첨부정보

첨부정보는 등기신청정보의 적법성과 등기원인 등을 뒷받침하기 위하여 등기신청 시 함께 제공하는 정보이다.

개념

첨부정보는 등기신청을 할 때 신청정보와 함께 등기소에 제공하여야 하는 증명정보이다. 신청정보가 등기신청의 내용 자체를 이루는 정보라면, 첨부정보는 그 신청정보가 적법하고 진정한 것임을 뒷받침하는 정보이다.

부동산등기법은 등기신청의 방법을 방문신청과 전자신청으로 구분하고, 신청정보 및 첨부정보를 제공하도록 한다. 부동산등기규칙은 등기를 신청하는 경우 신청정보와 함께 제공하여야 할 첨부정보를 규정한다.

신청정보와의 구별

첨부정보는 등기신청정보와 구별된다. 등기신청정보는 등기신청의 내용이 되는 정보이고, 첨부정보는 신청정보의 원인, 신청권한, 대리권, 승낙, 허가 등을 증명하기 위하여 제공하는 정보이다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서 신청정보에는 부동산의 표시, 등기목적, 등기원인, 등기권리자와 등기의무자 등이 포함된다. 반면 매매계약을 증명하는 정보, 등기의무자의 등기필정보, 주소증명정보, 인감증명, 대리권 증명정보 등은 첨부정보가 될 수 있다.

구분	내용	예시
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	부동산의 표시, 등기목적, 등기원인, 신청인, 권리의 내용
첨부정보	신청정보의 적법성과 진정성을 증명하기 위하여 함께 제공하는 정보	등기원인정보, 등기필정보, 대리권 증명정보, 주소증명정보, 인감증명

첨부정보의 기능

첨부정보는 등기관이 등기신청을 심사하는 데 필요한 자료가 된다. 등기관은 신청정보만을 보고 등기를 실행하는 것이 아니라, 신청정보와 첨부정보 및 등기기록을 대조하여 등기신청이 법령상 요건을 갖추었는지 심사한다.

첨부정보의 기능은 다음과 같다.

• 등기원인의 존재를 증명한다.
• 등기신청인의 신청권한을 증명한다.
• 대리신청의 경우 대리권을 증명한다.
• 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 이를 증명한다.
• 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 이를 증명한다.
• 등기명의인과 신청인의 동일성 또는 주소 등을 확인하게 한다.
• 부동산의 표시가 등기기록과 맞는지 확인하게 한다.

첨부정보는 등기절차의 진정성과 정확성을 확보하는 기능을 하지만, 등기의 공신력을 발생시키는 것은 아니다. 첨부정보가 제출되어 등기가 실행되었다고 하더라도, 등기부의 기재가 언제나 실체관계와 일치한다고 보장되는 것은 아니다.

주요 첨부정보

부동산등기규칙은 등기를 신청하는 경우 여러 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하도록 정하고 있다. 대표적인 첨부정보는 다음과 같다.

• 등기원인을 증명하는 정보
• 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보
• 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보
• 신청인이 법인인 경우 그 대표자의 자격을 증명하는 정보
• 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우 그 권한을 증명하는 정보
• 주소 또는 사무소 소재지와 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보
• 부동산의 표시를 증명하는 정보
• 그 밖에 법령에 따라 필요한 정보

구체적으로 어떤 첨부정보가 필요한지는 등기의 종류, 등기원인, 신청방식, 신청인의 지위, 부동산의 종류에 따라 달라진다.

등기원인을 증명하는 정보

등기원인을 증명하는 정보는 등기를 하게 된 법률행위 또는 법률사실을 증명하는 정보이다. 매매, 증여, 상속, 설정계약, 해지, 변제, 판결, 수용 등은 등기원인이 될 수 있고, 이를 증명하는 정보가 첨부정보로 제공된다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 매매계약을 증명하는 정보가 필요하다. 근저당권설정등기에서는 근저당권설정계약을 증명하는 정보가 필요하다. 판결에 의한 등기에서는 확정판결정본 등이 등기원인을 증명하는 정보가 될 수 있다.

