주택 외 중개보수 편집하기

'''주택 외 중개보수'''는 [[주택]]이 아닌 [[중개대상물]]의 [[중개]]에 관하여 [[개업공인중개사]]가 [[중개의뢰인]]으로부터 받는 보수를 말한다. 「[[공인중개사법]]」 제32조는 [[중개보수]]의 근거를 두고 있으며, 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령인 「[[공인중개사법 시행규칙]]」에 따라 정해진다.

== 개요 ==
주택 외 중개보수는 [[토지]], [[상가]], 업무용 건축물, 공장, 창고 등 [[주택]]이 아닌 부동산의 거래에서 문제되는 보수이다. 공인중개사 시험에서는 이를 [[주택 중개보수]] 및 [[오피스텔 중개보수]]와 구별하여 이해하는 것이 중요하다.

현행 법령은 주택의 경우 시·도 조례에 따른 요율한도 체계를 두고 있으나, 주택 외 중개대상물은 원칙적으로 국토교통부령이 직접 상한기준을 정한다. 따라서 주택 외 중개보수는 지역 조례보다 시행규칙의 직접 적용이 더 중요하다.

== 법적 근거 ==
「[[공인중개사법]]」 제32조제4항은 다음과 같은 구조를 취한다.

* [[주택]]의 중개보수: 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정함
* 주택 외 중개대상물의 중개보수: 국토교통부령으로 정함

이에 따라 「[[공인중개사법 시행규칙]]」 제20조제4항은 주택 외 중개대상물의 중개보수를 다음과 같이 구분한다.

* 일정 요건을 갖춘 [[오피스텔]]: 별도 요율 적용
* 그 밖의 경우: 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의

즉, [[오피스텔 중개보수]]는 주택 외 중개보수의 특칙이고, 그 밖의 일반적인 주택 외 중개대상물은 원칙적으로 1천분의 9 이내 규정이 적용된다.

== 적용 대상 ==
주택 외 중개보수의 적용 대상은 [[주택]]에 해당하지 않는 중개대상물이다. 대표적인 예는 다음과 같다.

* [[토지]]
* [[상가]]
* 업무용 건축물
* 공장
* 창고
* 주거요건을 갖추지 못한 [[오피스텔]]
* 그 밖의 비주거용 건축물

시험에서는 대상물이 [[주택]]인지 여부, [[오피스텔]] 특칙 적용 대상인지 여부가 자주 문제된다. 특히 하나의 건축물에 주택 부분과 비주택 부분이 혼재하는 경우에는 주택 면적 비율에 따라 적용 기준이 달라질 수 있다.

== 혼합용도 건축물의 처리 ==
「[[공인중개사법 시행규칙]]」 제20조제6항에 따르면, 중개대상물인 건축물 중 [[주택]]의 면적이 2분의 1 이상이면 [[주택 중개보수]] 규정을 적용하고, 2분의 1 미만이면 주택 외 중개보수 규정을 적용한다.

따라서 상가주택이나 겸용건물의 경우에는 다음과 같이 정리할 수 있다.

* 주택 면적이 2분의 1 이상: [[주택 중개보수]]
* 주택 면적이 2분의 1 미만: 주택 외 중개보수

이 기준은 실무상 분쟁이 잦고, 시험에서도 자주 비교 출제된다.

== 지급의무자 ==
주택 외 중개보수는 원칙적으로 [[중개의뢰인]]이 부담한다. 법령은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받을 수 있는 구조를 취하고 있으므로, [[매매]]의 경우에는 매도인과 매수인, [[임대차]]의 경우에는 임대인과 임차인이 각각 자기 부담분을 지급하는 것이 일반적이다.

다만 실제 누가 언제 얼마를 지급할지는 약정에 따라 달라질 수 있다. 그 경우에도 각 일방으로부터 받을 수 있는 금액은 법정 상한을 넘을 수 없다.

== 보수 한도 ==
2026년 5월 24일 기준으로 국가법령정보센터에서 확인되는 「[[공인중개사법 시행규칙]]」 제20조제4항제2호에 따르면, 일정 요건의 [[오피스텔]]을 제외한 주택 외 중개대상물의 중개보수는 '''거래금액의 1천분의 9 이내'''에서 [[중개의뢰인]]과 [[개업공인중개사]]가 서로 협의하여 결정한다.

따라서 주택 외 중개보수의 핵심은 다음과 같다.

* 법정 상한: 거래금액의 1천분의 9
* 실제 금액: 그 범위 안에서 협의
* 적용 방식: 중개의뢰인 쌍방 각각에 대하여 적용

이 상한은 일반적인 [[상가]]나 [[토지]] 거래에서 가장 자주 문제되는 기준이다.

== 협의보수의 원칙 ==
주택 외 중개보수는 법정 상한이 정해져 있을 뿐, 그 상한이 곧 실제 보수액은 아니다. 실제 보수는 상한 범위 안에서 [[개업공인중개사]]와 [[중개의뢰인]]이 협의하여 결정한다.

따라서 시험상 다음 구별이 중요하다.

* '''상한요율''': 법령이 허용하는 최대한도
* '''약정보수''': 실제로 당사자가 정한 보수

약정보수가 존재하더라도 법정 상한을 초과하면 허용되지 않는다.

