중개사무소 개설등록 편집하기

'''중개사무소 개설등록'''은 [[중개업]]을 영위하려는 자가 [[공인중개사법]]에 따라 일정한 요건을 갖추어 [[등록관청]]에 중개사무소의 개설을 등록하는 절차를 말한다. [[공인중개사]] 자격을 취득하였더라도 곧바로 중개업을 할 수 있는 것은 아니며, 별도로 중개사무소 개설등록을 마쳐야 [[개업공인중개사]]가 된다.

== 개요 ==
중개사무소 개설등록은 [[부동산 중개]]의 공신력과 거래안전을 확보하기 위한 제도이다. 법은 누구나 자유롭게 중개업을 하는 것을 허용하지 않고, 일정한 자격과 시설, 교육 요건을 갖춘 자만 등록관청의 심사를 거쳐 중개업을 영위하도록 하고 있다.

이 제도는 다음과 같은 취지를 가진다.

* 무자격자 또는 부적격자의 중개업 진입 방지
* 거래당사자 보호
* [[중개대상물 확인·설명의무]]의 충실한 이행 확보
* [[중개보수]] 체계의 적정한 운영
* [[손해배상책임]] 및 [[업무보증]] 제도의 실효성 확보

== 법적 근거 ==
중개사무소 개설등록의 기본 근거는 [[공인중개사법]] 제9조, 제10조, 제11조에 있다. 구체적인 등록기준은 [[공인중개사법 시행령]] 제13조, 신청절차는 [[공인중개사법 시행규칙]] 제4조에서 정한다.

* [[공인중개사법]] 제9조
** 중개사무소 개설등록의무
** 등록신청권자
** 등록기준의 위임
* [[공인중개사법]] 제10조
** [[개업공인중개사의 결격사유|결격사유]]
* [[공인중개사법]] 제11조
** [[중개사무소등록증]]의 교부
* [[공인중개사법 시행령]] 제13조
** 등록기준
** 등록관청의 등록거부 사유
* [[공인중개사법 시행규칙]] 제4조
** 등록신청서
** 첨부서류
** 등록절차

== 등록의무 ==
[[중개업]]을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 [[등록관청]]에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 여기서 등록대상이 되는 중개사무소는 법인의 경우에는 주된 중개사무소를 의미한다.

따라서 중개사무소 개설등록 없이 보수를 받고 반복적으로 중개행위를 하면 [[무등록 중개업]]이 되어 형사처벌의 대상이 될 수 있다.

== 등록신청권자 ==
중개사무소 개설등록을 신청할 수 있는 자는 법이 엄격하게 제한하고 있다.

=== 자연인 ===
자연인의 경우에는 [[공인중개사]]만 등록을 신청할 수 있다. 다만 [[소속공인중개사]]는 제외되므로, 소속공인중개사로 근무하는 사람은 자신의 명의로 개설등록을 신청하려면 별도로 독립한 지위에서 신청하여야 한다.

=== 법인 ===
법인의 경우에도 아무 법인이나 등록할 수 있는 것은 아니고, 법령이 정한 요건을 갖춘 법인만 가능하다. 이에 대해서는 [[법인인 개업공인중개사]]와 [[중개사무소 등록기준]] 문서에서 더 자세히 다룬다.

=== 신청할 수 없는 자 ===
다음과 같은 자는 개설등록을 신청할 수 없다.

* [[공인중개사]]가 아닌 자
* [[소속공인중개사]]인 자
* 법적 요건을 갖추지 못한 법인
* [[개업공인중개사의 결격사유]]에 해당하는 자

== 등록관청 ==
중개사무소 개설등록의 관할기관은 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 [[시장]], [[군수]], [[구청장]]이다. 이를 법에서는 [[등록관청]]이라고 한다.

여기서 말하는 시장에는 다음이 포함된다.

* 구가 설치되지 아니한 시의 시장
* 특별자치도의 행정시의 시장

따라서 시험에서는 “시ㆍ도지사에게 등록한다”가 아니라 “중개사무소 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록한다”는 점을 정확히 구별해야 한다.

== 등록기준 ==
중개사무소 개설등록은 단순한 신고가 아니라 법정 기준을 충족해야 가능한 등록이다.

=== 공인중개사가 개설하는 경우 ===
공인중개사가 중개사무소를 개설하려는 경우의 등록기준은 다음과 같다.

* [[실무교육]]을 받았을 것
* 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것

여기서 중개사무소의 확보는 소유만을 의미하지 않고, 전세, 임대차, 사용대차 등 적법한 사용권을 확보한 경우도 포함한다.

=== 법인이 개설하는 경우 ===
법인이 중개사무소를 개설하려는 경우에는 다음과 같은 추가 요건이 필요하다.

* [[상법]]상 회사 또는 일정한 [[협동조합]]일 것
* 자본금이 5천만원 이상일 것
* 법에서 정한 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인일 것
* 대표자는 [[공인중개사]]일 것
* 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 [[공인중개사]]일 것
* 대표자, 임원 또는 사원 전원 및 [[분사무소]] 책임자가 [[실무교육]]을 받았을 것
* 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것

== 등록신청 절차 ==
중개사무소 개설등록을 하려는 자는 법령상 서식에 따른 신청서를 작성하여 [[등록관청]]에 제출하여야 한다.

=== 신청서 ===
* 부동산중개사무소 개설등록신청서

=== 첨부서류 ===
대표적인 첨부서류는 다음과 같다.

