등기신청의 보정

등기신청의 보정은 등기신청에 보완 가능한 흠이 있을 때 신청인이 그 잘못된 부분을 고쳐 등기신청을 유지하는 절차이다.

개념

등기신청의 보정은 등기신청에 흠이 있지만 그 흠이 고칠 수 있는 것인 경우, 신청인이 정해진 기간 안에 그 잘못된 부분을 바로잡는 절차이다. 등기신청에 흠이 있으면 등기관은 원칙적으로 신청을 각하할 수 있으나, 그 흠이 보정될 수 있는 경우에는 신청인에게 보정의 기회를 주게 된다.

부동산등기법은 등기신청에 각하 사유가 있는 경우에도 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있고, 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 각하하지 않는다고 규정한다.

기능

보정은 등기신청을 곧바로 각하하지 않고, 고칠 수 있는 흠을 바로잡아 등기절차를 계속 진행할 수 있게 하는 기능을 한다. 등기신청은 신청정보, 첨부정보, 등기원인정보, 등기필정보, 인감증명, 주소증명정보 등 다양한 자료를 전제로 하므로, 기재 오류나 첨부 누락이 발생할 수 있다.

보정의 주요 기능은 다음과 같다.

• 등기신청의 경미하거나 보완 가능한 흠을 고친다.
• 불필요한 각하를 방지한다.
• 등기신청의 접수효를 유지하면서 절차를 계속 진행하게 한다.
• 등기관의 형식적 심사 과정에서 발견된 문제를 신청인이 바로잡게 한다.
• 등기기록의 정확성과 등기절차의 안정성을 높인다.

보정은 신청인의 편의를 위한 절차인 동시에 등기기록의 정확성을 확보하기 위한 절차이다.

보정의 대상

보정의 대상은 등기신청의 흠 중에서 고칠 수 있는 잘못이다. 모든 흠이 보정의 대상이 되는 것은 아니며, 보정으로 적법한 등기신청이 될 수 있는 경우에 한하여 보정이 문제된다.

보정의 대상이 될 수 있는 예는 다음과 같다.

• 신청정보의 일부 기재 누락
• 신청인의 표시 오류
• 부동산 표시의 경미한 오류
• 첨부정보의 누락
• 등기원인정보의 형식적 불비
• 주소증명정보의 누락 또는 보완 필요
• 인감증명의 유효기간 또는 제출 여부 문제
• 대리권 증명정보의 누락
• 등록면허세 등 비용 납부 관련 정보의 누락
• 등기기록과 신청정보 사이의 보완 가능한 불일치

다만 구체적인 사안에서 보정이 가능한지는 등기신청의 종류, 흠의 내용, 등기기록과 신청정보의 관계, 첨부정보의 성격에 따라 달라진다.

보정할 수 없는 흠

등기신청의 흠이 본질적인 경우에는 보정으로 해결하기 어렵다. 부동산등기법 제29조는 여러 각하 사유를 규정하고 있으며, 그중 일부는 보정의 여지가 있을 수 있지만 일부는 보정으로 해결되기 어렵다.

보정하기 어려운 흠의 예는 다음과 같다.

• 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우
• 사건이 등기할 것이 아닌 경우
• 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우
• 등기할 권리가 법령상 등기 대상이 아닌 경우
• 등기원인 자체가 등기기록에 반영될 수 없는 경우
• 신청 내용이 등기기록의 구조상 실행될 수 없는 경우

이러한 경우에는 단순한 서류 보완이나 기재 정정으로 적법한 등기신청이 되기 어렵다. 따라서 등기관은 보정의 가능성을 고려하되, 보정으로 해결할 수 없는 흠이 있으면 신청을 각하할 수 있다.

보정기간

부동산등기법은 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하면 각하하지 않는다고 규정한다.

보정기간은 짧게 정해져 있으므로, 신청인은 보정명령을 받으면 즉시 필요한 자료를 준비하거나 신청정보를 수정하여야 한다. 기한 안에 보정하지 않으면 등기관은 등기신청을 각하할 수 있다.

보정기간과 관련하여 유의할 사항은 다음과 같다.

• 보정명령이 있었는지 확인해야 한다.
• 보정명령의 내용을 정확히 파악해야 한다.
• 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하여야 한다.
• 필요한 첨부정보나 수정사항을 기한 안에 제출하여야 한다.
• 기한 내 보정하지 않으면 각하될 수 있다.

보정과 접수의 관계

등기신청이 접수된 후 보정이 이루어지는 경우, 보정은 이미 접수된 신청의 흠을 고치는 절차이다. 따라서 보정이 있었다고 해서 등기신청이 새로 접수되는 것은 아니다.

