대지권

대지권은 구분건물의 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다.

개념

대지권은 구분건물의 전유부분을 소유하기 위하여 필요한 대지사용권 중에서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기기록에 공시된 권리이다. 아파트, 오피스텔, 집합상가 등 구분건물에서는 건물의 전유부분뿐 아니라 그 건물이 서 있는 대지에 대한 사용권도 함께 문제된다. 이때 대지사용권이 전유부분과 결합되어 등기되면 대지권이 된다.

부동산등기법은 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있는 경우 이를 대지권이라고 한다.

기능

대지권은 구분건물의 전유부분과 그 대지에 대한 권리관계를 일체로 공시하는 기능을 한다. 구분건물은 전유부분만으로 완전한 이용관계를 설명하기 어렵고, 전유부분을 사용하기 위한 대지사용권이 함께 있어야 한다.

대지권의 주요 기능은 다음과 같다.

• 전유부분과 대지사용권의 결합관계를 공시한다.
• 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 등기기록에 표시한다.
• 구분건물 거래에서 토지 부분 권리를 확인하게 한다.
• 전유부분의 소유권이전등기와 대지사용권의 이전관계를 일체적으로 처리하게 한다.
• 구분건물에 대한 저당권, 근저당권, 경매, 매매에서 담보가치와 권리범위를 판단하게 한다.
• 대지권의 목적인 토지와 전유부분의 대지권 비율을 확인하게 한다.

대지사용권과의 관계

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다. 집합건물법은 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리라고 정의한다.

대지권은 이러한 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다. 따라서 대지사용권은 실체법상 권리이고, 대지권은 그 대지사용권이 전유부분과 결합되어 등기기록상 공시된 상태라고 이해할 수 있다.

구분	내용	핵심 차이
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리이다
대지권	대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리	등기기록상 공시되는 권리이다

전유부분과 대지권

전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물부분이고, 대지권은 그 전유부분을 소유하기 위하여 필요한 대지사용권이 등기된 것이다. 예를 들어 아파트 101호의 전유부분은 건물 내부의 특정 공간이고, 대지권은 101호 소유자가 그 아파트 대지에 대하여 가지는 일정 비율의 권리이다.

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정한다.

따라서 전유부분을 매매하면 원칙적으로 대지권도 함께 이전된다. 구분건물의 등기사항증명서를 볼 때 전유부분의 갑구·을구만 확인해서는 부족하고, 전유부분 표제부의 대지권 표시도 함께 확인해야 한다.

전유부분과 대지사용권의 일체성

대지권은 전유부분과 대지사용권의 일체성을 등기기록에 반영한 개념이다. 집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정한다.

이 일체성의 의미는 다음과 같다.

• 전유부분을 처분하면 대지사용권도 함께 이전되는 것이 원칙이다.
• 대지사용권만 따로 처분하는 것은 원칙적으로 제한된다.
• 전유부분만 남고 대지사용권이 빠지는 상황을 방지한다.
• 구분건물 거래에서 건물부분과 토지부분의 결합관계를 안정적으로 공시한다.
• 대지권등기는 이러한 결합관계를 등기기록에 표시한다.

다만 규약으로 달리 정한 경우에는 예외가 있을 수 있다.

대지권의 종류

대지권의 기초가 되는 대지사용권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 될 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 대지권등기를 하였을 때 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하도록 한다.

대지권의 종류는 다음과 같다.

• 소유권대지권
• 지상권대지권
• 전세권대지권
• 임차권대지권

실무상 아파트나 오피스텔에서는 대지에 대한 공유지분이 전유부분과 결합된 소유권대지권이 가장 흔하다. 그러나 토지 소유권이 아니라 지상권, 전세권, 임차권을 기초로 대지사용권이 성립하는 경우도 있을 수 있다.

소유권대지권

소유권대지권은 구분소유자가 대지에 대한 소유권 지분을 가지고 있고, 그 지분이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 권리로 등기된 경우이다. 아파트 각 세대의 대지권이 대표적인 예이다.

