일반중개계약의 표준이 되는 계약서를 정할 수 있다.

== 기재사항 ==
[[공인중개사법]] 제22조에 따르면 [[일반중개계약서]]에는 다음 사항을 기재할 수 있다.

* [[중개대상물]]의 종류, 위치 및 규모
* [[거래예정가격]]
* [[중개보수]]
* 그 밖에 필요한 사항

이 기재사항은 시험에서 매우 중요하다.  
특히 일반중개계약은 거래 자체의 계약서가 아니라, 중개의뢰 내용을 정리하는 문서라는 점을 전제로 이해해야 한다.

=== 중개대상물의 종류·위치·규모 ===
가장 기본적인 사항은 어떤 물건을 중개해 달라는 것인지 특정하는 것이다.

예를 들면 다음이 포함될 수 있다.

* 토지, 건축물, 오피스텔 여부
* 소재지
* 면적
* 건물의 용도와 구조
* 필요한 경우 권리관계의 개략

=== 거래예정가격 ===
거래예정가격은 매도 희망가, 임대 희망보증금, 차임 등 거래조건의 기준이 된다.

이는 다음 단계와 연결된다.

* [[중개대상물 공개]]
* [[부동산거래정보망]]
* [[중개대상물 확인·설명의무]]
* 실제 [[거래계약서]] 작성

=== 중개보수 ===
일반중개계약서에는 [[중개보수]]에 관한 사항을 적을 수 있다.  
다만 보수는 법정 한도 안에서 정해야 하며, [[중개보수 초과수수]]는 허용되지 않는다.

=== 그 밖에 필요한 사항 ===
특약적 성격의 요청사항이나 중개의 범위, 광고 여부, 연락방식 등 실무상 필요한 내용을 적을 수 있다.

== 일반중개계약과 전속중개계약의 차이 ==
시험에서는 [[일반중개계약]]과 [[전속중개계약]]의 구별이 핵심이다.

=== 일반중개계약 ===
* 복수의 개업공인중개사에게 의뢰 가능
* 서면 작성은 필요시 요청 가능
* [[중개의뢰인]]의 자유가 큼
* 정보공개의무가 전속중개계약만큼 강하지 않음

=== 전속중개계약 ===
* 특정 개업공인중개사에게만 의뢰
* 법정 계약서 사용
* 유효기간 규율 존재
* [[부동산거래정보망]] 공개의무 등 추가 규제 존재

즉, 일반중개계약은 자유로운 일반형이고, 전속중개계약은 제한이 더 많은 특별형이라고 볼 수 있다.

== 일반중개계약과 중개보수 ==
일반중개계약을 체결했다고 해서 곧바로 [[중개보수]]가 발생하는 것은 아니다.  
원칙적으로는 중개가 완성되어 거래가 성립해야 보수 문제가 본격적으로 생긴다.

이와 관련해 함께 봐야 할 문서는 다음과 같다.

* [[중개보수]]
* [[주택 중개보수]]
* [[오피스텔 중개보수]]
* [[주택 외 중개보수]]
* [[중개실비]]

== 일반중개계약과 확인·설명 ==
일반중개계약이 체결되면 [[개업공인중개사]]는 단순히 상대방을 소개하는 데 그치지 않고 법령상 의무를 이행해야 한다.

대표적으로 다음과 같다.

* [[중개대상물 확인·설명의무]]
* [[중개대상물 확인·설명서]] 작성
* [[권리관계 확인]]
* [[공법상 이용제한]] 확인
* [[중개대상물 상태 확인]]
* [[임대차 확인사항]]
* [[거래비용 확인]]

즉, 일반중개계약은 중개실무의 출발점이다.

== 일반중개계약과 거래계약서의 구별 ==
시험에서 자주 혼동되는 부분은 [[일반중개계약서]]와 [[거래계약서]]의 차이이다.

* [[일반중개계약서]]
** [[중개의뢰인]]과 [[개업공인중개사]] 사이의 의뢰 문서
** 중개를 맡기는 단계의 문서
* [[거래계약서]]
** 실제 매도인·매수인 또는 임대인·임차인 사이의 계약 문서
** 거래 성립 단계의 문서

따라서 일반중개계약은 거래 자체의 계약이 아니라, 거래를 중개해 달라는 의뢰계약이라는 점이 중요하다.

== 실무상 의미 ==
일반중개계약은 자유도가 높아 실무에 잘 맞지만, 반대로 의뢰 내용이 불명확하면 분쟁이 생기기 쉽다.  
그래서 다음 사항을 서면으로 정리해 두는 것이 유리하다.

* 어떤 물건을 중개하는지
* 희망 거래조건이 무엇인지
* [[중개보수]] 기준이 무엇인지
* 광고나 공개를 어느 범위까지 허용하는지
* 연락 및 협의방식

== 시험상 중요 논점 ==
* [[일반중개계약]]의 의의
* 비독점성
* [[중개의뢰인]]의 복수 의뢰 가능 여부
* [[일반중개계약서]] 작성의 임의성
* 기재사항: [[중개대상물]], [[거래예정가격]], [[중개보수]], 기타 필요한 사항
* [[전속중개계약]]과의 차이
* [[일반중개계약서]]와 [[거래계약서]]의 구별
* [[중개대상물 확인·설명의무]]와의 연결

== 관련 문서 ==
* [[중개계약]]
* [[전속중개계약]]
* [[중개의뢰인]]
* [[개업공인중개사]]
* [[중개]]
* [[중개대상물]]
* [[중개대상물 공개]]
* [[부동산거래정보망]]
* [[중개대상물 확인·설명의무]]
* [[중개대상물 확인·설명서]]
* [[권리관계 확인]]
* [[공법상 이용제한]]
* [[중개대상물 상태 확인]]
* [[임대차 확인사항]]
* [[거래비용 확인]]
* [[거래계약서]]
* [[매매계약서]]
* [[임대차계약서]]
* [[중개보수]]
* [[중개실비]]
* [[중개보수 초과수수]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?docType=JO&joNo=002200000&languageType=KO&lsNm=%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC%EB%B2%95 국가법령정보센터, 공인중개사법 제22조]
* [https://www.law.go.kr/lbook/lbFileDownload.do?flExt=pdf&lbookConflSeq=70844&lbookSeq=76175 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제19조]
* [https://law.go.kr/LSW/LsiJoLinkP.do?docType=JO&joNo=002000000&languageType=KO&lsNm=%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EA%B7%9C%EC%B9%99&paras=1 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 제13조]
* [https://www.law.go.kr/법령별표서식/(공인중개사법%20시행규칙,20240710,서식14) 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 별지 제14호서식 일반중개계약서]
* [https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=4&csmSeq=1259&menuType=cnpcls&popMenu=ov 찾기쉬운 생활법령정보, 공인중개사법 - 중개계약의 체결]

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]