대지권변경등기

대지권변경등기는 이미 등기된 구분건물의 대지권에 관하여 대지권의 목적인 토지, 대지권의 종류, 대지권의 비율 등 대지권의 표시사항이 변경된 경우 그 변경 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다.

개념

대지권변경등기는 구분건물의 전유부분에 이미 대지권이 등기되어 있는데, 그 대지권의 내용이 등기 후 변경된 경우 이를 등기기록에 반영하는 등기이다. 대지권은 구분건물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권으로 등기된 권리이므로, 대지권의 내용이 변경되면 구분건물의 표제부와 대지권의 목적인 토지의 등기기록을 함께 정리해야 할 수 있다.

부동산등기법은 구분건물에 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것이 있는 경우 이를 대지권이라고 하고, 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시를, 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시를 기록하도록 규정한다.

기능

대지권변경등기는 대지권의 표시를 현재의 실체관계와 공부상 상태에 맞게 정리하는 기능을 한다. 대지권은 전유부분의 가치와 권리범위에 직접 영향을 주므로, 대지권의 목적인 토지나 비율이 변경되었는데 등기기록이 그대로 남아 있으면 구분건물 거래와 권리분석에서 혼란이 생긴다.

대지권변경등기의 주요 기능은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지의 변경을 등기기록에 반영한다.
• 대지권 비율의 변경을 전유부분 표제부에 반영한다.
• 대지권의 종류가 변경된 경우 이를 등기기록에 반영한다.
• 전유부분과 대지사용권의 결합관계를 현재 상태에 맞게 공시한다.
• 대지권의 목적인 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 정리한다.
• 구분건물의 매매, 담보권 설정, 경매, 재건축 등에서 권리분석의 기초를 명확히 한다.

대지권변경등기의 대상

대지권변경등기의 대상은 이미 등기된 대지권의 표시사항이다. 대지권 자체가 소멸하는 경우에는 대지권말소등기가 문제되고, 처음부터 대지권 표시가 잘못된 경우에는 대지권경정등기가 문제된다. 대지권변경등기는 등기 후 대지권의 내용이 후발적으로 변경된 경우에 한다.

대지권변경등기의 대상이 될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 대지권의 목적인 토지의 추가
• 대지권의 목적인 토지의 일부 제외
• 대지권 비율의 변경
• 대지권의 종류 변경
• 대지권의 목적인 토지 표시 변경
• 대지사용권의 내용 변경
• 구분건물 전유부분과 결합되는 대지사용권의 범위 변경

대지권의 목적인 토지 변경

대지권의 목적인 토지가 변경되는 경우 대지권변경등기가 필요할 수 있다. 예를 들어 구분건물의 대지에 다른 토지가 추가되거나, 기존 대지권의 목적인 토지 중 일부가 제외되는 경우가 문제될 수 있다.

대지권의 목적인 토지가 변경되면 1동 건물의 표제부에 기록된 대지권의 목적인 토지의 표시가 달라질 수 있다. 또한 새로 대지권의 목적이 되는 토지의 등기기록에는 해당 권리가 대지권이라는 뜻이 기록되어야 할 수 있고, 대지권에서 제외되는 토지의 등기기록에서는 대지권이라는 뜻의 기록을 정리해야 할 수 있다.

대지권 비율 변경

대지권 비율은 각 전유부분이 대지권의 목적인 토지에 대하여 가지는 권리의 비율이다. 구분건물의 전유부분별 면적 변경, 규약 변경, 구분건물의 재편성, 전유부분의 합병·분할 등으로 대지권 비율이 변경될 수 있다.

대지권 비율이 변경되면 전유부분의 표제부에 기록된 대지권의 표시가 현재 상태와 맞지 않게 된다. 따라서 대지권변경등기를 통해 변경된 비율을 등기기록에 반영해야 한다.

대지권 비율은 구분건물의 거래가치, 재건축·재개발 권리관계, 대지사용권의 범위, 담보가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로 정확히 확인해야 한다.

