합필등기

합필등기는 2필 이상의 토지를 1필의 토지로 합쳐 그 토지의 표시와 등기기록을 정리하는 등기이다.

개념

합필등기는 둘 이상의 토지를 하나의 토지로 합치는 토지합병의 결과를 등기기록에 반영하는 등기이다. 토지는 원칙적으로 1필마다 하나의 등기기록이 작성되므로, 여러 필지를 하나로 합병하면 합병 후 존속할 토지의 등기기록과 합병으로 폐쇄될 토지의 등기기록을 정리해야 한다.

부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 지목, 면적 등을 기록하도록 한다. 합필등기는 이러한 토지 표시사항이 토지합병으로 변경되는 경우 그 내용을 등기기록에 반영하는 표시등기이다.

기능

합필등기는 토지합병 후 하나의 필지로 정리된 토지를 등기기록에 공시하는 기능을 한다. 합필등기가 이루어져야 합병 후의 토지를 하나의 부동산으로 특정하여 소유권이전, 저당권설정, 지상권설정 등 후속 등기를 할 수 있다.

합필등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 2필 이상의 토지를 1필로 합친 결과를 등기기록에 반영한다.
• 합병 후 토지의 지번, 지목, 면적을 공시한다.
• 합병으로 폐쇄되는 토지의 등기기록을 정리한다.
• 토지대장 또는 임야대장과 등기기록의 표시를 일치시킨다.
• 합필 대상 토지들의 권리관계를 하나의 등기기록 안에서 정리한다.
• 합병 후 토지에 관한 거래, 담보제공, 이용관계 설정의 기초가 된다.

토지합병과 합필등기

토지합병은 지적공부상 2필 이상의 토지를 1필로 합치는 토지이동이고, 합필등기는 그 결과를 부동산등기기록에 반영하는 등기이다. 토지합병은 지적제도와 연결되고, 합필등기는 부동산등기제도와 연결된다.

구분	내용	관계
토지합병	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 지적공부상 절차	토지대장 또는 임야대장 정리와 연결된다
합필등기	토지합병 결과를 등기기록에 반영하는 등기	등기기록의 표제부 정리와 연결된다

토지대장이나 임야대장에서 토지합병이 이루어졌더라도 등기기록이 정리되지 않으면 등기기록상 토지 표시와 지적공부상 토지 표시가 불일치할 수 있다.

신청의무

토지의 합병이 있으면 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다.

합필등기는 토지표시변경등기의 구체적 유형이므로, 소유권의 등기명의인에게 신청의무가 있다. 신청기간을 두는 이유는 지적공부와 등기기록의 불일치를 장기간 방치하지 않기 위해서이다.

신청인

합필등기는 부동산표시의 변경등기이므로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

합필등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 토지의 표시를 정리하는 등기이므로, 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 권리변동등기와 다르다.

직권에 의한 표시변경등기

등기관은 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있었다는 통지를 받은 경우 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 부동산등기법은 지적소관청이 토지의 이동이 있음을 등기소에 통지한 경우 등기관이 직권으로 표시변경등기를 하도록 규정한다.

합필은 토지의 이동에 해당하므로, 지적공부의 정리와 등기기록의 정리가 연결된다. 다만 실제 처리에서는 신청에 의한 등기인지, 지적소관청 통지에 따른 직권등기인지 확인해야 한다.

합필 제한

합필등기는 여러 토지를 하나의 등기기록으로 합치는 등기이므로, 합필하려는 토지들의 권리관계가 서로 맞지 않으면 합필이 제한된다. 부동산등기법은 합필하려는 토지에 일정한 등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우 합필의 등기를 할 수 없다고 규정한다.

합필 제한은 합필 후 하나의 토지 등기기록 안에서 서로 다른 권리관계가 충돌하는 것을 막기 위한 제도이다. 합필은 단순히 면적을 더하는 작업이 아니라, 여러 등기기록의 권리관계를 하나로 정리하는 작업이기 때문이다.

합필이 가능한 권리등기

부동산등기법 제37조는 합필하려는 토지에 다음 등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 합필등기를 할 수 없다고 규정한다.

