주택 외 중개보수
주택 외 중개보수는 주택이 아닌 중개대상물의 중개에 관하여 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 받는 보수를 말한다. 「공인중개사법」 제32조는 중개보수의 근거를 두고 있으며, 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령인 「공인중개사법 시행규칙」에 따라 정해진다.
개요[편집 | 원본 편집]
주택 외 중개보수는 토지, 상가, 업무용 건축물, 공장, 창고 등 주택이 아닌 부동산의 거래에서 문제되는 보수이다. 공인중개사 시험에서는 이를 주택 중개보수 및 오피스텔 중개보수와 구별하여 이해하는 것이 중요하다.
현행 법령은 주택의 경우 시·도 조례에 따른 요율한도 체계를 두고 있으나, 주택 외 중개대상물은 원칙적으로 국토교통부령이 직접 상한기준을 정한다. 따라서 주택 외 중개보수는 지역 조례보다 시행규칙의 직접 적용이 더 중요하다.
법적 근거[편집 | 원본 편집]
「공인중개사법」 제32조제4항은 다음과 같은 구조를 취한다.
- 주택의 중개보수: 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정함
- 주택 외 중개대상물의 중개보수: 국토교통부령으로 정함
이에 따라 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 다음과 같이 구분한다.
- 일정 요건을 갖춘 오피스텔: 별도 요율 적용
- 그 밖의 경우: 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의
즉, 오피스텔 중개보수는 주택 외 중개보수의 특칙이고, 그 밖의 일반적인 주택 외 중개대상물은 원칙적으로 1천분의 9 이내 규정이 적용된다.
적용 대상[편집 | 원본 편집]
주택 외 중개보수의 적용 대상은 주택에 해당하지 않는 중개대상물이다. 대표적인 예는 다음과 같다.
시험에서는 대상물이 주택인지 여부, 오피스텔 특칙 적용 대상인지 여부가 자주 문제된다. 특히 하나의 건축물에 주택 부분과 비주택 부분이 혼재하는 경우에는 주택 면적 비율에 따라 적용 기준이 달라질 수 있다.
혼합용도 건축물의 처리[편집 | 원본 편집]
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제6항에 따르면, 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 중개보수 규정을 적용하고, 2분의 1 미만이면 주택 외 중개보수 규정을 적용한다.
따라서 상가주택이나 겸용건물의 경우에는 다음과 같이 정리할 수 있다.
- 주택 면적이 2분의 1 이상: 주택 중개보수
- 주택 면적이 2분의 1 미만: 주택 외 중개보수
이 기준은 실무상 분쟁이 잦고, 시험에서도 자주 비교 출제된다.
지급의무자[편집 | 원본 편집]
주택 외 중개보수는 원칙적으로 중개의뢰인이 부담한다. 법령은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있는 구조를 취하고 있으므로, 매매의 경우에는 매도인과 매수인, 임대차의 경우에는 임대인과 임차인이 각각 자기 부담분을 지급하는 것이 일반적이다.
다만 실제 누가 언제 얼마를 지급할지는 약정에 따라 달라질 수 있다. 그 경우에도 각 일방으로부터 받을 수 있는 금액은 법정 상한을 넘을 수 없다.
보수 한도[편집 | 원본 편집]
2026년 5월 24일 기준으로 국가법령정보센터에서 확인되는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제2호에 따르면, 일정 요건의 오피스텔을 제외한 주택 외 중개대상물의 중개보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
따라서 주택 외 중개보수의 핵심은 다음과 같다.
- 법정 상한: 거래금액의 1천분의 9
- 실제 금액: 그 범위 안에서 협의
- 적용 방식: 중개의뢰인 쌍방 각각에 대하여 적용
이 상한은 일반적인 상가나 토지 거래에서 가장 자주 문제되는 기준이다.
협의보수의 원칙[편집 | 원본 편집]
주택 외 중개보수는 법정 상한이 정해져 있을 뿐, 그 상한이 곧 실제 보수액은 아니다. 실제 보수는 상한 범위 안에서 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정한다.
따라서 시험상 다음 구별이 중요하다.
- 상한요율: 법령이 허용하는 최대한도
- 약정보수: 실제로 당사자가 정한 보수
약정보수가 존재하더라도 법정 상한을 초과하면 허용되지 않는다.
