축척변경에 따른 등기

축척변경에 따른 등기는 지적도의 축척이 변경되어 토지의 지번, 지목, 면적 등 표시사항이 달라진 경우 그 변경 내용을 토지 등기기록의 표제부에 반영하는 등기이다.

개념

축척변경에 따른 등기는 지적공부상 축척변경이 이루어진 결과 토지의 표시사항이 변경된 경우 이를 부동산등기기록에 반영하는 등기이다. 축척변경은 지적도의 축척을 바꾸어 토지의 경계와 면적 등을 새롭게 정리하는 절차이고, 그 결과 토지 등기기록의 표제부에 기록된 면적이나 그 밖의 표시사항이 달라질 수 있다.

부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 지목, 면적 등을 기록하도록 규정한다. 축척변경으로 이러한 표시사항이 변경되면 토지표시변경등기의 한 유형으로서 축척변경에 따른 등기가 문제된다.

축척변경의 의미

축척변경은 지적도의 축척을 변경하여 토지의 위치, 경계, 면적 등을 지적공부상 새롭게 정리하는 절차이다. 지적도는 축척에 따라 토지의 경계와 위치를 표시하므로, 축척이 맞지 않거나 하나의 지번부여지역 안에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우 지적공부 관리에 어려움이 생길 수 있다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」은 지적소관청이 일정한 경우 토지소유자의 신청 또는 직권으로 일정한 지역을 정하여 그 지역의 축척을 변경할 수 있다고 규정한다.

기능

축척변경에 따른 등기는 지적공부상 축척변경 결과를 등기기록에 반영하여 토지의 표시를 현재 상태에 맞게 정리하는 기능을 한다.

축척변경에 따른 등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 축척변경 후 변경된 토지 표시를 등기기록에 반영한다.
• 변경된 면적을 표제부에 반영한다.
• 지적도와 등기기록의 토지 표시 불일치를 줄인다.
• 축척변경으로 정리된 지적공부 내용을 등기기록과 연결한다.
• 토지의 거래, 담보제공, 분할·합병 등 후속 절차의 기초를 명확히 한다.
• 축척변경 전후 토지의 동일성을 등기기록에서 파악할 수 있게 한다.

축척변경을 할 수 있는 경우

지적소관청은 지적도가 일정한 사유에 해당하는 경우 토지소유자의 신청 또는 직권으로 일정한 지역을 정하여 그 지역의 축척을 변경할 수 있다.

축척변경을 할 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 잦은 토지의 이동으로 1필지의 규모가 작아서 소축척으로는 지적측량성과의 결정이나 토지의 이동에 따른 정리를 하기가 곤란한 경우
• 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우
• 그 밖에 지적공부를 관리하기 위하여 필요하다고 인정되는 경우

축척변경은 개별 토지 하나의 표시만 단순히 바꾸는 절차가 아니라, 일정한 지역의 지적도 체계를 정리하는 성격을 가진다.

축척변경위원회

축척변경에 관한 사항을 심의·의결하기 위하여 지적소관청에 축척변경위원회를 둔다.

축척변경은 토지의 경계와 면적, 소유자별 이해관계에 영향을 줄 수 있으므로 단순한 행정정리만으로 처리하기 어렵다. 따라서 축척변경위원회의 심의·의결을 통해 축척변경의 필요성과 타당성을 검토하도록 한 것이다.

축척변경위원회는 지적공부 관리의 정확성과 토지소유자의 이해관계를 조정하는 기능을 가진다.

토지소유자의 동의와 승인

지적소관청은 축척변경을 하려면 원칙적으로 축척변경 시행지역의 토지소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아 축척변경위원회의 의결을 거친 후 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.

다만 다음의 경우에는 축척변경위원회의 의결 및 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인 없이 축척변경을 할 수 있다.

• 합병하려는 토지가 축척이 다른 지적도에 각각 등록되어 있어 축척변경을 하는 경우
• 도시개발사업 등의 시행지역에 있는 토지로서 그 사업 시행에서 제외된 토지의 축척변경을 하는 경우

이 규정은 축척변경이 토지소유자의 재산권과 지적공부의 공적 관리에 모두 영향을 주기 때문에 일정한 절차적 통제를 두는 것이다.

축척변경 신청

토지소유자가 축척변경을 신청하려는 경우에는 축척변경 사유를 적은 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.

축척변경 신청은 지적공부를 정리하기 위한 행정절차이고, 축척변경에 따른 등기는 그 정리 결과를 등기기록에 반영하는 절차이다. 따라서 축척변경 신청과 축척변경에 따른 등기를 구별해야 한다.

등기사항의 변경

축척변경이 이루어지면 토지의 면적이 달라질 수 있고, 경우에 따라 지번이나 그 밖의 표시사항도 정리될 수 있다. 토지 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 지목, 면적이 기록되므로, 축척변경 결과 이러한 표시사항이 변경되면 등기기록도 정리되어야 한다.

