공유물분할로 인한 소유권이전등기

공유물분할로 인한 소유권이전등기는 공유관계를 해소하기 위하여 공유물분할을 원인으로 공유자 사이의 소유권 귀속 변동을 등기기록에 기록하는 등기이다.

개념

공유물분할로 인한 소유권이전등기는 하나의 부동산을 여러 사람이 공유하고 있는 경우, 공유물분할에 따라 특정 공유자에게 단독소유권 또는 변경된 지분을 귀속시키는 등기이다. 공유물분할은 공유관계를 종료하거나 공유지분 관계를 새롭게 정리하는 절차이고, 그 결과를 등기기록에 반영하는 것이 공유물분할로 인한 소유권이전등기이다.

민법은 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다고 규정한다. 공유물분할은 협의로 할 수 있고, 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있다.

법적 성격

공유물분할은 공유자 사이의 공유관계를 정리하는 제도이다. 공유자는 각자의 지분에 따라 공유물 전체를 사용·수익할 수 있지만, 공유관계를 계속 유지하기 어려운 경우에는 분할을 통하여 각자의 권리를 확정할 수 있다.

공유물분할로 인한 소유권이전등기는 외형상 공유자 사이에 지분이 이전되는 등기처럼 보일 수 있다. 그러나 그 실질은 새로운 매매나 증여라기보다 기존 공유관계를 해소하고 각 공유자의 권리를 구체화하는 데 있다.

다만 등기절차상으로는 공유자 일부가 다른 공유자의 지분을 취득하거나, 각 공유자가 특정 부동산을 단독소유하게 되는 경우가 있으므로 소유권이전등기의 방식으로 등기기록에 반영된다.

등기원인

공유물분할로 인한 소유권이전등기의 등기원인은 공유물분할이다. 신청정보에는 등기원인으로 공유물분할과 그 연월일이 기재되고, 등기원인정보로 공유물분할협의서 또는 공유물분할판결 등 공유물분할을 증명하는 정보가 제공된다.

공유물분할의 원인일자는 협의분할의 경우 공유물분할협의가 성립한 날이 될 수 있고, 판결에 의한 분할의 경우 판결 확정일 또는 판결 내용에 따른 등기원인일자가 문제될 수 있다. 구체적인 기재는 분할의 방식과 등기원인정보에 따라 판단한다.

신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않으면 등기신청의 각하 사유가 될 수 있다.

공유물분할의 방법

공유물분할은 공유자 사이의 협의로 하는 것이 원칙이다. 민법은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 일정 기간 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다고 규정한다.

협의가 성립하지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할을 청구할 수 있다. 민법은 협의가 성립하지 아니한 때에는 공유자가 법원에 그 분할을 청구할 수 있다고 규정한다.

공유물분할의 방식은 다음과 같이 나눌 수 있다.

• 협의분할
• 재판상 분할
• 현물분할
• 대금분할
• 가격배상

등기절차에서는 공유물분할이 어떤 방식으로 이루어졌는지에 따라 등기원인정보와 등기신청 방식이 달라질 수 있다.

협의분할에 의한 등기

협의분할은 공유자 전원이 합의하여 공유물을 분할하는 방식이다. 공유자 전원이 부동산을 어떻게 나눌지, 누가 단독으로 소유할지, 지분을 어떻게 조정할지 합의하면 그 협의 내용을 등기기록에 반영한다.

협의분할에 의한 소유권이전등기에서는 공유물분할협의서가 중요한 등기원인정보가 된다. 공유자 전원의 의사가 반영되어야 하므로, 일부 공유자를 제외한 협의는 원칙적으로 공유물분할협의로 보기 어렵다.

협의분할의 결과로 특정 공유자가 부동산 전체를 단독소유하게 되는 경우, 다른 공유자의 지분이 그 특정 공유자에게 이전되는 형식의 소유권이전등기가 이루어질 수 있다. 여러 필지의 부동산을 각 공유자에게 나누어 귀속시키는 경우에는 각 부동산별로 소유권이전등기 또는 지분이전등기가 문제될 수 있다.

재판상 분할에 의한 등기

공유자 사이에 분할협의가 성립하지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할을 청구할 수 있다. 법원의 공유물분할판결이 확정되면 그 판결에 따라 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

부동산등기법은 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

따라서 공유물분할판결에 따른 등기는 공동신청주의의 예외로서, 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다. 이는 판결에 의하여 공유관계의 정리가 확정되었으므로 다시 모든 공유자의 공동신청을 요구하지 않는 것이다.

