대지권말소등기

대지권말소등기는 구분건물의 전유부분에 등기된 대지권이 소멸하거나 대지권으로 존속할 수 없게 된 경우 그 대지권 표시를 등기기록에서 말소하는 등기이다.

개념

대지권말소등기는 구분건물의 전유부분과 결합되어 등기되어 있던 대지권이 소멸하거나 더 이상 대지권으로 공시될 수 없게 된 경우, 전유부분의 표제부와 대지권의 목적인 토지의 등기기록을 정리하는 등기이다.

대지권은 구분건물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권으로 등기된 권리이다. 부동산등기법은 구분건물에 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있는 경우 이를 대지권이라고 한다.

따라서 대지권말소등기는 단순한 표시 삭제가 아니라, 전유부분과 결합되어 있던 대지사용권의 등기상 결합관계를 해소하는 등기이다.

기능

대지권말소등기는 더 이상 대지권으로 존속하지 않는 대지사용권 표시를 등기기록에서 정리하는 기능을 한다. 대지권이 소멸하였는데 전유부분 표제부에 그대로 남아 있으면, 구분건물에 대지사용권이 계속 결합되어 있는 것처럼 보일 수 있다.

대지권말소등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 전유부분 표제부에서 대지권 표시를 정리한다.
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록에서 대지권이라는 뜻의 등기를 정리한다.
• 대지권이 소멸하거나 대지권성이 없어진 사실을 등기기록에 반영한다.
• 구분건물의 권리분석에서 전유부분과 대지사용권의 결합관계를 명확히 한다.
• 대지권말소 후 건물만에 관한 권리관계와 토지 권리관계를 구별하게 한다.
• 구분건물 매매, 담보권 설정, 경매에서 대지권 유무를 확인하게 한다.

대지권말소의 대상

대지권말소등기의 대상은 전유부분의 표제부에 기록된 대지권 표시와, 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 기록된 대지권이라는 뜻의 등기이다. 대지권이 말소되면 전유부분과 대지사용권이 더 이상 등기상 일체로 공시되지 않는다.

대지권말소등기가 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 대지사용권 자체가 소멸한 경우
• 대지사용권이 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 상태가 된 경우
• 대지권으로 등기될 수 없는 권리관계로 변경된 경우
• 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경된 경우
• 대지권의 목적인 토지와 전유부분의 결합관계가 해소된 경우
• 대지권 표시가 더 이상 현재 권리관계와 맞지 않는 경우

대지권의 소멸

대지권말소등기의 대표적인 원인은 대지권의 소멸이다. 대지권의 기초가 되는 대지사용권이 소멸하면, 전유부분과 결합되어 있던 대지권도 더 이상 유지될 수 없다.

대지권의 소멸이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 대지사용권인 지상권이 소멸한 경우
• 대지사용권인 전세권이 소멸한 경우
• 대지사용권인 임차권이 소멸한 경우
• 대지사용권이 계약 해지나 기간만료로 사라진 경우
• 대지사용권의 목적 토지 관계가 변경된 경우
• 법률상 또는 규약상 더 이상 전유부분과 일체로 볼 수 없는 경우

대지사용권이 소유권인 경우에는 단순히 기간만료로 소멸하지 않지만, 지상권·전세권·임차권이 대지사용권인 경우에는 그 권리의 소멸이 대지권말소와 연결될 수 있다.

대지권성이 없어진 경우

대지권말소등기는 대지사용권 자체가 완전히 소멸한 경우뿐 아니라, 그 권리가 더 이상 대지권으로 등기될 수 없게 된 경우에도 문제된다. 부동산등기규칙은 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 대지권인 권리 자체가 소멸하여 대지권 소멸의 등기를 한 경우, 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하여야 한다고 규정한다.

즉 대지권말소등기는 다음 두 경우를 포함하여 이해할 수 있다.

• 대지권인 권리 자체가 소멸한 경우
• 권리는 남아 있지만 대지권이 아닌 권리로 변경된 경우

후자의 경우에는 대지사용권이 전유부분과의 일체성을 잃고 별도 권리로 남게 될 수 있으므로, 전유부분 등기기록과 토지 등기기록을 함께 정리해야 한다.

전유부분과 대지사용권의 일체성 해소

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정한다.

대지권등기는 이러한 일체성을 등기기록에 공시하는 장치이다. 따라서 대지권말소등기는 등기상으로 전유부분과 대지사용권의 결합관계가 더 이상 유지되지 않음을 나타내는 등기라고 할 수 있다.

