중개 편집하기

'''중개'''는 [[공인중개사법]]상 [[중개대상물]]에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 공인중개사법에서 말하는 중개는 단순한 소개나 안내를 넘어서, 거래의 성립을 향해 당사자 사이를 연결하고 계약 체결을 주선하는 행위를 뜻한다.

== 개요 ==
중개는 [[공인중개사법령 및 중개실무]]의 출발점이 되는 핵심 개념이다. [[개업공인중개사]]의 업무도 결국 중개를 중심으로 이루어지며, [[중개대상물 확인·설명의무]], [[거래계약서]] 작성, [[중개보수]] 수수, [[손해배상책임]] 등 대부분의 제도는 중개행위를 전제로 작동한다.

시험에서는 단순히 “중개란 무엇인가”를 외우는 것보다, 어떤 행위가 중개에 해당하는지, 단순 보조행위와 어떻게 구별되는지, 또 [[중개업]]과는 어떻게 다른지를 함께 이해하는 것이 중요하다.

== 법적 의의 ==
공인중개사법상 중개는 거래당사자 사이의 법률관계를 변화시키는 행위를 대상으로 한다. 즉, 매매나 임대차처럼 권리의 이전, 설정, 변경, 소멸에 관련된 거래를 알선하는 것이 핵심이다.

* [[매매]]
** 소유권 이전을 목적으로 하는 대표적 거래
* [[교환]]
** 서로의 재산권을 맞바꾸는 거래
* [[임대차]]
** 사용·수익권을 이전하는 거래
* [[권리의 득실변경]]
** 권리의 발생, 이전, 변경, 소멸을 포함하는 넓은 개념

따라서 중개는 부동산 자체만이 아니라, 부동산에 관한 일정한 권리변동까지 포함하는 개념으로 이해된다.

== 중개의 대상 ==
중개는 아무 거래에나 적용되는 것이 아니라, 법에서 정한 [[중개대상물]]에 관한 거래에 한하여 문제된다.

* [[토지]]
* [[건축물]]
* [[입목]]
* [[공장재단]]
* [[광업재단]]
* 그 밖에 법률이 정한 중개대상 권리

즉, 중개라는 개념은 항상 [[중개대상물]]과 연결해서 파악해야 한다.

== 중개의 본질 ==
중개의 본질은 “알선”에 있다. 알선이란 거래당사자 사이에서 계약이 성립되도록 중간에서 주선하고 연결하는 행위를 말한다.

* 거래당사자를 서로 소개하는 행위
* 거래조건 협의를 도와주는 행위
* 계약 체결을 위해 필요한 자료를 조사·제공하는 행위
* 계약 성립을 향한 의사연결과 조정행위

반면 단순한 사실 전달이나 현장안내만으로는 언제나 중개가 되는 것은 아니며, 구체적 사안에서 거래 성립을 위한 알선성이 있는지가 중요하다.

== 중개와 중개업 ==
시험에서 자주 혼동되는 개념이 [[중개]]와 [[중개업]]의 구별이다.

* [[중개]]
** 개별 거래에서 거래당사자 사이의 계약 체결을 알선하는 행위
* [[중개업]]
** 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것

즉, 중개는 하나의 행위 개념이고, 중개업은 그러한 행위를 반복·계속하여 영업으로 하는 개념이다. 따라서 일회적이고 우연한 알선행위와 영업으로서의 중개업은 구별된다.

== 중개와 단순 보조행위 ==
중개와 단순 보조행위의 구별도 중요하다. 특히 [[중개보조원]]과 관련하여 자주 출제된다.

=== 중개에 해당할 수 있는 행위 ===
* 거래당사자 사이의 의사연결
* 거래조건 협의의 주선
* 계약 체결을 위한 권유와 조정
* 계약 성립을 위한 실질적 알선

=== 단순 보조행위에 그칠 수 있는 행위 ===
* 현장안내
* 서류전달
* 일반서무
* 단순 방문 응대

다만 실제 시험과 판례에서는 형식보다 실질을 본다. 겉으로는 안내나 소개처럼 보여도, 객관적으로 거래 성립을 위한 알선행위라면 중개로 평가될 수 있다.