• 소유권·지상권·전세권·임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기
• 합필하려는 모든 토지에 있는 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기
• 합필하려는 모든 토지에 있는 신탁등기의 등기사항이 동일한 신탁등기

이는 위와 같은 일정한 권리등기는 합필 후에도 권리관계를 정리할 수 있다고 보아 예외적으로 합필을 허용하는 취지이다.

합필 제한의 이유

합필 제한의 핵심은 합필하려는 토지들 사이의 권리관계가 달라서 하나의 등기기록으로 정리하기 어려운 경우를 방지하는 것이다. 예를 들어 A토지에는 근저당권이 있고 B토지에는 아무 권리등기가 없거나, 두 토지에 서로 다른 근저당권이 설정되어 있으면 하나의 토지로 합치는 경우 권리범위와 순위관계가 불명확해질 수 있다.

합필 제한이 문제되는 대표적인 경우는 다음과 같다.

• 합필하려는 일부 토지에만 저당권이 있는 경우
• 각 토지의 저당권 등기원인이나 접수번호가 다른 경우
• 일부 토지에 가압류나 압류가 있는 경우
• 일부 토지에 가처분이 있는 경우
• 일부 토지에 서로 다른 신탁등기가 있는 경우
• 합필 후 하나의 등기기록에서 권리범위를 특정하기 어려운 경우

따라서 합필등기 전에는 표제부뿐 아니라 갑구와 을구의 권리관계도 반드시 확인해야 한다.

합필 제한 위반과 각하

등기관이 합필 제한 규정을 위반한 등기신청을 각하하면, 지체 없이 그 사유를 지적소관청에 알려야 한다.

이는 지적공부상으로는 합병이 이루어졌더라도 등기기록상 합필이 제한되어 처리되지 못하는 경우, 지적소관청도 그 사유를 알아야 공부 정리와 등기기록 사이의 불일치를 관리할 수 있기 때문이다.

합필등기 신청이 각하될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 합필 제한에 해당하는 권리등기가 있는 경우
• 합필하려는 토지의 등기명의인이 일치하지 않는 경우
• 등기기록과 지적공부의 표시가 불일치하는 경우
• 필요한 신청정보나 첨부정보가 부족한 경우
• 합필 후 권리관계를 하나의 등기기록으로 정리할 수 없는 경우

등기기록의 정리

합필등기에서는 어느 토지를 어느 토지에 합병하는지에 따라 등기기록의 정리 방식이 달라진다. 부동산등기규칙은 갑 토지를 을 토지에 합병한 경우, 등기관이 을 토지의 등기기록 중 표제부에 합병 후의 토지의 표시와 합병으로 인하여 갑 토지의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하도록 규정한다.

그 절차를 마치면 갑 토지의 등기기록 중 표제부에 합병으로 인하여 을 토지의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 갑 토지의 등기기록 중 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후 그 등기기록을 폐쇄한다.

갑 토지와 을 토지

부동산등기규칙은 설명상 합병되어 폐쇄되는 토지를 갑 토지, 존속하는 등기기록의 토지를 을 토지로 표현한다. 갑 토지를 을 토지에 합병하면 을 토지의 등기기록이 합병 후 토지의 등기기록으로 정리되고, 갑 토지의 등기기록은 폐쇄된다.

구분	의미	등기기록 처리
갑 토지	을 토지에 합병되는 토지	등기기록이 폐쇄된다
을 토지	합병 후 존속하는 등기기록의 토지	합병 후 토지의 표시가 기록된다

이 구조를 이해하면 합필등기에서 어떤 등기기록이 존속하고 어떤 등기기록이 폐쇄되는지 파악할 수 있다.

갑구의 정리

합필등기에서는 표제부만 정리되는 것이 아니라, 필요에 따라 갑구의 소유권 등기도 옮겨 기록된다. 부동산등기규칙은 갑 토지를 을 토지에 합병한 경우, 을 토지의 등기기록 중 갑구에 갑 토지의 등기기록에서 소유권의 등기를 옮겨 기록하고, 합병으로 인하여 옮겨 기록한 뜻과 신청정보의 접수연월일 및 접수번호를 기록하도록 한다.