다만 대지권말소가 곧바로 모든 대지사용관계의 소멸을 의미하는 것은 아니다. 대지권으로서의 공시가 사라진 것인지, 대지사용권 자체가 소멸한 것인지 구체적으로 구별해야 한다.

신청의무

대지권은 구분건물의 표제부에 기록되는 등기사항이므로, 대지권의 소멸이나 변경으로 건물 등기사항에 변경이 있는 경우에는 건물표시변경등기와 같은 신청의무가 문제된다. 부동산등기법은 건물의 분할·구분·합병이 있거나 건물 등기사항에 변경이 있는 경우 그 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다고 규정한다.

대지권말소등기는 구분건물의 표제부에 기록된 대지권 표시를 정리하는 등기이므로, 대지권 소멸 또는 대지권성 상실이 건물 등기사항의 변경으로 나타나는 경우 소유권의 등기명의인이 신청의무를 부담할 수 있다.

신청인

대지권말소등기는 건물표시변경등기의 성격을 가지므로, 원칙적으로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

다만 대지권말소는 전유부분 소유자뿐 아니라 대지권의 목적인 토지의 권리관계, 대지사용권의 기초 권리자, 담보권자 등에게 영향을 줄 수 있다. 따라서 실제 절차에서는 단독신청 가능 여부와 별도로 필요한 증명정보와 이해관계인의 권리관계를 충분히 확인해야 한다.

신청정보

대지권말소등기를 신청할 때에는 말소할 대지권의 표시와 말소 원인을 명확히 제공해야 한다. 대지권은 전유부분 표제부와 1동 건물 표제부, 토지 등기기록에 걸쳐 나타날 수 있으므로 어느 대지권을 말소하는지 특정이 중요하다.

대지권말소등기의 신청정보에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시
• 전유부분의 표시
• 말소할 대지권의 종류
• 말소할 대지권의 비율
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권말소의 원인과 그 연월일
• 소유권의 등기명의인 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

부동산등기규칙은 건물표시변경등기를 신청하는 경우 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 제공하도록 한다.

첨부정보

대지권말소등기에서는 대지권 소멸 또는 대지권성 상실을 증명하는 정보가 중요하다. 부동산등기규칙은 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

대지권말소등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 대지권 소멸을 증명하는 정보
• 대지권이 아닌 권리로 변경되었음을 증명하는 정보
• 대지권말소에 관한 규약
• 대지권말소에 관한 공정증서
• 대지사용권의 소멸을 증명하는 정보
• 집합건축물대장 정보
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 대지권의 종류가 소유권인지, 지상권인지, 전세권인지, 임차권인지에 따라 달라질 수 있다.

등기기록의 정리 방식

대지권말소등기는 전유부분의 표제부에서 대지권 표시를 정리하는 것에 그치지 않는다. 대지권의 목적인 토지의 등기기록도 함께 정리되어야 할 수 있다.

부동산등기규칙은 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 대지권인 권리 자체가 소멸하여 대지권 소멸의 등기를 한 경우, 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하여야 한다고 규정한다.

따라서 대지권말소등기에서는 다음 등기기록을 함께 확인해야 한다.

• 전유부분의 표제부
• 1동 건물의 표제부
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 대지권이라는 뜻의 등기가 기록된 구

전유부분 표제부의 정리

대지권말소등기가 이루어지면 전유부분 표제부에 기록된 대지권의 표시가 말소되거나 정리된다. 전유부분의 표제부에는 대지권의 종류, 비율, 대지권의 목적인 토지와의 연결관계가 기록되어 있으므로, 대지권말소는 전유부분 표제부의 중요한 변경이다.

전유부분 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 말소 전 대지권의 종류
• 말소 전 대지권 비율
• 말소 대상 대지권의 목적인 토지
• 대지권말소 원인
• 말소 후 대지권 표시가 남아 있는지
• 다른 대지권이 일부 존속하는지

대지권의 목적인 토지가 여러 개인 경우에는 일부 토지에 관한 대지권만 말소되는지, 전부 말소되는지 구별해야 한다.

1동 건물 표제부의 정리

구분건물에 대지권이 있는 경우 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시가 기록된다. 대지권말소로 대지권의 목적인 토지가 더 이상 존재하지 않거나 일부가 제외되는 경우, 1동 건물 표제부의 대지권의 목적인 토지 표시도 함께 정리되어야 할 수 있다.

1동 건물 표제부에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지가 전부 제외되는지
• 일부 토지만 제외되는지
• 남아 있는 대지권의 목적인 토지가 있는지
• 대지권말소 후 1동 건물 표제부가 현재 상태와 일치하는지

토지 등기기록의 정리

대지권의 목적인 토지의 등기기록에는 해당 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻이 기록될 수 있다. 대지권말소등기가 이루어지면 그 토지 등기기록의 해당 구에 대지권 소멸 또는 대지권이 아닌 것으로 변경되었다는 뜻을 기록하고, 대지권이라는 뜻의 등기를 말소해야 한다.