소유권대지권에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 대지권의 종류가 소유권인지
• 토지 등기기록에 소유권이 대지권이라는 뜻이 기록되어 있는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지

소유권대지권은 구분건물의 토지 지분을 나타내므로, 매매가격과 재건축·재개발 가치 판단에서도 중요하다.

지상권대지권

지상권대지권은 구분소유자가 대지에 대한 지상권을 기초로 전유부분을 소유하는 경우의 대지권이다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다.

지상권대지권에서는 지상권의 존속기간, 범위, 지료 등이 중요하다. 대지사용권의 기초가 되는 지상권이 소멸하면 대지권도 영향을 받을 수 있다.

지상권대지권이 있는 경우에는 전유부분 등기기록뿐 아니라 대지권의 목적인 토지의 을구에서 지상권 관련 등기를 확인해야 한다.

전세권대지권

전세권대지권은 대지에 대한 전세권을 기초로 전유부분의 대지사용권이 성립하고, 그 전세권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 경우이다.

전세권대지권에서는 전세권의 존속기간, 전세금, 목적 범위가 중요하다. 전세권이 기간만료, 해지, 말소 등으로 소멸하면 대지권말소등기가 문제될 수 있다.

전세권대지권은 일반적인 아파트 거래에서 흔한 구조는 아니지만, 대지사용권의 종류를 이해할 때 구별해 두어야 한다.

임차권대지권

임차권대지권은 대지에 대한 임차권을 기초로 전유부분의 대지사용권이 성립하고, 그 임차권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 경우이다.

임차권대지권에서는 임대차기간, 차임, 임대인의 지위, 임차권의 존속 여부가 중요하다. 대지에 대한 임차권이 소멸하거나 갱신되지 않으면 전유부분의 이용관계도 불안정해질 수 있다.

임차권대지권이 있는 구분건물은 소유권대지권이 있는 구분건물보다 권리분석이 복잡할 수 있다.

대지권의 목적인 토지

대지권의 목적인 토지는 대지권이 미치는 토지이다. 부동산등기법은 구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하도록 한다.

대지권의 목적인 토지에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 토지의 소재
• 지번
• 지목
• 면적
• 대지권의 목적인 토지가 1필지인지 여러 필지인지
• 각 토지의 일련번호
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 토지에 별도 권리부담이 있는지

대지권은 전유부분과 결합되어 있지만, 그 대상 토지는 별도의 토지 등기기록을 가진다. 따라서 구분건물의 권리분석에서는 대지권의 목적인 토지 등기기록도 함께 확인해야 한다.

대지권 비율

대지권 비율은 전유부분이 대지권의 목적인 토지에 대하여 가지는 권리의 비율이다. 예를 들어 어떤 전유부분의 대지권 비율이 100000분의 500이라면, 그 전유부분은 대지권의 목적인 토지에 대하여 그 비율만큼의 권리를 가진다는 뜻이다.

대지권 비율은 다음과 같은 경우 중요하다.

• 구분건물 매매에서 토지 지분을 확인하는 경우
• 근저당권 설정 시 담보가치를 평가하는 경우
• 경매에서 토지 부분의 가치를 산정하는 경우
• 재건축·재개발에서 권리비율을 검토하는 경우
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인 경우 각 토지별 권리관계를 확인하는 경우

대지권 비율은 전유부분 면적과 반드시 단순 비례한다고 단정할 수 없으므로, 등기기록과 집합건축물대장을 함께 확인해야 한다.

등기기록에서의 위치

대지권은 구분건물 등기기록의 표제부에서 확인한다. 1동 건물 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시가 기록되고, 전유부분 표제부에는 대지권의 표시가 기록된다.

또한 등기관이 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 해당 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록한다.

정리하면 다음과 같다.

• 1동 건물 표제부: 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분 표제부: 대지권의 종류와 비율 등 대지권의 표시
• 토지 등기기록: 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻

전유부분 표제부의 대지권 표시

전유부분 표제부에는 각 전유부분이 가지는 대지권의 종류와 비율이 기록된다. 전유부분을 매수하거나 담보로 취득할 때에는 전유부분의 면적뿐 아니라 대지권 표시도 반드시 확인해야 한다.

