진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 진정한 소유자가 현재 등기명의인을 상대로 등기명의를 회복하기 위하여 청구하거나 실행하는 소유권이전등기이다.

개념

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 실제 권리관계와 등기명의가 일치하지 않는 경우, 진정한 소유자가 현재 등기명의인에게 자기 명의로 소유권이전등기를 구하는 등기이다. 이는 원인무효의 등기를 말소하고 순차적으로 등기명의를 회복하는 방식 대신, 현재 등기명의인으로부터 진정한 소유자 앞으로 직접 소유권이전등기를 하는 방식으로 이해할 수 있다.

대법원은 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구를 자기 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자가 그 등기명의를 회복하기 위한 방법으로 현재의 등기명의인을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 것이라고 본다.

법적 성격

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 새로운 매매, 증여, 교환 등 거래행위를 원인으로 하는 등기가 아니다. 그 실질은 진정한 권리자에게 등기명의를 회복시키는 것이다.

이 등기청구는 소유권에 기한 방해배제청구권의 성질을 가진다. 원인무효 등기가 존재하여 진정한 소유자의 소유권 행사가 방해되는 경우, 진정한 소유자는 그 방해를 제거하기 위하여 말소등기를 청구할 수도 있고, 말소등기에 갈음하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수도 있다.

인정 취지

부동산등기에는 공신력이 원칙적으로 인정되지 않는다. 따라서 등기부상 소유자로 표시된 자가 실제 소유자가 아닌 경우, 그 등기는 실체관계에 부합하지 않는 등기가 될 수 있다.

이때 진정한 소유자가 등기명의를 회복하려면 원칙적으로 원인무효인 등기의 말소를 청구할 수 있다. 그러나 원인무효 등기를 순차적으로 말소하는 방식이 번거롭거나, 현재 등기명의인 앞으로 직접 진정한 소유자 명의를 회복하는 것이 실질에 맞는 경우가 있다. 이러한 경우 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기가 활용된다.

진정명의회복 등기는 등기기록을 실체관계에 맞게 정리하여 진정한 소유자의 명의를 회복시키는 기능을 가진다.

요건

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기가 인정되려면 진정한 소유자에게 소유권이 있고, 현재 등기명의가 실체관계에 부합하지 않아야 한다.

주요 요건은 다음과 같다.

• 청구자가 진정한 소유자일 것
• 현재 등기명의가 실체관계에 부합하지 않을 것
• 현재 등기명의인을 상대로 등기명의 회복을 구할 것
• 등기명의 회복이 말소등기에 갈음하는 실질적 회복수단으로 인정될 수 있을 것
• 등기할 부동산과 권리관계가 특정될 것

대법원은 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구의 요건을 판단하면서, 자기 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자인지가 중요하다고 본다.

원인무효 등기와의 관계

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 원인무효 등기와 밀접하게 관련된다. 원인무효 등기란 등기원인이 존재하지 않거나 무효인 사유에 기초하여 이루어진 등기를 말한다.

예를 들어 위조서류로 소유권이전등기가 이루어졌거나, 무효인 명의신탁 약정에 기초하여 등기가 이루어졌거나, 이미 소유권을 취득하지 못한 자 명의로 등기가 이루어진 경우가 문제될 수 있다. 이러한 경우 진정한 소유자는 원인무효 등기의 말소를 구할 수 있고, 경우에 따라 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다.

다만 현재 등기명의가 단순히 마음에 들지 않는다는 이유만으로 진정명의회복 등기를 청구할 수 있는 것은 아니다. 청구자가 진정한 소유자라는 점과 현재 등기명의가 실체관계와 맞지 않는다는 점이 전제되어야 한다.

말소등기청구와의 관계

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 원인무효 등기의 말소등기청구와 목적이 유사하다. 두 청구는 모두 진정한 소유자의 등기명의를 회복하기 위한 수단이다.

대법원은 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권과 무효등기의 말소청구권은 어느 것이나 진정한 소유자의 등기명의를 회복하기 위한 것으로서 실질적으로 목적이 동일하고, 둘 다 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 법적 근거와 성질이 동일하다고 본다.

구분	내용	핵심 차이
말소등기청구	원인무효 등기를 말소하여 등기명의를 회복하는 방식	무효등기를 지우는 방식이다
진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구	현재 등기명의인으로부터 진정한 소유자 앞으로 이전등기를 구하는 방식	말소에 갈음하여 직접 명의를 회복하는 방식이다

소송물과 기판력

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 말소등기청구와 실질적으로 목적과 법적 성질이 동일한 것으로 취급될 수 있다. 이에 따라 소송물과 기판력의 범위가 문제될 수 있다.