현물분할

현물분할은 공유물을 실제로 나누어 각 공유자에게 귀속시키는 방식이다. 예를 들어 하나의 토지를 여러 필지로 분할한 뒤 각 필지를 공유자별로 단독소유하게 하는 경우가 이에 해당한다.

현물분할을 등기하려면 먼저 토지의 분할 등 표시등기 절차가 필요할 수 있다. 하나의 필지를 여러 필지로 나누는 경우에는 지적공부상 토지분할과 등기기록상 분필등기 또는 토지표시변경등기가 연결된다.

현물분할 후 각 공유자에게 소유권이 귀속되면 그 결과에 맞추어 소유권이전등기를 한다.

대금분할

대금분할은 공유물을 매각하여 그 대금을 공유지분에 따라 나누는 방식이다. 공유물 자체를 물리적으로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 현저히 감소하는 경우 대금분할이 문제될 수 있다.

민법은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가액이 현저히 감소될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명할 수 있다고 규정한다.

대금분할의 경우에는 공유자 사이의 지분이 특정 공유자에게 이전되는 등기보다는 경매나 매각절차에 따른 소유권이전등기가 문제될 수 있다. 따라서 일반적인 협의분할에 의한 지분이전과 구별해야 한다.

가격배상

가격배상은 공유물 자체를 특정 공유자에게 귀속시키고, 그 공유자가 다른 공유자에게 지분가액을 보상하는 방식이다. 예를 들어 부동산 전체를 한 공유자가 단독소유하고, 다른 공유자에게 금전으로 보상하는 경우가 이에 해당한다.

가격배상 방식의 공유물분할에서는 다른 공유자의 지분이 특정 공유자에게 이전되는 형태의 소유권이전등기가 문제된다. 이때 등기원인은 매매나 증여가 아니라 공유물분할이다.

가격배상은 외형상 특정 공유자가 다른 공유자의 지분을 취득한다는 점에서 매매와 비슷해 보일 수 있지만, 공유관계 해소를 위한 분할이라는 점에서 등기원인이 다르다.

등기권리자와 등기의무자

공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 등기권리자와 등기의무자는 분할 결과에 따라 정해진다. 지분을 취득하거나 단독소유자가 되는 공유자가 등기권리자가 되고, 자기 지분을 이전하는 공유자가 등기의무자가 된다.

예를 들어 갑과 을이 2분의 1씩 공유하는 부동산을 공유물분할협의에 따라 갑이 단독소유하기로 한 경우, 갑은 을의 지분을 취득하는 등기권리자가 되고, 을은 자기 지분을 이전하는 등기의무자가 된다.

다만 공유물분할판결에 의한 등기에서는 부동산등기법 제23조에 따라 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다.

공동신청과 단독신청

협의분할에 의한 공유물분할등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 공유물분할협의에 따라 지분이 이전되는 경우, 그 지분을 취득하는 자와 잃는 자가 함께 등기신청에 관여하는 구조가 된다.

반면 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다. 판결에 의하여 분할 내용이 확정되었으므로, 공동신청주의의 예외가 인정된다.

구분	등기원인정보	신청 방식
협의분할	공유물분할협의서	원칙적으로 공동신청
재판상 분할	공유물분할판결	등기권리자 또는 등기의무자의 단독신청 가능

첨부정보

공유물분할로 인한 소유권이전등기에는 공유물분할의 원인과 신청권한을 증명하는 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 공유물분할협의서
• 공유물분할판결과 확정증명정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 등기권리자의 주소증명정보
• 등기의무자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 토지분할이 필요한 경우 지적공부 또는 표시변경 관련 정보
• 취득세 등 세금 납부 관련 정보

구체적인 첨부정보는 협의분할인지 판결에 의한 분할인지, 분할 결과가 단독소유인지 지분변경인지, 토지분할 등 표시변경이 수반되는지에 따라 달라진다.

등기필정보와 인감증명

협의분할에 의한 공유물분할등기에서는 지분을 이전하는 공유자가 등기의무자가 되므로, 그 등기필정보가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인이 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

공유물분할협의는 공유자 전원의 의사에 기초하므로, 협의서의 진정성과 등기의무자의 의사 확인이 중요하다.

토지분할과의 관계

공유물분할이 토지를 물리적으로 나누는 방식으로 이루어지는 경우에는 토지분할이 함께 문제된다. 예를 들어 하나의 필지를 둘 이상의 필지로 나누어 각 공유자에게 귀속시키는 경우, 지적공부상 토지분할과 등기기록상 표시변경 또는 분필등기가 선행되거나 함께 이루어질 수 있다.

