일반중개계약
일반중개계약은 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 중개대상물의 중개를 의뢰하되, 특정 개업공인중개사에게만 독점적으로 맡기지 않는 형태의 중개계약을 말한다. 전속중개계약과 달리 중개의뢰인이 다른 개업공인중개사에게도 동시에 중개를 의뢰할 수 있다는 점이 가장 큰 특징이다.
개요[편집 | 원본 편집]
일반중개계약은 실무에서 가장 널리 사용되는 중개계약 형태이다. 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 등 중개의뢰인은 특정한 한 사람의 개업공인중개사에게만 묶이지 않고, 필요하면 여러 중개업자에게 동시에 의뢰할 수 있다.
이 제도의 취지는 다음과 같다.
법적 근거[편집 | 원본 편집]
일반중개계약의 기본 근거는 공인중개사법 제22조, 공인중개사법 시행령 제19조, 공인중개사법 시행규칙 제13조에 있다.
- 공인중개사법 제22조
- 일반중개계약서 작성 요청
- 기재사항의 범위
- 공인중개사법 시행령 제19조
- 일반중개계약의 표준이 되는 계약서
- 공인중개사법 시행규칙 제13조
- 일반중개계약서 서식
의의[편집 | 원본 편집]
일반중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에서 중개의뢰 내용을 명확히 하는 계약이다. 다만 전속중개계약처럼 특정 중개업자에게 독점권을 부여하는 계약은 아니다.
따라서 일반중개계약은 다음과 같은 법적 성격을 가진다.
일반중개계약의 특징[편집 | 원본 편집]
비독점성[편집 | 원본 편집]
일반중개계약의 핵심은 비독점성이다. 즉, 중개의뢰인은 한 명의 개업공인중개사와 일반중개계약을 체결하더라도 다른 개업공인중개사에게 다시 중개를 의뢰할 수 있다.
예를 들면 다음과 같다.
- 같은 매물을 여러 중개사무소에 내놓을 수 있다.
- 매수 희망자도 여러 중개사무소에 원하는 조건을 알릴 수 있다.
- 먼저 거래를 성사시킨 개업공인중개사가 중개보수 청구관계에서 중심이 된다.
계약서 작성의 임의성[편집 | 원본 편집]
공인중개사법 제22조는 중개의뢰인이 중개의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우 개업공인중개사에게 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있다고 정한다.
즉, 일반중개계약은 다음과 같이 이해할 수 있다.
- 계약 자체는 의뢰와 승낙으로 성립 가능
- 다만 필요하면 서면계약서 작성 가능
- 서면 작성은 의뢰내용을 명확히 하려는 목적
- 전속중개계약처럼 법정 서면 사용이 사실상 핵심인 구조와는 다름
실무상 보편성[편집 | 원본 편집]
일반중개계약은 가장 흔한 형태의 계약이므로 주택, 상가, 토지, 오피스텔, 임대차 등 거의 모든 중개대상물 거래에서 활용된다.
일반중개계약서[편집 | 원본 편집]
작성 목적[편집 | 원본 편집]
일반중개계약서는 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이의 의뢰 내용을 분명히 하여 분쟁을 예방하는 데 목적이 있다.
특히 다음과 같은 경우에 유용하다.
- 중개대상물의 범위를 분명히 할 필요가 있는 경우
- 거래예정가격이나 조건을 정리할 필요가 있는 경우
- 중개보수 약정을 명확히 할 필요가 있는 경우
- 의뢰인의 요청사항을 서면으로 남길 필요가 있는 경우
서식[편집 | 원본 편집]
일반중개계약서는 공인중개사법 시행규칙 별지 제14호서식에 따른다. 또한 국토교통부장관은 공인중개사법 시행령 제19조에 따라 일반중개계약의 표준이 되는 계약서를 정할 수 있다.
기재사항[편집 | 원본 편집]
공인중개사법 제22조에 따르면 일반중개계약서에는 다음 사항을 기재할 수 있다.
이 기재사항은 시험에서 매우 중요하다. 특히 일반중개계약은 거래 자체의 계약서가 아니라, 중개의뢰 내용을 정리하는 문서라는 점을 전제로 이해해야 한다.
중개대상물의 종류·위치·규모[편집 | 원본 편집]
가장 기본적인 사항은 어떤 물건을 중개해 달라는 것인지 특정하는 것이다.