축척변경에 따라 변경될 수 있는 등기사항은 다음과 같다.

• 소재와 지번
• 지목
• 면적
• 등기원인
• 그 밖에 토지의 표시와 관련된 사항

실무상 축척변경에 따른 등기에서는 특히 면적 변경이 중요하게 문제된다.

신청의무

토지의 등기사항에 변경이 있는 경우 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다.

축척변경으로 토지의 면적 등 등기사항이 변경되면 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 축척변경에 따른 등기를 신청하여야 한다. 이는 지적공부와 등기기록 사이의 불일치를 방지하기 위한 것이다.

신청인

축척변경에 따른 등기는 부동산표시의 변경등기이므로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

축척변경에 따른 등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 토지의 표시를 정리하는 등기이므로, 저당권자나 전세권자 등 소유권 외의 권리자와 공동으로 신청하는 구조가 아니다.

직권에 의한 표시변경등기

등기관은 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있었다는 통지를 받은 경우 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있음을 통지받은 경우 직권으로 표시변경등기를 하도록 규정한다.

축척변경은 지적공부의 정리와 밀접하게 관련되므로, 지적소관청의 통지에 따른 직권 표시변경등기가 문제될 수 있다. 실제 등기절차에서는 소유권 등기명의인의 신청에 의한 등기인지, 지적소관청 통지에 따른 직권등기인지 구별해야 한다.

등기기록의 정리

부동산등기규칙은 토지표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때에는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다고 규정한다.

축척변경에 따른 등기가 이루어지면 종전 면적이나 종전 표시사항은 말소 표시되고, 축척변경 후 정리된 토지 표시가 현재의 표시로 기록된다. 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 표시와 과거 말소된 표시를 구별해야 한다.

지적도와 축척

축척변경은 지적도와 직접 관련된다. 지적도는 토지의 위치와 경계를 일정한 축척으로 표시하는 지적공부이고, 축척은 실제 거리와 도면상 거리의 비율을 의미한다.

축척이 지나치게 작거나 하나의 지번부여지역 안에 서로 다른 축척의 지적도가 있으면, 토지의 경계와 면적을 정확하게 결정하고 토지 이동을 정리하기 어려울 수 있다. 이러한 경우 축척변경을 통해 지적공부를 정리할 수 있다.

면적변경과의 관계

축척변경에 따른 등기에서는 면적변경이 함께 문제되는 경우가 많다. 지적도의 축척이 변경되면 토지의 경계와 면적이 새롭게 산정될 수 있기 때문이다.

면적변경이 있는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 축척변경 전 면적
• 축척변경 후 면적
• 면적 변경의 원인
• 토지대장 또는 임야대장상 변경 내용
• 등기기록상 면적 변경 여부
• 담보권이나 거래가격에 미치는 영향

면적변경등기와 축척변경에 따른 등기는 서로 겹칠 수 있다. 다만 면적변경등기는 면적이라는 표시사항의 변경을 중심으로 하고, 축척변경에 따른 등기는 축척변경이라는 지적공부 정리 원인을 중심으로 한다.

지목변경과의 관계

축척변경은 원칙적으로 지적도의 축척을 바꾸는 절차이므로 지목변경과는 구별된다. 그러나 축척변경과 함께 토지의 정리나 지적공부 정비가 이루어지는 과정에서 지목이나 지번 등 다른 표시사항이 함께 정리될 수 있다.

지목이 함께 변경된 경우에는 지목변경등기적 요소도 함께 검토해야 한다. 지적공부상 변경된 지목과 등기기록상 지목이 일치하는지 확인해야 한다.

분필·합필과의 관계

축척변경은 분필이나 합필과 함께 문제될 수 있다. 특히 합병하려는 토지가 축척이 다른 지적도에 각각 등록되어 있어 축척변경을 하는 경우에는 축척변경위원회의 의결 및 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인 없이 축척변경을 할 수 있다.

분필·합필과 축척변경이 함께 문제되는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 분할 또는 합병 대상 토지가 서로 다른 축척의 지적도에 있는지
• 축척변경 후 각 토지의 면적이 어떻게 정리되는지
• 합필 제한 사유가 있는지
• 지적공부상 정리와 등기기록상 정리가 일치하는지
• 권리등기의 목적 토지가 정확히 특정되는지

등록전환과의 관계

등록전환은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 절차이다. 축척변경은 지적도의 축척을 변경하는 절차이다. 두 제도는 모두 지적공부의 정리와 관련되지만 중심 내용이 다르다.

등록전환과 축척변경이 함께 문제되는 경우에는 공부 종류의 전환과 축척 정리, 면적 변경, 지번 변경을 함께 확인해야 한다. 특히 임야도와 지적도는 축척이 다를 수 있으므로 등록전환 과정에서 축척과 면적 문제가 함께 나타날 수 있다.