이 경우 공유물분할로 인한 소유권이전등기만 보면 충분하지 않다. 토지의 분할, 면적 변경, 지번 부여, 지적공부 정리, 분필등기 등 표시등기 절차를 함께 검토해야 한다.

따라서 공유물분할이 현물분할 방식인지, 단순 지분이전 방식인지에 따라 필요한 등기절차가 달라진다.

공유물분할과 매매의 구별

공유물분할로 인한 소유권이전등기는 외형상 한 공유자가 다른 공유자의 지분을 취득하는 점에서 매매와 비슷해 보일 수 있다. 그러나 공유물분할은 공유관계를 해소하기 위한 절차이고, 매매는 매도인이 매수인에게 재산권을 이전하고 매수인이 대금을 지급하는 유상계약이다.

공유물분할에서는 지분의 이전이 공유관계 정리를 위한 결과로 발생한다. 반면 매매에서는 독립한 거래계약에 따라 소유권이 이전된다. 따라서 등기원인도 공유물분할과 매매로 구별하여 기재해야 한다.

공유물분할과 상속재산분할의 구별

공유물분할과 상속재산분할은 모두 여러 사람이 함께 가진 재산관계를 정리한다는 점에서 비슷하지만, 법적 성격과 원인이 다르다.

상속재산분할은 공동상속인 사이에서 상속재산의 귀속을 정하는 절차이다. 반면 공유물분할은 일반적인 공유자 사이에서 공유물을 나누는 절차이다. 공동상속인이 상속등기를 마친 뒤 공유자가 된 상태에서 부동산을 다시 나누는 경우에는 공유물분할이 문제될 수 있다.

구분	공유물분할	상속재산분할
대상 관계	공유관계	공동상속관계
주된 원인	공유물분할	상속재산분할협의
등기 형태	공유물분할로 인한 소유권이전등기	협의분할에 의한 상속등기 또는 상속재산분할 관련 등기

실무상 의미

공유물분할로 인한 소유권이전등기는 공유관계를 정리하는 실무에서 중요하다. 공동소유 부동산을 단독소유로 만들거나, 여러 필지로 나누어 각 공유자에게 귀속시키거나, 공유지분을 조정하는 경우에 활용된다.

실무상 공유물분할로 인한 소유권이전등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 공유자가 누구인지
• 각 공유자의 지분이 얼마인지
• 분할이 협의에 의한 것인지 판결에 의한 것인지
• 공유물분할협의서가 공유자 전원의 의사에 기초하는지
• 공유물분할판결이 확정되었는지
• 현물분할, 대금분할, 가격배상 중 어떤 방식인지
• 토지분할이나 분필등기가 필요한지
• 등기권리자와 등기의무자가 누구인지
• 등기필정보와 인감증명이 필요한지
• 공유지분에 설정된 근저당권, 가압류 등 부담이 있는지
• 분할 후 각 부동산의 표시와 권리관계가 정확히 반영되는지

공유물분할은 권리관계와 물리적 분할이 함께 문제될 수 있으므로, 등기기록과 지적공부를 함께 확인하는 것이 중요하다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
공유물분할로 인한 소유권이전등기	공유물분할을 원인으로 공유자 사이의 소유권 귀속 변동을 등기하는 것	공유관계 해소가 목적이다
매매로 인한 소유권이전등기	매매계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	유상거래가 원인이다
상속으로 인한 소유권이전등기	상속을 원인으로 소유권 승계를 등기하는 것	피상속인의 사망이 원인이다
협의분할에 의한 상속등기	상속재산분할협의에 따라 상속재산의 귀속을 등기하는 것	공동상속인 사이의 상속재산 정리이다
분필등기	1필의 토지를 여러 필지로 나누는 표시등기	현물분할과 함께 문제될 수 있다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 공유물분할로 인한 소유권이전등기가 공유관계를 해소하기 위한 등기라는 점이 중요하다. 협의분할에 의한 경우에는 원칙적으로 공동신청이고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다. 현물분할의 경우 토지분할이나 분필등기 등 표시등기와 연결될 수 있다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 소유권이전등기
• 매매로 인한 소유권이전등기
• 상속으로 인한 소유권이전등기
• 증여로 인한 소유권이전등기
• 공동신청
• 단독신청
• 판결에 의한 등기
• 분필등기
• 합필등기
• 토지의 분할
• 갑구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제268조(공유물의 분할청구)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제269조(분할의 방법)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제563조(매매의 의의)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)