중개의뢰인

중개의뢰인은 개업공인중개사에게 중개대상물에 관한 중개를 의뢰한 사람을 말한다. 실무에서는 보통 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 등이 이에 해당하며, 거래의 성격에 따라 권리를 이전하려는 사람과 권리를 취득하려는 사람 모두가 중개의뢰인이 될 수 있다.

개요[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 공인중개사법상 중개관계의 출발점에 있는 주체이다. 개업공인중개사는 중개의뢰를 받아야 비로소 중개대상물 확인·설명의무, 거래계약서 작성, 중개보수 청구 등 법률상 중개업무를 본격적으로 수행하게 된다.

중개의뢰인은 단순히 “고객”이라는 일상적 표현보다 더 법적인 의미를 가진다. 누가 중개의뢰인인지에 따라 다음과 같은 문제가 달라진다.

중개계약의 당사자
중개대상물 확인·설명의무의 상대방
중개보수 및 중개실비의 지급의무자
전속중개계약상 권리·의무의 주체
손해배상책임의 상대방

법적 근거[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인이라는 용어는 공인중개사법 전반에서 반복적으로 사용되며, 특히 다음 조문과 밀접하게 관련된다.

공인중개사법 제22조
- 일반중개계약에서 중개의뢰인의 권리·의무
공인중개사법 제23조
- 전속중개계약에서 중개의뢰인의 권리·의무
공인중개사법 제25조
- 중개대상물 확인·설명의무의 상대방
공인중개사법 제26조
- 거래계약서 작성 및 교부
공인중개사법 제32조
- 중개보수와 중개실비

중개의뢰인의 의의[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 개업공인중개사에게 일정한 거래의 알선을 맡긴 자이다. 따라서 다음 두 요소가 중요하다.

중개를 맡기려는 의사
그 의사를 받은 개업공인중개사의 승낙

이 점에서 중개의뢰인은 단순한 방문자, 문의자, 현장구경자와는 구별된다. 실제로 거래를 위한 중개를 맡긴 경우에 법률상 중개의뢰인으로 이해하는 것이 원칙이다.

중개의뢰인이 될 수 있는 사람[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 거래유형에 따라 다양하다.

권리를 이전하려는 사람[편집 | 원본 편집]

다음과 같은 사람은 전형적인 중개의뢰인이다.

매도인
임대인
교환계약에서 권리를 이전하려는 자
그 밖에 처분권한을 가진 권리자

이 경우에는 보통 자기 소유 또는 자기 권리를 처분하기 위한 중개를 의뢰한다.

권리를 취득하려는 사람[편집 | 원본 편집]

다음과 같은 사람도 중개의뢰인이 될 수 있다.

매수인
임차인
교환계약에서 권리를 취득하려는 자
특정 조건의 물건을 찾는 사람

즉, 중개의뢰인은 반드시 물건을 내놓는 사람만을 의미하지 않는다. 원하는 물건을 찾아 달라고 의뢰하는 사람도 중개의뢰인이다.

쌍방 의뢰[편집 | 원본 편집]

실무에서는 매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 각각 개업공인중개사에게 의뢰하는 경우가 많다. 이 경우 거래당사자 쌍방이 모두 중개의뢰인이 될 수 있다.

중개의뢰인과 중개계약[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 중개계약의 당사자이다. 중개계약은 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 중개를 맡기고, 개업공인중개사가 이를 승낙함으로써 성립한다.

일반중개계약에서의 지위[편집 | 원본 편집]

일반중개계약에서는 중개의뢰인의 자유가 넓다.

다른 개업공인중개사에게도 중복 의뢰할 수 있다.
필요한 경우 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있다.
중개대상물의 종류, 위치, 규모, 희망가격 등을 제시할 수 있다.

즉, 일반중개계약에서 중개의뢰인은 비교적 자유롭게 여러 중개사무소를 활용할 수 있다.

전속중개계약에서의 지위[편집 | 원본 편집]

전속중개계약에서는 중개의뢰인의 자유가 일정 부분 제한된다.

특정 개업공인중개사에게만 중개를 맡긴다.
유효기간 동안 다른 개업공인중개사에게 중복 의뢰할 수 없다.
개업공인중개사의 확인·설명 업무에 협조해야 한다.
위반 시 위약금 또는 상당 비용 부담 문제가 생길 수 있다.

따라서 중개의뢰인은 계약유형에 따라 권리와 의무의 정도가 달라진다.

중개의뢰인의 권리[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 단지 보수만 지급하는 수동적 존재가 아니라, 법률상 여러 권리를 가진다.

설명을 받을 권리[편집 | 원본 편집]

개업공인중개사는 공인중개사법 제25조에 따라 중개가 완성되기 전에 중개의뢰인에게 다음 사항을 성실·정확하게 설명해야 한다.

권리관계
법령상 거래 또는 이용 제한
중개대상물의 상태와 입지
거래예정금액과 비용
그 밖의 거래판단에 중요한 사항

따라서 중개의뢰인은 중개대상물에 대해 충분한 설명을 받을 권리가 있다.