대지권 종류 변경

대지권의 기초가 되는 대지사용권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 될 수 있다. 부동산등기법은 등기관이 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하도록 한다.

따라서 대지권의 종류가 변경되는 경우, 예를 들어 임차권대지권이 소유권대지권으로 변경되는 경우에는 대지권변경등기가 문제될 수 있다. 이 경우 전유부분 표제부의 대지권 표시뿐 아니라 대지권의 목적인 토지 등기기록의 해당 구도 함께 확인해야 한다.

대지사용권과의 관계

대지권변경등기는 대지사용권의 변경과 연결된다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다.

대지권은 이러한 대지사용권 중 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것으로 등기된 권리이다. 따라서 대지권변경등기는 실체법상 대지사용권의 내용이 변경되어, 등기기록상 대지권 표시도 함께 변경되어야 하는 경우에 문제된다.

전유부분과 대지사용권의 일체성

집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 원칙적으로 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정한다.

대지권변경등기는 이러한 일체성을 전제로 한다. 대지권의 목적인 토지나 대지권 비율이 변경되면, 전유부분과 결합된 대지사용권의 범위도 달라지므로 전유부분 표제부의 대지권 표시를 현재 상태에 맞게 정리해야 한다.

신청인

대지권변경등기는 건물표시변경등기의 성격을 가지므로, 원칙적으로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 부동산등기법은 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다고 규정한다.

다만 대지권변경은 전유부분 소유자 다수의 권리관계와 대지권의 목적인 토지의 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 실제 절차에서는 규약, 공정증서, 집합건축물대장, 대지사용권 증명자료 등을 함께 확인해야 한다.

신청정보

대지권변경등기를 신청할 때에는 변경 전 대지권 표시와 변경 후 대지권 표시를 명확히 제공해야 한다. 부동산등기규칙은 건물표시변경등기를 신청하는 경우 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 제공하도록 한다.

대지권변경등기의 신청정보에 포함될 수 있는 사항은 다음과 같다.

• 1동 건물의 표시
• 전유부분의 표시
• 변경 전 대지권의 목적인 토지의 표시
• 변경 후 대지권의 목적인 토지의 표시
• 변경 전 대지권의 종류
• 변경 후 대지권의 종류
• 변경 전 대지권 비율
• 변경 후 대지권 비율
• 등기원인과 그 연월일
• 소유권의 등기명의인 표시
• 대리인이 신청하는 경우 대리인 표시

첨부정보

대지권변경등기에서는 대지권 변경의 원인을 증명하는 정보가 중요하다. 부동산등기규칙은 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

대지권변경등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 대지권 변경에 관한 규약
• 대지권 변경에 관한 공정증서
• 대지권 변경을 증명하는 정보
• 집합건축물대장 정보
• 대지권의 목적인 토지의 등기기록
• 대지사용권을 증명하는 정보
• 대지권 비율 변경을 증명하는 정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보

대지권변경은 단순한 건물 면적 변경과 달리 구분소유자들의 대지사용권과 직접 관련되므로, 규약이나 공정증서 등 증명자료의 확인이 중요하다.

등기기록의 정리 방식

부동산등기규칙은 대지권의 변경, 경정 또는 소멸의 등기를 할 때에는 관련 규정을 준용하도록 하고, 대지권의 변경 또는 경정으로 인하여 건물 등기기록에 대지권의 등기를 한 경우에는 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기를 하도록 규정한다.

따라서 대지권변경등기에서는 전유부분의 표제부만 정리하는 것이 아니라, 대지권의 목적인 토지 등기기록도 함께 확인해야 한다. 새로 대지권이 되는 권리가 있다면 그 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻이 기록되어야 하고, 대지권에서 제외되는 권리가 있다면 기존의 대지권이라는 뜻의 기록이 말소될 수 있다.

토지 등기기록의 정리

대지권변경등기가 대지권의 목적인 토지에 영향을 주는 경우, 토지 등기기록의 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기가 기록되거나 말소될 수 있다. 부동산등기규칙은 대지권의 변경이나 경정으로 건물 등기기록에 대지권등기를 한 경우 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기를 하도록 한다.