권리등기와의 관계

축척변경에 따른 등기는 표제부에 관한 표시등기이지만, 권리등기와 무관하지 않다. 축척변경으로 면적이나 경계가 정리되면 토지의 담보가치, 이용범위, 권리 객체의 특정에 영향을 줄 수 있다.

예를 들어 근저당권이 설정된 토지의 면적이 축척변경으로 변경되면 담보가치 평가에 영향을 줄 수 있다. 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 토지 일부와 관련되어 있는 경우에는 축척변경 후 그 권리의 범위가 어떻게 특정되는지 확인해야 한다.

따라서 축척변경에 따른 등기에서는 표제부뿐 아니라 갑구와 을구의 권리관계도 함께 확인하는 것이 필요하다.

신청정보

축척변경에 따른 등기를 신청할 때에는 축척변경 전 토지 표시와 축척변경 후 토지 표시를 명확히 제공해야 한다.

부동산등기규칙은 토지의 표시변경등기를 신청하는 경우 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보로 제공하도록 규정한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 축척변경 전 토지의 표시
• 축척변경 후 토지의 표시
• 등기목적
• 축척변경 원인과 그 연월일
• 변경 전 면적
• 변경 후 면적
• 변경 전 지번
• 변경 후 지번
• 소유권의 등기명의인 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

축척변경에 따른 등기에는 축척변경 사실과 그 결과를 증명하는 정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 토지의 표시변경등기를 신청하는 경우 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

축척변경에 따른 등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 토지대장 정보
• 임야대장 정보
• 지적도 또는 임야도 관련 정보
• 축척변경 결과를 증명하는 정보
• 지적소관청의 축척변경 정리 관련 정보
• 면적변경이 있는 경우 그 변경을 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 축척변경으로 지번, 지목, 면적 중 무엇이 변경되었는지에 따라 달라질 수 있다.

실무상 의미

축척변경에 따른 등기는 지적공부 정비, 토지 이동이 잦은 지역의 정리, 서로 다른 축척의 지적도가 혼재된 지역의 정리에서 중요하다. 축척변경은 토지의 면적과 경계 인식에 영향을 줄 수 있으므로, 등기기록상 표시와 지적공부상 표시의 일치를 확인해야 한다.

실무상 축척변경에 따른 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 축척변경 대상 지역인지
• 토지소유자의 신청인지 지적소관청의 직권인지
• 축척변경위원회 의결과 승인 절차가 필요한 사안인지
• 토지소유자 동의가 필요한 사안인지
• 축척변경 전후 면적이 달라졌는지
• 지번이나 지목이 함께 변경되었는지
• 토지대장 또는 임야대장상 변경이 완료되었는지
• 등기기록상 표제부가 변경되었는지
• 기존 권리등기에 미치는 영향이 있는지
• 분필·합필·등록전환이 함께 문제되는지

축척변경에 따른 등기는 단순한 도면 축척의 문제가 아니라, 토지의 표시와 권리 객체의 특정에 영향을 주는 등기이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
축척변경에 따른 등기	지적도의 축척 변경 결과를 토지 등기기록에 반영하는 등기	축척변경에 따른 표시 정리가 중심이다
면적변경등기	토지의 면적이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	면적 표시 변경이 중심이다
지목변경등기	토지의 지목이 등기 후 변경된 경우 하는 등기	토지의 용도 표시 변경이 중심이다
등록전환에 따른 등기	임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도 등록 토지로 옮긴 결과를 반영하는 등기	지적공부 전환이 중심이다
분필등기	1필의 토지를 2필 이상으로 나누는 등기	토지분할에 따른 등기이다
합필등기	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 등기	토지합병에 따른 등기이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 축척변경에 따른 등기가 토지표시변경등기의 한 유형이라는 점이 중요하다. 지적소관청은 일정한 사유가 있으면 토지소유자의 신청 또는 직권으로 일정한 지역의 축척을 변경할 수 있다. 원칙적으로 축척변경 시행지역 토지소유자 3분의 2 이상의 동의, 축척변경위원회의 의결, 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인이 필요하지만, 축척이 다른 지적도에 등록된 토지를 합병하기 위하여 축척변경을 하는 경우 등에는 예외가 있다. 축척변경으로 면적 등 등기사항이 변경되면 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다.

같이 보기

• 토지표시변경등기
• 등록전환에 따른 등기
• 면적변경등기
• 지목변경등기
• 분필등기
• 합필등기
• 토지의 축척변경
• 토지대장
• 임야대장
• 지적도
• 임야도
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제83조(축척변경)
• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제69조(축척변경 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제35조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제72조(토지표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제73조(토지표시변경등기)