건물표시등기

건물표시등기는 건물의 소재, 지번, 건물명칭 및 번호, 종류, 구조, 면적 등 건물을 특정하기 위한 사항을 등기기록의 표제부에 기록하는 등기이다.

개념

건물표시등기는 권리의 객체가 되는 건물을 등기기록상 특정하기 위하여 건물의 물리적·공부상 표시를 표제부에 기록하는 등기이다. 건물의 소유권, 전세권, 저당권, 임차권 등 권리등기는 특정된 건물을 전제로 하므로, 건물표시등기는 건물에 관한 등기기록의 기초가 된다.

부동산등기법은 건물 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재·지번·건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적, 등기원인, 도면의 번호를 기록하도록 규정한다.

기능

건물표시등기는 건물의 권리관계를 공시하기 전에 그 권리의 대상이 되는 건물을 특정하는 기능을 한다. 권리등기가 갑구와 을구에 기록되려면 먼저 표제부에서 건물이 특정되어야 한다.

건물표시등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 등기대상 건물을 특정한다.
• 건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등을 공시한다.
• 건축물대장과 등기기록의 연결 기준이 된다.
• 소유권보존등기와 소유권이전등기의 기초가 된다.
• 전세권, 저당권, 임차권 등 소유권 외 권리등기의 목적물을 특정한다.
• 건물분할등기, 건물합병등기, 건물구분등기, 건물멸실등기 등 후속 표시등기의 기초가 된다.

표제부

건물표시등기는 등기기록의 표제부에 관한 등기이다. 표제부는 건물 자체의 표시를 기록하는 부분이고, 갑구와 을구는 그 건물에 관한 권리관계를 기록하는 부분이다.

건물 등기기록의 표제부에는 다음 사항이 기록된다.

• 표시번호
• 접수연월일
• 소재·지번·건물명칭 및 번호
• 건물의 종류·구조·면적
• 등기원인
• 도면의 번호

건물표시등기를 볼 때에는 갑구의 소유권자나 을구의 담보권만 확인할 것이 아니라, 표제부의 건물 표시가 건축물대장 및 실제 건물과 일치하는지도 함께 확인해야 한다.

건물의 소재와 지번

건물의 소재와 지번은 건물이 어느 토지 위에 위치하는지를 나타내는 표시사항이다. 건물은 토지와 별개의 부동산으로 등기될 수 있지만, 그 위치를 특정하기 위하여 소재와 지번이 필요하다.

소재와 지번은 건물의 물리적 위치를 공시하는 기준이므로, 건축물대장과 등기기록에서 일치하는지 확인해야 한다. 소재나 지번이 변경되면 건물표시변경등기가 문제될 수 있다.

건물명칭 및 번호

건물명칭 및 번호는 아파트, 오피스텔, 집합상가, 대형건물 등에서 건물을 식별하기 위하여 사용되는 표시사항이다. 일반 단독건물에서는 건물명칭이나 번호가 단순할 수 있지만, 구분건물이나 집합건물에서는 건물명칭과 번호가 권리 객체의 특정에 중요한 역할을 한다.

예를 들어 1동, 101동, 상가동, 업무시설동 등은 1동 건물의 표시와 전유부분 표시를 구별하는 데 필요할 수 있다. 건물명칭이나 번호가 건축물대장상 변경되면 등기기록의 표제부도 정리되어야 할 수 있다.

건물의 종류

건물의 종류는 건물의 용도나 성격을 나타내는 표시사항이다. 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 업무시설, 숙박시설 등 건물의 종류는 건축물대장과 등기기록에서 건물의 용도와 성격을 파악하는 데 사용된다.

건물의 종류는 건물의 거래가치, 임대차관계, 담보가치, 세금, 용도변경 가능성 등에 영향을 줄 수 있다. 다만 등기기록상 건물의 종류가 어떤 용도로 기록되어 있다고 해서 실제 사용이나 법령상 허용 용도가 항상 완전히 일치한다고 단정할 수는 없으므로, 건축물대장과 관련 인허가도 함께 확인해야 한다.

건물의 구조

건물의 구조는 철근콘크리트조, 철골조, 벽돌조, 목조 등 건물의 물리적 구조를 나타내는 표시사항이다. 구조는 건물의 내구성, 용도, 가치, 안전성, 담보평가와 관련될 수 있다.

건물의 구조가 증축, 개축, 대수선 등으로 달라지면 건물표시변경등기가 문제될 수 있다. 단순한 내부 수선이나 인테리어 변경과 달리, 등기기록의 표제부에 기록된 구조 자체가 달라지는 경우에는 건축물대장 정리와 등기기록 정리가 필요할 수 있다.

건물의 면적

건물의 면적은 등기기록의 표제부에 기록되는 핵심 표시사항이다. 건물의 면적은 권리의 대상이 되는 건물의 규모를 나타내며, 거래가격, 담보가치, 임대차 범위, 세금, 건축물대장과의 일치 여부를 판단하는 중요한 기준이 된다.