토지 등기기록에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 어느 권리가 대지권으로 기록되어 있었는지
• 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되었는지
• 소유권대지권인지 지상권대지권인지 전세권대지권인지 임차권대지권인지
• 대지권말소 후 토지 권리가 별도로 존속하는지
• 대지권말소 후 토지에 대한 별도 처분 가능성이 생겼는지

대지권말소와 건물만에 관한 등기

대지권이 말소되면 전유부분과 대지사용권의 등기상 일체성이 사라질 수 있다. 이 경우 이후 등기에서는 건물만에 관한 등기인지, 토지 권리와 함께하는 등기인지 구별이 중요해진다.

부동산등기규칙은 대지권을 등기한 건물에 관하여 등기를 신청하는 경우에는 대지권의 표시에 관한 사항을 신청정보로 제공하도록 하되, 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고, 이 경우 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻을 기록하도록 한다.

대지권말소 후에는 구분건물의 거래나 담보권 설정에서 건물과 토지 권리의 결합관계를 더욱 신중히 확인해야 한다.

대지권말소와 별도등기 있음

대지권말소등기와 별도등기 있음 표시는 구별해야 한다. 별도등기 있음은 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 별도로 확인해야 할 권리부담이 있음을 알리는 표시이고, 대지권말소등기는 대지권 표시 자체를 정리하는 등기이다.

다만 대지권말소 과정에서 대지권의 목적인 토지에 관한 기존 권리관계가 중요하게 문제될 수 있다. 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되면 토지 권리관계가 전유부분과 분리되어 보일 수 있으므로, 토지 등기기록의 별도 권리등기를 반드시 확인해야 한다.

대지권변경등기와의 구별

대지권말소등기와 대지권변경등기는 구별해야 한다. 대지권변경등기는 대지권이 계속 존속하면서 그 내용이 달라지는 등기이고, 대지권말소등기는 대지권이 소멸하거나 대지권으로 존속할 수 없게 되어 대지권 표시를 지우는 등기이다.

구분	대지권변경등기	대지권말소등기
대지권의 존속	존속한다	소멸하거나 대지권성이 없어진다
등기 목적	대지권의 내용 변경	대지권 표시의 말소
예시	대지권 비율 변경	대지사용권 소멸로 인한 대지권 말소

대지권경정등기와의 구별

대지권말소등기와 대지권경정등기도 구별해야 한다. 대지권경정등기는 등기 당시부터 대지권 표시가 잘못되어 이를 바로잡는 등기이고, 대지권말소등기는 대지권이 더 이상 존속하지 않거나 대지권으로 공시할 수 없게 된 경우 하는 등기이다.

구분	대지권경정등기	대지권말소등기
원인	등기 당시의 착오 또는 누락	대지권 소멸 또는 대지권성 상실
효과	대지권 표시를 올바르게 고침	대지권 표시를 지움
예시	대지권 비율을 처음부터 잘못 적은 경우	대지사용권이 소멸한 경우

대지권 표시가 잘못되어 보인다고 하여 곧바로 말소등기를 할 수 있는 것은 아니다. 처음부터 잘못된 것인지, 나중에 소멸한 것인지 구별해야 한다.

대지권말소와 구분건물 거래

대지권이 말소된 구분건물은 거래에서 특별히 주의해야 한다. 일반적인 아파트나 오피스텔 거래에서는 전유부분과 대지권이 함께 이전되는 것이 보통이지만, 대지권이 말소되어 있으면 토지 사용관계가 불완전하거나 별도로 존재할 수 있다.

구분건물 거래에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분 표제부에 대지권이 존재하는지
• 대지권말소등기가 되어 있는지
• 대지권말소 원인이 무엇인지
• 대지사용권 자체가 소멸한 것인지
• 대지사용권은 남아 있지만 대지권성이 없어진 것인지
• 토지 등기기록에서 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되었는지
• 전유부분만 거래되는 위험이 있는지
• 대지권 없는 구분건물인지

대지권말소와 담보권

대지권이 말소되면 구분건물의 담보가치에 큰 영향을 줄 수 있다. 대지권이 있는 구분건물에 설정된 근저당권은 통상 전유부분과 대지권을 함께 담보하는 의미를 가지지만, 대지권이 말소되면 담보목적물의 범위와 가치가 달라질 수 있다.

