등록전환에 따른 등기

등록전환에 따른 등기는 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록한 결과를 토지 등기기록의 표제부에 반영하는 등기이다.

개념

등록전환에 따른 등기는 지적공부상 등록전환이 이루어진 경우 그에 따라 변경된 토지의 표시를 부동산등기기록에 반영하는 등기이다. 등록전환은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것을 말한다.

등록전환은 지적공부의 종류가 바뀌는 절차이지만, 그 결과 토지의 지번, 지목, 면적 등이 달라질 수 있으므로 등기기록의 표제부도 그 변경된 내용에 맞게 정리되어야 한다. 따라서 등록전환에 따른 등기는 토지표시변경등기의 한 유형으로 이해할 수 있다.

등록전환의 의미

등록전환은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것이다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」은 등록전환을 지적공부에 등록된 토지를 다른 지적공부로 옮겨 등록하는 토지이동의 하나로 규정한다.

등록전환은 주로 임야가 개발, 형질변경, 건축, 토지이용 변화 등으로 일반 토지대장 관리 대상이 되는 경우 문제된다. 임야대장에 등록되어 있던 토지가 토지대장에 등록되면서 지목이나 면적이 함께 변경될 수 있다.

기능

등록전환에 따른 등기는 지적공부상 등록전환 결과를 등기기록에 반영하여 토지의 표시를 현재 상태에 맞게 정리하는 기능을 한다.

등록전환에 따른 등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 임야대장 등록 토지가 토지대장 등록 토지로 전환된 사실을 등기기록에 반영한다.
• 등록전환 후 변경된 지번을 등기기록에 반영한다.
• 등록전환 후 변경된 지목을 등기기록에 반영한다.
• 등록전환 후 변경된 면적을 등기기록에 반영한다.
• 임야대장·임야도와 토지대장·지적도 사이의 공부 전환 결과를 등기기록과 일치시킨다.
• 등록전환 후 소유권이전등기, 저당권설정등기 등 후속 권리등기의 기초를 명확히 한다.

등록전환 신청

토지소유자는 등록전환할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 등록전환을 신청하여야 한다.

등록전환 신청은 지적공부를 정리하는 절차이고, 등록전환에 따른 등기는 그 정리 결과를 부동산등기기록에 반영하는 절차이다. 따라서 등록전환에 따른 등기를 이해할 때에는 지적공부상 등록전환과 등기기록상 표시변경을 구별해야 한다.

등기사항의 변경

부동산등기법은 토지 등기기록의 표제부에 표시번호, 접수연월일, 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인을 기록하도록 규정한다.

등록전환이 이루어지면 다음과 같은 등기사항이 변경될 수 있다.

• 소재와 지번
• 지목
• 면적
• 등기원인
• 그 밖에 토지의 표시와 관련된 사항

등록전환은 단순히 공부 명칭만 바뀌는 것이 아니라, 임야도 기준의 토지가 지적도 기준의 토지로 옮겨지는 과정에서 지번과 면적이 새로 정리될 수 있다. 따라서 등기기록의 표제부도 이를 반영해야 한다.

신청의무

토지의 등기사항에 변경이 있는 경우 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다.

등록전환으로 지번, 지목, 면적 등 토지 등기사항이 변경되면 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등록전환에 따른 등기를 신청하여야 한다. 이는 지적공부와 등기기록 사이의 불일치를 방지하기 위한 것이다.

신청인

등록전환에 따른 등기는 부동산표시의 변경등기이므로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

등록전환에 따른 등기는 권리의 이전이나 설정이 아니라 토지의 표시를 정리하는 등기이므로, 저당권자나 전세권자 등 소유권 외의 권리자와 공동으로 신청하는 구조가 아니다.

직권에 의한 표시변경등기

등기관은 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있었다는 통지를 받은 경우 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 지적소관청으로부터 토지의 이동이 있음을 통지받은 경우 직권으로 표시변경등기를 하도록 규정한다.

등록전환은 토지이동의 하나이므로, 지적소관청의 통지에 따른 직권 표시변경등기가 문제될 수 있다. 실제 등기절차에서는 소유권 등기명의인의 신청에 의한 등기인지, 지적소관청 통지에 따른 직권등기인지 구별해야 한다.

등기기록의 정리

부동산등기규칙은 토지표시에 관한 사항을 변경하는 등기를 할 때에는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다고 규정한다.

등록전환에 따른 등기가 이루어지면 종전 임야 표시와 등록전환 후 토지 표시가 구별되어 등기기록에 정리된다. 등기사항증명서를 볼 때에는 현재 유효한 표시와 과거 말소된 표시를 구별해야 한다.

임야대장과 토지대장의 관계

등록전환은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 절차이다. 따라서 등록전환에 따른 등기에서는 임야대장과 토지대장의 관계가 중요하다.

등록전환에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등록전환 전 임야대장상 표시
• 등록전환 전 임야도상 경계
• 등록전환 후 토지대장상 표시
• 등록전환 후 지적도상 경계
• 변경된 지번
• 변경된 지목
• 변경된 면적
• 등록전환 정리일

임야대장과 토지대장의 표시가 어떻게 이어지는지 확인해야 등기기록의 동일성도 판단할 수 있다.