이는 합병 전 각 토지의 소유권 등기를 합병 후 등기기록에 적절히 반영하기 위한 것이다. 합필 대상 토지의 소유자가 동일하더라도, 등기기록상 소유권 등기의 이력을 정리해야 하므로 갑구 정리가 필요하다.

을구의 정리

합필 대상 토지에 지상권, 전세권, 임차권, 지역권, 저당권, 신탁등기 등 소유권 외의 권리가 있는 경우에는 을구의 정리가 중요하다. 합필 제한 규정은 이러한 권리등기가 있는 경우 중 일부만 합필을 허용하고 있다.

합필등기에서 을구를 확인해야 하는 이유는 다음과 같다.

• 일부 토지에만 소유권 외의 권리가 있는지 확인해야 한다.
• 각 토지의 저당권 등기원인과 접수번호가 같은지 확인해야 한다.
• 신탁등기의 등기사항이 동일한지 확인해야 한다.
• 합필 후 권리범위를 하나의 등기기록에서 공시할 수 있는지 확인해야 한다.
• 합필 제한에 해당하면 등기신청이 각하될 수 있다.

저당권이 있는 토지의 합필

저당권이 있는 토지의 합필은 제한적으로 허용된다. 부동산등기법은 합필하려는 모든 토지에 있는 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기가 있는 경우에는 합필 제한에서 제외한다.

이는 합필하려는 모든 토지에 동일한 저당권이 같은 원인과 같은 접수번호로 설정되어 있다면, 합필 후 하나의 토지 등기기록에서도 그 저당권을 일관되게 공시할 수 있기 때문이다.

반대로 일부 토지에만 저당권이 있거나, 각 토지의 저당권이 서로 다른 경우에는 합필이 제한될 수 있다.

신탁등기가 있는 토지의 합필

신탁등기가 있는 토지의 경우에도 합필이 제한될 수 있다. 부동산등기법은 합필하려는 모든 토지에 있는 신탁등기의 등기사항이 동일한 경우에는 합필 제한에서 제외한다.

신탁등기는 신탁원부와 신탁관계의 내용이 중요하므로, 합필하려는 토지들의 신탁등기 내용이 서로 다르면 하나의 등기기록으로 정리하기 어렵다. 따라서 합필하려는 모든 토지의 신탁등기사항이 동일한지 확인해야 한다.

승역지 지역권과 합필

부동산등기법은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기를 합필 제한의 예외로 규정한다.

지역권은 요역지와 승역지의 관계가 중요하다. 합필하려는 토지에 승역지로서 지역권 부담이 있는 경우에는 그 지역권이 합필 후 토지에 어떻게 공시되는지 확인해야 한다.

다만 지역권이라고 해서 모든 경우 합필이 자유로운 것은 아니며, 합필 제한 규정은 승역지에 하는 지역권의 등기를 명시하고 있다는 점이 중요하다.

분필등기와의 구별

합필등기와 분필등기는 모두 토지표시에 관한 등기이지만 방향이 반대이다.

구분	합필등기	분필등기
내용	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 등기	1필의 토지를 2필 이상으로 나누는 등기
기초 토지이동	토지의 합병	토지의 분할
주요 쟁점	합필 제한과 권리관계의 일치	분할 후 권리 존속 범위
등기기록 처리	일부 등기기록 폐쇄	새로운 등기기록 정리

분필등기에서는 분할 후 어느 토지에 권리가 존속하는지가 중요하고, 합필등기에서는 합필 전 토지들의 권리관계가 합필 가능한 상태인지가 중요하다.

합필등기와 토지표시변경등기

합필등기는 토지표시변경등기의 구체적 유형이다. 토지표시변경등기는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 표시사항이 후발적으로 변경된 경우의 총론적 등기이고, 합필등기는 그중 여러 토지가 하나로 합병된 경우의 등기이다.

구분	내용	관계
토지표시변경등기	토지의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	상위 개념
합필등기	2필 이상의 토지를 1필로 합친 경우 하는 등기	토지표시변경등기의 한 유형

토지대장과의 관계

합필등기는 토지대장 또는 임야대장과 밀접하게 연결된다. 토지합병은 지적공부상 토지이동으로 먼저 정리되고, 등기기록은 그 정리된 토지 표시를 반영한다.