== 거래금액의 계산 ==
주택 외 중개보수도 거래금액을 기준으로 산정한다. 「[[공인중개사법 시행규칙]]」 제20조제5항은 거래금액 계산 방법을 정하고 있다.

=== 임대차에서 차임이 있는 경우 ===
보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한다. 다만 그 합산금액이 5천만원 미만이면 월 차임액에 70을 곱한 금액을 보증금에 합산한다.

이는 [[상가 임대차계약]]이나 비주거용 [[월세]] 계약에서도 중요한 계산기준이 된다.

=== 교환계약의 경우 ===
[[교환]]계약에서는 교환대상 중 거래금액이 더 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 본다.

=== 동일 기회의 복수 거래 ===
동일한 중개대상물에 대해 동일 당사자 사이에 [[매매]]를 포함한 둘 이상의 거래가 같은 기회에 이루어지면, 매매계약에 관한 거래금액만 적용한다.

== 지급시기 ==
「[[공인중개사법 시행령]]」 제27조의2에 따르면 [[중개보수]]의 지급시기는 [[개업공인중개사]]와 [[중개의뢰인]] 사이의 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

따라서 주택 외 중개보수도 원칙적으로 다음 순서로 판단한다.

* 약정이 있으면 약정 시기
* 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일

실무에서는 계약 체결일, [[잔금]]일, 인도일 등을 지급시기로 약정하는 경우가 많다.

== 게시의무와의 관계 ==
「[[공인중개사법 시행규칙]]」 제20조제7항에 따르면, [[개업공인중개사]]는 주택 외 중개대상물에 대해 자기가 받고자 하는 실제 상한요율을 [[중개사무소 게시의무]]에 따라 명시하여야 하며, 이를 초과하여 받을 수 없다.

즉, 주택 외 중개보수는 단순히 법조문에만 존재하는 것이 아니라, 실제 중개사무소 안에서 요율표로 게시되어야 하는 정보이기도 하다. 이는 거래당사자의 예측가능성과 투명성을 높이기 위한 장치이다.

== 오피스텔 중개보수와의 관계 ==
모든 [[오피스텔]]에 주택 외 일반요율이 적용되는 것은 아니다. 「[[공인중개사법 시행규칙]]」 제20조제4항제1호는 일정 요건을 갖춘 [[오피스텔]]에 대해 별도 상한요율을 둔다.

따라서 [[오피스텔]]은 다음과 같이 나누어 이해해야 한다.

* 일정 요건 충족: [[오피스텔 중개보수]] 적용
* 요건 미충족: 주택 외 중개보수 일반원칙 적용

시험에서는 오피스텔의 [[전용면적]]과 주거설비 요건을 묻는 문제가 자주 출제된다.

== 중개실비와의 구별 ==
[[중개실비]]는 [[중개보수]]와 다르다. 중개실비는 권리관계 확인, 서류 발급, 계약금 반환채무이행 보장 등에 실제로 든 비용을 의미한다.

반면 주택 외 중개보수는 중개행위 자체의 대가이다. 따라서 다음과 같이 구별할 수 있다.

* 중개보수: 중개 완성의 대가
* 중개실비: 실제 지출된 비용의 보전

실비 명목으로 사실상 보수를 추가 징수하면 허용되지 않는다.

== 초과수수의 금지 ==
[[개업공인중개사]]는 사례, 증여, 수고비, 소개비 등 어떤 명목으로도 법정 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 된다. 이는 [[개업공인중개사의 금지행위]]에 해당할 수 있다.

법제처는 2024년 6월 5일 해석례에서 「공인중개사법」 제33조제1항제3호의 "제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받는 행위"는 단순히 약정보수를 넘는 경우가 아니라 '''법령상 중개보수 한도를 초과하는 행위'''로 보아야 한다고 해석하였다. 이 해석은 주택 외 중개보수에도 그대로 중요하다.

== 시험상 정리 ==
주택 외 중개보수는 다음과 같이 정리하면 이해하기 쉽다.

* [[주택]]이 아닌 중개대상물에 적용된다.
* 원칙적으로 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의한다.
* 일정 요건의 [[오피스텔]]은 별도 규정을 적용한다.
* 혼합용도 건축물은 주택 면적 비율에 따라 기준이 달라진다.
* 중개사무소에 실제 받고자 하는 상한요율을 게시해야 한다.
* 법정 상한을 넘으면 [[중개보수 초과수수]] 문제가 된다.

== 관련 문서 ==
* [[중개보수]]
* [[주택 중개보수]]
* [[오피스텔 중개보수]]
* [[중개실비]]
* [[중개보수 초과수수]]
* [[중개사무소 게시의무]]
* [[상가 임대차계약]]
* [[토지 중개실무]]
* [[거래비용 확인]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법 국가법령정보센터, 공인중개사법] (2026-05-24 확인)
* [https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙] (2026-05-24 확인)
* [https://www.law.go.kr/expcInfoP.do?expcSeq=338797 국가법령정보센터, 「공인중개사법」 제33조제1항제3호 관련 법령해석례, 2024-06-05]
* [https://www.law.go.kr/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=106772 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)] (2026-05-24 확인)

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]