부동산등기법은 등기신청은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 보고, 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 규정한다.

따라서 보정 후 등기가 마쳐지면 그 등기의 효력은 원칙적으로 보정일이 아니라 접수한 때부터 발생한다. 보정은 접수된 신청을 유지하게 하는 절차라는 점에서 중요하다.

보정과 각하의 관계

보정과 각하는 등기신청에 흠이 있는 경우의 서로 다른 처리 방식이다. 보정은 고칠 수 있는 흠을 신청인이 고치는 절차이고, 각하는 부적법한 등기신청을 받아들이지 않는 등기관의 처분이다.

부동산등기법은 각하 사유가 있더라도 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있고 신청인이 정해진 기간 안에 보정하면 각하하지 않는다고 규정한다. 반대로 보정할 수 없거나 기한 내 보정하지 않으면 등기신청은 각하될 수 있다.

구분	내용	효과
보정	신청의 잘못된 부분을 바로잡는 절차	등기신청을 유지하고 절차를 계속 진행할 수 있다
각하	부적법한 등기신청을 받아들이지 않는 처분	해당 신청에 의한 등기가 실행되지 않는다

등기관의 심사와 보정

보정은 등기관의 심사 과정에서 문제된다. 등기관은 신청정보, 첨부정보, 등기기록을 기준으로 등기신청의 적법 여부를 심사한다. 이 과정에서 흠이 발견되면 그 흠이 보정 가능한지 판단한다.

등기관의 심사권은 원칙적으로 형식적 심사권으로 이해된다. 등기관은 신청정보와 첨부정보 및 등기기록을 기준으로 등기요건을 심사하며, 당사자 사이의 실체적 분쟁을 재판처럼 조사하여 확정하는 것은 아니다.

보정은 이러한 형식적 심사 과정에서 신청정보나 첨부정보의 불비를 바로잡는 절차로 기능한다. 따라서 보정의 대상도 주로 형식적·절차적 흠과 관련된다.

신청정보의 보정

신청정보는 등기신청의 내용이 되는 정보이다. 신청정보에 오류나 누락이 있으면 보정이 문제될 수 있다.

신청정보의 보정이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 부동산 표시의 일부 오류
• 신청인의 주소 또는 성명 표시 오류
• 등기목적의 기재 오류
• 등기원인일자의 기재 오류
• 등기권리자 또는 등기의무자 표시의 오류
• 권리 내용의 일부 누락
• 공유지분 표시의 오류
• 채권최고액 등 권리 내용의 기재 오류

다만 신청정보의 보정이 등기신청의 동일성을 해칠 정도로 신청 내용을 바꾸는 경우에는 단순 보정으로 해결하기 어려울 수 있다. 예를 들어 등기목적이나 등기원인을 전혀 다른 내용으로 바꾸는 것은 새로운 신청에 가까울 수 있으므로 주의해야 한다.

첨부정보의 보정

첨부정보는 신청정보의 적법성과 진정성을 뒷받침하는 증명정보이다. 첨부정보가 누락되었거나 형식이 맞지 않으면 보정이 문제될 수 있다.

첨부정보의 보정이 문제될 수 있는 경우는 다음과 같다.

• 등기원인정보의 누락
• 등기필정보의 누락
• 인감증명의 누락 또는 유효기간 문제
• 주소증명정보의 누락
• 대리권 증명정보의 누락
• 법인 대표자 자격 증명정보의 누락
• 제3자의 승낙정보 누락
• 등록면허세 납부 관련 정보 누락
• 부동산 표시를 증명하는 정보의 누락

부동산등기법은 신청정보와 함께 제공하여야 하는 첨부정보를 제공하지 않은 경우를 각하 사유로 정한다. 그러나 이러한 흠이 보정 가능한 경우에는 정해진 기간 안에 필요한 첨부정보를 제출하여 등기신청을 유지할 수 있다.

방문신청에서의 보정

방문신청은 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석하여 신청정보와 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방식이다.

방문신청에서는 종이 신청서와 첨부서면이 중심이 되므로, 신청서 기재오류, 날인 누락, 간인 누락, 첨부서면 누락, 인감증명 유효기간 문제 등이 보정과 연결될 수 있다.

방문신청에서 보정명령을 받으면 신청인이나 대리인은 등기소에 필요한 보정서류를 제출하거나 신청서의 잘못된 부분을 바로잡아야 한다.

전자신청에서의 보정

전자신청은 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보와 첨부정보를 보내는 방식이다. 전자신청에서도 신청정보나 첨부정보에 흠이 있으면 보정이 문제된다.

전자신청에서는 다음과 같은 사항이 보정과 연결될 수 있다.