* [[실무교육]] 수료확인증 사본
* 여권용 사진
* 중개사무소 확보를 증명하는 서류
* 법인 등기사항증명서
* 외국인 또는 외국법인의 경우 결격사유 비해당 증명서류
* 외국법인의 경우 영업소 등기 증명서류

등록관청은 필요한 경우 행정정보 공동이용을 통해 [[건축물대장]]이나 법인 등기사항증명서를 직접 확인할 수 있다.

== 등록심사와 처리 ==
[[등록관청]]은 신청을 받으면 신청인이 등록요건을 충족하는지 심사한다. 요건을 갖춘 경우에는 개설등록을 해 주어야 하며, 신청을 받은 날부터 7일 이내에 신청인에게 서면으로 통지한다.

등록관청은 다음과 같은 경우에는 등록을 거부할 수 있다.

* [[공인중개사]] 또는 적법한 법인이 아닌 자가 신청한 경우
* 신청인이 [[개업공인중개사의 결격사유]]에 해당하는 경우
* [[중개사무소 등록기준]]에 적합하지 아니한 경우
* 그 밖에 다른 법령상의 제한에 위반되는 경우

== 등록증의 교부 ==
개설등록이 이루어지면 [[등록관청]]은 신청인에게 [[중개사무소등록증]]을 교부한다. 이 등록증은 해당 사무소가 적법하게 등록된 중개사무소임을 증명하는 문서이다.

시험에서는 다음을 구별해야 한다.

* [[공인중개사 자격증]]
** 자격취득의 증명
* [[중개사무소등록증]]
** 중개업 개설등록의 증명

== 중개사무소 확보 ==
개설등록의 실무상 핵심 중 하나는 적법한 중개사무소를 확보하는 것이다. 법령은 건축물대장에 기재된 건물에 사무소를 확보하도록 요구한다.

이와 관련하여 중요한 논점은 다음과 같다.

* 무허가건물 문제
* 위반건축물 문제
* 가설건축물대장 제외
* 실제 사용권 확보 여부
* 주택이나 사무실로서의 적합성

따라서 단순히 공간이 있다는 사실만으로는 부족하고, 법령상 중개사무소로 사용할 수 있는 건물인지가 중요하다.

== 등록 후의 지위 ==
중개사무소 개설등록을 마친 자는 [[개업공인중개사]]가 된다. 이후에는 다음과 같은 의무와 책임이 발생한다.

* [[인장등록]]
* [[고용인]] 신고
* [[중개사무소 게시의무]]
* [[업무보증]] 설정
* [[개업공인중개사의 의무]] 준수
* [[개업공인중개사의 금지행위]] 준수

즉, 개설등록은 단지 시작점일 뿐이고, 이후의 중개실무 전반과 연결되는 출발 단계라고 볼 수 있다.

== 변경과 재등록 ==
이미 등록된 개업공인중개사가 종별을 달리하여 업무를 하려는 경우에는 다시 등록신청서를 제출하여야 한다. 이 경우 종전에 제출한 서류 중 변동이 없는 서류는 생략할 수 있으며, 기존 등록증은 반납해야 한다.

또한 사무소 이전, 분사무소 설치, 휴업이나 폐업 후 재개 등은 별도의 절차가 필요하므로 다음 문서들과 함께 이해하는 것이 좋다.

* [[중개사무소 이전]]
* [[분사무소]]
* [[휴업·폐업·재개 신고]]

== 무등록 중개업과의 관계 ==
개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 것은 [[무등록 중개업]]에 해당한다. 이는 단순한 행정상 하자가 아니라 형사처벌 대상이 되는 중대한 위반행위이다. 또한 개설등록이 없는 자가 [[부동산 표시광고 위반|표시·광고]]를 하거나 공인중개사사무소와 유사한 명칭을 사용하는 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있다.

== 시험상 중요 논점 ==
중개사무소 개설등록과 관련하여 자주 출제되는 논점은 다음과 같다.

* 등록의무와 [[무등록 중개업]]의 구별
* 등록관청의 의미
* [[공인중개사 자격증]]과 [[중개사무소등록증]]의 구별
* 자연인과 법인의 등록신청권자 비교
* [[실무교육]] 요건
* 건축물대장 기재 건물 확보 요건
* [[개업공인중개사의 결격사유]]
* 등록신청 처리기간 7일
* [[분사무소]]와 주된 중개사무소의 구별

== 관련 문서 ==
* [[공인중개사법]]
* [[공인중개사]]
* [[개업공인중개사]]
* [[법인인 개업공인중개사]]
* [[중개사무소 등록기준]]
* [[개업공인중개사의 결격사유]]
* [[중개사무소]]
* [[분사무소]]
* [[중개사무소 이전]]
* [[휴업·폐업·재개 신고]]
* [[실무교육]]
* [[공인중개사 자격증]]
* [[중개사무소등록증]]
* [[고용인]]
* [[인장등록]]
* [[업무보증]]
* [[중개사무소 게시의무]]
* [[무등록 중개업]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900249744 국가법령정보센터, 공인중개사법 제9조]
* [https://www.law.go.kr/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900140649 국가법령정보센터, 공인중개사법 제11조]
* [https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=106720 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제13조]
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900140455 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 제4조]
* [https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=1171&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1 찾기쉬운 생활법령정보, 공인중개사 개요]

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]