대법원은 소유권이전등기말소청구소송의 소송물과 말소등기에 갈음한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송의 소송물이 실질적으로 동일하다고 보았다. 따라서 선행소송에서 말소등기청구가 확정적으로 판단된 경우, 후속으로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 제기할 때 기판력 문제가 발생할 수 있다.

이 부분은 단순 등기절차의 문제가 아니라 민사소송법상 기판력과도 연결된다. 따라서 실제 분쟁에서는 선행소송의 청구취지, 청구원인, 판결 이유와 주문을 함께 검토해야 한다.

공유자의 청구

공유물에 원인무효 등기가 된 경우, 공유자 중 한 사람이 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있는지가 문제된다.

대법원은 부동산의 공유자 중 한 사람은 공유물에 대한 보존행위로서 그 공유물에 관한 원인무효의 등기 전부의 말소를 구할 수 있고, 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권과 무효등기의 말소청구권은 실질적으로 목적과 법적 성질이 동일하므로, 공유자 중 한 사람은 공유물에 경료된 원인무효의 등기에 관하여 각 공유자에게 해당 지분별로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 이행할 것을 단독으로 청구할 수 있다고 보았다.

이는 공유물의 보존행위와 관련된다. 공유자 중 한 사람도 공유물 전체에 대한 보존행위를 할 수 있으므로, 원인무효 등기로 인한 방해를 제거하는 청구가 가능하다는 취지이다.

명의신탁과의 관계

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 명의신탁과 관련하여 자주 문제된다. 명의신탁은 실질적 권리자와 등기명의자가 다른 구조를 만들 수 있으므로, 명의신탁 약정의 효력과 등기명의 회복 여부가 문제된다.

다만 명의신탁이라고 하여 항상 신탁자가 곧바로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있는 것은 아니다. 명의신탁의 유형, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용 여부, 대외적 소유권 귀속, 수탁자와 제3자의 관계 등을 구체적으로 검토해야 한다.

대법원은 명의신탁에 있어서 대외적으로는 수탁자가 소유자라고 할 수 있고, 명의신탁재산에 대한 침해배제를 구하는 것은 대외적 소유권자인 수탁자만이 가능한 경우가 있음을 전제로 판단한 바 있다.

이중등기와의 관계

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 이중등기 사안에서도 문제될 수 있다. 이중등기는 같은 부동산에 관하여 둘 이상의 등기기록이나 소유권보존등기가 중복되어 존재하는 경우를 말한다.

대법원은 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구의 요건을 전제로 하면서, 특정 사안에서 최종 등기명의인이 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 없다고 본 사례가 있다.

이중등기 사안에서는 어느 등기가 유효한 등기인지, 어느 등기명의인이 진정한 소유자인지, 중복된 등기기록이 어떻게 정리되어야 하는지가 복잡하게 문제된다. 따라서 진정명의회복 등기만으로 해결할 수 있는지 여부를 구체적으로 판단해야 한다.

소멸시효와의 관계

진정명의회복을 구하는 소유권이전등기청구권이 소멸시효의 대상이 되는지도 문제된다. 대법원은 진정한 명의의 회복을 구하는 소유권이전등기청구권의 소멸시효 여부가 문제된 사안에서, 그 권리의 성질을 소유권에 기한 물권적 청구권으로 파악하는 방향의 판례를 형성하였다.

일반적으로 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않는 것으로 이해된다. 그러나 구체적 사안에서는 청구자가 여전히 소유권자 지위에 있는지, 소유권을 상실하였는지, 등기명의 회복이 객관적으로 가능한지 등이 함께 문제될 수 있다.

등기신청 방식

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 일반적으로 등기권리자와 등기의무자의 공동신청 또는 판결에 의한 단독신청으로 이루어질 수 있다.

현재 등기명의인이 진정한 소유자에게 등기명의 회복에 협력한다면 공동신청 방식이 가능하다. 그러나 분쟁이 있는 경우에는 진정한 소유자가 현재 등기명의인을 상대로 소유권이전등기절차 이행청구소송을 제기하고, 승소 확정판결에 기초하여 단독으로 등기를 신청하는 경우가 많다.

부동산등기법은 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다고 규정한다.

