증여로 인한 소유권이전등기

증여로 인한 소유권이전등기는 증여계약을 원인으로 증여자에게서 수증자에게 부동산 소유권을 이전하는 등기이다.

개념

증여로 인한 소유권이전등기는 부동산 소유자가 무상으로 자기 부동산을 상대방에게 이전하기로 하고, 그 증여계약에 따라 수증자 앞으로 소유권을 이전하는 등기이다. 증여자는 재산을 무상으로 주는 사람이고, 수증자는 그 재산을 받는 사람이다.

민법은 증여를 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 효력이 생기는 계약이라고 규정한다.

부동산 증여는 법률행위에 의한 부동산 물권변동이므로, 증여계약만으로 소유권이 물권적으로 이전되는 것이 아니라 소유권이전등기를 하여야 효력이 생긴다.

법적 성격

증여로 인한 소유권이전등기는 법률행위에 의한 소유권이전등기이다. 매매로 인한 소유권이전등기와 마찬가지로 당사자 사이의 계약을 원인으로 하지만, 매매는 유상계약이고 증여는 무상계약이라는 점에서 차이가 있다.

증여계약이 성립하면 증여자는 수증자에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담한다. 그러나 부동산 소유권의 물권변동은 등기를 하여야 발생하므로, 증여계약과 소유권이전등기를 구별하여 이해해야 한다.

등기원인

증여로 인한 소유권이전등기의 등기원인은 증여이다. 신청정보에는 등기원인으로 증여와 그 연월일이 기재되고, 등기원인정보로 증여계약을 증명하는 정보가 제공된다.

등기원인일자는 일반적으로 증여계약이 성립한 날이 된다. 다만 구체적인 사안에서는 증여계약서의 작성일, 조건 또는 부담의 존재, 계약 효력 발생일 등을 함께 검토해야 한다.

신청정보와 등기원인정보는 서로 일치하여야 한다. 부동산등기법은 신청정보와 등기원인정보가 일치하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

등기권리자와 등기의무자

증여로 인한 소유권이전등기에서 등기권리자는 수증자이고, 등기의무자는 증여자이다. 수증자는 등기를 통하여 소유권을 취득하므로 등기상 이익을 받는 자이고, 증여자는 등기를 통하여 소유권을 잃으므로 등기상 불이익을 받는 자이다.

구분	지위	의미
수증자	등기권리자	증여로 부동산 소유권을 취득하는 자
증여자	등기의무자	증여로 부동산 소유권을 이전하는 자

등기권리자와 등기의무자의 구별은 공동신청, 등기필정보, 인감증명, 주소증명정보 등 등기절차상 필요한 정보를 판단하는 기준이 된다.

공동신청 원칙

증여로 인한 소유권이전등기는 원칙적으로 등기권리자인 수증자와 등기의무자인 증여자가 공동으로 신청한다. 부동산등기법은 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 규정한다.

공동신청주의는 등기로 이익을 받는 자와 불이익을 받는 자가 함께 신청하게 하여 등기의 진정성을 확보하는 제도이다. 증여의 경우 증여자가 무상으로 소유권을 이전하는 사람이므로, 증여자의 등기신청 관여와 의사 확인이 중요하다.

증여자가 등기절차에 협력하지 않는 경우 수증자는 증여계약에 기초하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 등기절차 이행판결을 받으면 판결에 의한 등기로 단독신청이 가능할 수 있다.

서면에 의하지 않은 증여

민법은 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우 각 당사자는 이를 해제할 수 있다고 규정한다.

부동산 증여에서는 등기원인정보로 증여계약을 증명하는 정보가 필요하므로, 실무상 증여계약서가 중요한 자료가 된다. 서면에 의하지 않은 증여는 해제 가능성이 문제될 수 있고, 등기절차에서도 증여원인을 명확히 증명하기 어렵다.

다만 서면에 의하지 않은 증여도 그 자체로 언제나 무효인 것은 아니며, 민법은 해제 가능성을 규정하고 있다는 점을 구별해야 한다.

부담부 증여

부담부 증여는 수증자가 일정한 의무를 부담하는 증여이다. 민법은 부담부 증여에 관하여 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다고 규정한다.

예를 들어 수증자가 증여자의 채무를 인수하거나, 일정한 부양의무를 부담하는 조건으로 부동산을 증여받는 경우 부담부 증여가 문제될 수 있다. 부담부 증여도 등기원인이 증여인 점은 같지만, 세금이나 계약관계, 채무인수 여부 등에서 일반 증여와 차이가 생길 수 있다.

