주소증명정보

주소증명정보는 등기신청에서 신청인 또는 등기명의인의 주소나 사무소 소재지를 증명하기 위하여 제공하는 첨부정보이다.

개념

주소증명정보는 등기신청에서 사람이나 법인의 주소 또는 사무소 소재지를 확인하기 위하여 제공하는 정보이다. 등기기록에는 권리자의 성명 또는 명칭뿐만 아니라 주소 또는 사무소 소재지가 함께 기록되므로, 등기신청 단계에서 주소의 정확성을 증명할 필요가 있다.

부동산등기규칙은 등기권리자가 새로 등기명의인이 되는 경우 그 등기권리자의 주소 또는 사무소 소재지 및 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 규정한다.

첨부정보로서의 성격

주소증명정보는 등기신청정보 자체가 아니라 첨부정보의 하나이다. 등기신청정보는 등기목적, 등기원인, 부동산의 표시, 신청인 등 등기신청의 내용이 되는 정보이고, 주소증명정보는 그 신청정보에 나타난 주소나 사무소 소재지를 증명하는 자료이다.

구분	내용	예시
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	신청인, 등기목적, 등기원인, 부동산의 표시
주소증명정보	주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 첨부정보	주민등록표 등본·초본, 법인등기사항증명서 등
첨부정보	신청정보의 적법성과 진정성을 뒷받침하는 정보	등기원인정보, 등기필정보, 주소증명정보, 인감증명

주소증명정보는 등기신청정보에 기재된 사람 또는 법인의 동일성을 확인하고, 등기기록에 정확한 주소를 기록하기 위한 기능을 한다.

제공이 필요한 경우

주소증명정보는 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소를 확인하기 위하여 필요하다. 부동산등기규칙은 등기권리자가 새로 등기명의인이 되는 경우 그 등기권리자의 주소 또는 사무소 소재지 및 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 한다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서 매수인은 새로 소유권의 등기명의인이 되므로, 매수인의 주소를 증명하는 정보가 필요하다. 근저당권설정등기에서 근저당권자는 새로 근저당권의 등기명의인이 되므로, 근저당권자의 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보가 문제된다.

주소증명정보가 필요한 대표적 경우는 다음과 같다.

• 소유권이전등기에서 새 소유자가 되는 등기권리자의 주소 증명
• 근저당권설정등기에서 근저당권자의 주소 또는 사무소 소재지 증명
• 전세권설정등기에서 전세권자의 주소 증명
• 지상권설정등기에서 지상권자의 주소 증명
• 임차권등기에서 임차권자의 주소 증명
• 새로 등기명의인이 되는 법인의 사무소 소재지 증명

등기의무자의 주소증명정보

주소증명정보는 등기권리자에게만 문제되는 것은 아니다. 부동산등기규칙은 소유권이전등기를 신청하는 경우 또는 일정한 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보도 제공하여야 한다고 규정한다.

소유권이전등기에서는 등기의무자가 등기기록상 소유자와 동일한 사람인지 확인하는 것이 중요하다. 특히 판결에 의하여 단독으로 소유권이전등기를 신청하는 경우, 판결에 기재된 피고의 주소와 등기기록상 등기의무자의 주소가 다르면 동일성 확인이 문제될 수 있다.

대법원은 판결에 기재된 피고의 주소가 등기기록에 기록된 등기의무자의 주소와 다르고 주민등록등·초본에 의하여 피고와 등기의무자가 동일인임을 증명할 수 없는 경우, 등기신청인이 동일인임을 확인할 수 있는 자료를 제출할 수 있다고 보았다.

자연인의 주소증명정보

자연인의 주소증명정보는 일반적으로 주민등록표 등본 또는 초본과 연결된다. 주민등록표 등본은 현재 주소를 확인하는 데 사용되고, 주민등록표 초본은 주소변동 이력을 확인하는 데 활용될 수 있다.