합필등기에서 확인할 지적공부 관련 사항은 다음과 같다.

• 토지대장 또는 임야대장상 합병 여부
• 합병 전 각 필지의 지번과 면적
• 합병 후 토지의 지번과 면적
• 지적도 또는 임야도상 경계
• 지적소관청의 토지 이동 정리 여부
• 지적공부상 합병은 되었으나 등기상 합필 제한이 있는지

등기기록과 지적공부가 다르면 후속 권리등기나 거래에서 보정이 필요할 수 있다.

신청정보

합필등기를 신청할 때에는 합병 전 각 토지와 합병 후 토지의 표시를 명확히 제공해야 한다. 또한 합필 제한 여부를 판단할 수 있도록 각 토지의 권리관계를 확인할 수 있어야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 합병 전 각 토지의 표시
• 합병 후 토지의 표시
• 등기목적
• 합병 원인과 그 연월일
• 합병 후 토지의 지번
• 합병 후 토지의 지목
• 합병 후 토지의 면적
• 소유권의 등기명의인 표시
• 권리등기 현황
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

합필등기에는 토지합병 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 지적공부상 합병 정리가 이루어졌는지 확인하는 정보가 중심이 된다.

합필등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 토지대장 정보
• 임야대장 정보
• 지적도 또는 임야도 관련 정보
• 토지합병을 증명하는 정보
• 지적소관청의 토지 이동 정리 관련 정보
• 합필 제한 여부를 확인할 수 있는 등기기록
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 합필 대상 토지의 종류, 권리등기 존재 여부, 신청 방식에 따라 달라질 수 있다.

실무상 의미

합필등기는 토지개발, 건축 인허가, 토지 정리, 담보권 설정, 매매 목적의 필지 정리에서 자주 문제된다. 여러 필지를 하나로 합쳐 이용하거나 거래하려는 경우 합필등기를 통해 등기기록을 하나로 정리할 필요가 있다.

실무상 합필등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 합병 전 각 토지의 지번과 면적
• 합병 후 토지의 지번과 면적
• 토지대장 또는 임야대장상 합병 정리 여부
• 각 토지의 소유자가 동일한지
• 갑구와 을구의 권리관계가 합필 가능한 상태인지
• 저당권의 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한지
• 신탁등기의 등기사항이 동일한지
• 가압류, 압류, 가처분 등 합필 제한 사유가 있는지
• 합필 후 폐쇄될 등기기록이 무엇인지
• 합필 후 후속 소유권이전등기나 담보권설정등기가 필요한지

합필등기는 단순한 토지 표시 정리가 아니라, 여러 토지의 등기기록과 권리관계를 하나로 정리하는 등기이므로 합필 제한 여부가 매우 중요하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
합필등기	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 등기	토지합병에 따른 등기이다
분필등기	1필의 토지를 2필 이상으로 나누는 등기	토지분할에 따른 등기이다
토지표시변경등기	토지의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	합필등기를 포함하는 넓은 개념이다
토지멸실등기	토지가 멸실된 경우 하는 등기	토지 자체가 사라진 경우이다
지목변경등기	토지의 지목이 변경된 경우 하는 등기	토지의 용도 표시가 변경된 경우이다
면적변경등기	토지의 면적이 변경된 경우 하는 등기	토지 면적 표시의 변경이 중심이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 합필등기의 제한 사유가 중요하다. 합필하려는 토지에 소유권·지상권·전세권·임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기, 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기, 등기사항이 동일한 신탁등기 외의 권리에 관한 등기가 있으면 합필등기를 할 수 없다. 합필 제한을 위반한 신청을 등기관이 각하하면 지체 없이 그 사유를 지적소관청에 알려야 한다. 합필등기는 토지표시변경등기의 한 유형이고, 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

같이 보기

• 분필등기
• 토지표시변경등기
• 토지멸실등기
• 지목변경등기
• 면적변경등기
• 등록전환에 따른 등기
• 축척변경에 따른 등기
• 토지의 합병
• 토지대장
• 임야대장
• 표제부
• 합필 제한

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제35조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제37조(합필 제한)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제79조(토지합필등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제80조(토지합필등기)