건물의 면적이 증축, 일부 철거, 대수선, 건축물대장 정리 등으로 변경되면 건물표시변경등기가 필요할 수 있다. 구분건물에서는 전유부분의 면적, 공용부분, 대지권 비율과도 함께 검토해야 한다.

도면의 번호

건물 등기기록의 표제부에는 도면의 번호가 기록된다. 도면은 건물의 위치, 형상, 각 층 또는 구분건물의 전유부분 등을 특정하는 데 활용될 수 있다.

특히 구분건물에서는 도면이 전유부분의 범위, 1동 건물의 구조, 대지권 관계 등을 이해하는 데 중요할 수 있다. 건물의 일부나 전유부분이 문제되는 경우에는 단순한 면적 수치뿐 아니라 도면과 건축물대장도 함께 확인해야 한다.

건축물대장과의 관계

건물표시등기는 건축물대장과 밀접하게 연결된다. 건축물대장은 건물의 소재, 구조, 용도, 면적, 층수, 소유자 등 건축물의 현황을 관리하는 공적 장부이고, 건물 등기기록의 표제부는 이를 기초로 권리의 객체인 건물을 공시한다.

건물표시등기에서 건축물대장과 확인해야 할 사항은 다음과 같다.

• 건물의 소재와 지번
• 건물명칭 및 번호
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 주건물과 부속건물
• 구분건물 여부
• 전유부분의 표시
• 대지권 관련 사항

건축물대장과 등기기록의 표시가 다르면 후속 등기신청에서 보정이나 표시변경등기가 필요할 수 있다.

건물표시등기와 소유권보존등기

건물표시등기와 소유권보존등기는 서로 구별된다. 건물표시등기는 건물의 표시를 표제부에 기록하는 등기이고, 소유권보존등기는 미등기 건물에 최초로 소유권을 갑구에 기록하는 등기이다.

구분	내용	기록 위치
건물표시등기	건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등 표시를 기록하는 등기	표제부
소유권보존등기	미등기 건물에 최초로 소유권을 기록하는 등기	갑구

건물에 관한 권리등기가 이루어지려면 먼저 등기대상 건물이 표시상 특정되어야 한다. 따라서 건물표시등기는 소유권보존등기와 밀접하게 연결된다.

건물표시등기와 건물표시변경등기

건물표시등기는 건물의 표시를 등기기록에 기록하는 등기이고, 건물표시변경등기는 이미 등기된 건물의 표시가 후발적으로 변경된 경우 이를 정리하는 등기이다.

구분	내용	예시
건물표시등기	건물의 표시를 표제부에 기록하는 등기	미등기 건물의 표시를 등기기록에 기록
건물표시변경등기	등기 후 건물 표시가 변경된 경우 하는 등기	증축으로 면적이 변경된 경우

건물표시변경등기는 건물이 이미 등기된 상태에서 종류, 구조, 면적, 명칭 등이 변경된 경우 문제된다.

건물표시등기와 건물멸실등기

건물표시등기와 건물멸실등기는 방향이 다르다. 건물표시등기는 건물이 등기대상으로 특정되도록 표제부에 표시를 기록하는 등기이고, 건물멸실등기는 건물이 물리적으로 없어져 더 이상 등기대상 부동산으로 존재하지 않는 경우 하는 등기이다.

구분	내용	핵심 차이
건물표시등기	건물의 표시를 등기기록에 기록하는 등기	건물이 존재함을 전제로 한다
건물멸실등기	건물이 멸실된 사실을 등기기록에 반영하는 등기	건물 자체가 더 이상 존재하지 않는다

건물이 멸실되었는데 건물표시가 등기기록에 그대로 남아 있으면 실제 현황과 등기기록이 불일치하므로 멸실등기가 필요하다.

구분건물의 표시

구분건물의 표시등기는 일반 건물보다 복잡하다. 구분건물은 1동의 건물과 각 전유부분, 공용부분, 대지권 등이 결합된 구조이므로, 표제부에서도 1동 건물의 표시와 전유부분의 표시를 구별해야 한다.

구분건물의 등기기록에서는 다음 사항이 중요하다.

• 1동 건물의 소재와 지번
• 1동 건물의 구조와 면적
• 전유부분의 건물번호
• 전유부분의 종류, 구조, 면적
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지권의 비율
• 도면의 번호

구분건물표시등기는 아파트, 오피스텔, 집합상가 등에서 권리 객체를 정확히 특정하는 데 핵심적인 역할을 한다.

대지권과의 관계

구분건물의 경우 건물표시등기는 대지권과 함께 이해해야 한다. 대지권은 구분건물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권으로 등기된 권리이다.

구분건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기록될 수 있다. 따라서 구분건물의 건물표시등기를 확인할 때에는 건물 자체의 표시뿐 아니라 대지권의 목적인 토지와 대지권 비율도 함께 확인해야 한다.

대지권이 없는 구분건물인지, 대지권이 등기되어 있는 구분건물인지에 따라 권리분석과 거래상 위험이 달라질 수 있다.