등기신청 단계에서는 등기원인정보가 증여의 내용을 충분히 나타내는지, 부담의 내용이 등기기록에 반영되어야 하는 사항인지 여부를 검토해야 한다.

첨부정보

증여로 인한 소유권이전등기에는 증여계약에 따른 권리변동을 증명하고 신청권한을 확인하기 위한 첨부정보가 필요하다. 부동산등기규칙은 등기신청 시 등기원인을 증명하는 정보, 대리권을 증명하는 정보, 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보 등을 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

증여로 인한 소유권이전등기에서 문제될 수 있는 첨부정보는 다음과 같다.

• 증여계약을 증명하는 등기원인정보
• 등기의무자인 증여자의 등기필정보
• 증여자의 인감증명
• 수증자의 주소증명정보
• 증여자의 주소증명정보
• 대리신청의 경우 대리권을 증명하는 정보
• 허가·동의·승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
• 취득세 등 세금 납부 관련 정보
• 국민주택채권 매입 관련 정보가 필요한 경우 그 정보

구체적인 첨부정보는 증여 대상 부동산의 종류, 신청 방식, 당사자의 지위, 부담부 증여 여부 등에 따라 달라질 수 있다.

등기필정보

증여로 인한 소유권이전등기에서는 등기의무자인 증여자의 등기필정보가 중요하다. 부동산등기법은 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인이 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다고 규정한다.

등기필정보는 증여자가 현재 등기명의인으로서 등기신청에 관여하고 있음을 확인하는 절차적 정보이다. 증여자의 등기필정보가 없는 경우에는 등기필정보가 없는 경우의 본인확인 절차가 문제될 수 있다.

인감증명

방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다.

증여로 인한 소유권이전등기에서 증여자는 소유권을 이전하여 등기상 불이익을 받는 등기의무자이다. 따라서 방문신청에서는 증여자의 인감증명이 중요하다.

인감증명은 신청서나 위임장 등에 날인된 인감이 신고된 인감과 같다는 점을 확인하는 자료이다. 등기신청서에 첨부하는 인감증명은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다.

세금과 비용

증여로 인한 소유권이전등기에서는 취득세, 증여세, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입 등 비용 문제가 발생할 수 있다. 등기절차 자체에서는 등기신청과 관련하여 법령상 납부하여야 할 세금이나 수수료를 내지 않은 경우 각하 사유가 될 수 있다.

증여세는 국세이고, 취득세는 지방세로서 증여로 부동산을 취득한 수증자에게 중요한 부담이 될 수 있다. 다만 세액 산정이나 신고기한 등은 세법 영역이므로, 등기절차 문서에서는 등기신청에 필요한 납부 관련 정보와 첨부 여부를 중심으로 이해한다.

접수와 효력발생시기

증여로 인한 소유권이전등기신청이 접수되면 접수연월일과 접수번호가 부여된다. 부동산등기법은 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 보고, 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정한다.

따라서 증여로 인한 소유권이전등기의 효력은 등기완료통지를 받은 때가 아니라, 등기관이 등기를 마친 경우 그 신청이 접수된 때부터 발생한다.

증여계약의 해제와 등기

증여계약이 해제되거나 취소되는 경우에는 이미 마쳐진 소유권이전등기의 처리 문제가 발생할 수 있다. 등기 전에 증여계약이 해제되면 소유권이전등기를 진행하지 않으면 되지만, 이미 수증자 앞으로 등기가 마쳐진 경우에는 말소등기나 다시 증여자 앞으로의 소유권이전등기 등 별도 절차가 문제될 수 있다.

민법은 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고 그 이행으로 생계에 중대한 영향을 미칠 경우 증여를 해제할 수 있다는 규정을 두고 있다. 또한 수증자의 일정한 망은행위에 따른 해제도 규정한다.

다만 증여계약의 해제 가능성과 이미 이루어진 등기의 말소 가능성은 구체적 사안에 따라 구별하여 판단해야 한다.

매매로 인한 소유권이전등기와의 차이

증여로 인한 소유권이전등기와 매매로 인한 소유권이전등기는 모두 법률행위에 의한 소유권이전등기이다. 두 등기는 등기절차상 많은 부분이 유사하지만, 등기원인과 계약의 성격에서 차이가 있다.