근거자료를 제시받을 권리[편집 | 원본 편집]

설명은 구두로만 끝나는 것이 아니라, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 부동산종합증명서, 신탁원부 등 근거자료의 제시를 수반해야 한다. 중개의뢰인은 이러한 자료를 통해 설명의 정확성을 확인할 수 있다.

거래계약서와 확인·설명서 교부를 받을 권리[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 거래가 성립한 경우 거래계약서를 받고, 중개대상물 확인·설명서도 교부받을 수 있다. 이는 사후 분쟁에서 매우 중요한 자료가 된다.

손해배상을 청구할 수 있는 권리[편집 | 원본 편집]

개업공인중개사가 설명의무를 소홀히 하거나 중개상 과실로 재산상 손해를 발생시킨 경우, 중개의뢰인은 손해배상책임을 물을 수 있다. 이때 업무보증이나 공인중개사 공제 제도도 함께 문제된다.

일반중개계약에서 다른 중개업자에게 의뢰할 수 있는 권리[편집 | 원본 편집]

일반중개계약의 경우 중개의뢰인은 다른 개업공인중개사에게도 중개를 의뢰할 수 있다. 이는 법정 서식에도 명시된 중개의뢰인의 중요한 권리이다.

중개의뢰인의 의무[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인도 중개관계에서 일정한 의무를 부담한다.

확인·설명에 협조할 의무[편집 | 원본 편집]

개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 이행하려면 중개의뢰인의 협조가 필요하다. 예를 들면 다음과 같다.

권리관계 자료 제공
임대차 현황 고지
하자나 분쟁 여부 설명
실제 거래조건의 진실한 제시

특히 일반중개계약서와 전속중개계약서는 모두 중개의뢰인이 확인·설명 업무에 협조해야 함을 명시하고 있다.

중개보수 지급의무[편집 | 원본 편집]

공인중개사법 제32조에 따라 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 중개보수를 받는다. 따라서 중개의뢰인은 원칙적으로 거래가 성립하면 법정 한도 안에서 보수를 지급해야 한다.

실비 지급의무[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 권리관계 확인 비용이나 계약금 반환채무이행 보장 비용 등 법이 허용하는 중개실비를 부담할 수 있다. 다만 이는 아무 명목으로나 받을 수 있는 것이 아니라 법령상 허용된 범위의 실제 비용이어야 한다.

전속중개계약상 전속의무[편집 | 원본 편집]

전속중개계약을 체결한 경우 중개의뢰인은 계약기간 내 다른 개업공인중개사에게 동일 물건의 중개를 맡기지 말아야 한다. 또한 그 개업공인중개사가 소개한 상대방과 그를 배제하고 직접거래해서도 안 된다.

중개의뢰인과 확인·설명의 관계[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 중개대상물 확인·설명의무의 핵심 상대방이다. 법은 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”에게 설명하도록 하고 있으므로, 실제 거래판단을 하게 되는 취득측 중개의뢰인의 보호가 특히 중요하다.

이와 관련하여 함께 봐야 할 문서는 다음과 같다.

중개의뢰인과 중개보수[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 중개보수 문제의 중심 주체이다. 다만 시험에서는 다음 사항을 구별해야 한다.

보수는 원칙적으로 거래가 성립한 경우 문제된다.
보수는 법정 한도 안에서만 받을 수 있다.
중개보수 초과수수는 금지된다.
중개실비는 보수와 별개의 개념이다.

또한 거래유형에 따라 다음 문서와 연결된다.

중개의뢰인과 직접거래[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인은 개업공인중개사의 중개로 알게 된 상대방과 중개업자를 배제한 채 직접거래를 하는 경우 분쟁이 발생할 수 있다. 특히 전속중개계약에서는 위약금 문제가 명시적으로 발생한다.

이 점은 다음과 밀접하게 관련된다.

다만 “직접거래 금지”는 기본적으로 개업공인중개사 측의 금지행위 문제와 연결되는 개념이므로, 중개의뢰인 문서에서는 전속계약상 의무와의 관계를 중심으로 이해하는 것이 적절하다.

중개의뢰인과 거래계약서의 구별[편집 | 원본 편집]

시험에서는 중개의뢰인과 실제 거래당사자를 완전히 같은 개념으로 보지 않도록 주의해야 한다.

중개의뢰인
- 개업공인중개사에게 중개를 의뢰한 사람
거래당사자
- 실제 매매계약서나 임대차계약서의 당사자

실무에서는 양자가 겹치는 경우가 많지만, 항상 완전히 일치한다고 단정할 수는 없다. 따라서 문맥에 따라 누가 의뢰인이고 누가 실제 계약당사자인지 구분해서 보아야 한다.

시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]

중개의뢰인의 의의
권리를 이전하려는 자와 취득하려는 자 모두 의뢰인이 될 수 있는지
일반중개계약과 전속중개계약에서의 지위 차이
확인·설명을 받을 권리와 협조의무
중개보수와 중개실비의 지급의무
거래당사자와 중개의뢰인의 구별
전속중개계약 위반 시 위약금 문제
중개대상물 확인·설명의무의 상대방

참고 문헌[편집 | 원본 편집]

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