== 중개의 성립 ==
중개는 반드시 계약이 최종적으로 체결되어야만 성립하는 것은 아니다. 일반적으로는 거래 성립을 향한 알선행위 자체가 있으면 중개행위로 평가될 수 있고, 중개보수 청구 문제에서는 실제 거래 성립 여부가 별도로 중요해진다.

* [[중개행위]]
** 거래 성립을 위한 알선활동 자체
* [[중개완성]]
** 중개 결과 거래계약이 성립한 상태
* [[중개보수]]
** 보통 중개가 완성된 경우 청구 문제 발생

따라서 “중개”와 “중개의 완성”은 구별해서 이해해야 한다.

== 중개와 당사자 보호 ==
공인중개사법이 중개를 엄격하게 규율하는 이유는 거래당사자 보호에 있다. 부동산 거래는 권리관계가 복잡하고 거래금액도 커서, 부정확하거나 위법한 중개는 큰 손해를 초래할 수 있다.

그래서 [[개업공인중개사]]에게는 다음과 같은 의무가 부과된다.

* [[중개대상물 확인·설명의무]]
** 권리관계, 공법상 제한, 거래조건 등의 확인과 설명
* [[거래계약서]]
** 계약 성립 시 계약서 작성과 교부
* [[중개대상물 확인·설명서]]
** 확인·설명 내용을 서면화하여 교부
* [[손해배상책임]]
** 고의 또는 과실로 손해를 끼친 경우의 책임

이처럼 중개는 단순 소개업이 아니라 법적 책임이 수반되는 전문적 알선행위이다.

== 판례상 중요 쟁점 ==
판례와 해석례에서는 어떤 행위가 중개에 해당하는지가 자주 문제된다.

* [[임차권 양도]]
** 상가건물 임차권 양도처럼 권리의 이전을 수반하는 경우 중개가 될 수 있음
* [[분양권]]
** 특정 동·호수가 특정된 완공 전 건물 거래도 중개 대상이 될 수 있음
* [[무등록 중개]]
** 개설등록 없이 실질적으로 거래를 알선하면 중개업 위반 문제가 발생함

즉, 법원은 행위의 이름보다 실질을 보고, 객관적으로 거래 알선행위인지 판단하는 경향이 강하다.

== 중개와 금지행위 ==
중개는 적법한 절차와 자격 아래에서 이루어져야 한다. 그렇지 않으면 각종 금지행위와 연결된다.

* [[무등록 중개업]]
** 개설등록 없이 중개업을 영위하는 행위
* [[명의대여]]
** 타인에게 명의를 빌려 중개하게 하는 행위
* [[허위광고]]
** 사실과 다른 표시·광고
* [[직접거래]]
** 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리하는 문제
* [[초과보수 수수 금지]]
** 법정 한도를 초과한 보수 수수 금지

시험에서는 중개의 개념과 금지행위를 연결해서 묻는 문제가 많다.

== 시험상 중요 논점 ==
중개 파트에서는 다음 사항이 특히 중요하다.

* [[중개]]의 법적 정의
* [[중개대상물]]과의 관계
* [[중개]]와 [[중개업]]의 구별
* 중개와 단순 보조행위의 구별
* [[중개완성]]과 [[중개보수]]의 관계
* [[임차권 양도]]나 [[분양권]] 거래의 중개 해당 여부
* [[무등록 중개업]]과 각종 금지행위

== 관련 문서 ==
* [[공인중개사법]]
* [[공인중개사]]
* [[개업공인중개사]]
* [[소속공인중개사]]
* [[중개보조원]]
* [[중개대상물]]
* [[중개업]]
* [[중개대상물 확인·설명의무]]
* [[공인중개사법령 및 중개실무]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/LSW/deccInfoP.do?deccSeq=223450&mode=3 국가법령정보센터, 공인중개사법 관련 심판례]
* [https://www.law.go.kr/precInfoP.do?evtNo=2019%EB%8F%843757 국가법령정보센터, 공인중개사법상 중개의 의미 관련 판례]
* [https://www.law.go.kr/DRF/lawService.do?ID=333259&OC=unicpla&mobileYn=Y&target=expc&type=HTML 국가법령정보센터, 임차권 양도와 중개 관련 법령해석례]

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]
[[분류:중개]]