등기절차에서 주소변동 이력이 중요한 경우가 있다. 예를 들어 등기기록상 주소와 현재 주소가 다른 경우, 같은 사람인지 확인하기 위하여 주소변동 내역이 필요할 수 있다. 이 경우 주민등록표 초본처럼 주소변동 과정을 확인할 수 있는 자료가 중요하다.

자연인의 주소증명정보는 다음 기능을 가진다.

• 신청인의 현재 주소를 확인한다.
• 등기기록상 주소와 현재 주소의 연결관계를 확인한다.
• 동명이인과의 혼동을 방지한다.
• 등기명의인표시변경등기 또는 소유권이전등기에서 동일성을 확인한다.
• 판결에 의한 등기에서 판결상 당사자와 등기기록상 등기명의인의 동일성을 확인한다.

법인의 주소증명정보

법인의 경우 주소증명정보는 주로 법인의 주사무소 또는 본점 소재지를 증명하는 정보와 관련된다. 법인은 자연인의 주민등록주소와 달리 법인등기기록상의 본점 또는 주사무소가 표시 기준이 된다.

법인의 등기신청에서는 법인등기사항증명서 등이 법인의 명칭, 본점 또는 주사무소 소재지, 대표자 자격 등을 확인하는 자료로 활용될 수 있다. 신청인이 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 정보도 함께 문제될 수 있다.

법인의 주소증명정보는 다음 사항을 확인하는 데 사용된다.

• 법인의 명칭
• 본점 또는 주사무소 소재지
• 법인등록번호
• 대표자의 자격
• 등기기록상 법인 표시와 신청정보의 일치 여부

부동산등기용등록번호와의 관계

주소증명정보는 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보와 함께 문제된다. 부동산등기규칙은 등기권리자가 새로 등기명의인이 되는 경우 주소 또는 사무소 소재지뿐만 아니라 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보도 제공하도록 한다.

주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호는 등기명의인을 식별하는 기능을 한다. 주소는 변경될 수 있으므로, 등기절차에서는 주소와 식별번호를 함께 확인하여 사람이나 법인의 동일성을 명확히 한다.

특히 외국인, 법인 아닌 사단이나 재단, 국내에 주민등록번호가 없는 자 등은 부동산등기용등록번호가 문제될 수 있다. 이 경우 주소증명정보와 등록번호 증명정보를 함께 검토해야 한다.

등기명의인표시변경등기와의 관계

주소가 변경된 경우에는 등기명의인표시변경등기가 문제될 수 있다. 등기명의인표시변경등기는 등기명의인의 주소, 성명, 명칭 등 표시가 후발적으로 변경된 경우 그 변경 내용을 등기기록에 반영하는 등기이다.

예를 들어 등기명의인이 소유권을 취득한 후 주소를 이전하였다면, 등기기록상 주소와 현재 주소가 달라질 수 있다. 이 상태에서 소유권이전등기 등 후속 등기를 신청하려면 등기명의인의 동일성을 확인해야 하며, 주소변동을 증명하는 정보가 필요할 수 있다.

부동산등기규칙은 소유권이전등기를 할 때 등기명의인의 주소변경으로 신청정보상의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우라도, 첨부정보로 제공된 주소증명정보에 등기의무자의 등기기록상 주소가 신청정보상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다고 규정한다.

판결에 의한 등기에서의 주소증명정보

판결에 의한 등기에서는 판결문상의 당사자 표시와 등기기록상의 등기명의인 표시가 일치하는지 확인하는 것이 중요하다. 판결에 기재된 피고의 주소가 등기기록상 주소와 다르면, 그 피고가 등기기록상 등기의무자와 같은 사람인지 문제가 될 수 있다.

대법원은 판결에 의하여 소유권이전등기를 신청하는 경우, 등기관은 판결상의 피고와 등기기록상의 등기의무자가 동일인인지 여부를 심사할 수 있고, 동일성을 증명할 수 있는 자료가 필요하다고 보았다.

따라서 판결에 의한 등기에서는 확정판결만이 아니라 주소증명정보나 동일성 확인 자료가 함께 중요할 수 있다. 판결의 피고와 등기기록상 등기의무자가 동일인임을 증명하지 못하면 등기신청이 각하될 수 있다.