건물표시등기와 권리등기

건물표시등기는 권리등기가 아니지만, 권리등기의 기초가 된다. 권리등기는 갑구와 을구에 기록되며, 건물표시등기는 그 권리의 객체를 표제부에서 특정한다.

건물표시등기와 연결되는 주요 권리등기는 다음과 같다.

• 건물소유권보존등기
• 건물소유권이전등기
• 전세권등기
• 임차권등기
• 저당권등기
• 근저당권등기
• 가압류등기
• 가처분등기
• 경매개시결정등기

건물표시가 부정확하면 권리등기의 대상도 불분명해질 수 있으므로, 권리분석에서는 표제부 확인이 필수적이다.

건물표시등기와 등기사항증명서

등기사항증명서에서 건물표시등기는 표제부에서 확인한다. 표제부는 갑구와 을구보다 앞에 위치하며, 건물의 물리적·공부상 표시를 보여준다.

등기사항증명서에서 건물표시를 볼 때 확인할 사항은 다음과 같다.

• 건물의 소재와 지번
• 건물명칭 및 번호
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 부속건물 표시
• 구분건물의 전유부분 표시
• 대지권 관련 표시
• 말소된 종전 표시와 현재 표시의 구별

부동산 거래에서는 갑구의 소유자와 을구의 부담만 볼 것이 아니라, 표제부의 건물 표시가 실제 매매대상과 일치하는지 확인해야 한다.

신청정보

건물표시등기 또는 건물표시변경등기를 신청할 때에는 건물을 특정할 수 있는 정보가 필요하다. 특히 건물표시변경등기의 경우에는 변경 전과 변경 후의 표시를 명확히 제공해야 한다.

부동산등기규칙은 건물의 표시변경등기를 신청하는 경우 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 건물의 소재와 지번
• 건물명칭 및 번호
• 건물의 종류
• 건물의 구조
• 건물의 면적
• 등기원인과 그 연월일
• 도면의 번호
• 소유권의 등기명의인 또는 신청인의 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

건물표시등기에서는 건물의 표시를 증명하는 자료가 중요하다. 일반적으로 건축물대장 정보가 건물 표시를 확인하는 핵심 첨부정보가 된다.

부동산등기규칙은 건물표시변경등기에서 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우에는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 하고, 그 밖에는 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

건물표시등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 건축물대장 정보
• 집합건축물대장 정보
• 건물도면 또는 각층평면도 관련 정보
• 대지권 관련 규약 또는 공정증서
• 대지권 관련 증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

실무상 의미

건물표시등기는 건물 거래와 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 부분이다. 건물의 실제 현황, 건축물대장, 등기기록의 표제부가 일치하지 않으면 소유권이전등기, 담보권설정등기, 임대차계약, 경매절차에서 문제가 생길 수 있다.

실무상 건물표시등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기된 건물이 실제 건물과 같은지
• 건축물대장과 등기기록이 일치하는지
• 건물의 종류와 구조가 맞는지
• 건물 면적이 실제 거래대상과 일치하는지
• 부속건물이 포함되어 있는지
• 구분건물인지 일반 건물인지
• 대지권이 있는지
• 표제부의 종전 표시가 말소되고 현재 표시가 무엇인지
• 건물표시변경등기나 건물멸실등기가 필요한 상태인지
• 갑구와 을구의 권리등기가 표제부 건물과 정확히 연결되는지

건물표시등기는 권리등기 자체는 아니지만, 권리의 대상이 되는 건물을 특정하는 기초이므로 소홀히 보아서는 안 된다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
건물표시등기	건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등을 표제부에 기록하는 등기	건물 자체를 특정한다
건물표시변경등기	등기 후 건물의 표시가 변경된 경우 하는 등기	후발적 표시변경이다
건물표시경정등기	등기 당시부터 건물 표시가 잘못된 경우 바로잡는 등기	원시적 표시 오류를 정정한다
건물소유권보존등기	미등기 건물에 최초로 소유권을 등기하는 것	갑구의 최초 권리등기이다
구분건물등기	구분건물의 1동 건물과 전유부분 등을 기록하는 등기	전유부분과 대지권이 함께 문제된다
건물멸실등기	건물이 멸실된 사실을 반영하는 등기	건물 자체가 더 이상 존재하지 않는다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 건물표시등기가 표제부에 관한 등기라는 점이 중요하다. 건물 등기기록의 표제부에는 소재·지번·건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적, 등기원인, 도면의 번호 등이 기록된다. 건물표시등기는 권리등기가 아니라 권리의 객체인 건물을 특정하는 표시등기이며, 건물표시변경등기·건물멸실등기·건물소유권보존등기와 구별해야 한다.

같이 보기

• 건물표시변경등기
• 건물분할등기
• 건물합병등기
• 건물구분등기
• 구분건물등기
• 대지권등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 전유부분
• 공용부분
• 대지사용권
• 대지권
• 건축물대장
• 표제부
• 건물소유권보존등기

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)