• 전자문서의 형식 오류
• 전자서명 또는 인증 관련 문제
• 신청정보 입력 오류
• 첨부정보의 전자적 제출 누락
• 사용자등록 관련 문제
• 전자납부 정보의 누락
• 신청정보와 등기기록의 불일치

전자신청의 보정은 전산정보처리조직을 통하여 이루어질 수 있으며, 구체적인 절차는 전자신청 방식과 등기소의 전산처리 절차에 따라 달라질 수 있다.

보정 후 등기완료

신청인이 정해진 기간 안에 보정을 완료하면 등기관은 보정된 신청정보와 첨부정보를 기준으로 다시 심사하여 등기를 실행할 수 있다. 등기가 마쳐지면 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

보정 후 등기완료가 이루어지면 접수번호와 접수시점은 유지된다. 이 점은 등기의 순위와 효력발생시기에서 중요하다. 보정 절차가 있었다고 하여 등기신청의 순위가 당연히 뒤로 밀리는 것은 아니다.

보정하지 않은 경우

신청인이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하지 않으면 등기관은 신청을 각하할 수 있다.

보정하지 않은 경우의 효과는 다음과 같다.

• 등기신청이 각하될 수 있다.
• 해당 신청에 따른 등기는 실행되지 않는다.
• 접수번호가 부여되었더라도 등기효력이 발생하지 않는다.
• 필요하면 흠을 보완하여 새로 등기신청을 해야 할 수 있다.
• 각하결정에 불복하려면 등기관의 처분에 대한 이의절차를 검토할 수 있다.

등기관의 처분에 대한 이의와의 관계

보정명령 자체 또는 보정하지 않았다는 이유의 각하결정에 대하여 신청인이 다투고자 하는 경우에는 등기관의 처분에 대한 이의가 문제될 수 있다. 부동산등기법은 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다고 규정한다.

다만 보정명령을 받은 경우에는 우선 보정 가능성과 기한을 확인하는 것이 중요하다. 보정으로 해결할 수 있는 사안이라면 기한 내 보정하여 등기절차를 유지하는 것이 일반적으로 더 직접적인 대응이 된다.

실무상 의미

등기신청의 보정은 등기절차에서 매우 자주 문제되는 절차이다. 등기신청은 여러 정보와 서류를 요구하므로, 기재오류나 첨부누락이 발생할 수 있다. 보정절차를 통해 이러한 흠을 빠르게 고치면 등기신청을 유지할 수 있다.

실무상 보정과 관련하여 확인할 사항은 다음과 같다.

• 보정명령을 받았는지 여부
• 보정명령의 내용
• 보정 가능한 흠인지 여부
• 보정기간
• 누락된 신청정보 또는 첨부정보
• 신청정보와 등기기록의 불일치 부분
• 등기원인정보와 신청정보의 불일치 부분
• 보정 후 등기의 효력발생시기
• 보정하지 않을 경우 각하 가능성
• 각하결정에 대한 이의신청 가능성

보정기간이 짧기 때문에 등기신청인은 보정명령을 받으면 즉시 보정자료를 준비해야 한다.

관련 개념과의 비교

구분	내용	핵심 차이
보정	등기신청의 고칠 수 있는 흠을 바로잡는 절차	기한 내 보정하면 신청이 유지될 수 있다
각하	부적법한 등기신청을 받아들이지 않는 등기관의 처분	등기신청이 종료되고 등기가 실행되지 않는다
등기신청의 접수	등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장되어 접수되는 것	보정은 접수 후 흠을 고치는 절차이다
등기신청정보	등기신청의 내용이 되는 정보	기재 오류나 누락이 보정 대상이 될 수 있다
첨부정보	신청정보를 뒷받침하는 증명정보	누락이나 형식 불비가 보정 대상이 될 수 있다
등기관의 처분에 대한 이의	등기관의 결정 또는 처분에 불복하는 절차	각하결정 등에 대한 구제절차이다

시험 관련 유의점

공인중개사 부동산공시법에서는 등기신청에 각하 사유가 있더라도 그 잘못된 부분이 보정될 수 있고, 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다는 점이 중요하다. 보정은 접수된 신청의 흠을 바로잡는 절차이고, 기한 내 보정 후 등기가 마쳐지면 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다는 점도 함께 정리해야 한다.

같이 보기

• 등기신청
• 등기신청의 접수
• 등기신청의 각하
• 등기관의 처분에 대한 이의
• 등기신청정보
• 첨부정보
• 등기원인정보
• 등기필정보
• 접수번호
• 등기완료통지

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제24조(등기신청의 방법)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제29조(신청의 각하)
• 국가법령정보센터, 「부동산등기법」 제100조(이의신청과 그 관할)