지번 변경

등록전환이 이루어지면 지번이 변경될 수 있다. 임야대장에 등록된 지번 체계와 토지대장에 등록되는 지번 체계가 다를 수 있기 때문이다.

지번은 토지 등기기록의 표제부에 기록되는 핵심 등기사항이다. 따라서 등록전환으로 지번이 변경되면 등기기록도 변경된 지번에 맞게 정리되어야 한다.

지번 변경이 있는 경우에는 등록전환 전 지번과 등록전환 후 지번의 연결관계를 명확히 확인해야 한다. 후속 소유권이전등기나 담보권설정등기에서 토지 특정이 문제될 수 있기 때문이다.

지목 변경

등록전환이 이루어지면 지목이 함께 변경될 수 있다. 예를 들어 임야가 개발 또는 형질변경을 거쳐 대, 도로, 공장용지 등 다른 지목으로 변경되는 경우가 있을 수 있다.

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것이다. 등록전환 과정에서 토지의 주된 용도와 공부상 관리 방식이 달라지면 지목변경이 함께 문제될 수 있다.

등록전환에 따른 등기에서는 지목변경등기와 중복되는 부분이 있을 수 있으므로, 변경 전 지목과 변경 후 지목을 지적공부에서 확인해야 한다.

면적 변경

등록전환이 이루어지면 면적이 변경될 수 있다. 임야도와 지적도는 축척이나 측량 기준이 다를 수 있고, 등록전환 과정에서 실제 지적측량 결과에 따라 면적이 새로 산정될 수 있기 때문이다.

면적은 토지 등기기록의 표제부 등기사항이다. 따라서 등록전환으로 면적이 변경되면 등기기록도 변경된 면적을 반영해야 한다.

등록전환에 따른 면적 변경에서는 변경 전 면적과 변경 후 면적의 차이, 그 차이가 지적측량이나 공부 정리에서 비롯된 것인지 확인해야 한다.

분필·합필과의 관계

등록전환은 분필이나 합필과 함께 진행될 수 있다. 예를 들어 임야의 일부를 개발하여 등록전환하는 경우에는 분할이 선행되거나 함께 문제될 수 있다. 여러 임야를 정리하여 하나의 토지로 등록전환하는 경우에는 합병과 관련될 수 있다.

등록전환과 분필·합필이 함께 문제되는 경우 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등록전환 대상 토지가 기존 1필 전부인지 일부인지
• 분필이 선행되었는지
• 합필이 함께 이루어지는지
• 분할 또는 합병 후 지번과 면적
• 등록전환 후 토지대장상 표시
• 등기기록상 권리관계 정리 여부

등록전환은 단독으로만 이루어지는 것이 아니라 토지의 분할, 합병, 지목변경, 면적변경과 결합될 수 있다.

지적측량과의 관계

등록전환은 지적측량과 밀접하게 관련된다. 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하려면, 등록전환 대상 토지의 경계와 면적을 정확히 확인해야 한다.

등록전환에서 지적측량이 중요한 이유는 다음과 같다.

• 등록전환 후 지적도에 토지를 정확히 표시해야 한다.
• 등록전환 후 면적을 산정해야 한다.
• 인접 토지와의 경계를 확인해야 한다.
• 등록전환 전 임야도와 등록전환 후 지적도 사이의 차이를 정리해야 한다.
• 후속 등기에서 토지의 동일성을 확인해야 한다.

등기절차상으로는 지적공부상 등록전환 결과가 핵심이지만, 그 기초에는 지적측량과 지적소관청의 정리가 있다.

권리등기와의 관계

등록전환에 따른 등기는 표제부에 관한 표시등기이지만, 권리등기와 무관하지 않다. 등록전환 전 토지에 소유권 외의 권리가 설정되어 있으면 등록전환 후에도 그 권리가 어떻게 공시되는지 확인해야 한다.

예를 들어 등록전환 전 임야에 근저당권이 설정되어 있었다면, 등록전환 후 변경된 지번과 면적을 기준으로 그 근저당권의 목적 토지가 정확히 특정되어야 한다. 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 가압류, 압류 등도 마찬가지이다.

등록전환에 따른 등기에서는 표제부 변경뿐 아니라 갑구와 을구의 권리관계가 새로운 표시와 정확히 연결되는지 확인해야 한다.

토지표시변경등기와의 관계

등록전환에 따른 등기는 토지표시변경등기의 한 유형이다. 토지표시변경등기는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 표제부의 토지 표시사항이 등기 후 변경된 경우 하는 등기이고, 등록전환에 따른 등기는 그중 임야대장 등록 토지가 토지대장 등록 토지로 전환된 경우의 등기이다.

구분	내용	관계
토지표시변경등기	토지의 표시가 등기 후 변경된 경우 하는 등기	상위 개념
등록전환에 따른 등기	임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도 등록 토지로 옮긴 결과를 반영하는 등기	토지표시변경등기의 한 유형

지목변경등기와의 구별

등록전환에 따른 등기는 지목변경등기와 구별된다. 지목변경등기는 토지의 지목이 변경된 경우 하는 등기이고, 등록전환에 따른 등기는 지적공부의 종류가 임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 전환되는 경우의 등기이다.