등기원인을 증명하는 정보는 등기원인정보라고도 부른다. 신청정보의 등기원인과 등기원인정보가 일치하지 않으면 등기신청의 각하 사유가 될 수 있다.

허가·동의·승낙을 증명하는 정보

등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다.

예를 들어 법령상 관청의 허가가 필요한 거래, 법률상 제3자의 동의가 필요한 처분행위, 이해관계인의 승낙이 필요한 등기절차에서는 그 허가·동의·승낙을 증명하는 정보가 필요할 수 있다. 이러한 정보가 없으면 등기원인이 있더라도 등기절차상 요건을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 정보

어떤 등기가 기존 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리에 영향을 미치는 경우에는 그 제3자의 승낙을 증명하는 정보가 필요할 수 있다. 부동산등기규칙은 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 그 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하도록 한다.

예를 들어 말소등기나 변경등기에서 기존 권리자 또는 후순위 권리자의 이해관계가 문제될 수 있다. 이 경우 이해관계인의 승낙이 없으면 등기절차가 진행되기 어렵거나, 승낙에 갈음할 수 있는 재판이 필요할 수 있다.

대표자 자격과 대리권을 증명하는 정보

신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보가 필요하다. 법인은 자연인처럼 직접 행위할 수 없으므로, 등기신청을 하는 대표자가 법인을 대표할 권한이 있는지 확인하여야 한다.

대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 대리권을 증명하는 정보가 필요하다. 예를 들어 법무사나 변호사가 등기신청을 대리하는 경우 위임관계와 대리권을 증명하는 정보가 필요하다.

이러한 정보는 신청인이 실제로 등기신청을 할 권한이 있는지를 확인하기 위한 것이다. 신청권한이 없는 자가 신청한 경우에는 등기신청이 각하될 수 있다.

주소증명정보와 부동산의 표시를 증명하는 정보

주소증명정보는 신청인 또는 등기명의인의 주소나 사무소 소재지를 증명하는 정보이다. 등기기록에는 권리자의 성명 또는 명칭뿐만 아니라 주소 또는 사무소 소재지 등이 기록되므로, 이를 정확히 확인할 필요가 있다.

부동산의 표시를 증명하는 정보는 등기 대상 부동산의 소재, 지번, 지목, 면적, 건물의 구조와 면적 등을 확인하기 위한 정보이다. 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등은 부동산의 표시를 확인하는 자료로 활용될 수 있다.

부동산의 표시가 신청정보와 등기기록 또는 공적 장부의 내용과 일치하지 않으면 보정이나 각하 문제가 생길 수 있다. 특히 표시등기나 소유권보존등기에서는 부동산의 표시를 증명하는 정보가 중요하다.

등기필정보와 첨부정보

등기필정보는 등기명의인이 등기를 완료한 후 등기소로부터 제공받는 정보로, 이후 그 등기명의인이 등기의무자가 되어 권리의 처분이나 변경에 관한 등기를 신청할 때 중요한 첨부정보가 된다.

예를 들어 매매로 인한 소유권이전등기에서는 등기의무자인 매도인의 등기필정보가 문제될 수 있다. 이는 등기의무자가 진정한 등기명의인이고 등기신청에 관여하고 있음을 확인하는 기능을 한다.

다만 모든 등기신청에서 등기필정보가 필요한 것은 아니다. 등기의 성질상 등기의무자가 존재하지 않는 소유권보존등기나, 법령상 단독신청이 인정되는 일정한 등기에서는 등기필정보의 제공 여부가 달라질 수 있다.

방문신청에서의 첨부정보

방문신청에서는 첨부정보가 서면 형태로 제출되는 경우가 많다. 부동산등기규칙은 방문신청을 하는 경우 등기신청서에 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는 정보를 담고 있는 서면을 첨부하여야 한다고 규정한다.

방문신청에서 첨부서면은 등기신청서와 함께 제출된다. 첨부서면의 누락, 형식 불비, 신청정보와의 불일치는 보정 또는 각하 사유가 될 수 있다.