사용자등록에서의 주소증명정보

전자신청을 위한 사용자등록에서도 주소를 증명하는 서면이 필요하다. 부동산등기규칙은 전자신청을 하기 위하여 사용자등록을 신청하는 경우, 사용자등록 신청서에 인감을 날인하고 그 인감증명과 함께 주소를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다고 규정한다.

이는 전자신청에서 신청인이나 자격자대리인의 동일성을 사전에 확인하기 위한 절차이다. 전자신청은 비대면 방식으로 이루어질 수 있으므로, 사용자등록 단계에서 주소와 신분을 확인하는 절차가 중요하다.

주소증명정보의 흠과 보정·각하

주소증명정보를 제공하여야 하는 경우 이를 제공하지 않거나, 제공된 주소증명정보가 신청정보 또는 등기기록과 맞지 않으면 등기신청의 흠이 된다.

부동산등기법은 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보를 제공하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다. 또한 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않은 경우도 각하 사유가 될 수 있다.

다만 보정 가능한 흠이라면 등기관의 보정명령에 따라 정해진 기간 안에 보정할 수 있다. 예를 들어 주소증명정보가 누락되었거나 주소변동을 증명하는 정보가 부족한 경우, 보완 자료를 제출하여 해결할 수 있는지 검토해야 한다.

실무상 의미

주소증명정보는 등기신청에서 사람이나 법인의 동일성을 확인하는 핵심 자료이다. 주소는 이전될 수 있으므로, 현재 주소뿐만 아니라 과거 등기기록상 주소와 현재 주소가 어떻게 연결되는지 확인하는 것이 중요하다.

실무상 주소증명정보와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소를 증명하는 정보가 있는지
• 소유권이전등기에서 등기의무자의 주소증명정보가 필요한지
• 등기기록상 주소와 현재 주소가 일치하는지
• 주소가 다르다면 주소변동 이력을 증명할 수 있는지
• 판결문상 주소와 등기기록상 주소가 일치하는지
• 법인의 경우 본점 또는 주사무소 소재지가 확인되는지
• 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호 증명정보가 함께 필요한지
• 전자신청 사용자등록에서 주소를 증명하는 서면이 필요한지
• 주소 불일치가 보정 가능한 흠인지

주소증명정보는 단순히 주소를 확인하는 자료에 그치지 않고, 등기명의인의 동일성과 등기신청의 적법성을 판단하는 자료로 기능한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
주소증명정보	주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 첨부정보	등기명의인 또는 신청인의 동일성 확인과 관련된다
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	주소는 신청정보에 기재되고, 주소증명정보가 이를 뒷받침한다
첨부정보	신청정보와 함께 제공하는 증명정보	주소증명정보를 포함하는 넓은 개념이다
등기원인정보	등기원인을 증명하는 정보	주소가 아니라 권리변동의 원인을 증명한다
인감증명	날인된 인감이 신고된 인감과 같음을 증명하는 정보	주소가 아니라 인감의 진정성을 확인한다
등기명의인표시변경등기	등기명의인의 주소·성명·명칭 등 표시 변경을 반영하는 등기	주소증명정보가 변경 사실을 뒷받침할 수 있다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 주소증명정보가 첨부정보의 하나라는 점이 중요하다. 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보가 필요하고, 소유권이전등기나 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소증명정보도 문제된다. 판결에 의한 등기에서 판결상 피고의 주소와 등기기록상 등기의무자의 주소가 다른 경우 동일성 증명이 필요할 수 있다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 첨부정보
• 등기신청정보
• 등기원인정보
• 인감증명
• 등기필정보
• 등기명의인표시변경등기
• 주소변경등기
• 판결에 의한 등기
• 전자신청
• 등기신청의 각하

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제68조(사용자등록)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제122조(주소변경의 직권등기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터 판례정보, 대법원 2017. 12. 22. 선고 2015다73753 판결