거래금액의 계산[편집 | 원본 편집]
주택 외 중개보수도 거래금액을 기준으로 산정한다. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항은 거래금액 계산 방법을 정하고 있다.
임대차에서 차임이 있는 경우[편집 | 원본 편집]
보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한다. 다만 그 합산금액이 5천만원 미만이면 월 차임액에 70을 곱한 금액을 보증금에 합산한다.
이는 상가 임대차계약이나 비주거용 월세 계약에서도 중요한 계산기준이 된다.
교환계약의 경우[편집 | 원본 편집]
교환계약에서는 교환대상 중 거래금액이 더 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 본다.
동일 기회의 복수 거래[편집 | 원본 편집]
동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이루어지면, 매매계약에 관한 거래금액만 적용한다.
지급시기[편집 | 원본 편집]
「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따르면 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이의 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
따라서 주택 외 중개보수도 원칙적으로 다음 순서로 판단한다.
- 약정이 있으면 약정 시기
- 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일
실무에서는 계약 체결일, 잔금일, 인도일 등을 지급시기로 약정하는 경우가 많다.
게시의무와의 관계[편집 | 원본 편집]
「공인중개사법 시행규칙」 제20조제7항에 따르면, 개업공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대해 자기가 받고자 하는 실제 상한요율을 중개사무소 게시의무에 따라 명시하여야 하며, 이를 초과하여 받을 수 없다.
즉, 주택 외 중개보수는 단순히 법조문에만 존재하는 것이 아니라, 실제 중개사무소 안에서 요율표로 게시되어야 하는 정보이기도 하다. 이는 거래당사자의 예측가능성과 투명성을 높이기 위한 장치이다.
오피스텔 중개보수와의 관계[편집 | 원본 편집]
모든 오피스텔에 주택 외 일반요율이 적용되는 것은 아니다. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제4항제1호는 일정 요건을 갖춘 오피스텔에 대해 별도 상한요율을 둔다.
따라서 오피스텔은 다음과 같이 나누어 이해해야 한다.
- 일정 요건 충족: 오피스텔 중개보수 적용
- 요건 미충족: 주택 외 중개보수 일반원칙 적용
시험에서는 오피스텔의 전용면적과 주거설비 요건을 묻는 문제가 자주 출제된다.
중개실비와의 구별[편집 | 원본 편집]
중개실비는 중개보수와 다르다. 중개실비는 권리관계 확인, 서류 발급, 계약금 반환채무이행 보장 등에 실제로 든 비용을 의미한다.
반면 주택 외 중개보수는 중개행위 자체의 대가이다. 따라서 다음과 같이 구별할 수 있다.
- 중개보수: 중개 완성의 대가
- 중개실비: 실제 지출된 비용의 보전
실비 명목으로 사실상 보수를 추가 징수하면 허용되지 않는다.
초과수수의 금지[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 사례, 증여, 수고비, 소개비 등 어떤 명목으로도 법정 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 된다. 이는 개업공인중개사의 금지행위에 해당할 수 있다.
법제처는 2024년 6월 5일 해석례에서 「공인중개사법」 제33조제1항제3호의 "제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위"는 단순히 약정보수를 넘는 경우가 아니라 법령상 중개보수 한도를 초과하는 행위로 보아야 한다고 해석하였다. 이 해석은 주택 외 중개보수에도 그대로 중요하다.
시험상 정리[편집 | 원본 편집]
주택 외 중개보수는 다음과 같이 정리하면 이해하기 쉽다.
- 주택이 아닌 중개대상물에 적용된다.
- 원칙적으로 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의한다.
- 일정 요건의 오피스텔은 별도 규정을 적용한다.
- 혼합용도 건축물은 주택 면적 비율에 따라 기준이 달라진다.
- 중개사무소에 실제 받고자 하는 상한요율을 게시해야 한다.
- 법정 상한을 넘으면 중개보수 초과수수 문제가 된다.
관련 문서[편집 | 원본 편집]
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 국가법령정보센터, 공인중개사법 (2026-05-24 확인)
- 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 (2026-05-24 확인)
- 국가법령정보센터, 「공인중개사법」 제33조제1항제3호 관련 법령해석례, 2024-06-05
- 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기) (2026-05-24 확인)