구분	등록전환에 따른 등기	지목변경등기
중심 내용	지적공부의 등록 전환	토지의 지목 변경
공부 관계	임야대장·임야도에서 토지대장·지적도로 전환	같은 지적공부 안에서 지목 변경
변경 가능 사항	지번, 지목, 면적 등이 함께 변경될 수 있음	주로 지목 변경이 중심

등록전환 과정에서 지목이 함께 변경될 수 있으므로 두 등기가 실제 사안에서 함께 문제될 수 있다.

면적변경등기와의 구별

등록전환에 따른 등기는 면적변경등기와도 구별된다. 면적변경등기는 토지의 면적이 변경된 경우 하는 등기이고, 등록전환에 따른 등기는 임야대장 등록 토지를 토지대장 등록 토지로 옮기는 결과를 반영하는 등기이다.

등록전환 과정에서 면적이 달라지면 면적변경적 요소가 함께 나타나지만, 등기원인의 중심은 등록전환이다. 따라서 변경 전후의 공부 종류와 지번·지목·면적 전체를 함께 보아야 한다.

신청정보

등록전환에 따른 등기를 신청할 때에는 등록전환 전 토지 표시와 등록전환 후 토지 표시를 명확히 제공해야 한다.

신청정보에 포함될 수 있는 주요 사항은 다음과 같다.

• 등록전환 전 토지의 표시
• 등록전환 후 토지의 표시
• 등기목적
• 등록전환 원인과 그 연월일
• 등록전환 전 지번
• 등록전환 후 지번
• 등록전환 전 지목
• 등록전환 후 지목
• 등록전환 전 면적
• 등록전환 후 면적
• 소유권의 등기명의인 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

부동산등기규칙은 토지의 표시변경등기를 신청하는 경우 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보로 제공하도록 규정한다.

첨부정보

등록전환에 따른 등기에는 등록전환 사실을 증명하는 정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 토지의 표시변경등기를 신청하는 경우 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

등록전환에 따른 등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 등록전환 전 임야대장 정보
• 등록전환 후 토지대장 정보
• 임야도 또는 지적도 관련 정보
• 등록전환을 증명하는 정보
• 지적소관청의 등록전환 정리 관련 정보
• 지적측량 결과와 관련된 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

구체적인 첨부정보는 등록전환으로 지번, 지목, 면적 중 무엇이 변경되었는지에 따라 달라질 수 있다.

실무상 의미

등록전환에 따른 등기는 임야 개발, 건축, 택지 조성, 공장부지 조성, 도로 개설 등에서 자주 문제된다. 임야대장에 등록되어 있던 토지가 실제 개발이나 이용 변화로 토지대장에 등록되면, 등기기록도 그에 맞게 정리해야 한다.

실무상 등록전환에 따른 등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등록전환 대상 토지가 임야대장에 등록되어 있었는지
• 등록전환 후 토지대장에 어떻게 등록되었는지
• 지번이 변경되었는지
• 지목이 변경되었는지
• 면적이 변경되었는지
• 분필이나 합필이 함께 있었는지
• 지적측량 결과가 반영되었는지
• 등기기록상 기존 권리등기와 등록전환 후 표시가 연결되는지
• 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 등기를 신청해야 하는지
• 직권 표시변경등기 대상인지

등록전환에 따른 등기는 표제부 정리이지만, 토지 개발과 권리분석에서 중요한 의미를 가진다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
등록전환에 따른 등기	임야대장·임야도 등록 토지를 토지대장·지적도 등록 토지로 옮긴 결과를 반영하는 등기	지적공부 전환이 중심이다
지목변경등기	토지의 지목이 변경된 경우 하는 등기	토지의 용도 표시 변경이 중심이다
면적변경등기	토지의 면적이 변경된 경우 하는 등기	면적 표시 변경이 중심이다
분필등기	1필의 토지를 2필 이상으로 나누는 등기	토지분할에 따른 등기이다
합필등기	2필 이상의 토지를 1필로 합치는 등기	토지합병에 따른 등기이다
축척변경에 따른 등기	지적도의 축척 변경 결과를 반영하는 등기	축척 변경에 따른 경계·면적 정리가 중심이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등록전환에 따른 등기가 토지표시변경등기의 한 유형이라는 점이 중요하다. 등록전환은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 절차이고, 토지소유자는 등록전환할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 등록전환을 신청하여야 한다. 등록전환으로 지번, 지목, 면적 등 등기사항이 변경되면 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다.

같이 보기

• 토지표시변경등기
• 축척변경에 따른 등기
• 지목변경등기
• 면적변경등기
• 분필등기
• 합필등기
• 토지의 등록전환
• 토지대장
• 임야대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제78조(등록전환 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제34조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제35조(변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제36조(직권에 의한 표시변경등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제72조(토지표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제73조(토지표시변경등기)