전자신청에서의 첨부정보

전자신청에서는 첨부정보를 전산정보처리조직을 이용하여 전자적으로 제공한다. 부동산등기법은 전자신청을 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이라고 규정한다.

전자신청이라고 하여 첨부정보가 필요 없어지는 것은 아니다. 신청 방식이 전자적 방식으로 바뀌는 것일 뿐, 등기원인, 신청권한, 대리권, 승낙 등을 증명하여야 한다는 요구는 그대로 유지된다.

전자신청에서는 첨부정보의 전자문서 형식, 전자서명, 인증, 전자적 제출 가능 여부 등이 문제된다.

첨부정보의 흠과 보정·각하

첨부정보를 제공하지 않거나, 제공된 첨부정보가 신청정보와 맞지 않으면 등기신청의 흠이 된다. 부동산등기법은 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보를 제공하지 않은 경우 등기관이 등기신청을 각하하여야 한다고 규정한다.

다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우에는 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다.

첨부정보와 관련하여 문제될 수 있는 흠은 다음과 같다.

• 등기원인정보의 누락
• 신청정보와 등기원인정보의 불일치
• 대리권 증명정보의 누락
• 법인 대표자 자격 증명정보의 누락
• 제3자의 허가, 동의 또는 승낙을 증명하는 정보의 누락
• 등기상 이해관계인의 승낙정보 누락
• 주소증명정보의 오류
• 부동산 표시를 증명하는 정보의 불일치
• 등기필정보의 누락 또는 부적합

실무상 의미

첨부정보는 등기신청의 성패를 좌우하는 중요한 요소이다. 등기신청정보가 정확하더라도 첨부정보가 부족하거나 맞지 않으면 등기관의 심사에서 보정 또는 각하 문제가 발생할 수 있다.

실무상 첨부정보와 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 등기의 종류별로 필요한 첨부정보가 무엇인지
• 등기원인정보가 정확한지
• 신청정보와 첨부정보가 일치하는지
• 대리신청의 경우 대리권 증명정보가 있는지
• 법인 신청의 경우 대표자 자격 증명정보가 있는지
• 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한지
• 이해관계인의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 필요한지
• 주소증명정보와 부동산 표시 증명정보가 맞는지
• 등기필정보 제공이 필요한 등기인지
• 방문신청 또는 전자신청 방식에 맞는 형식인지

첨부정보는 등기기록에 직접 기록되는 정보가 아닐 수도 있지만, 등기기록을 형성하는 원인과 절차의 적법성을 확인하는 핵심 자료이다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
첨부정보	신청정보와 함께 제공하는 증명정보	등기원인, 신청권한, 대리권 등을 뒷받침한다
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	등기기록에 반영될 신청의 핵심 내용이다
등기원인정보	등기원인을 증명하는 정보	첨부정보의 한 종류이다
등기필정보	등기명의인이 등기의무자로서 등기신청에 관여함을 확인하는 정보	등기의무자의 진정성 확인과 관련된다
주소증명정보	주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보	신청인 또는 권리자의 표시 정확성과 관련된다
인감증명	인감의 동일성과 본인 의사를 확인하기 위한 증명자료	방문신청과 등기의무자 확인에서 자주 문제된다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 신청정보와 첨부정보의 구별이 중요하다. 신청정보는 등기신청의 내용이 되는 정보이고, 첨부정보는 등기원인, 신청권한, 대리권, 제3자의 승낙 등을 증명하기 위해 함께 제공하는 정보이다. 필요한 첨부정보를 제공하지 않거나 신청정보와 첨부정보가 일치하지 않으면 보정 또는 각하 문제가 생길 수 있다.

같이 보기

• 등기신청
• 등기신청정보
• 등기원인정보
• 등기필정보
• 등기필증
• 인감증명
• 주소증명정보
• 방문신청
• 전자신청
• 등기신청의 보정
• 등기신청의 각하

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조(등기신청의 방법)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제46조(첨부정보)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙」 제56조(방문신청의 방법)