첨부정보

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 때에는 등기원인과 신청권한을 증명하는 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명하는 판결
• 확정증명정보
• 등기원인을 증명하는 정보
• 등기의무자의 등기필정보
• 등기의무자의 인감증명
• 등기권리자의 주소증명정보
• 등기의무자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙정보가 필요한 경우 그 정보
• 세금 및 수수료 납부 관련 정보

판결에 의한 등기인지 공동신청에 의한 등기인지에 따라 필요한 첨부정보는 달라질 수 있다.

등기필정보와 인감증명

공동신청 방식으로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우, 현재 등기명의인은 등기의무자가 되므로 등기필정보와 인감증명이 문제될 수 있다.

부동산등기법은 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인이 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다고 규정한다. 또한 방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

반면 판결에 의한 단독신청에서는 확정판결이 등기의무자의 협력에 갈음하는 역할을 하므로, 일반 공동신청과 첨부정보 구조가 달라질 수 있다.

세금과 비용

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 실질적으로 진정한 소유자의 명의를 회복하는 등기이다. 그러나 등기 형식상 소유권이전등기이므로 취득세 등 세금 문제가 발생할 수 있는지 검토가 필요하다.

실무상 명의신탁이나 원인무효 등기를 바로잡는 진정명의회복 등기의 경우, 그 실질이 새로운 취득인지 단순한 소유권 회복인지에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있다. 이 문서에서는 부동산등기절차상 개념을 중심으로 설명하므로, 구체적인 세금 문제는 지방세법과 과세관청의 해석을 별도로 확인해야 한다.

실무상 의미

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기는 실체관계와 등기명의가 어긋난 경우 등기명의를 바로잡는 중요한 수단이다. 부동산등기의 공신력이 원칙적으로 인정되지 않기 때문에, 등기명의와 진정한 소유자가 다를 수 있다는 점이 전제된다.

실무상 진정명의회복 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 청구자가 진정한 소유자인지
• 현재 등기명의가 실체관계와 일치하지 않는지
• 원인무효 등기가 존재하는지
• 말소등기청구와 진정명의회복등기청구 중 어느 방식이 적절한지
• 현재 등기명의인이 누구인지
• 중간 등기명의인이 존재하는지
• 공유물에 관한 보존행위인지
• 명의신탁 관계가 있는지
• 이중등기 문제가 있는지
• 판결에 의한 등기인지 공동신청에 의한 등기인지
• 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는지
• 선행소송의 기판력 문제가 있는지

진정명의회복 등기는 단순한 명의변경이 아니라 소유권에 기초한 권리회복 수단이므로, 실체적 소유권과 기존 등기의 무효 여부를 정확히 검토해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기	진정한 소유자가 현재 등기명의인으로부터 자기 명의로 소유권이전등기를 받는 것	말소에 갈음하여 명의를 회복하는 방식이다
말소등기	원인무효 등기 등을 지우는 등기	기존 등기를 제거하는 방식이다
소유권이전등기	소유권이 다른 사람에게 이전되는 것을 기록하는 등기	매매, 증여, 상속 등 여러 원인을 포함한다
매매로 인한 소유권이전등기	매매계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	새로운 거래를 원인으로 한다
등기의 추정력	등기가 있으면 그 등기에 대응하는 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 효력	반증으로 깨질 수 있다
등기의 공신력	등기를 믿은 자에게 실제 권리관계와 달라도 권리취득을 인정하는 효력	우리 부동산등기에는 원칙적으로 인정되지 않는다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기가 새로운 매매나 증여가 아니라 진정한 소유자의 등기명의 회복을 위한 등기라는 점이 중요하다. 원인무효 등기의 말소등기청구와 실질적으로 목적이 같고, 소유권에 기한 방해배제청구권의 성질을 가진다. 또한 등기의 추정력은 인정되지만 공신력은 원칙적으로 인정되지 않는다는 점과 연결하여 이해해야 한다.

같이 보기

• 소유권이전등기
• 말소등기
• 등기의 추정력
• 등기의 공신력
• 판결에 의한 등기
• 공동신청
• 단독신청
• 등기필정보
• 인감증명
• 명의신탁
• 갑구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제186조(부동산물권변동의 효력)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002다64148 판결
• 사법정보공개포털, 대법원 2001. 9. 20. 선고 2000다24856 전원합의체 판결
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2017. 9. 12. 선고 2015다248199 판결
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다41199 판결
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 1993. 8. 24. 선고 92다43975 판결