또한 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 대지권인 권리 자체가 소멸하여 대지권 소멸의 등기를 한 경우에는 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소하여야 한다.

대지권변경등기와 대지권경정등기

대지권변경등기와 대지권경정등기는 구별해야 한다. 대지권변경등기는 등기 후 대지권의 내용이 실제로 달라진 경우이고, 대지권경정등기는 등기 당시부터 대지권 표시가 잘못 기재된 경우이다.

구분	대지권변경등기	대지권경정등기
원인	등기 후 대지권 내용이 변경됨	등기 당시부터 대지권 표시가 잘못됨
성격	후발적 변경	원시적 오류의 정정
예시	대지권 비율이 등기 후 변경된 경우	처음부터 대지권 비율을 잘못 기록한 경우
핵심	현재 변경된 권리관계를 반영	원래 맞았어야 할 표시로 정정

대지권의 표시가 달라졌다고 해서 항상 변경등기인 것은 아니다. 등기 후 사정이 달라진 것인지, 처음부터 잘못 기록된 것인지가 기준이다.

대지권변경등기와 대지권말소등기

대지권변경등기는 기존 대지권이 계속 존속하면서 그 내용이 달라지는 등기이고, 대지권말소등기는 대지권이 소멸하거나 대지권으로 존속할 수 없게 된 경우 대지권 표시를 지우는 등기이다.

구분	대지권변경등기	대지권말소등기
대지권의 존속	존속한다	소멸하거나 대지권성이 사라진다
등기 목적	대지권의 내용 변경	대지권 표시의 말소
예시	대지권 비율 변경	대지사용권 소멸로 인한 대지권 말소

대지권의 일부 내용이 변경된 것인지, 대지권 자체가 사라진 것인지 구별해야 한다.

대지권변경등기와 대지권의 목적인 토지의 표시

대지권변경등기에서는 대지권의 목적인 토지의 표시가 변경되는 경우가 중요하다. 1동 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항이 기록되므로, 대상 토지가 추가되거나 제외되면 1동 건물 표제부도 변경되어야 한다.

예를 들어 기존에는 1필지만 대지권의 목적인 토지였는데, 이후 인접 토지가 추가되어 2필지가 대지권의 목적인 토지가 되는 경우가 있을 수 있다. 이때는 추가된 토지의 등기기록에도 대지권이라는 뜻이 기록되어야 하는지 확인해야 한다.

대지권변경등기와 별도등기 있음

대지권변경 과정에서 대지권의 목적인 토지에 기존 권리등기가 있으면 전유부분 표제부에 별도등기 있음 표시가 문제될 수 있다. 별도등기 있음은 대지권의 목적인 토지 등기기록에 별도로 확인해야 할 권리부담이 있다는 의미로 이해할 수 있다.

대지권변경등기에서 별도등기 있음 표시를 확인해야 하는 경우는 다음과 같다.

• 새로 대지권의 목적인 토지가 추가되었는데 그 토지에 근저당권이 있는 경우
• 대지권의 목적인 토지에 가압류나 압류가 있는 경우
• 대지권 성립 전 토지에 선순위 권리등기가 있었던 경우
• 대지권 변경으로 토지 등기기록의 권리관계가 전유부분에 영향을 줄 수 있는 경우

대지권변경과 구분건물의 거래

대지권변경등기가 있는 구분건물을 거래할 때에는 변경 전후 대지권의 내용을 모두 확인해야 한다. 대지권이 변경되면 전유부분이 가지는 토지 지분이나 대지사용권의 범위가 달라질 수 있기 때문이다.

구분건물 거래에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 현재 대지권의 종류
• 현재 대지권 비율
• 대지권의 목적인 토지가 변경되었는지
• 대지권변경등기의 등기원인과 날짜
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 대지권의 목적인 토지 등기기록에 권리부담이 있는지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지

대지권변경과 담보권

구분건물에 근저당권 등 담보권이 설정되어 있는 경우 대지권변경은 담보가치에 영향을 줄 수 있다. 대지권 비율이 변경되거나 대지권의 목적인 토지가 변경되면 담보목적물의 경제적 가치가 달라질 수 있기 때문이다.