예를 들면 다음이 포함될 수 있다.
- 토지, 건축물, 오피스텔 여부
- 소재지
- 면적
- 건물의 용도와 구조
- 필요한 경우 권리관계의 개략
거래예정가격[편집 | 원본 편집]
거래예정가격은 매도 희망가, 임대 희망보증금, 차임 등 거래조건의 기준이 된다.
이는 다음 단계와 연결된다.
- 중개대상물 공개
- 부동산거래정보망
- 중개대상물 확인·설명의무
- 실제 거래계약서 작성
중개보수[편집 | 원본 편집]
일반중개계약서에는 중개보수에 관한 사항을 적을 수 있다. 다만 보수는 법정 한도 안에서 정해야 하며, 중개보수 초과수수는 허용되지 않는다.
그 밖에 필요한 사항[편집 | 원본 편집]
특약적 성격의 요청사항이나 중개의 범위, 광고 여부, 연락방식 등 실무상 필요한 내용을 적을 수 있다.
일반중개계약과 전속중개계약의 차이[편집 | 원본 편집]
시험에서는 일반중개계약과 전속중개계약의 구별이 핵심이다.
일반중개계약[편집 | 원본 편집]
- 복수의 개업공인중개사에게 의뢰 가능
- 서면 작성은 필요시 요청 가능
- 중개의뢰인의 자유가 큼
- 정보공개의무가 전속중개계약만큼 강하지 않음
전속중개계약[편집 | 원본 편집]
- 특정 개업공인중개사에게만 의뢰
- 법정 계약서 사용
- 유효기간 규율 존재
- 부동산거래정보망 공개의무 등 추가 규제 존재
즉, 일반중개계약은 자유로운 일반형이고, 전속중개계약은 제한이 더 많은 특별형이라고 볼 수 있다.
일반중개계약과 중개보수[편집 | 원본 편집]
일반중개계약을 체결했다고 해서 곧바로 중개보수가 발생하는 것은 아니다. 원칙적으로는 중개가 완성되어 거래가 성립해야 보수 문제가 본격적으로 생긴다.
이와 관련해 함께 봐야 할 문서는 다음과 같다.
일반중개계약과 확인·설명[편집 | 원본 편집]
일반중개계약이 체결되면 개업공인중개사는 단순히 상대방을 소개하는 데 그치지 않고 법령상 의무를 이행해야 한다.
대표적으로 다음과 같다.
즉, 일반중개계약은 중개실무의 출발점이다.
일반중개계약과 거래계약서의 구별[편집 | 원본 편집]
시험에서 자주 혼동되는 부분은 일반중개계약서와 거래계약서의 차이이다.
따라서 일반중개계약은 거래 자체의 계약이 아니라, 거래를 중개해 달라는 의뢰계약이라는 점이 중요하다.
실무상 의미[편집 | 원본 편집]
일반중개계약은 자유도가 높아 실무에 잘 맞지만, 반대로 의뢰 내용이 불명확하면 분쟁이 생기기 쉽다. 그래서 다음 사항을 서면으로 정리해 두는 것이 유리하다.
- 어떤 물건을 중개하는지
- 희망 거래조건이 무엇인지
- 중개보수 기준이 무엇인지
- 광고나 공개를 어느 범위까지 허용하는지
- 연락 및 협의방식
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
- 일반중개계약의 의의
- 비독점성
- 중개의뢰인의 복수 의뢰 가능 여부
- 일반중개계약서 작성의 임의성
- 기재사항: 중개대상물, 거래예정가격, 중개보수, 기타 필요한 사항
- 전속중개계약과의 차이
- 일반중개계약서와 거래계약서의 구별
- 중개대상물 확인·설명의무와의 연결
관련 문서[편집 | 원본 편집]
- 중개계약
- 전속중개계약
- 중개의뢰인
- 개업공인중개사
- 중개
- 중개대상물
- 중개대상물 공개
- 부동산거래정보망
- 중개대상물 확인·설명의무
- 중개대상물 확인·설명서
- 권리관계 확인
- 공법상 이용제한
- 중개대상물 상태 확인
- 임대차 확인사항
- 거래비용 확인
- 거래계약서
- 매매계약서
- 임대차계약서
- 중개보수
- 중개실비
- 중개보수 초과수수