전유부분 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지 일련번호
• 별도등기 있음 표시
• 대지권변경등기 또는 대지권말소등기 여부
• 건물만에 관한 등기인지 여부

대지권이 없다면 해당 구분건물의 토지 사용관계가 불완전할 수 있으므로 주의가 필요하다.

토지 등기기록의 대지권 표시

대지권등기가 이루어지면 대지권의 목적인 토지의 등기기록에도 해당 권리가 대지권이라는 뜻이 기록된다.

토지 등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻의 기록
• 대지권 성립 전 존재하던 권리등기
• 근저당권, 가압류, 압류, 가처분 등 별도 권리부담
• 대지권변경 또는 대지권말소 관련 등기
• 대지권의 목적인 토지가 분필·합필되었는지 여부

전유부분 등기기록만으로는 토지 부분의 권리부담을 모두 확인하기 어렵기 때문에, 필요한 경우 토지 등기기록도 함께 확인해야 한다.

별도등기 있음

전유부분 표제부에 별도등기 있음 표시가 있는 경우, 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 별도로 확인해야 할 권리부담이 있다는 의미로 이해할 수 있다.

별도등기 있음 표시가 있는 경우에는 다음을 확인해야 한다.

• 대지권의 목적인 토지 등기기록
• 대지권 성립 전 토지에 설정된 근저당권
• 토지에 관한 가압류, 압류, 가처분
• 토지에 관한 소유권 분쟁
• 대지권과 충돌할 수 있는 선순위 권리
• 전유부분 거래에 미치는 영향

별도등기 있음 표시를 놓치면 구분건물의 토지 부분에 숨어 있는 권리부담을 제대로 파악하지 못할 수 있다.

대지권과 소유권이전등기

대지권이 등기된 구분건물의 소유권이전등기는 원칙적으로 전유부분과 대지권이 함께 이전되는 구조를 가진다. 집합건물법상 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르기 때문이다.

따라서 구분건물의 매매에서는 다음 사항을 확인해야 한다.

• 전유부분의 소유자
• 대지권의 종류
• 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 별도등기 있음 표시
• 대지권말소 또는 대지권변경 이력

전유부분만 이전되고 대지권이 빠지는 구조는 원칙적인 구분건물 거래와 맞지 않으므로, 등기기록상 건물만에 관한 등기인지 여부를 확인해야 한다.

대지권과 저당권

대지권이 있는 구분건물에 근저당권을 설정하면, 일반적으로 전유부분과 대지권이 함께 담보의 목적이 된다. 전유부분과 대지권이 일체로 처분되는 구조이기 때문이다.

담보권 설정에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권의 종류와 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 대지권의 목적인 토지에 별도 권리부담이 있는지
• 근저당권이 건물만에 관한 등기인지
• 대지권말소등기나 대지권변경등기가 있는지

대지권이 없는 구분건물이나 별도등기 있음 표시가 있는 구분건물은 담보가치 평가에서 특별한 주의가 필요하다.

대지권과 경매

대지권이 있는 구분건물이 경매되는 경우, 전유부분과 대지권이 함께 매각되는 것이 일반적이다. 그러나 대지권이 없거나 별도등기 있음 표시가 있는 경우, 경매 권리분석이 복잡해질 수 있다.

경매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 매각대상 전유부분의 표시
• 대지권의 종류와 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 별도등기 있음 표시
• 대지권의 목적인 토지 등기기록
• 대지권 말소 또는 변경 이력
• 감정평가서상 대지권 평가 여부
• 매각물건명세서의 대지권 표시

대지권 없는 구분건물은 사용·처분상 위험이 클 수 있으므로 경매에서 특히 주의해야 한다.

대지권변경등기

대지권변경등기는 이미 등기된 대지권의 내용이 변경된 경우 하는 등기이다. 대지권의 목적인 토지, 대지권의 종류, 대지권 비율 등이 변경되면 대지권변경등기가 문제된다.

대지권변경이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지가 추가된 경우
• 대지권의 목적인 토지 일부가 제외된 경우
• 대지권 비율이 변경된 경우
• 대지권의 종류가 변경된 경우
• 전유부분 구조 변경으로 대지권 표시가 달라진 경우

대지권변경등기는 전유부분 표제부뿐 아니라 대지권의 목적인 토지 등기기록도 함께 정리할 수 있다.