담보권자가 확인할 사항은 다음과 같다.

• 근저당권 설정 당시 대지권이 있었는지
• 대지권말소가 담보권 설정 전인지 후인지
• 대지권말소 후 담보목적물의 범위가 어떻게 되는지
• 대지권의 목적인 토지에 별도 권리관계가 남아 있는지
• 담보가치가 감소했는지
• 대지권말소가 권리자에게 불리한 영향을 주는지

대지권말소와 경매

대지권말소등기가 있는 구분건물이 경매 대상이 되는 경우에는 매각대상에 대지권이 포함되는지 여부가 매우 중요하다. 대지권이 말소되어 있으면 전유부분만 매각되는 것인지, 별도의 대지사용권이 있는지, 토지 권리가 따로 존재하는지 확인해야 한다.

경매에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 전유부분 표제부의 대지권 표시
• 대지권말소등기의 원인과 시기
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 토지에 남아 있는 권리등기
• 매각물건명세서의 대지권 표시
• 감정평가서상 토지 지분 평가 여부
• 대지권 없는 구분건물로 인한 이용상 위험

대지권말소등기가 있는 경우에는 일반적인 대지권 있는 구분건물보다 권리분석이 훨씬 복잡해진다.

신청정보와 첨부정보의 중요성

대지권말소등기는 전유부분과 토지 권리관계를 동시에 건드릴 수 있으므로, 신청정보와 첨부정보가 특히 중요하다. 대지권말소 원인이 불분명하면 등기기록을 정확히 정리할 수 없고, 후속 거래에서 큰 분쟁이 발생할 수 있다.

중요한 확인 요소는 다음과 같다.

• 대지권말소 원인이 명확한지
• 규약 또는 공정증서가 필요한지
• 대지사용권 소멸 사실이 증명되는지
• 대지권의 목적인 토지 등기기록과 전유부분 등기기록이 연결되는지
• 대지권말소 후 토지 권리관계가 어떻게 되는지
• 기존 담보권자나 이해관계인에게 영향을 주는지

등기기록에서의 확인사항

대지권말소등기를 확인할 때에는 전유부분 등기기록만 보아서는 부족하다. 1동 건물의 표제부와 대지권의 목적인 토지 등기기록까지 함께 확인해야 한다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 말소된 대지권의 종류
• 말소된 대지권 비율
• 대지권말소의 등기원인
• 말소일자와 접수번호
• 1동 건물 표제부의 대지권의 목적인 토지 표시
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻의 등기 말소 여부
• 대지권말소 후 별도 권리등기가 남아 있는지
• 전유부분에 설정된 근저당권, 전세권, 임차권 등과의 관계

실무상 의미

대지권말소등기는 일반적인 구분건물 거래에서는 흔하지 않지만, 발견되면 매우 중요하게 보아야 한다. 대지권은 구분건물의 토지 부분 권리를 나타내므로, 대지권이 말소되어 있으면 전유부분의 가치와 이용 가능성에 직접적인 문제가 생길 수 있다.

실무상 대지권말소등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권이 왜 말소되었는지
• 대지사용권 자체가 소멸했는지
• 대지사용권은 남아 있으나 대지권성이 없어진 것인지
• 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되었는지
• 대지권말소 후 토지 권리가 누구에게 귀속되는지
• 전유부분 소유자가 여전히 대지를 사용할 수 있는지
• 매매나 담보권 설정에서 대지권 없는 건물로 평가해야 하는지
• 경매 물건이라면 대지권이 매각대상에서 제외되는지
• 대지권변경등기나 대지권경정등기와 혼동하고 있지 않은지

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
대지권말소등기	대지권이 소멸하거나 대지권성이 없어진 경우 대지권 표시를 지우는 등기	대지권 표시가 사라진다
대지권변경등기	대지권이 존속하면서 내용이 변경된 경우 하는 등기	대지권은 계속 존재한다
대지권경정등기	대지권 표시가 등기 당시부터 잘못된 경우 바로잡는 등기	원시적 오류를 정정한다
대지권등기	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 공시하는 등기	대지권을 처음 공시한다
대지사용권	전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리	실체법상 권리이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권말소등기가 대지권의 변경·경정·소멸 등기 중 대지권이 소멸하거나 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 된 경우의 정리라는 점이 중요하다. 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우에는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공해야 한다. 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 대지권 자체가 소멸하여 대지권 소멸의 등기를 한 경우에는 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소한다.

같이 보기

• 대지권등기
• 대지권변경등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지사용권
• 대지권
• 전유부분
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제41조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제91조(대지권의 변경 등)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제119조(대지권이 있는 건물에 관한 등기)