대지권변경등기 후 담보권자는 변경된 대지권 내용을 기준으로 담보가치를 평가해야 한다. 특히 대지권 비율이 줄어드는 경우, 대지권의 목적인 토지에 별도 권리부담이 있는 경우에는 주의가 필요하다.

신청정보와 대지권 있는 건물에 관한 등기

부동산등기규칙은 대지권을 등기한 건물에 관하여 등기를 신청하는 경우에는 대지권의 표시에 관한 사항을 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다고 규정한다. 다만 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다.

대지권변경등기에서도 대지권의 표시가 핵심이므로, 변경 전후 대지권의 종류와 비율, 대지권의 목적인 토지를 정확히 특정해야 한다.

등기기록에서의 확인사항

대지권변경등기를 확인할 때에는 구분건물 전유부분의 표제부, 1동 건물의 표제부, 대지권의 목적인 토지의 등기기록을 모두 함께 보아야 한다.

확인할 사항은 다음과 같다.

• 변경 전 대지권의 표시
• 변경 후 대지권의 표시
• 대지권의 목적인 토지가 변경되었는지
• 대지권 비율이 변경되었는지
• 대지권의 종류가 변경되었는지
• 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻이 기록 또는 말소되었는지
• 별도등기 있음 표시가 있는지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지
• 기존 담보권이나 처분제한등기에 영향이 있는지

실무상 의미

대지권변경등기는 일반적인 주소변경이나 단순 면적변경보다 권리분석상 영향이 클 수 있다. 대지권은 구분건물의 토지 부분 권리를 나타내므로, 대지권 비율이나 대상 토지의 변경은 구분건물의 가치와 권리범위에 직접적인 영향을 준다.

실무상 대지권변경등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 대지권 변경의 원인이 무엇인지
• 규약이나 공정증서가 있는지
• 대지권 비율이 어떻게 변경되었는지
• 대지권의 목적인 토지가 추가 또는 제외되었는지
• 대지권의 종류가 변경되었는지
• 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻의 등기가 정리되었는지
• 별도등기 있음 표시가 생겼거나 변경되었는지
• 담보권자나 매수인에게 불리한 변경인지
• 집합건축물대장과 등기기록이 일치하는지
• 대지권말소등기나 대지권경정등기와 혼동하고 있지 않은지

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
대지권변경등기	등기 후 대지권의 내용이 변경된 경우 하는 등기	후발적 변경을 반영한다
대지권경정등기	등기 당시부터 대지권 표시가 잘못된 경우 바로잡는 등기	원시적 오류를 정정한다
대지권말소등기	대지권이 소멸하거나 대지권성이 사라진 경우 하는 등기	대지권 표시를 말소한다
대지권등기	전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 공시하는 등기	대지권을 처음 공시한다
대지권의 목적인 토지의 표시	1동 건물 표제부에 기록되는 대지권 대상 토지의 표시	토지 자체를 특정한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 대지권변경등기가 구분건물의 표제부와 대지권의 목적인 토지 등기기록을 함께 정리할 수 있다는 점이 중요하다. 대지권의 변경·경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우에는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공해야 한다. 대지권의 변경이나 경정으로 건물 등기기록에 대지권등기를 한 경우에는 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기를 하며, 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 대지권 자체가 소멸한 경우에는 그 뜻을 기록하고 대지권이라는 뜻의 등기를 말소한다.

같이 보기

• 대지권등기
• 대지권말소등기
• 대지권의 목적인 토지의 표시
• 대지사용권
• 대지권
• 전유부분
• 구분건물등기
• 건물구분등기
• 집합건축물대장
• 표제부

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조(정의)
• 국가법령정보센터, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제40조(등기사항)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제86조(건물표시변경등기의 신청)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제91조(대지권의 변경 등)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제119조(대지권이 있는 건물에 관한 등기)