대지권말소등기

대지권말소등기는 대지권이 소멸하거나 대지권으로 존속할 수 없게 된 경우 대지권 표시를 말소하는 등기이다. 대지사용권 자체가 소멸하거나, 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경된 경우 등이 문제될 수 있다.

부동산등기규칙은 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 대지권인 권리 자체가 소멸하여 대지권 소멸의 등기를 한 경우, 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하도록 한다.

대지권경정등기

대지권경정등기는 등기 당시부터 대지권 표시가 잘못 기재된 경우 이를 바로잡는 등기이다. 예를 들어 대지권 비율이 처음부터 잘못 기록되었거나, 대지권의 목적인 토지 표시가 잘못 기재된 경우가 이에 해당할 수 있다.

대지권변경등기와 대지권경정등기는 구별해야 한다. 대지권변경은 등기 후 후발적으로 대지권 내용이 달라진 경우이고, 대지권경정은 처음부터 잘못된 표시를 바로잡는 경우이다.

대지권과 건물만에 관한 등기

대지권이 있는 구분건물에 관하여 등기를 신청하는 경우에는 대지권의 표시에 관한 사항을 신청정보로 제공하는 것이 원칙이다. 다만 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우에는 그렇지 않다.

건물만에 관한 등기가 있는 경우에는 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻이 기록된다.

구분건물에서는 전유부분과 대지권이 함께 움직이는 것이 원칙이지만, 건물만에 관한 등기가 표시되어 있다면 예외적인 상황이므로 반드시 그 의미를 확인해야 한다.

대지권과 재건축·재개발

대지권은 재건축·재개발에서 매우 중요하다. 대지권 비율은 토지 지분과 관련되고, 토지 지분은 권리배분, 조합원 지위, 종전자산 평가, 분담금 산정 등에 영향을 줄 수 있다.

재건축·재개발에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지
• 대지권의 종류
• 대지권 없는 구분건물인지
• 별도등기 있음 표시
• 토지 등기기록의 권리부담
• 전유부분 면적과 대지권 비율의 관계

대지권 비율이 작거나 대지권이 없는 구분건물은 재건축·재개발에서 권리관계가 불리하거나 복잡할 수 있다.

실무상 의미

대지권은 구분건물 거래에서 반드시 확인해야 하는 핵심 사항이다. 전유부분의 면적이나 소유자만 확인하고 대지권을 확인하지 않으면, 토지 부분 권리관계를 놓칠 수 있다.

실무상 대지권에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권이 등기되어 있는지
• 대지권의 종류가 무엇인지
• 대지권 비율이 얼마인지
• 대지권의 목적인 토지가 무엇인지
• 대지권의 목적인 토지가 여러 필지인지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기가 있는지
• 대지권변경등기나 대지권말소등기가 있는지
• 건물만에 관한 등기인지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지

대지권은 표제부에 기록되는 사항이지만, 구분건물의 가치와 권리분석에 직접 영향을 미친다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
대지권	대지사용권 중 전유부분과 분리처분할 수 없는 것으로 등기된 권리	등기기록상 공시되는 권리이다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리이다
대지권등기	대지권을 등기기록에 공시하는 등기	대지권을 표제부와 토지 등기기록에 표시한다
대지권의 목적인 토지	대지권이 미치는 토지	대지권의 대상 토지이다
전유부분	구분소유권의 목적이 되는 건물부분	대지권과 결합하여 거래되는 것이 원칙이다
공용부분	구분소유자들이 공동으로 사용하는 건물부분	건물의 공동 사용 부분이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권이 대지사용권 중 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리라는 점이 중요하다. 구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시를 기록하고, 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시를 기록한다. 등기관이 대지권등기를 하면 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록한다. 대지사용권은 실체법상 개념이고 대지권은 그 대지사용권이 등기된 개념이라는 점을 구별해야 한다.

같이 보기

• 대지사용권
• 대지권등기
• 대지권변경등기
• 대지권말소등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분
• 공용부분
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제91조(대지권의 변경 등)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제119조(대지권이 있는 건물에 관한 등기)