구분	매매로 인한 소유권이전등기	증여로 인한 소유권이전등기
등기원인	매매	증여
계약 성격	유상계약	무상계약
권리자	매수인	수증자
의무자	매도인	증여자
주요 증명정보	매매계약을 증명하는 정보	증여계약을 증명하는 정보

두 경우 모두 부동산 물권변동은 등기를 하여야 효력이 생기며, 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.

상속으로 인한 소유권이전등기와의 차이

증여와 상속은 모두 무상으로 재산이 이전된다는 점에서 비슷해 보일 수 있다. 그러나 법적 성격은 다르다.

증여는 생전의 계약에 의한 이전이고, 상속은 피상속인의 사망으로 법률상 당연히 발생하는 포괄승계이다. 증여로 인한 소유권이전은 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기가 효력요건이지만, 상속으로 인한 소유권 취득은 등기 없이 발생하고 처분을 위해 등기가 필요하다.

구분	증여	상속
발생 원인	증여계약	피상속인의 사망
법적 성격	법률행위	법률의 규정에 의한 포괄승계
등기의 의미	소유권이전의 효력요건	취득 후 처분을 위한 공시
신청 방식	원칙적으로 공동신청	상속인이 단독신청 가능

실무상 의미

증여로 인한 소유권이전등기는 가족 간 부동산 이전, 부부 사이 재산 이전, 부모가 자녀에게 부동산을 이전하는 경우 등에서 자주 문제된다. 무상 이전이라는 특성상 세금, 채무, 부담부 증여, 사해행위, 상속분쟁과 연결될 수 있다.

실무상 증여로 인한 소유권이전등기에서 확인할 사항은 다음과 같다.

• 증여계약이 성립하였는지
• 증여계약서 등 등기원인정보가 있는지
• 수증자와 증여자의 인적 사항이 정확한지
• 증여자가 등기기록상 소유자인지
• 증여자의 등기필정보가 있는지
• 증여자의 인감증명이 필요한지
• 수증자의 주소증명정보가 있는지
• 부담부 증여인지
• 증여세와 취득세 등 세금 문제가 검토되었는지
• 가압류, 압류, 근저당권 등 기존 권리부담이 있는지
• 대리신청의 경우 대리권이 적법한지
• 등기완료 후 등기사항증명서에 수증자가 소유자로 기록되었는지

증여는 무상계약이라는 점 때문에 세금과 채권자 보호 문제가 함께 발생할 수 있으므로, 등기절차뿐 아니라 거래의 실질도 함께 검토해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
증여로 인한 소유권이전등기	증여계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	무상계약에 의한 이전이다
매매로 인한 소유권이전등기	매매계약을 원인으로 소유권을 이전하는 등기	유상계약에 의한 이전이다
상속으로 인한 소유권이전등기	상속을 원인으로 소유권 승계를 등기하는 것	법률의 규정에 의한 취득이다
부담부 증여	수증자가 일정한 부담을 지는 증여	무상 이전이지만 부담이 결합된다
소유권보존등기	미등기부동산에 최초로 소유권을 등기하는 것	기존 등기명의인이 없는 경우에 한다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 증여로 인한 소유권이전등기가 법률행위에 의한 부동산 물권변동이므로 등기가 효력요건이라는 점이 중요하다. 수증자는 등기권리자, 증여자는 등기의무자이고, 원칙적으로 공동신청한다. 증여는 무상계약이라는 점에서 매매와 구별되고, 상속은 법률의 규정에 의한 취득이라는 점에서 증여와 구별된다.

같이 보기

• 소유권이전등기
• 매매로 인한 소유권이전등기
• 상속으로 인한 소유권이전등기
• 공유물분할로 인한 소유권이전등기
• 소유권보존등기
• 등기신청
• 공동신청
• 등기필정보
• 인감증명
• 주소증명정보
• 갑구

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「민법」 제186조(부동산물권변동의 효력)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제554조(증여의 의의)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제555조(서면에 의하지 아니한 증여의 해제)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제556조(수증자의 행위와 증여의 해제)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제557조(증여자의 재산상태변경과 증여의 해제)
• 국가법령정보센터, 「민법」 제561조(부담부증여)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제23조(등기신청인)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제50조(등기필정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제51조(등기필정보가 없는 경우)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제60조(인감증명의 제출)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제62조(인감증명 등의 유효기간)